Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2019
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/02892 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BYAHI
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/04880
APPELANTE
SOCIETE PARISIENNE DE GERANCE D'IMMEUBLES - SPGI, SARL
SIRET n° 602 033 573 00034,
prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Philippe BOCQUILLON, avocat postulant et plaidant avocat au barreau de PARIS, toque : E1085
INTIMÉES
SAS FONCIA SEGG
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286
Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 2]
SIRET n° 487 530 099 02584
représenté par son syndic, LA SOCIÉTÉ NEXITY LAMY
sis [Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Laurent MEILLET de l'AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : A0428
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Mai 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, conformément aux articles 785, 786 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition
***
FAITS & PROCÉDURE
En septembre 2007, et alors que la copropriété était gérée par la société Foncia Segg, des infiltrations sont survenues dans le parking de l'immeuble situé [Adresse 2].
Le syndicat des copropriétaires, alors représenté par la société Foncia Segg, son syndic, a fait appel à l'assureur dommage-ouvrage, la compagnie AXA France.
Par lettre du 3 décembre 2007, la compagnie AXA a proposé à la société Foncia Segg une indemnisation à hauteur de 12.153,60 € au regard du rapport définitif déposé par l'expert d'assurance.
Un protocole d'accord était annexé à ce courrier qu'il convenait de retourner daté et signé afin qu'il soit procédé au règlement de l'indemnité proposée.
A compter du 15 mai 2009, la SPGI a été nommée syndic en remplacement de la société Foncia Segg.
En janvier 2011, un nouveau sinistre s'est déclaré au même endroit mais la société AXA a refusé toute indemnisation, invoquant l'absence de réponse à sa proposition transactionnelle du 3 décembre 2007 et l'intervention de la prescription biennale.
Par acte du 22 mars 2013 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] a assigné les sociétés Foncia Segg et société parisienne de gérance d'immeubles (SPGI)
Par jugement du 27 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclara irrecevable la demande dirigée contre la société Foncia Segg,
- condamner la société SPGI à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété du [Adresse 2]) la somme de 12.153,60 € à titre de dommages et intérêts assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la société SPGI aux dépens,
- condamné la société SPGI à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété du [Adresse 2]) la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande.
La société parisienne de gérance d'immeubles a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 28 janvier 2016 ;
La procédure devant la cour a été clôturée le 27 mars 2019 ;
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 18 avril 2016 par lesquelles la SPGI, appelante, invite la cour à :
- infrmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- la relever de toutes condamnations prononcées à son encontre,
- dire le syndicat des copropriétaires mal fondé en ses demandes, notamment en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,
- subsidiairement, le dire au moins pour partie responsable de son propre préjudice,
enfin, si par impossible la cour entendait maintenir une condamnation à son encontre,
- faire droit à l'appel en garantie dirigé à l'encontre de la société Foncia Segg responsable
de la faute de gestion commise à l'origine de la prescription alléguée par la société AXA,
en conséquence,
- dire que la société Foncia Segg devra la garantir et la relever indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et/ou la société Foncia Segg aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions en date du 28 juin 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 954 et 960 et suivants du code de procédure civile, à :
à titre principal,
- déclarer irrecevable les conclusions signifiées le 18 avril 2016 par la SPGI,
à titre subsidiaire,
- déclarer mal fondée la SPGI en toutes ses demandes, fins et prétentions,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déclaré irrecevable en sa demande dirigée contre la SAS Foncia Segg,
- condamner in solidum la SAS Foncia Segg et la SPGI au paiement de la somme de 12.153,60 € à titre de dommages-intérêts,
- dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- condamner encore in solidum la sas Foncia Segg et la SPGI aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions en date du 24 août 2016 par lesquelles la SAS Foncia Segg, intimée, demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- condamner le SPGI et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la recevabilité des conclusions de la société SPGI
Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité des conclusions signifiées par la société SGI le 18 avril 2016 au motif d'une part que la déclaration d'appel ne mentionne pas l'organe qui la représente, en méconnaissance de l'article 960 du code de procédure civile, d'autre part que ces conclusions ne sont pas motivées en droit, en méconnaissance de l'artilce 954 du même code ;
Il résulte des articles 960 et 961 du code de procédure civile que, pour être recevables, les conclusions doivent indiquées, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ;
Les conclusions de la société parisienne de gérance d'immeubles (SPGI) du 18 avril 2016, ne mentionnent ni la forme de la société, ni son siège social, ni l'organe qui la représente légalement ; toutefois, la déclaration d'appel mentionne la forme de la SPGI (société à responsabilité limitée) et son siège social ([Adresse 4]) ; surtout, l'acte d'huissier du 27 avril 2016 de signification de la déclaration d'appel et des conclusions au syndicat contient toute les mentions requises par les articles 960 et 961 précités, puisqu'il y est indiqué, que l'acte est délivré 'à la demande de la société à responsabilité limitée société parisienne de gérance d'immeubles (SPGI, dont le siège est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège' ; la fin de non recevoir tirée de l'absence des mentions requises par les articles 960 et 961 a donc été régularisée ; l'irrecevabilité n'est pas encourue ;
Selon l'article 954 du code de procédure civile 'les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées...';
Dans ses conclusions, la société SPGI expose clairement qu'elle n'a commis aucune faute dans l'accomplissement de son mandat de syndic qui aurait généré un préjudice au syndicat, de sorte que ce dernier, qui a assigné devant le tribunal ses anciens syndics en responsabilité contractuelle, ne peut sérieusement soutenir devant la cour qu'il n'est 'pas en mesure de connaître le fondement juridique des prétentions de SARL société parisienne de gérance d'immeubles';
L'irrecevabilité des conclusions de la société SPGI n'est donc pas encourue de ce chef ;
Le syndicat doit être débouté de ses exceptions de procédure ;
Sur la recevabilité de la demande à l'égard de la société Foncia au regard de l'article 55 du décret n° 67 223 du 17 mars 1967
Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déclaré irrecevables en ses demandes contre la société Foncia Segg ; il ne fait cependant valoir aucun moyen sur ce point et ne produit aucun procès verbal d'assemblée générale ayant validé a posteriori l'action introduite contre la société Foncia Segg ;
Les premiers juges ont exactement relevé que, si le projet de résolution n°13 repris au procès verbal de l'assemblée générale du 6 décembre 2011 mentionnait 'autorisation au syndic d'agir en justice à l'encontre des anciens syndics dans le cadre de l'indemnité d'un montant de 12.153,60 € jamais perçue par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] suite à un protocole signé par Foncia en date du 10 janvier 2008 et concernant les dommages chez M. [H] (article 24)', la résolution votée 'autorise le syndic à ester en justice contre le cabinet SPGI dans le cadre des désordres suivants absence de réception de l'indemnité d'un montant de 12.153,60 € au moment où le cabinet SPGI était syndic (dossier frappé de forclusion en date du 03 décembre 2009) et de toutes personnes pouvant être mises en cause' ;
Les premiers juges ont justement retenu qu'il se déduit de cette résolution que la société SPGI est seule nommément désignée comme défenderesse à l'action en justice à intenter et que, les circonstances de fait relatées à la délibération étant exclusives de la perception par l'assemblée générale de manquements de la société Foncia, la seule mention imprécise 'et de toute personne susceptible d'être mise en cause' ne permet pas de retenir que l'assemblée générale a également autorisé le syndic à agir contre la société Foncia Segg en responsabilité professionnelle ; il a été vu qu'aucune assemblée postérieure à celle du 6 décembre 2011 n'a ratifié l'action intentée contre la société Foncia Segg ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires contre la société Foncia Segg pour défaut d'autorisation du syndic à agir contre celle-ci ;
Sur la responsabilité de la société SPGI
L'ensemble immobilier du [Adresse 2] a été construit courant 2001, la réception de l'ouvrage étant intervenue le 18 décembre 2001 ; la société AXA Corporate Solutions est l'assureur dommages- ouvrage ;
