Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 5 JUIN 2020
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/01456 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B42V7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2017 -Tribunal d'Instance de PARIS 11ème - RG n° 11-12-000737
APPELANTS
Monsieur [O] [U] [T]
Né le [Date naissance 9] 1982 à [Localité 16]
[Adresse 11]
[Localité 12]
Madame [V], [X] [C] épouse [T]
Née le [Date naissance 7] 1980 à [Localité 17]
[Adresse 11]
[Localité 12]
Représentés par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me Catherine BEURTON avocat au barreau de PARIS,
toque : D 162
INTIMES
Monsieur [W] [Y] [A]
Né le [Date naissance 6] 1951 à [Localité 14] (TUNISIE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Madame [H] [L] épouse [A]
Née le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 14] (TUNISIE)
[Adresse 3]
[Localité 10]
Représentés par Me Marie-laure BONALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0936
Ayant pour avocat plaidant Me Alain ROUACH avocat au barreau de PARIS,
toque : D1230
Monsieur [M] [D]
Né le [Date naissance 5] 1949 à [Localité 13]
[Adresse 15]
[Localité 8]
Représenté par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
Ayant pour avocat plaidant Me Caroline CARLBERG (ACHACHE& CARLBERS) , avocat au barreau de PARIS, toque: A 169
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude TERREAUX, Président de chambre
M Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Pascale WOIRHAYE, Consseillère
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
ARRÊT : mise à disposition prévu le 24/04/2020, prorogé au 05/06/2020 en raison de l'état d'urgence sanitaire
CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude TERREAUX, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Monsieur [W] [A] et Madame [H] [L] épouse [A] ont pris à bail par acte sous seing privé en date du 4 juillet 1990 un logement d'une pièce avec droit à l'usage des Wc communs de l'étage, situé [Adresse 4].
Par acte sous seing privé du 28 octobre 2000, Monsieur [M] [D] a renouvelé le bail à compter du 1er novembre 2000 au prix de 1.800 francs outre 50 francs de provisions sur charges. Monsieur [M] [D] a vendu le logement occupé le 28 avril 2011 à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C].
Par assignation en date du 30 octobre 2012, Monsieur et Madame [A] ont fait citer Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] devant le Tribunal d'instance de Paris 11ème aux fins de réalisation de travaux de remise en l'état de l'appartement loué qui a conduit cette juridiction à ordonner une mesure d'expertise par jugement avant-dire-droit en date du 4 mars 2014. Cette mesure a été déclarée commune à Monsieur [M] [D] par jugement du 9 juin 2015 sur assignation de Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C].
Parallèlement Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] ont, par acte du l8 novembre 2015, saisi le même tribunal d'une demande de validation du congé pour vendre délivré le 19 mars 2015 à l'encontre de Monsieur et Madame [A].
Par jugement en date du 7 avril 2016, le tribunal d'instance de Paris 11ème a sursis à statuer sur l'ensemble des demandes en attente de conclusions sur le rapport d'expertise déposé par l'expert [E] le 19 février 2016. Les instances ont été jointes.
Dans le dernier état de la procédure, s'agissant de l'état du logement, Monsieur et Madame [A] ont sollicité que le rapport de l'expert [E] soit entériné en ce que l'appartement loué était indécent et insalubre, que Monsieur et Madame [T] soient déclarés solidairement responsables de désordres, qu'il soit constaté que les désordres sont toujours en cours et que la date de fin de travaux fixée au 5 janvier 2017 n'a pas été respectée ; ils ont demandé la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de 5.000 € au titre du préjudice subi en raison du retard dans la réalisation des travaux et de 15.816€ à titre de dommages-intérêts en raison du trouble de jouissance subi ainsi qu'à terminer les travaux prescrits dans un délai d'un mois sous astreinte de 100€ ; ils ont réclamé que le montant de la valeur locative soit déclaré disproportionné au regard de l'état du logement donné à bail et le loyer mensuel rétroactivement fixé à 176 € à compter du 30 octobre 2012 et les défendeurs condamnés solidairement au remboursement du trop-perçu ainsi qu'à payer la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur et Madame [T] ont contesté les désordres relevés par l'expert ainsi que les demandes de Monsieur et Madame [A] ; formant une demande reconventionnelle, ils ont réclamé à ces derniers une somme de 2.296,49€ correspondant à 20% du coût des réparations qu'ils ont mises en oeuvre ; ils ont mis en cause la responsabilité de Monsieur [M] [D] dont ils ont réclamé la condamnation au paiement de 5.741,24 € au titre de sa participation à hauteur de 50% aux travaux de remise en état ainsi qu'une indemnité de 5.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur [M] [D] a contesté les demandes de Monsieur et Madame [A] ainsi que celles de Monsieur et Madame [T] et il a demandé une indemnité de 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
S'agissant du congé du 9 mars 2015, Monsieur et Madame [T] ont sollicité sa validation au 31 octobre 2015, l'expulsion de Monsieur et Madame [A] sous astreinte, leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation journalière conventionnelle de 24,97€ par jour, avec indexation, charges en sus, à compter du 1er novembre 2015 et jusqu'à la restitution des lieux, le rejet de tout délai et une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.
