Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2019
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/03728 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5CLX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/14288
APPELANTE
SAS PACHALVA AV prise en la personne de son président
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 803 013 267
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Didier CAM, avocat au barreau de PARIS, toque : G0347
INTIMÉ
Monsieur [L] [C]
né le [Date anniversaire 1] 1990 à DJERBA (TUNISIE)
exploitant sous l'enseigne GOBIGOB'S
immatriculé au RCS de PARIS sous le numéro 798 643 052
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Jean-Jean-michelmichel GONDINET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0544, avocat postulant
Assisté de Me Pascale PEIGNE, avocat au barreau de CRETEIL, toque: PC135, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Septembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Sandrine GIL, conseillère
Madame Elisabeth GOURY, conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Madame Elodie RUFFIER
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 31 juillet 2013, la SCI JASS, aux droits de laquelle vient la société PACHALVA AV par suite d'un jugement d'adjudication du 8 octobre 2015, a donné à bail à M. [L] [C] des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], à destination de "tout commerce et restaurant, saladerie, sur place, à emporter ou à la livraison", pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 8.400 euros, en principal.
Par acte extrajudiciaire du 9 mars 2016, la société PACHALVA AV a fait signifier à M. [C] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à justifier d'avoir assuré les locaux depuis la date d'effet du bail, soit depuis le 1er août 2013, et d'avoir exploité le local de façon effective et continue depuis la date d'effet du bail. Cet acte reproduisait la clause résolutoire du bail.
Par acte du 21 septembre 2016, la société PACHALVA AV a fait assigner M. [C] devant le tribunal de grande instance de Paris.
Par jugement du 24 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
Débouté la société PACHALVA AV de sa demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 31 juillet 2013 la liant à M. [L] [C], à la date du 9 avril 2016 à 24h00,
Débouté la société PACHALVA AV de sa demande en résiliation judiciaire du bail,
Condamné la société PACHALVA AV à payer à M. [L] [C] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Condamné la société PACHALVA AV à payer à M. [L] [C] la somme de 3 .000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné la société PACHALVA AV aux dépens, en ce non compris le coût de l'opposition à commandement de payer datée du 6 avril 2016,
Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire,
Débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Par déclaration du 15 février 2018, la SAS PACHALVA AV a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 29 mars 2019, la SAS PACHALVA AV demande à la Cour de :
INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS (18 ème chambre, 2 ème section, RG n°16/14288) le 24 janvier 2018,
STATUANT A NOUVEAU
A TITRE PRINCIPAL,
Vu l'article L.145-41 du Code de Commerce,
Vu le commandement visant la clause résolutoire en date du 9 mars 2016,
Vu les pièces versées aux débats
Vu la jurisprudence,
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu le 31 juillet 2013 entre la SCI JASS, aux droits de laquelle vient la société PACHALVA AV, et Monsieur [L] [C] ;
ORDONNER la libération des lieux par Monsieur [L] [C], sous astreinte de 150 € par jour de retard dès la signification du jugement à intervenir ;
ORDONNER l'expulsion de Monsieur [L] [C] et de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, du local commercial sis à [Adresse 2] ;
ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;
CONDAMNER Monsieur [L] [C] à payer une indemnité d'occupation mensuelle à la société PACHALVA AV égale deux fois le montant du loyer, à savoir la somme de 1.400 € par mois soit 46,03 euros par jour à compter du 9 avril 2016, date de l'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés ou expulsion ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
Vu l'article 1134, alinéas 1 et 3, du Code Civil dans sa version applicable en l'espèce,
Vu l'article 3 des conditions générales du bail,
Vu les pièces versées aux débats
Vu la jurisprudence,
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 31 janvier 2013 entre la SCI JASS, aux droits de laquelle vient la société PACHALVA AV, et Monsieur [L] [C] ;
ORDONNER la libération des lieux par Monsieur [L] [C], sous astreinte de 150 € par jour de retard dès la signification du jugement à intervenir ;
ORDONNER l'expulsion de Monsieur [L] [C] et de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, du local commercial sis à [Adresse 2] ;
ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;
CONDAMNER Monsieur [L] [C] à payer une indemnité d'occupation mensuelle à la société PACHALVA AV égale deux fois le montant du loyer, à savoir la somme de 1.400 € par mois soit 46,03 euros par jour à compter du jugement à intervenir, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés ou expulsion ;
EN TOUTE HYPOTHESE,
DIRE ET JUGER que l'action de la société PACHALVA AV n'a rien d'abusif ;
INFIRMER le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer des dommages-intérêts à Monsieur [C] pour procédure abusive ;
Vu l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER Monsieur [L] [C] à payer à la société PACHALVA AV la somme de 2.500 euros.
