Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2020
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/02954 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B47YG
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Novembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n°
APPELANT
Syndicat des copropriétaires SDC [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FONTENOY IMMOBILIER
SIRET n° 440 438 265 00025,
ayant son siège social au [Adresse 3])
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Manuel RAISON, ayant pour avocat plaidant, Me Marie-Aurore BOWIN de la SELARL Société d'exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, toque : C2444
INTIMÉE
SCI FONCIRO
SIRET n° 310 692 561 00031
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Dominique N'DIAYE, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de MEAUX, toque : 43
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 Décembre 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par Madame Nathalie BRET, conformément aux articles 785, 786 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE , Président de chambre , Conseillère et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.
***.
FAITS & PROCÉDURE
La société Fonciro est propriétaire des lots n°1, 2, 3, 55 et 56 au sein de la résidence sise [Adresse 1], immeuble soumis au statut de la copropriété et géré par son syndic, le cabinet Fontenoy Immobilier République.
Par exploit d'huissier en date du 3 février 2017, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner la société Fonciro, devant le tribunal de grande instance à l'effet d'obtenir sa condamnation au paiement de sommes au titre de charges de copropriété impayées.
Par jugement contradictoire du 30 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté l'irrecevabilité des conclusions de la société Fonciro soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1],
- constaté la nullité de plein droit du mandat de syndic du cabinet Fontenoy Immobilier République à compter du 21 septembre 2013,
- annulé l'assignation délivrée les 1er et 3 février 2017 par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à l'encontre de la société Fonciro,
- constaté l'extinction de l'instance,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à verser à la société Fonciro, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 août 2018.
La procédure devant la cour a été clôturée le 27 novembre 2019.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 5 novembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], appelant, invite la cour, au visa des articles 14, 44, 59, 699 et 700 du code de procédure civile, R 211-4 suivants du code de l'organisation judiciaire, 35, 36, 55, 60 et 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1154, 1256 et 1382 du code civil, 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :
- infirmer le jugement déféré,
in limine litis,
- dire la société Fonciro prescrite en sa demande de nullité du mandat de syndic,
- débouter la société Fonciro de sa demande de nullité de l'assignation,
- dire qu'il est valablement représenté par son syndic, le cabinet Fontenoy Immobilier,
- prononcer la recevabilité de l'assignation délivrée le 3 février 2017,
à titre principal
- condamner la société Fonciro à lui payer la somme totale de 31.375,54 euros correspondant à :
22.121,19 euros à titre principal au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 octobre 2016, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,
4.254,35 euros au titre des frais de recouvrement,
5.000 euros au titre de dommages et intérêts,
à titre subsidiaire
- condamner la société Fonciro à lui payer la somme de 1.874,73 euros au titre des frais de recouvrement,
en tout état de cause
- débouter la société Fonciro de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société Fonciro à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,
- débouter la société Fonciro de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,
- condamner la société Fonciro aux entiers dépens dont distraction faite au profit de Maître Manuel Raison,
- prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Vu les conclusions en date du 16 novembre 2019 par lesquelles la société Fonciro, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 117,118, 120 et 122 du code de procédure civile, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure au 23 novembre 2018, 36 du décret du 17 mars 1965, 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et 2224 du code civil, à :
à titre principal, in limine litis
- constater la nullité de plein droit du mandat du syndic le cabinet Fontenoy à compter du 21 septembre 2013,
- confirmer le jugement du 30 novembre 2017, en toutes ses dispositions,
à titre subsidiaire,
in limine litis ,
- dire irrecevable l'assignation en recouvrement de charges délivrée les 1er et 3 février 2017, pour défaut de qualité à agir du demandeur à l'assignation,
- dire prescrits la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], antérieure au 1er février 2007 à hauteur de 5 873,49 euros, et les frais de recouvrement engagés antérieurement au 1er février 2012,
- rejeter les demandes d'irrecevabilité présentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] contre la société Fonciro,
sur le fond,