En réplique, Monsieur et Madame [A] ont contesté la validité du bail en date du 28 octobre 2000 et le congé du 19 mars 2015 à effet du 31 octobre 2015 délivré ainsi que la fixation de l'indemnité d'occupation.
Par jugement contradictoire en date du 10 novembre 2017, le Tribunal d'instance de Paris 11ème a :
- condamné solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 12.456,08 € en indemnisation du trouble de jouissance,
- débouté Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] de leur demande reconventionnelle à l'encontre de Monsieur et Madame [A] en paiement d'une somme de 2.296,49 € au titre de la participation aux travaux de remise en état,
- débouté Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] de leur demande reconventionnelle à l'encontre de Monsieur [M] [D] en paiement d'une somme de 5.741,24 € au titre de la participation aux travaux de remise en état,
- constaté la validité du congé délivré par Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] à Monsieur et Madame [A] le 9 mars 2015 à échéance du 31 octobre 2015,
- dit que depuis le 1er novembre 2015, Monsieur et Madame [A] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3],,
- ordonné leur expulsion du logement,
- condamné solidairement Monsieur et Madame [A] à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C], à compter du 26 avril 2017 jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de loyers et des charges normalement exigibles au titre du bail, avec possibilité d'indexation annuelle selon les modalités fixées par ce bail et de régularisation des charges sur justificatifs,
- condamné solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 700 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] aux dépens comprenant les frais d'expertise, sous réserve des dispositions qui suivent :
- condamné solidairement Monsieur et Madame [A] à rembourser à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] d'une part, les frais d'expertise à hauteur de 20%, d'autre part, le coût taxable de l'assignation en validation de congé ainsi que l'ensemble des frais d'exécution conséquence de la décision d'expulsion et accessoires.
Monsieur et Madame [A] ont restitué l'appartement le 9 juillet 2018 et Monsieur et Madame [T] l'ont vendu le 27 février 2019.
La Cour est saisie de l'appel partiel interjeté par Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] à l'encontre de ce jugement selon déclaration en date du 9 janvier 2018.
Au dispositif de leurs dernières conclusions d'appel notifiées par la voie électronique le 6 février 2020, avant clôture, Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] sollicitent de la Cour, au visa des articles 1134 et 1142 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, 7c et 7d de la loi du 6 juillet 1989, qu'elle:
- Dise et juge Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] recevables et bien fondés dans leur appel, y faisant droit,
- Réforme le jugement du 10 novembre 2017 en ce qu'il a :
* condamné solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 12.456,08 € en indemnisation du trouble de jouissance qu'ils ont subi,
* débouté Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] de leur demande reconventionnelle à l'encontre de Monsieur et Madame [A] en paiement d'une somme de 2 296,49 € au titre de la participation aux travaux de remise en état.
* débouté Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] de leur demande reconventionnelle à l'encontre de Monsieur [D] en paiement d'une somme de 5 741,24 € au titre de la participation aux travaux de remise en état.