La société Foncia Segge a été le syndic de la copropriété jusqu'au 31 mars 2009, date à laquelle elle a été remplacée par la société SPGI qui a été syndic jusqu'au 11 mars 2010 ;
Lors du mandat de syndic de la société Foncia Segg, une déclaration de sinistre a été effectuée le 6 septembre 2007 auprès de l'assureur dommages- ouvrage pour des infiltrations dans les parkings ; la société AXA a mandaté un expert pour réaliser l'expertise dommages- ouvrage et, au vu du rapport définitif de l'expert, elle a, par courrier du 3 décembre 2007, accepté sa garantie et proposé une indemnité de 12.153,60 €, transmettant au syndic Foncia Segg une protocole d'accord l'invitant à le régulariser afin de procéder au règlement (pièce syndicat n° 2) ; la société Foncia Segg indique qu'elle a renvoyé à l'assureur dommages- ouvrage le protocole d'accord signé par ses soins le 10 janvier 2008 (pièce SPGI n° 4), mais, non pas par lettre recommandée avec accusé de réception, mais par courrier simple ;
Or, à l'occasion d'une nouvelle déclaration sinistre le 10 décembre 2010, faite par le syndic SPGI, portant sur des désordres survenu au même endroit, la société AXA a refusé toute indemnisation au motif que 'ces dommages ont déjà été instruits dans le cadre de notre dossier 200711101114 qui a donné lieu à une proposition d'indemnisation de 12.153,60 € en date du 3 décembre 2007... Cette proposition est restée sans réponse. Le dossier est aujourd'hui clos car il est frappé de la prescription biennale prévue par l'article L 114-1 du code des assurances depuis le 3 décembre 2009' (pièce SPGI n° 3) ;
Il est fait grief à la société SPGI, reprenant le mandat de syndic, de ne pas s'être aperçue que l'indemnité n'était pas versée et de ne pas avoir contacté à nouveau la compagnie d'assurance ;
La société SPGI fait valoir qu'il ne lui appartenait pas de vérifier la bonne gestion de ce dossier, lequel ne lui avait pas été signalé par la société Foncia Segg comme étant toujours en cours et souligne que la société Nexity nouveau syndic diligentant la présente procédure, n'a pas non plus détecté la difficulté, faisant valoir qu'en cas de changement de syndic le nouveau syndic ne peut être tenu de vérifier l'ensemble des opérations documents et comptabilités tenues par ses prédécesseurs depuis l'origine de la copropriété, a fortiori lorsqu'il s'agit d'éléments anciens auxquels il n'avait pas été donné suite pendant près d'un an et demi ;
Comme l'a dit le tribunal, le syndic nouvellement nommé apparaît tenu de procéder spontanément dans un délai raisonnable à partir de la remise des dossiers qui lui est fait par son prédécesseur en application des dispositions de l'article 18-2 de la de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à l'identification des sinistres intervenus et ayant donné lieu à des échanges avec les assureurs de l'immeuble, afin notamment de prendre les moyens d'éviter au syndicat des copropriétaires la prescription des actions dérivant des contrats d'assurance par suite d'une absence de réclamation excédant deux années ;
Les premiers juges ont exactement relevé que dès lors que le cabinet SPGI a été désigné par l'assemblée générale du 31 mars 2009, à la suite de la société Foncia Segg à laquelle le quitus avait été refusé, le nouveau syndic, qui n'allègue aucune difficulté dans la transmission des
éléments du dossier de sinistre litigieux, au nombre desquels figurait nécessairement la proposition de protocole d'accord adressé par la société AXA Corporate Solutions le 3 décembre 2007 à Foncia Segg, devait s'assurer avant le 3 décembre 2009 de la bonne
fin de la gestion de ce sinistre ;
Les premiers juges ont justement retenu que le manquement de la société SPGI à ses obligations nées du contrat de mandat est avéré et que ce manquement a causé la perte de l'indemnité d'assurance offerte, par suite de l'expiration du délai biennal de forclusion de l'article L114-1 du code des assurances ;
Il convient d'ajouter que c'est vainement que la société SPGI et la société Foncia excipent du droit à garantie du syndicat des copropriétaires par l'assureur dommages- ouvrage et de l'impossibilité pour ce dernier de se prévaloir de la prescription biennale ; en premier lieu, elles reprochent au syndicat de ne pas avoir communiqué la police d'assurance dommages- ouvrage ; ce grief est inopérant dans la mesure où la société AXA n'a jamais contesté l'existence de cette police ; elle a, au contraire, accepté sa garantie et fait une proposition d'indemnisation à laquelle il n'a pas été répondu dans les formes et délai requis ; contrairement à ce que soutiennent les sociétés SPGI et Foncia Segg, le délai de la prescription biennale de l'article L 114-2 du code des assurances, a recommencé à courir à compter du 3 décembre 2007, date de la proposition d'indemnisation de la société AXA, cette dernière ne pouvant renoncer d'avance à se prévaloir d'une prescription non encore acquise ;