- rejeter l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] formées contre la société Fonciro,
- ordonner la régularisation des frais de recouvrement imputés directement sur le compte de la société Fonciro,
en tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
y ajoutant
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.480 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la nullité de l'assignation
Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation de l'assignation sur le fondement de la nullité du mandat de syndic ; il estime que la demande de nullité du mandat du syndic est prescrite depuis 2015 au motif que le délai de prescription est d'une durée de cinq ans et qu'il s'apprécie à la date de la désignation du syndic et non de son renouvellement ; il ajoute que le tribunal ne pouvait prononcer la nullité du mandat du syndic sans que celui-ci n'ait été attrait à la cause ;
La société Fonciro sollicite à titre principal la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté la nullité du mandat de syndic pour défaut d'ouverture d'un compte séparé et la nullité de l'assignation ;
En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2013 a adopté la résolution n°5 décidant d'élire en qualité de syndic, le cabinet Fontenoy Immobilier Paris XI à compter du jour de l'assemblée pour se terminer le 21 juin 2016 ;
L'assemblée générale du 24 juin 2016 a adopté la résolution n°7 décidant d'élire en qualité de syndic, le cabinet Fontenoy Immobilier Paris République à compter du jour de l'assemblée pour se terminer le 30 juin 2017 ;
Par acte d'huissier du 3 février 2017, le syndicat des copropriétaires, représenté par le cabinet Fontenoy Immobilier, a fait assigner la société Fonciro en paiement de charges de copropriété ;
Sur la prescription de la demande de nullité du mandat de syndic
Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 21 juin 2013, 'Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé....
- de soumettre lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans....
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables....' ;
Aux termes de l'article 42 de la même loi, dans sa version en vigueur à la date de l'assignation du 3 février 2017, 'Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans....' ;
Aux termes de l'article 28 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 21 juin 2013, '.....la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.....Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent' ;
En l'espèce, la demande tendant à la nullité de l'assignation, fondée sur la nullité du mandat de syndic pour défaut d'ouverture d'un compte séparé, suppose que la nullité du mandat ait été soulevée dans le délai de 10 ans, à compter de l'expiration du délai de trois mois suivant la désignation du syndic, en application des articles 18 et 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Les dispositions de l'article 18 précité relatives à l'ouverture du compte bancaire séparé ne distinguent pas entre la première désignation du syndic et les désignations ultérieures, à la différence de l'alinéa précédent ; il y a donc lieu de considérer que la société Fonciro disposait, pour former son action, d'un délai de 10 ans, à compter de l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2013, ayant désigné en qualité de syndic le cabinet Fontenoy Immobilier Paris XI, à compter du jour de l'assemblée ;
Or la société Fonciro a agi dans ce délai, par l'assignation du 3 février 2017 ;
En conséquence, il y a lieu de rejeter le moyen du syndicat des copropriétaires relatif à la prescription de la demande de nullité du mandat du syndic ;
Sur l'absence de mise en cause du syndic
Aux termes de l'article 14 du code de procédure civile, 'Nul partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée' ;
En l'espèce, la demande en nullité d'une assignation en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d'ouverture, à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation, d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat, implique qu'il soit statué contradictoirement à l'égard du syndic ;
Le syndic n'ayant pas été attrait dans la cause, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de plein droit du mandat du syndic en son absence ;
En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de l'assignation délivrée les 1er (pour tentative) et 3 février 2017 par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Fonciro et de rejeter l'exception de nullité de l'assignation du 3 février 2017 soulevée par la société Fonciro, sur le fondement de la nullité de plein droit du mandat du syndic ;
Sur l'irrecevabilité des demandes pour absence de qualité à agir du syndicat des copropriétaires
La société Fonciro sollicite à titre subsidiaire le prononcé de l'irrecevabilité de l'assignation, sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile, au motif que la personne morale ayant formé l'assignation au nom du syndicat des copropriétaires est dépourvue d'un mandat de syndic ;
Le syndicat des copropriétaires ne répond pas à ce moyen ;
En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2016 (pièce 12) a désigné en qualité de syndic, le cabinet Fontenoy Immobilier Paris République à compter du jour de l'assemblée jusqu'au 30 juin 2017 ; le contrat de syndic afférent (pièce 2) précise que le cabinet Fontenoy Immobilier République sis [Adresse 2] est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) de Paris sous le numéro 440 438 265 ;
