Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 24 JUILLET 2019
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/00501 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BXZPG
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/12457
APPELANTS
Madame [O] [G] VEUVE [Z]
née le [Date naissance 1] 1917 à [Localité 1] 12ème
[Adresse 1]
[Localité 1]
Et
Monsieur [I], [B] [Z]
né le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 1] 12ème
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentés par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Ayant pour avocat plaidant Me Salima FEDDAL avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1])
représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE ORFILA GESTION IMMOBILIERE (SOGI), dont le siège est sis [Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice la Société SOGI ,
sise [Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0314
Ayant pour avocat plaidant Me Sandrine DOREZ avocat au barreau de PARIS, toque C314
SAS SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIÈRE (SOGI) venant aux droits de FONCIA DES HAUTS DE SEINE GESTION (FHS GESTION)
SIRET n° 732 005 285 00034
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : E1155
PARTIE INTERVENANTE
Monsieur [I], [B] [Z]
né le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 1] 12ème
Agissant en qualité d'ayant-droit de madame [O] [G], veuve [Z]
décédée le [Date décès 1] 2018
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Ayant pour avocat plaidant Me Salima FEDDAL avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS & PROCÉDURE
M. [Z] est propriétaire des lots 24, 26 et 35 et la mère de celui-ci, Mme [Z], des lots 32 et 44 ainsi que du lot n° 10 en indivision avec son fils dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1].
Lors de l'assemblée générale du 20 juin 2013, il a été décidé des travaux de ravalement de la façade sur cour de l'immeuble et de réfection du versant cour de la toiture du bâtiment principal.
Par assignation du 21 août 2013, les consorts [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et la société FHS gestion, syndic de la copropriété, en contestation de décisions de l'assemblée générale du 20 juin 2013.
Par jugement en date du 27 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- écarté la fin de non recevoir prise de la perte d'intérêt à agir des demandeurs,
- débouté les consorts [Z] de toutes leurs demandes,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné in solidum les consorts [Z] aux dépens et dit que les avocats qui en ont fait la demande pourront recouvrer contre ces parties ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu de provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné in solidum les consorts [Z] à payer la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires,
- condamné in solidum les consorts [Z] à payer la somme de 3.000 € à la société FHS gestion.
Les consorts [Z] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 décembre 2015.
Mme [O] [G] veuve [Z] est décédée le [Date décès 1] 2018. M. [I] [Z] est intervenu volontairement en sa qualité d'ayant-droit de sa mère.
La procédure devant la cour a été clôturée le 13 février 2019.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 21 janvier 2019 par lesquelles les consorts [Z], appelants, invitent, la cour à :
- déclarer M. [I] [Z], en sa qualité d'ayant droit de Mme [O] [G] veuve [Z], décédée, recevable et fondé en son intervention volontaire et reprise d'instance,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en celle déboutant le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts,
statuant à nouveau,
- déclarer recevable M. [Z], tant à titre personnel qu'en sa qualité d'ayant droit de Mme [Z], ceux-ci ayant été opposants, en son action en nullité des résolutions n° 20 et n°21.1 de l'assemblée générale du 20 juin 2013 des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1],
- prononcer la nullité des résolutions n°20 et n°21.1 de l'assemblée générale du 20 juin 2013, pour violation des dispositions des articles 17 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 11 3°, 17 et 19-2 du décret du 17 mars 1967,
- condamner le cabinet FHS gestion à lui payer la somme de 5.000 €, à titre personnel et en sa qualité d'ayant droit de Mme [Z], en réparation de ses fautes,
- rejeter l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1],