En second lieu, les sociétés SPGI et Foncia reprochent au syndicat de ne pas avoir intentée une action en justice contre l'assureur dommages- ouvrage et les constructeurs ; mais l'assurance dommages- ouvrage a précisément pour objet de faire pré-financer par l'assureur les travaux de réparation des désordres de nature décennale, afin d'éviter au maître de l'ouvrage, à savoir le syndicat des copropriétaires, d'engager une action longue et coûteuse contre les constructeurs ; cet objectif a été atteint le 3 décembre 2007 et il ne s'est pas concrétisé par le paiement de l'indemnité proposée du fait de la faute des syndics successifs ;
En effet, la société Foncia Segge a omis de renvoyer le protocole d'accord par lettre recommandée avec accusé de réception, et surtout, elle a négligé de s'enquérir auprès de l'assureur aussi bien de la réception du protocole signé, que du versement de l'indemnité, si, réellement, elle avait renvoyé le protocole signé par ses soins ; quant à la société SPGI, elle a commis la même négligence en omettant de réclamer le versement de l'indemnité auprès de la société AXA ; il ne peut être reproché au syndicat de ne pas avoir engagé une action contre l'assureur dommages- ouvrage, action qui se serait révélé aléatoire et surtout, inutile, si les sociétés Foncia Segg et SPGI avait exécuté correctement leur mandat de syndic ;
En troisième lieu, les syndics contestent la réalité du préjudice du syndicat ; mais le préjudice du syndicat est réel ; les désordres ont été constatés par l'expert amiable mandaté par l'assureur dommages- ouvrage ; une indemnisation a été proposée par ce dernier, ce qui signifie, d'une part que les désordres sont suffisamment graves pour entrer dans le cadre de la garantie décennale, d'autre part que les travaux de réparation sont nécessaires ; s'ils n'ont pas encore pu être réalisés, c'est du fait de perte de l'indemnité causée par les fautes des syndics Foncia Segg et SPGI ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société SPGI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.153,60 € à titre de dommages et intérêts ;
Sur la demande en garantie de la société SPGI contre la société Foncia Segg
Cette demande a été faite en première instance, mais le tribunal a omis de statuer sur ce point ;
Il a été vu plus haut que la société Foncia Segg a commis une faute dans l'accomplissement de sa mission de syndic en omettant de renvoyer le protocole d'accord par lettre recommandée avec accusé de réception, en négligeant de s'enquérir auprès de l'assureur aussi bien de la réception du protocole signé, que du versement de l'indemnité, si, réellement, elle avait renvoyé le protocole signé par ses soins ; cette faute contractuelle constitue une faute délictuelle envers la société SPGI ; mais celle ci a commis une faute qui lui est propre, indépendante de celle de la société Foncia Segg, en omettant de réclamer le versement de l'indemnité auprès de la société AXA ;
La faute de la société Foncia Segg est prépondérante par rapport à celle de la société SPGI;
La société Foncia Segg doit être condamnée à garantir la société SPGI de 80 % du montant de la condamnation à payer la somme de 12.153,60 € prononcée contre elle à l'égard du syndicat des copropriétaires ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La société Foncia Segg doit être condamnée à garantir la société SPGI de 80 % du montant des condamnations afférentes aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
La société Foncia Segg, partie perdante en cause d'appel, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- à la société à responsabilité limitée société parisienne de gérance d'immeubles : 3.000 €,
- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] : 3.000 €;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Foncia Segg ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses exceptions de procédure ;
Condamne la société par actions simplifiée Foncia Segg à garantir la société à responsabilité limitée société parisienne de gérance d'immeuble-SPGI de 80 % du montant des condamnations pécuniaires prononcées contre elle à l'égard du syndicat en première instance, y compris celles afférentes aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société par actions simplifiée Foncia Segg aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel :
- à la société à responsabilité limitée société parisienne de gérance d'immeubles : 3.000 €,
- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] : 3.000 €;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