L'assignation du 3 février 2017 a été formée, au cours de cette période, à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], représenté par le cabinet Fontenoy Immobilier, sis [Adresse 2], immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Paris 'sous le numéro 391 309 663", soit un numéro différent de celui mentionné dans le contrat de syndic ;
Toutefois l'assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2017 (pièce 21) a désigné en qualité de syndic, le cabinet Fontenoy Immobilier Paris République ; le contrat de syndic afférent (pièce 22) précise que le cabinet Fontenoy Immobilier République sis [Adresse 2] est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) de Paris sous le numéro 440 438 265 ;
Il en ressort que le statut juridique du cabinet Fontenoy Immobilier République n'a pas changé entre 2016 et 2017 et que c'est manifestement par une erreur matérielle que l'assignation mentionne un autre numéro de RCS ;
Ainsi il est justifié qu'au moment de l'assignation, la personne morale ayant formé l'assignation au nom du syndicat des copropriétaires était pourvue d'un mandat de syndic;
L'erreur matérielle relative au numéro de RCS, représentant une erreur sur la désignation de l'organe représentant légalement la personne morale, ne constituant qu'un vice de forme, est une irrégularité de forme relevant de l'article 114 du code de procédure civile et ne peut faire encourir la nullité de l'acte que si la société Fonciro démontre l'existence d'un grief;
Or celle-ci ne démontre aucun grief, puisque même si elle a été assignée selon un procès-verbal de recherches conforme à l'article 659 du code de procédure civile, elle a constitué avocat et a conclu dans le cadre de la première instance ;
En conséquence, il y a lieu de requalifier la demande d'irrecevabilité des demandes de l'assignation pour absence de qualité à agir du syndicat des copropriétaires, formée par la société Fonciro, en demande de nullité de l'assignation et de rejeter cette demande ;
Sur l'irrecevabilité partielle de la demande de paiement par prescription
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur à la date de l'assignation du 3 février 2017, 'Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.....' ;
En l'espèce, l'assignation en date du 3 février 2017 porte sur des charges de copropriété et des frais de recouvrement ;
Sur les charges de copropriété
En application de la prescription de 10 ans prévue par l'article 42 précité, les demandes de charges de copropriété antérieures au 3 février 2007 sont prescrites ;
Aux termes de l'article 1253 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, 'Le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu'il paye, quelle dette il entend acquitter' ;
Aux termes de l'article 1256 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, 'Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.
Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement' ;
Aux termes de l'article 1290 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, 'La compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives' ;
Aux termes de l'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, dans sa rédaction antérieure au décret du 29 septembre 2016, 'Aucune compensation ne doit être effectuée entre les comptes dont le solde est débiteur et les comptes dont le solde est créditeur. Conformément à l'article 1256 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ;
En l'espèce, la sommation de payer du 14 juillet 2016 (pièce 4) incluant le relevé de copropriétaire du 6 juin 2016, établi par le syndic concernant la société Fonciro, mentionne au 1er janvier 2007 un solde débiteur de 5.453,75 euros ;
Toutefois le relevé au 1er octobre 2016, soit antérieurement à l'assignation du 3 février 2017, a valablement imputé les versements effectués sur les charges les plus anciennes et mentionne au 1er janvier 2007 un solde positif de 62,55 euros ;
En conséquence, il convient de constater que les créances réciproques se sont éteintes à cette date avant d'être prescrites et il y a lieu de rejeter la contestation de la société Fonciro relative à ces imputations ;
Sur les frais de recouvrement
Concernant les frais de recouvrement, même si leur montant résulte de l'application du contrat de syndic, le présent litige, relatif à un rapport entre le syndicat des copropriétaires et l'un de ses membres, est régi par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ; la prescription qui leur est applicable est donc celle de 10 ans prévue par l'article 42 précité ;
Ainsi les demandes de frais de recouvrement antérieurs au 3 février 2007 sont prescrites ;
Sur le montant des charges de copropriété dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :
- un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Fonciro,
- les procès-verbaux des assemblées générale des 7 avril 2010 (votant des travaux), 16 juin 2011 (approuvant les comptes de l'exercice 2009 et de l'exercice 2010), 18 décembre 2012 (approuvant les comptes de l'exercice 2011), 21 juin 2013 (approuvant les comptes de l'exercice 2012), 11 décembre 2014 (approuvant les comptes de l'exercice 2013 et votant des travaux), 24 juin 2016 ( approuvant les comptes de l'exercice 2014), et les pages 1 à 3 du procès-verbal du 28 septembre 2017 (approuvant les comptes de l'exercice 2015 et de l'exercice 2016) et les attestations de non recours,