* condamné solidairement Monsieur et Madame [A] à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C], à compter du 26 avril 2017 jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de loyers et des charges normalement exigibles au titre du bail, avec possibilité d'indexation annuelle selon les modalités fixées par ce bail et de régularisation des charges sur justificatifs,
* condamné solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 700 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
* débouté les parties du surplus de leur demande,
* condamné solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] aux dépens comprenant les frais d'expertise, sous réserve des dispositions qui suivent,
* condamné solidairement Monsieur et Madame [A] à rembourser à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] d'une part, les frais d'expertise à hauteur de 20%, d'autre part, le coût taxable de l'assignation en validation de congé ainsi que l'ensemble des frais d'exécution conséquence de la décision d'expulsion et accessoires,
Et, statuant à nouveau,
- Déclare Monsieur et Madame [A] mal fondés en leur appel incident ;
- Déboute Monsieur et Madame [A] et Monsieur [M] [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- Dise et juge que Monsieur et Madame [A] sont débiteurs de l'indemnité conventionnelle d'occupation journalière, charges en sus, sur la période du 1er novembre 2015 au 9 juillet 2018, date de restitution des locaux ;
- Condamne solidairement Monsieur et Madame [A] à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C], en deniers ou quittance, la somme de 24. 495,57 € (24,97x981 jours), charges en sus, au titre de l'indemnité d'occupation conventionnelle, outre l'indexation sur la variation de l'Irl, à compter du 1er novembre 2015, du 1er novembre 2016 et du1er novembre 2017;
- Condamne solidairement Monsieur et Madame [A] à rembourser à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] la somme de 2.296,49 € au titre de leur participation aux travaux de remise en état, et ce avec intérêts légaux à compter du 26 avril 2017, date des conclusions des appelants déposées à l'audience des plaidoiries du Tribunal d'instance ;
- Ordonne la capitalisation des intérêts à compter du 26 avril 2018 et ainsi de suite tous les 26 avril jusqu'à complet règlement entre les mains des appelants ;
- Condamne Monsieur [M] [D] à rembourser à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] la somme de 5.741,49 € au titre de sa participation aux travaux de remise en état, et ce avec intérêts légaux à compter du 26 avril 2017, date des conclusions des appelants déposées à l'audience des plaidoiries du Tribunal d'instance,
- Ordonne la capitalisation des intérêts à compter du 26 avril 2018 et ainsi de suite tous les 26 avril jusqu'à complet règlement entre les mains des appelants,
- Condamne solidairement Monsieur et Madame [A] in solidum avec Monsieur [M] [D] à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamne solidairement Monsieur et Madame [A] in solidum avec Monsieur [M] [D] en tous les dépens, comprenant les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître Regnier, avocat aux offres de droit ;
A titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où la Cour ne condamnerait pas Monsieur et Madame [A] in solidum avec Monsieur [M] [D] au paiement des entiers dépens comprenant les frais d'expertise,
- Confirme le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [A] à rembourser à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] les frais d'expertise à hauteur de 20%, ainsi que le coût taxable de l'assignation en validation de congé et l'ensemble des frais d'exécution conséquences de la décision d'expulsion et accessoires.
Au dispositif de ses dernières conclusions d'intimé comportant appel incident, notifiées par la voie électronique le 5 juin 2018, Monsieur [M] [D] sollicite de la Cour, au visa de l'article 1134 de l'ancien Code civil, qu'elle :
- Confirme le jugement du Tribunal d'instance de Paris 11ème en toutes ses dispositions en ce qu'il a mis hors de cause Monsieur [M] [D] ;
A titre subsidiaire,
- Infirme le jugement en ce qu'il a fait droit partiellement à la demande de Monsieur et Madame [A] concernant le préjudice de jouissance,
et statuant à nouveau,
- Déboute Monsieur et Madame [A] de ce chef de demande ;
- Condamne solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] et Monsieur et Madame [A] à payer à Monsieur [M] [D] la somme de 4.000 € en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamne solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] et Monsieur et Madame [A] au paiement des frais et entiers dépens de la procédure d'appel, dont distraction au profit de Maître Cheviller, Avocat.