- dire que M. [Z], tant à titre personnel qu'en sa qualité d'ayant droit de Mme [Z] ,sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure tant de première instance que devant la cour,
- condamner in solidum le cabinet FHS gestion et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions en date du 13 mai 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa de l'article 1382 du code civil, à :
- débouter intégralement les consorts [Z] en toutes leurs fins et demandes,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le rejet de ses conclusions tendant à la condamnation des consorts [Z] à lui payer une indemnité pour procédure abusive,
- constater le caractère abusif de l'action des consorts [Z], qui tentent d'atteindre le nouveau syndic à travers une action dirigée contre les décisions du syndicat des copropriétaires, et les condamner à verser au syndicat la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,
- condamner les consorts [Z] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.500€ par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 16 mai 2016 par lesquelles la société Orfila gestion immobilière, venant aux droits de la société Fonci des hauts-de-Seine (FHS Gestion), intimée, invite la cour, au visa de l'article 1382, à :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- dire qu'il n'est démontré par les consorts [Z] aucune faute qui aurait été commise par la société SOGI aux droits de la société FHS Gestion ni non plus aucun préjudice en relation avec cette prétendue faute,
- débouter les consorts [Z] de l'ensemble de leurs demandes en tant qu'elles sont dirigées à son encontre,
- condamner in solidum les consorts [Z] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Il convient de recevoir M. [I] [Z] en sa qualité d'ayant-droit de Mme [O] [G] veuve [Z] en son intervention volontaire et reprise d'instance ;
Sur la résolution n° 20
Le projet de résolution 20 prévoyait le vote sur :
- les travaux de couverture avec les chiffrages de chacune des entreprises TNC, Bain et [Q],
- les travaux annexes relatifs aux conduits avec les chiffrages des entreprises TNC et Bain étant précisé que l'entreprise [Q] ne proposait pas ce poste,
- en option le remplacement des conduits avec de même les chiffrages des entreprises TNC et BAIN étant précisé que l'entreprise [Q] ne proposait pas ce poste,
- l'assurance dommage ouvrage,
- les honoraires d'architecte,
- les honoraires du syndic,
- le budget ;
La résolution n°20 de l'assemblée générale du 20 juin 2013 est ainsi rédigée :
'Après en avoir débattu, l'assemblée générale adopte les travaux de réfection de la couverture du bâtiment rue ' versant cour - , travaux qui seront effectués par la société TNC sous le contrôle de M. [Y] architecte, et adopte le budget suivant :
TNC HT 90.561 € + TVA 10%,
taux au 1er janvier 2014 : TTC 99.617,10 €,
Assurance dommages ouvrage TTC 2.437 €,
Honoraires Architecte 9% HT,
sur montant HT des travaux + TVA 10% : TTC 8.965,54 €,
Honoraires syndic 3% HT
sur montant TTC des travaux + TVA 19,60% : TTC 3.574,26 €
--------------
TTC 114539,80 €
Arrondi à 115 000 € ;
Le budget sera appelé de la façon suivante :
1er septembre 2013 : 30% : 34.500 €
15 octobre 2013 : 30% : 34.500 €
1er janvier 2014 : 40% : 46.000 €
----------
115 000 € ;
Les travaux débuteront le 1er novembre 2013, pour une durée de 4 mois hors intempéries ;
Travaux annexes : dépose des conduits en amiante-ciment :
TNC conduit A : HT 2.230 €+ TVA 10% : TTC 2.453 €,
conduit B : HT 2.230 € : TTC 2.453 €,
conduit C : HT 1.540 € : TTC 1.694 €,
conduit D : HT 1.310 € : TTC 1.441 €,
conduit E : HT 1.310 € : TTC 1.441 €,
sachant que le conduit de M. et Mme [F] menace de tomber dans la copropriété voisine;
Option : remplacement des conduits en éternit par des conduits double-peau en inox :
TNC conduit A HT 4.400 € + TVA 10% : TTC 4.840 €,
conduit B HT 4.400 € : TTC 4.840 €,
conduit C HT 3.600 € : TTC 3.960 €,
conduit D HT 2.600 € : TTC 2.860 €,
conduit E HT 2.600 € : TTC 2.860 € ;
Il est précisé que ces conduits sont des charges privatives, les conduits seront automatiquement déposés aux frais des copropriétaires concernés, quant à leurs remplacements les copropriétaires concernés devront faire connaître leurs intentions au syndic afin que les copropriétaires sachent s'ils possèdent un conduit, un plan sera envoyé avec le procès verbal.