- les appels de fonds trimestriels du 15 septembre 2009 au 31 décembre 2009 et du 1er janvier 2010 au 1er octobre 2016,
- le relevé de compte arrêté au 26 octobre 2016,
- les lettres de mises en demeure, la sommation de payer de juillet 2016,
- les contrats de syndic,
- les décomptes de frais contentieux ;
Il ressort du relevé de compte du 1er octobre 2016 qu'à la date du 1er janvier 2010, le solde était créditeur de 395,49 euros ;
Ainsi il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires sollicite des sommes postérieures au 1er janvier 2010 ;
Le syndicat des copropriétaires justifie de l'envoi de lettres recommandées à la société Fonciro le 9 juin 2011 et le 26 juillet 2011, l'assemblée générale du 16 juin 2011 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2010, et justifie de l'envoi d'une lettre recommandée le 28 décembre 2012, l'assemblée générale du 18 décembre 2012 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2011 ; la société Fonciro reconnaît que les justificatifs sont produits pour les assemblée générales 2013, 2014 et 2016 ;
En conséquence, il y a lieu de condamner la société Fonciro à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22.121,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 octobre 2016, incluant l'appel de fond du 1er octobre 2016, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3 février 2017 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;
Sur les frais de recouvrement dus postérieurs au 3 février 2007
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
En l'espèce, concernant les frais postérieurs au 3 février 2007, il convient de considérer que les frais de 'suivi dossier contentieux' et 'analyse et constitution du dossier' ne relèvent pas de l'article 10-1 précité ;
Les frais de la sommation de payer du 31 mars 2016 ne sont pas justifiés ; en revanche il y a lieu de retenir les frais d'huissier justifiés de la tentative du 13 avril 2016 (27,44 euros) et de la sommation du 8 juillet 2016 (479,30 euros) ;
Compte tenu de la mise en demeure justifiée du 21 février 2014 (pièce 3), il y a lieu de retenir les frais de relance justifiés du 6 novembre 2014 (44,36 euros), du 20 février 2015 (44,36 euros) et du 21 novembre 2015 (44,36 euros) soit un total de 133,08 euros ;
En conséquence, il y a lieu de condamner la société Fonciro à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des frais de recouvrement, la somme de 639,82 euros (27,44 + 479,30 + 133,08) ;
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires
Pendant plusieurs années, la société Fonciro s'est abstenue de payer les charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;
Le non paiement par la société Fonciro de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ;
Les manquements systématiques et répétés de la société Fonciro à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
En conséquence, la société Fonciro doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à réformer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La société Fonciro, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Fonciro ;
Sur la demande d'exécution provisoire du syndicat des copropriétaires
L'arrêt n'étant pas susceptible d'une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande tendant au prononcé de l'exécution provisoire est donc sans objet et doit être rejetée ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté l'irrecevabilité des conclusions de la société Fonciro soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
Infirme le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,
Rejette l'exception de nullité de l'assignation du 3 février 2017 soulevée par la société Fonciro, sur le fondement de la nullité de plein droit du mandat du syndic ;
Requalifie la demande d'irrecevabilité des demandes de l'assignation du 3 février 2017 pour absence de qualité à agir du syndicat des copropriétaires, formée par la société Fonciro, en demande de nullité de l'assignation ;
Rejette cette demande de nullité de l'assignation, pour absence de qualité à agir du syndicat des copropriétaires, soulevée par la société Fonciro ;
Déclare prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], de charges de copropriété et de frais de recouvrement, antérieures au 3 février 2007 ;
Condamne la société Fonciro à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 22.121,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 octobre 2016, incluant l'appel de fond du 1er octobre 2016, majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 février 2017 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;
Condamne la société Fonciro à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 639,82 euros au titre des frais de recouvrement ;
Condamne la société Fonciro à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de dommages-intérêts ;
Condamne la société Fonciro aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du même code en première instance et en appel ;
Rejette toute autre demande;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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