Vu l'article 696 du Code de Procédure Civile
CONDAMNER Monsieur [L] [C] aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 27 juillet 2018, M. [L] [C] demande à la Cour de :
Vu les termes du bail commercial,
Vu l'article L 145-41 du Code de Commerce,
Vu l'article 1134 ancien du Code Civil et la nécessité d'exécuter une convention de bonne foi,
Vu les pièces fournies par le défendeur, et l'absence de sérieux des pièces fournies par la société PACHALVA AV pour prétendre à l'inexploitation continue avant mars 2016 du local loué,
Vu les analyses et motivations circonstanciées des décisions du Juge des référés et du TGI,
Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et :
- Dire et juger que la société PACHALVA AV ne fait pas la preuve de l'inexploitation avant le 9 mars 2016, non plus qu'après le 9 mars 2016, ni de l'inexécution d'une autre obligation du locataire.
En conséquence,
- Dire et juger qu'il n'y a pas lieu de constater l'application de la clause résolutoire insérée au bail et dénoncée au commandement du 9 mars 2016, en principal.
- Dire et juger que les manquements graves aux obligations du locataire qui seuls pourraient justifier de la résiliation du bail ne sont pas établis par la société PACHALVA AV. Dire en subsidiaire, que la demande de résiliation judiciaire du bail sera également rejetée, aucune gravité suffisante ne pouvant être établie à l'encontre de Monsieur [C].
- Débouter la société PACHALVA AV de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- Vu l'acharnement prolongé de la société PACHALVA AV à l'encontre du locataire, lequel exécute ponctuellement ses obligations, dire cet acharnement judiciaire préjudiciable au locataire et en conséquence, confirmer la condamnation prononcée par le TGI au titre de la procédure abusive et y ajoutant, la porter à 5 000 euros.
- En outre, condamner la société PACHALVA AV au paiement de la somme de 5 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure d'appel, ainsi qu'en tous les dépens des procédures de première instance et d'appel, lesquels comprendront le coût de l'opposition à commandement que le locataire s'est vu dans la nécessité de faire délivrer.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 juin 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'appelante sollicite l'acquisition de la clause résolutoire du bail. Elle expose que le bail stipule que 'les locaux devront être tenus constamment en activité' et que l'article 16 du bail, intitulé 'clause résolutoire' stipule notamment qu'en cas de ' non respect de l'une quelconque des stipulations du bail, le bailleur aura la faculté de résilier le bail'. Par acte extrajudiciaire du 9 mars 2016, elle a fait signifier à M. [C] un commandement, visant la clause résolutoire, de justifier dans le délai d'un mois, d'avoir ' exploité le local de façon effective et continue depuis la date d'entrée en vigueur du bail, soit le 1er août 2013, jusqu'à ce jour'.
Elle soutient que le locataire n'ayant pas justifié de la continuité de son exploitation, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire et qu'il importe peu que le manquement ait par la suite été régularisé et l'exploitation du commerce reprise .
Le locataire soutient que c'est au bailleur d'établir la preuve du défaut d'exploitation ainsi que la persistance de ce manquement un mois après la délivrance de la sommation. En outre, il expose qu'il n'a pas cessé d'exploiter le fonds de commerce sauf pendant une brève période correspondant aux vacances scolaires et au jour de son anniversaire. Il explique avoir dû en outre faire effectuer des travaux dans les lieux.
La cour rappelle que le transfert du contrat de bail à l'acquéreur de l'immeuble loué se fonde sur l'article'1743 du code civil, mais que cette transmission du bail à l'acquéreur de l'immeuble loué s'opère sans rétroactivité, si bien que l'acquéreur ne peut exercer que pour l'avenir les droits qu'il détient du bail à l'encontre de son locataire.
Dans ces conditions, seul un défaut d'exploitation continue du fonds de commerce depuis la date d'adjudication des murs, soit en l'espèce du 8 octobre 2015, peut être reproché par l'adjudicataire au preneur.
La société PACHALVA a fait dresser les 21 décembre 2015 à 19heures, les 22 et 23 décembre 2015 à 12 h30, les 4 et 5 janvier à 13h30 , le 7 janvier 2016 à 19 heures ainsi que le 26 janvier 2016 à 13h30 un constat par un huissier de justice. L'huissier a constaté que : 'le local du rez-de-chaussée était fermé, inexploité, sans aucune information. La vitrine est sale, avec derrière cette vitrine un rideau noir tiré. A gauche, je constate qu'il existe un léger écart entre le rideau et l'intérieur de la boutique où je constate qu'il n'existe aucun mobilier'. L'huissier a également à ces dates essayé sans succès de passer commande en appelant un numéro de téléphone figurant sur un site internet correspondant au commerce dont s'agit.
Le commandement, visant la clause résolutoire, délivré au locataire, ne lui faisait pas injonction de reprendre l'exploitation de son commerce mais de 'justifier dans le délai d'un mois'[...] d'avoir exploité le local de façon effective et continue depuis la date d'entrée en vigueur du bail, soit le 1er août 2013 jusqu'à ce jour'. Dans ces conditions, contrairement à ce que le locataire soutient, la preuve de l'exploitation lui incombe.