Au dispositif de leurs dernières conclusions d'intimés, portant appel incident notifiées par la voie électronique le 16 juillet 2018, Monsieur [W] [Y] [A] et Madame [H] [L] épouse [A] sollicitent de la Cour qu'elle :
-Déclare Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] mal fondés en leur appel
- Confirmer le jugement rendu le 10 novembre 2017 parle Tribunal d'instance de Paris 11ème
en ce qu'il a considéré que le logement donné en location était affecté de désordres pouvant
être à l'origine d'un trouble de jouissance des locataires et retenu la responsabilité de Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] dans les désordres affectant ledit logement ;
- Infirme le jugement déféré en ce qu'il a indemnisé le trouble de jouissance des époux [A] à hauteur (néant) et statuant à nouveau :
- Fixe à la somme de 15.816 € la réparation du trouble de jouissance ;
- Condamne solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] à payer cette somme à Monsieur [W] [Y] [A] et Madame [H] [L] épouse [A] :
- Infirme le jugement déféré en ce qu'il a mis à la charge de Monsieur et Madame [A] le remboursement des frais d'expertise à hauteur de 20% et des dépens ;
- Infirme le jugement déféré en ce qu'il a validé le congé vente délivré par Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] à Monsieur et Madame [A] le 19 mars 2015 pour le 31 octobre 2015 et ordonné leur expulsion :
- Donne acte à Monsieur et Madame [A] de leur restitution des lieux en date du 9 juillet 2018 en présence de Maître [N] Huissier de justice ;
- Donne acte à Monsieur et Madame [A] qu'ils ont officiellement communiqué leur nouvelle adresse à leur bailleur telle que sise : [Adresse 1] ;
- Dise et juge en conséquence que toute demande tendant à leur expulsion ou à quelconque fixation d'une indemnité d'occupation est devenue sans objet ;
- Déboute Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] ainsi que Monsieur [M] [D] de toutes leurs autres demandes dirigées à l'encontre de Monsieur [W] [Y] [A] et Madame [H] [L] épouse [A] ;
- Condamne solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] ainsi que Monsieur [M] [D] à verser à Monsieur [W] [Y] [A] et Madame [H] [L] épouse [A] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Les condamne solidairement aux dépens qui comprendront les frais d'expertise.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 février 2020.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la demande de validation du congé pour vente délivré le 19 mars 2015 et l'expulsion
Au titre de leur appel incident, Monsieur et Madame [A] réitèrent leur argumentation de première instance fondée sur la nullité du bail du 28 octobre 2000 et par conséquent de la nullité du congé, eu égard à sa date, le bail du 4 juillet 1990 arrivant à expiration non pas le 31 octobre 2015 mais le 3 juillet 2017.
Sur ce c'est à bon droit que le premier juge a rappelé qu'aucune disposition légale n'imposait aux parties à un bail d'attendre l'issue du bail d'origine pour en passer un autre, lequel vaut seulement novation du premier.
Le congé régulièrement délivré au visa de l'article 15-II le 15 mars 2015 avec un préavis de six mois est en conséquence régulier.
Par ailleurs Monsieur et Madame [A] ne démontrent pas que le prix du logement soit excessif, aucune estimation n'étant produite de leur part pour contredire le prix de vente, étant observé qu'il a été finalement vendu en 2019 au prix de 140.000 €.
Le jugement validant le congé pour vendre est donc confirmé, la demande d'expulsion étant devenue sans objet du fait du départ des époux [A] le 9 juillet 2018.
Sur la demande principale de Monsieur et Madame [A] en réparation de leur préjudice de jouissance à l'encontre de Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C]
Au soutien de leur appel incident au quantum, Monsieur et Madame [A] sollicitent l'homologation du rapport de l'expert [E] en ce qu'il a évalué leur préjudice de jouissance à la somme de 15.816 € aux motifs adoptés du premier juge, sauf en ce qu'il a retenu qu'ils ont une certaine responsabilité dans la survenance et l'aggravation des désordres qui l'a conduit à tort à minorer leur indemnisation.
Au soutien de leur appel du jugement en ce qu'il a caractérisé l'existence d'un préjudice de jouissance des locataires et dit que les bailleurs étaient responsables des désordres allégués, Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] exposent qu'ils n'ont reçu aucune mise en demeure antérieurement à l'assignation et que l'insalubrité, qu'ils contestent, n'ayant été portée à leur connaissance que par l'expertise du 20 janvier 2016, l'indemnisation éventuelle ne peut courir antérieurement ; ils ajoutent que le manque d'entretien absolu des locataires durant le bail prive ceux-ci de toute action indemnitaire et que d'ailleurs, ils ont joui normalement du logement jusqu'à la réalisation des premiers travaux effectués en 2013, date à partir de laquelle ils ont déclaré ne plus vivre dans le studio.
Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] critiquent également le montant des dommages et intérêts octroyés à Monsieur et Madame [A] alors que les désordres ont été traités très vite après l'assignation, que la salle de bains restant seule touchée, le loyer entier ne pouvait servir de base d'indemnisation, d'autant que les locataires ne réglaient effectivement que 25,40 € par mois, allocation logement déduite ; ils plaident enfin que le premier juge a accordé à tort une indemnisation pour la période postérieure à la date d'expiration du bail survenue le 1er novembre 2015, leur responsabilité ne pouvant survivre au contrat qui la fonde.
Sur ce, aux termes des dispositions des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l 'usage d 'habitation ainsi que d 'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l 'entretien normal des lieux loués.
L'indemnisation du préjudice pour troubles de jouissance subi du fait d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'est pas subordonnée à une mise en demeure (Civ3 4 juin 2014, n°13-12.314 ). Si, en revanche, le bailleur a manqué à son obligation d'entretien, le preneur ne pourra obtenir des dommages-intérêts pour le trouble subi qu'à compter du jour où il en aura avisé son bailleur, par application de l'article 1146 du Code civil, devenu 1231, qui prévoit que les dommages-intérêts ne sont dus qu'à compter de la mise en demeure. Il incombe au preneur de prouver le non-respect de normes de décence ou le manquement par le bailleur à son obligation d'entretien ou de réparation. Les critères d'habitabilité et de décence du logement sont posées par les décrets du 6 mars 1987 et du 30 janvier 2002. Les obligations du bailleur ne peuvent excéder la durée du bail.
En l'espèce, le logement litigieux ayant été loué par Monsieur [M] [D] selon descriptif du bail du 4 juillet 1990, après travaux de peinture, sol, store et pose d'une porte blindée, les locataires, qui ont signé un bail de renouvellement sans travaux complémentaires le 28 octobre 2000, bénéficiaient d'une action de mise en conformité des lieux avec le décret du 30 janvier 2002, qu'ils ont exercée par assignation aux fins de travaux délivrée à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] le 30 octobre 2012, sans mise en demeure préalable.
Les demandes visaient un sol déformé, des peintures cloquées, des fissures, des traces d'infiltration d'eau, l'état dégradé des murs et faïences de la salle de bain, l'absence d'équipement de chauffage et de dispositif de ventilation permanente, sur le fondement d'un constat établi par l'huissier des locataires le 23 décembre 2010, soit avant que Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] ne fassent l'acquisition du studio.
Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] ont réagi à l'assignation de façon satisfaisante et dans un délai raisonnable, avant même les opérations d'expertise, puisque sur un devis du 4 janvier 2013,ils ont fait refaire l'électricité du studio en installant un convecteur, ont fait poser un parquet et installer un mécanisme électrique de ventilation. Aucune carence ne peut être relevée de ce chef, l'expert ayant confirmé la conformité des travaux finalisés en juin 2013. Aucune indemnisation ne sera octroyée pour cette période entre l'assignation et la livraison des travaux, le bail prévoyant en clause VIII-8 que le locataire doit supporter les travaux nécessaires.
Il ne restait en litige que le mauvais état général des peintures, la présence de fissures, les traces de décoloration, d'humidité et l'installation sanitaire de la salle de bain à l'origine de l'humidité.
Contestant en être responsables, Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] se fondent que l'avis du service technique de l'habitat municipal qui a visité le studio le 9 janvier 2014 à la demande des locataires. En effet, par compte-rendu du 12 novembre 2014, l'inspectrice de salubrité a relevé une humidité de condensation liée à l'obstruction des aérations par du scotch, et au défaut de chauffage en l'absence des locataires, partis selon leurs dires depuis les travaux réalisés par les bailleurs en 2013 ; s'agissant de la salle de bain, elle a constaté que le joint de la baignoire et celui de l'évier étaient détériorés et quelques carreaux défectueux et conclu qu'il s'agissait de réparations locatives.
L'expert [E], n'a pas été du même avis que l'inspectrice de salubrité, qualifiant la salle de bain d'insalubre dès sa première visite des lieux du 4 juillet 2014 en considérant que les installations de plomberie ne respectaient plus les normes de conformité, en présence de fuites affectant les siphons et les canalisations d'évacuation, que les tubes d'alimentation d'eau n'étaient pas sous tube et qu'il manquait une couche d'étanchéité sous la faïence murale le long de la baignoire.