Sur le coût des travaux (dépose et remplacement des conduits), il y a lieu d'ajouter honoraires d'architecte de 9% HT sur le montant HT des travaux + TVA à 10%, ainsi que les honoraires syndic de 3% HT sur montant TTC des travaux + TVA à 19,60 %';
L'atteinte au principe de spécialité
Il s'évince de l'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que chaque résolution proposée au vote et votée par l'assemblée ne doit avoir qu'un seul objet ;
Par le vote en un seul ensemble de la 20ème résolution, le syndicat a décidé : de choisir la société TNC plutôt que la société Bain pour les travaux de réfection de la couverture et de confier à la même société les travaux annexes, de désigner M. [Y] comme architecte et de fixer le montant de ses honoraires, de souscrire une police d'assurance dommages ouvrage d'un coût de 2.437 €, et d'accepter les honoraires du syndic pour ces travaux ;
Les premiers juges ont exactement relevé que, dès lors qu'il n'est pas sérieusement contestable que les travaux de réfection de la couverture et les travaux annexes de dépose des conduits peuvent constituer un seul objet de par la nature de ces travaux, l'analyse des offres mettant en outre en évidence l'avantage économique offert par la société TNC sur la dépose des conduits, les éléments de décision supplémentaires relatifs à la désignation de l'architecte et au montant des honoraires de celui-ci, comme à l'assurance dommages ouvrage - à l'évidence indispensable pour des travaux de couverture - n'entraînaient pas à eux seuls la nécessité de délibérations distinctes pour répondre aux impératifs de l'article 17 susvisé ;
Le calendrier des appels de fond a manifestement le même objet que les travaux eux-mêmes, et n'entraînait pas obligation de voter une disposition distincte ; l'acceptation des honoraires du syndic découlant du contrat était nécessairement lié aux travaux ;
La non conformité de la 20ème résolution adoptée à la question figurant à l'ordre du jour
M. [Z] soutient cette non conformité au motif que le procès-verbal démontre l'adoption de décisions relatives à la désignation de l'architecte, au montant des honoraires de celui-ci et au choix d'une police d'assurance dommages ouvrage, éléments qui ne figuraient pas à l'ordre du jour;
Toutefois, il apparaît que le projet de résolution notifié en même temps que la convocation à l'assemblée générale litigieuse mentionnait littéralement que l'assemblée allait se prononcer sur l'assurance dommages ouvrage, les honoraires de l'architecte, outre les honoraires du syndic et le budget ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a écarté ce moyen de contestation ;
Le manque de précision de la convocation ne permettant pas aux copropriétaires d'en apprécier la portée
M. [Z] fait grief à la convocation de ne pas avoir précisé que les conduits à remplacer étaient des parties privatives aux termes du règlement de copropriété, alors que le procès-verbal énonce cette précision, le plan annoncé comme devant être annexé au procès-verbal à notifier devant renseigner les copropriétaires sur la question de savoir si chacun possède ou non un conduit ;
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ce sont les débats qui ont mis en évidence le fait que les conduits étaient des parties privatives, et que chaque copropriétaire a pu votre en connaissance de cause ;
Les premiers juges ont exactement relevé que, sur la précision effectuée en assemblée générale quant au caractère privatif des conduits devant être déposés aux termes de la délibération contestée, l'erreur involontaire commise à cet égard par le syndic et l'architecte sur le contenu du règlement de copropriété n'étant pas susceptible de vicier la délibération, il en est résulté qu'a été décidé de ne pas voter les travaux de remplacement, chaque copropriétaire devant expressément faire connaître ses intentions au syndic, en connaissance du coût de la prestation proposée par TNC ;