S'il peut être soutenu par le preneur qu'il s'est absenté pour prendre des congés, entre le 22 décembre 2015 et le 7 janvier 2016 et que le 26 janvier 2016, lorsqu'a été constatée la fermeture de son commerce, il s'était absenté en raison de son anniversaire, la clause du bail selon laquelle "les locaux devront être tenus constamment en activité", ne pouvant interdire au commerçant de prendre des congés, il lui appartient d'établir qu'il a exploité de manière continue les lieux pris à bail au moins entre le 8 octobre 2015 et le 9 mars 2016, date de délivrance du commandement, à l'exception de cette période de congé.
Pour établir son exploitation des lieux, M. [L] [C] verse aux débats ses avis d'imposition pour le fonds de commerce dont s'agit pour les années 2013, 2014 et 2015 ; des tickets de caisse pour des achats alimentaires pour son commerce émis le 29 janvier 2016, 14 février 2016, 18 février 2016,20 février 2016, 22 février 2016, 25 février 2016, 14 mars 2016, 6 avril 2016, 28 avril 2016, les autres factures ne pouvant être retenues faute d'indication de leur bénéficiaire Il verse également aux débats ses factures d'abonnement à SFR, à partir du 14 janvier 2016, ses factures d'abonnement trimestriel du 4 janvier 2016 (1er trimestre) et du 1er avril 2016 (2nd trimestre) relatives à un terminal de cartes bleues. M. [C] justifie en outre avoir acheté un pétrin le 5 avril 2016, suite à un devis établi le 22 mars 2016.
S'il ressort des pièces ainsi produites, que M. [C] établit une exploitation de son commerce à partir de janvier 2016, il n'apporte pas la preuve d'une telle exploitation pour la période écoulée entre le 8 octobre 2015 et le 21 décembre 2015, car il ne verse aux débats aucun document établissant une exploitation pendant cette période, la seule copie de son avis d'imposition pour l'année 2015, qui indique une perte de 2.700 euros, non accompagnée de la liasse fiscale correspondante, ni d'aucune autre pièce, ne pouvant suffire à établir la réalité de cette exploitation au cours des derniers mois de l'année 2015, alors même que si l'huissier de justice mandaté par la Société Générale, créancière de l'ancien bailleur a pu visiter les locaux le 16 décembre 2014 à l'enseigne GOBIGOB'S PIZZA, 'l'employé sur place' autorisant l'huissier à faire ses constatations, ce qui traduit effectivement une exploitation du commerce, en revanche, l'huissier de justice à la requête de la Société Générale a constaté le 29 septembre 2015, que le commerce à l'enseigne GOBIGOB'S, était fermé, M.[C] l'occupant des lieux, joint par téléphone lui a déclaré ne pas pouvoir se présenter ce jour, 'que l'ouverture forcée de la porte d'entrée a été pratiquée ; que personne ne se trouve dans le commerce lequel est visiblement inexploité'. Certes, ces constatations sont antérieures à l'entrée en jouissance des lieux par le bailleur, mais établissant qu'au 29 septembre 2015 le commerce n'était pas exploité, elles étayent la thèse du bailleur, et contredisent la thèse du preneur, quant à une exploitation permanente au cours de l'année 2015.
M. [C] qui soutient qu'il aurait effectué dans les lieux des travaux, n'étaye pas ses allégations par des pièces suffisantes, l'achat de matériel de peinture dont il se prévaut ayant de surcroît été effectué selon deux factures en date du 31 mars 2016.
Compte tenu des termes de l'injonction qui a été faite à M. [C], la reprise de cette exploitation après la délivrance du commandement est sans incidence, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge.
Dans ces conditions, le bailleur est fondé à demander à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire faute pour le preneur d'apporter la preuve de son exploitation continue pour la période antérieure à la délivrance du commandement, ainsi que son expulsion, sans qu'il soit cependant besoin de faire droit à la demande tendant à prononcer une astreinte.
A compter de la résiliation du bail, le preneur devient redevable d'une indemnité d'occupation irrégulière dont le fondement est la fois compensatoire et indemnitaire, que la cour est en mesure de fixer à une somme égale au montant du loyer, soit 700 euros, la société bailleresse ne justifiant pas de sa demande tendant à voir fixer ladite indemnité à une somme égale au double du montant du loyer.
Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive :
L'action du bailleur étant reconnue fondée, elle ne peut ouvrir droit à l'octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive au bénéfice du preneur. Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef et le preneur sera débouté en cause d'appel de la demande formée à ce titre.
Sur les demandes accessoires,
Le jugement infirmé en son principal, sera également infirmé en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel, il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le preneur sera condamné aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement,
Infirme le jugement entrepris,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant la société PACHALAVA AV et M. [L] [C] , au 9 avril 2016 ;
Ordonne la libération des lieux par M. [L] [C], et tous occupants de son chef, dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, sans qu'il soit besoin d'ordonner une astreinte ;
Ordonne l'expulsion de M. [L] [C] et de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, du local commercial sis à [Adresse 2] dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt;
Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;
Condamne M. [L] [C] à payer une indemnité d'occupation mensuelle à la société PACHALVA AV égale au montant du loyer, soit 700 euros par mois s à compter du 9 avril 2016, date de l'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés ou expulsion ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M [L] [C] aux dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