L'expert a considéré que les désordres relevaient de la responsabilité des bailleurs, eu égard à la durée du bail qui a engendré de la vétusté et faute d'avoir fait poser et entretenu une plomberie conforme dans la salle de bain. S'il a retenu contre les locataires, un défaut d'information du bailleur relativement aux infiltrations sur les parois latérales de la douche et un manque d'entretien au vu des réparations de fortune inadaptées, il a considéré, que l'entretien n'était plus possible en raison de l'état 'ruiné' des enduits et de la technicité des reprises à faire sur les plomberies. La Cour le suivra en son avis et retiendra contre Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] une violation de leur obligation d'entretien.
Il en résulte que les locataires étaient fondés à solliciter des travaux de rénovation des installations sanitaires et réfection des murs de la salle de bain et qu'ils ont subi un préjudice du fait de l'humidité du mur séparant la baignoire de la pièce de vie. Les bailleurs ne pouvaient ignorer l'état réel de l'appartement pour l'avoir visité avant de l'acheter en 2011 et ils étaient en capacité d'y remédier en même temps que les autres travaux, après réclamation des locataires, ayant fait établir un devis complet par la société Abr le 4 janvier 2013, dont l'expert a relevé qu'ils l'avaient délibérément réduit du montant de ces travaux pour la salle de bain.
Le défaut d'information des bailleurs par les locataires relativement aux fuites ne justifie pas une réduction de leur indemnisation pour cette période, contrairement à ce qu'a retenu la premier juge, mais commande qu'aucune indemnisation ne leur soit allouée pour la période antérieure à l'assignation.
Compte tenu du montant du loyer de 395,40 € par mois, aucun élément relatif au paiement partiel de celui-ci par la caisse d'allocations familiales n'étant versé, et eu égard à la surface de 2,66 m² de la salle de bain, c'est une somme de 79,48 € par mois qui sera octroyée aux époux [A] au titre de leur préjudice de jouissance à compter de l'assignation et jusqu'à la date d'expiration du bail, le jugement étant infirmé en ce qu'il a dit que l'indemnisation devait également porter sur la période postérieure et jusqu'à la livraison des travaux.
Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] devront en conséquence verser à Monsieur et Madame [A] un montant global de 1.033,24 € à ce titre, le jugement étant infirmé au quantum.
Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation
Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] font grief au jugement d'avoir fixé au prix du loyer l'indemnité d'occupation et d'avoir condamné les époux [A] au paiement à compter du 26 avril 2017 seulement, alors qu'il constatait la résiliation du bail au 31 octobre 2015.
Sur ce, l'indemnité d'occupation est de nature indemnitaire en ce qu'elle tend à sanctionner l'occupation sans droit ni titre de l'occupant et de nature compensatoire en ce qu'elle vise à compenser pour le propriétaire la privation de la jouissance de son bien.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que l'indemnité courrait à compter du 26 avril 2017 alors que la condamnation doit prendre effet au 1er novembre 2015.
Par ailleurs, le bail du 28 octobre 2000 comporte une clause pénale IX in fine qui prévoit que le locataire déchu de son titre devra régler une indemnité d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien jusqu'à la restitution des clés, s'il se maintient dans le logement.
La pénalité prévue au contrat en dédommagement du préjudice subi par le bailleur a un caractère manifestement excessif tenant tant à la valeur équitable des lieux qu'au préjudice résultant pour les bailleurs d'une occupation sans bail. De plus, elle crée un déséquilibre au détriment du locataire en ce que le contrat ne prévoit pas de réciprocité en sa faveur en cas de manquement du bailleur. En application de l'article 1231-5 du Code civil cette pénalité sera jugée excessive et le montant de l'indemnité d'occupation réduit au prix du loyer et des charges en cours, le jugement étant confirmé sur le montant et les modalités de son calcul dans le temps.
Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] de remboursement partielle du coût des travaux de remise en état du logement
Au soutien de leur appel en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande formée contre Monsieur et Madame [A], Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] plaident que les locataires ont manqué à leur obligation d'entretien au sens de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'ils ne les ont jamais avisés du sinistre survenu le 2 octobre 2013, alors qu'il a entraîné des dégâts en partie haute du plancher de la salle de bains et une humidité du mur du fond persistant lors de l'inspection de salubrité. Ils sollicitent la condamnation des locataires à leur payer 20% du prix des travaux entiers, soit 2.296,49€ (11.482,48 € x 20%) dans la proportion de leur responsabilité telle que définie par l'expert [E].