La réalisation d'un avis du conseil syndical, ni par conséquent le défaut de communication de cet avis en même temps que la convocation n'est pas une formalité obligatoire ;
Les premiers juges ont justement retenu que le manque de précision allégué n'a donc pas eu pour effet d'empêcher les copropriétaires d'apprécier la portée de la délibération ;
La violation de l'article 11, 3° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour défaut de notification au plus tard avec la convocation des contrats d'architecte et de la police d'assurance
Comme l'a dit le tribunal, il résulte du texte de l'article 11, 3° que ce sont les obligations essentielles du contrat ou des contrats proposés qui doivent être notifiés au plus tard en même temps que la convocation, mais non les contrats eux-mêmes. ;
La violation de l'obligation de mise en concurrence au sujet du contrat d'architecte et de la police d'assurance
La délibération relative à la police d'assurance se borne, comme le relève le syndicat des copropriétaires, à arrêter le principe du recours à l'assurance selon un budget maximum ; il ne s'agit pas du vote sur la souscription d'un contrat auprès d'une compagnie déterminée ; le moyen soulevé n'apparaît donc pas justifié ;
S'agissant du contrat d'architecte, les premeirs juges ont exactement relevé que M. [Y] était devenu l'architecte habituel de la copropriété pour avoir effectué la reprise d'un ravalement, à la suite d'un contentieux avec un autre architecte qui n'avait pas donné satisfaction au syndicat ; le procès-verbal d'assemblée générale du 18 mai 2011 établit que les copropriétaires ont maintenu leur confiance envers cet architecte en dépit d'un conflit survenu entre M. [Y] et l'ancien syndic ; c'est dans ces conditions que le nouveau syndic a demandé à M. [Y] d'établir l'étude des offres pour les travaux soumis à la délibération présentement contestée ;
Comme l'a dit le tribunal, eu égard à ces circonstances, il apparaît que M. [Y], architecte habituel de la copropriété, a été proposé intuitu personae pour la maîtrise d'oeuvre des travaux subséquents à l'analyse des offres, dans des conditions exclusives de l'application des dispositions de l'article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 relatifs aux modalités de la mise en concurrence pour les travaux susceptibles de devis, et ce sans violation de l'obligation de mise en concurrence pour les marchés et contrats de plus de 1.600 € décidée par l'assemblée générale du 14 mai 2012 ;
Par ailleurs, les membres du conseil syndical MM. [M], [H], [V] et [S] attestent avoir été consultés sur les marchés et travaux soumis à l'assemblée générale du 20 juin 2013, ce qui au-delà de l'irrégularité formelle de l'attestation, ne vient que corroborer les circonstances déjà établies du recours à M. [Y] ;
le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [Z] de leur demande d'annulation de la résolution n° 20 ;
Sur la résolution n° 21.1
Le projet de résolution 21 était rédigée de même manière prévoyant le vote sur :
- le ravalement avec au choix trois entreprises,
- l'assurance dommage ouvrage,
- les honoraires d'architecte,
- les honoraires du syndic,
- le budget ;
La résolution n°21-1 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2013, est libellée de la façon suivante :
'M. [Y] architecte représentant le cabinet Atelier David d'Angers assiste à la réunion et précise qu'il a été amené à proposer ces travaux de ravalement suite aux courriers du syndic, et de l'accord du conseil syndical, l'informant de nombreuses infiltrations par façade cher M. [E], M. [H] et au droit de la loge.
Il donne des explications aux copropriétaires concernant la nécessité d'installer un échafaudage sur pied et confirme que ces travaux sont urgents, qu'il n'a pas pris d'honoraires d'étude pour ce dossier malgré les nombreux déplacements qu'il a du organiser.