Eu égard à la durée du bail, la totalité des travaux de rénovation du studio doivent rester à la charge des bailleurs, la vétusté qui doit être supportée par eux seuls l'emportant sur les dégâts occasionnés par les installations fuyardes que les locataires ont continué d'utiliser sans précaution.
Par ces motifs ajoutés à ceux du premier juge que la Cour adopte, le jugement rejetant la demande est confirmé.
Au soutien de leur appel en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande formée contre Monsieur [M] [D], Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] plaident que l'acte de vente les informait du bail passé avec Monsieur et Madame [A] mais non pas leurs doléances, dont l'expert a dit qu'elles avaient été formulées auprès de lui, sur le fondement du constat d'huissier en date du 23 décembre 2010, soit avant la promesse de vente. Ils soulignent qu'ils n'ont pu se rendre compte de la situation réelle, les murs étant recouverts de tentures et que la baisse de prix obtenue n'est pas née de cette situation dont le vendeur leur doit garantie. Ils sollicitent paiement par Monsieur [M] [D] de la moitié des entiers travaux entrepris dans le logement pour le prix de 11.482,48 € pour les travaux contradictoirement validés par l'expert, alors même qu'ils justifient avoir dépensé 17.153,48 €.
Pour la confirmation, Monsieur [M] [D] plaide que les appelants ont pu se convaincre de l'état réel du logement en le visitant, sa garantie n'étant due que pour les vices cachés, outre que les diagnostics obligatoires mettaient en avant certaines carences, notamment pour l'électricité. Il ajoute que Monsieur [O] [T] est maître d'oeuvre et qu'il a pu mesurer mieux encore que l'huissier, qui ne l'a pas convoqué au constat, les enjeux de la vétusté du bien, lui-même n'ayant reçu aucune réclamation de la part des locataires, contrairement à ce qu'a retenu l'expert.
Sur ce, c'est à bon droit que le premier juge, relevant qu'aucune réclamation des locataires n'avait été formulée auprès de Monsieur [M] [D] avant l'acte de vente du 24 mai 2011, a dit que celui-ci n'avait pas caché une quelconque procédure de leur part et que l'arrêté d'insalubrité avec injonction de travaux touchant les parties communes de l'immeuble ayant été joint à cet acte, Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] avaient été suffisamment alertés sur la vétusté générale de l'immeuble comme du logement et pu en négocier le prix.
Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il n'a pas retenu de faute à l'encontre de Monsieur [M] [D] et débouté Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] de leur demande d'indemnisation.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Monsieur et Madame [A] qui succombent en appel seront condamnés in solidum aux dépens d'appel tant pour l'action principale en responsabilité contractuelle que pour celle en expulsion.
Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel de la procédure en garantie.
Le jugement sera confirmé sur les dépens et la charge des frais d'expertise.
Eu égard à l'équité, le jugement est infirmé sur les frais irrépétibles. Monsieur et Madame [A] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour la première instance et l'appel, eux-mêmes étant déboutés de leur demande du même chef.
Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [M] [D] la somme de 1.000 € sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement,
CONFIRME le jugement du Tribunal d'instance de Paris 11ème en date du 10 novembre 2017 en toutes ses dispositions sauf sur le quantum de l'indemnisation du trouble de jouissance de Monsieur [W] [A] et Madame [H] [L] épouse [A], sur la date de point de départ du paiement de l'indemnité d'occupation et sur la condamnation de Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] aux frais de procédure ;
Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] à payer à Monsieur [W] [A] et Madame [H] [L] épouse [A] la somme de 1.033,24 euros en indemnisation de leur trouble de jouissance ;
CONDAMNE Monsieur [W] [A] et Madame [H] [L] épouse [A] à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2015, en deniers ou quittances ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [A] et Madame [H] [L] épouse [A] à verser à Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] à verser à Monsieur [M] [D] la somme de 1.000 euros sur le même fondement ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [A] et Madame [H] [L] épouse [A] aux dépens d'appel pour les actions principales en responsabilité contractuelle et en validation de congé ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [T] et Madame [V] [C] aux dépens d'appel de l'action en garantie.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