Décision :
Après en avoir débattu, l'assemblée générale adopte les travaux de ravalement de la façade du bâtiment rue, côté cour, travaux qui seront effectués par la société Pereira sous le contrôle de M. [Y] architecte, et adopte le budget suivant :
Pereira HT 121.258,12 € + TVA 10 %, taux au 1er janvier 2014 : TTC 133.383,93 €,
Pereira remplacement de 5 linteaux : HT 3.400 € : TTC 3.740,00 €,
Honoraires architecte 9% HT sur montant HT des travaux + TVA 10 % : TTC 12.341,15 €,
Assurance dommages ouvrage 2,25% + frais dossier 60 € : TTC 3.422,96 €
Honoraires syndic 3% HT sur montant TTC des travaux + TVA 19,60% : TTC 4.920,01 €,
---------------
TTC 157.808,05 €
arrondi à 158.000 € ;
Les travaux débuteront après les travaux de couverture soit vers le 1er mars 2014, mais la société Pereira devra monter l'échafaudage pour le couvreur ;
Le budget sera appelé de la façon suivante :
1er septembre 2013 : 30% : 47.400 €,
1er janvier 2014 : 30% : 47.400 €,
1er avril 2014 : 40% : 63.200 €,
158.000 € ;
Sachant que les Ateliers David d'Angers devront procéder à un nouveau chiffrage entre le bâtiment rue et le bâtiment cour.
En effet, le petit bâtiment à gauche lot 1 est annexé au bâtiment rue.
M. [Y] est chargé de négocier avec l'entreprise Pereira, une remise de 10.000 €. En cas d'acceptation de la société Pereira le 2ème appel travaux sera diminué.
Dans le cas où les linteaux ne seraient pas à remplacer, le budget linteaux sera diminué du dernier appel.
Une note concernant le nouveau budget sera adressé aux copropriétaires, compte tenu des éléments sus indiqués';
Il apparaît donc que cette résolution, relative au ravalement du bâtiment rue façade sur cour, a été adopté selon un projet de résolution et une délibération finale semblable à la résolution précédente;
Les consorts [Z] font à cette délibération la même critique relative au principe de spécialité ;
Il a déjà été dit que selon l'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, chaque résolution proposée au vote et votée par l'assemblée ne doit avoir qu'un seul objet ;
Par le vote en un seul ensemble de la résolution 21.1, le syndicat a décidé : de choisir la société Pereira plutôt que la société Leclere ou Nuance 3 pour les travaux de ravalement, de choisir la société Pereira pour le remplacement éventuel de 5 linteaux, de désigner M. [Y] comme architecte et de fixer le montant de ses honoraires, de souscrire une police d'assurance dommages ouvrage d'un coût de 3.422,96 €, et d'accepter les honoraires du syndic pour ces travaux ;
Les premiers juges ont justement retenu que les éléments de décision supplémentaires relatifs à la désignation de l'architecte et au montant des honoraires et à l'assurance dommages ouvrages et de celui-ci n'entraînaient pas à eux seuls la nécessité de délibérations distinctes pour répondre aux impératifs de l'article 17 susvisé ;
Comme l'a dit le tribunal, le calendrier des appels de fond, et l'acceptation des honoraires du syndic découlant du contrat, a manifestement le même objet que les travaux eux-mêmes ou lui étaient nécessairement lié, et n'entraînait pas obligation de voter une disposition distincte.
La non conformité de la résolution 21.1 adoptée à la question figurant à l'ordre du jour
M. [Z] soutient cette non conformité au motif que le procès-verbal démontre l'adoption de décisions relatives à la désignation de l'architecte, au montant des honoraires de celui-ci et au choix d'une police d'assurance dommages ouvrage, éléments qui ne figuraient pas à l'ordre du jour;
Comme l'a dit le tribunal, il apparaît que le projet de résolution notifié en même temps que la convocation à l'assemblée générale litigieuse mentionnait littéralement que l'assemblée allait se prononcer sur l'assurance dommages ouvrage, les honoraires de l'architecte, outre les honoraires du syndic et le budget ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a écarté ce moyen de contestation ;
Le manque de précision de la convocation ne permettant pas aux copropriétaires d'en apprécier la portée
La réalisation d'un avis du conseil syndical ni par conséquent le défaut de communication de cet avis en même temps que la convocation n'est pas une formalité obligatoire ;
Le manque de précision allégué n'a donc pas eu pour effet d'empêcher les copropriétaires d'apprécier la portée de la délibération ;
La violation de l'article 11, 3° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour défaut de notification au plus tard avec la convocation des contrats d'architecte et de la police d'assurance
Comme il a été dit plus haut, il résulte du texte de l'article 11, 3° que ce sont les obligations essentielles du contrat ou des contrats proposés qui doivent être notifiés au plus tard en même temps que la convocation, mais non les contrats eux-mêmes ;
La violation de l'obligation de mise en concurrence au sujet du contrat d'architecte et de la police d'assurance
La délibération relative à la police d'assurance se borne, comme le relève le syndicat des copropriétaires, à arrêter le principe du recours à l'assurance selon un budget maximum ; il ne s'agit pas du vote sur la souscription d'un contrat auprès d'une compagnie déterminée ; le moyen soulevé n'apparaît donc pas justifié ;
S'agissant du contrat d'architecte, les premeirs juges ont exactement relevé que M. [Y] était devenu l'architecte habituel de la copropriété pour avoir effectué la reprise d'un ravalement, à la suite d'un contentieux avec un autre architecte qui n'avait pas donné satisfaction au syndicat ; le procès-verbal d'assemblée générale du 18 mai 2011 établit que les copropriétaires ont maintenu leur confiance envers cet architecte en dépit d'un conflit survenu entre M. [Y] et l'ancien syndic ; c'est dans ces conditions que le nouveau syndic a demandé à M. [Y] d'établir l'étude des offres pour les travaux soumis à la délibération présentement contestée ;
les premiers juges ont justement retenu qu'eu égard à ces circonstances, il apparaît que M. [Y], architecte habituel de la copropriété, a été proposé intuitu personae pour la maîtrise d'oeuvre des travaux subséquents à l'analyse des offres, dans des conditions exclusives de l'application des dispositions de l'article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 relatifs aux modalités de la mise en concurrence pour les travaux susceptibles de devis, et ce sans violation de l'obligation de mise en concurrence pour les marchés et contrats de plus de 1.600 € décidée par l'assemblée générale du 14 mai 2012 ;
Par ailleurs, les membres du conseil syndical MM. [M], [H], [V] et [S] attestent avoir été consultés sur les marchés et travaux soumis à l'assemblée générale du 20 juin 2013, ce qui au-delà de l'irrégularité formelle de l'attestation, ne vient que corroborer les circonstances déjà établies du recours à M. [Y] ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [Z] de leur demande d'annulation de la résolution n° 21.1 ;
Sur les fautes du syndic
Aucune des fautes alléguées contre le syndic et résultant des moyens d'annulation rejetés ci-dessus ne se trouve établie ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [Z] de leur demande de dommage-intérêts contre la société FHS Gestion aux droits de laquelle vient la société Orfila de gestion immobilière ;
Sur la demande de dommage-intérêts formulée par le syndicat
En application des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ;
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que l'action des consorts [Z] aurait dégénéré en abus du droit de contester les décisions d'assemblées générales ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre les consorts [Z] ;
Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [Z], ès nom et ès qualités, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] : 3.500 €,
- à la société par actions simplifiées Orfila de gestion immobilière (SOGI) venant aux droits de la société Foncia des Hauts-de-Seine Gestion (FHS Gestion) : 3.500 € ;
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [Z], ainsi que le rejet de la demande de ce dernier de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement ;
Reçoit M. [I] [Z] en sa qualité d'ayant-droit de Mme [O] [G] veuve [Z] en son intervention volontaire et reprise d'instance ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. [I] [Z], pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ayant-droit de Mme [O] [G] veuve [Z], aux dépens, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaire suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] : 3.500 €,
- à la société par actions simplifiées Orfila de gestion immobilière (SOGI) venant aux droits de la société Foncia des Hauts-de-Seine Gestion (FHS Gestion) : 3.500 € ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
