Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 05 JUIN 2020
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/01554 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B43AL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2017 -Tribunal d'Instance de Paris 1er - RG n° 11-16-000135
APPELANT
Monsieur [R] [C] [V]
Né le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté et Ayant pour avocat plaidant Me Claude-éric STUTZ, avocat au barreau de PARIS, toque : D0480
INTIMEE
La SNC ILOT SAINT HONORE
SIRET : 449 448 034 00016
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège:
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338
Ayant pour avocat plaidant Me Hervé JOYET avocat au barreau de PARIS, toque : C0338
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude TERREAUX, Président de chambre
M Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Pascale WOIRHAYE, Consseillère
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
ARRÊT : mise à disposition prévu le 24/04/2020, prorogé au 05/06/2020 en raison de l'état d'urgence sanitaire.
CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude TERREAUX, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Suivant acte sous seing privé en date du 1er août 1981, la Sarl Relief et la Samaritaine ont loué à Monsieur [R] [V] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1] situé au 7ème étage porte gauche et une chambre située au 7ème étage donnant sur le couloir du 6ème étage. Par acte sous seing privé en date du 2 mai 1986, la Sa Grands magasins de la Samaritaine a loué par son mandataire Dmb Gestion à Monsieur [R] [V] deux locaux, situés au 7ème étage du même immeuble pour une durée de six ans, destinés à entreposer ses archives personnelles.
Le 16 mai 1986, Monsieur [R] [V] a été autorisé par la Sarl Dmb Gestion à réunir ces deux locaux avec la chambre louée aux termes du premier bail, avec remplacement du châssis de toit par un 'velux' pour ne former qu'une seule pièce, au 7ème étage de l'immeuble.
Le 23 septembre 2003, la Snc Ilot Saint-Honoré est devenue propriétaire de l'immeuble entier.
Par jugement contradictoire définitif du 13 novembre 2007, le tribunal d'instance de Paris 1er a débouté la Snc Ilot Saint-Honoré de sa demande en résiliation de bail, laquelle était fondée sur un changement de destination des locaux du 6ème étage en local professionnel, et de sa demande en validation du congé délivré le 24 octobre 2003 pour le 30 avril 2004, lequel aurait dû être fondé sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, considérant que les deux pièces louées ultérieurement constituent des annexes aux locaux, objets du premier bail à usage d'habitation.
Par acte du 21 décembre 2015, la société Ilot Saint-Honoré a fait délivrer à Monsieur [R] [V] un congé pour vendre l'appartement et ses annexes au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour le 23 juin 2016.
Par exploit d'huissier en date du 23 mai 2016, Monsieur [R] [V] a fait citer la Snc Ilot Saint-Honoré devant le Tribunal d'instance de Paris 1er aux fins de solliciter la nullité du congé pour vendre et la condamnation de la société Ilot Saint-Honoré à lui verser la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
En défense, la Snc Ilot Saint-Honoré a demandé à titre reconventionnel au Tribunal d'instance, sous bénéfice de l'exécution provisoire, de valider le congé et constater que Monsieur [R] [V] est déchu de plein droit de tout titre d'occupation depuis le 24 juin 2016, d'ordonner son expulsion et de le condamner à lui payer à compter de cette date une indemnité d'occupation de 891,79 € pour l'appartement et de 464,58 € pour le local accessoire jusqu'à la libération définitive des lieux et la somme de 2.500 € en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par jugement contradictoire en date du 7 décembre 2017, le Tribunal d'instance de Paris 1er a déclaré valable le congé délivré à Monsieur [R] [V] le 21 décembre 2015, constaté qu'il est occupant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2016, a ordonné son expulsion de corps et de biens et de tout occupant de son chef en en rappelant les modalités légales, a condamné Monsieur [R] [V] à payer à la Snc Ilot Saint-Honoré une indemnité d'occupation mensuelle correspondant à la somme égale aux loyers et charges normalement exigibles, (soit la somme de 579,37 € par trimestre, hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir), à compter du 24 juin 2016 et jusqu'à la libération effective des lieux ainsi qu'aux dépens.
La Cour est saisie de l'appel interjeté par Monsieur [R] [V] à l'encontre de ce jugement en ce qu'il lui fait grief selon déclaration en date du 11 janvier 2018.
Au dispositif de ses dernières conclusions d'appel notifiées par la voie électronique le 11 avril 2018, Monsieur [R] [V] sollicite de la Cour qu'elle :
- Déclare Monsieur [R] [V] recevable en son appel ;
- Infirme le jugement rendu le 7 décembre 2017 par le Tribunal d'Instance de Paris 1er en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
- Dise que le contrat de bail consenti à Monsieur [R] [V] le 1er août 1981 est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ;
- Dise que le contrat de bail consenti à Monsieur [R] [V] le 2 mai 1986 est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et plus subsidiairement à celles de la loi du 6 juillet 1989 ;
- Constate la nullité du congé pour vendre signifié à Monsieur [R] [V] le 21 décembre 2015 ;
- Condamne la Snc Ilot Saint-Honoré à verser à Monsieur [R] [V] la somme de 4.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamne la Snc Ilot Saint-Honoré aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Claude-Eric Stitz, Avocat.
Au dispositif de ses dernières conclusions d'intimée portant appel incident notifiées par la voie électronique le 6 juillet 2018, la Snc Ilot Saint-Honoré sollicite de la Cour, au visa des articles 2274 du Code civil et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qu'elle :
- Déclare Monsieur [R] [V] mal fondé en son appel et l'en déboute ;
- Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
* déclaré valable le congé délivré à Monsieur [R] [V] le 21 décembre 2015 pour le 23 juin 2016,
* ordonné l'expulsion de Monsieur [R] [V],
* dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution y afférentes,
* condamné Monsieur [R] [V] à payer une indemnité d'occupation à compter du 24 juin 2016 jusqu'à libération effective des lieux,
* condamné Monsieur [R] [V] aux dépens,
- Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a :
* fixé l'indemnité d'occupation due par Monsieur [R] [V] à compter du 24 juin 2016 à un montant correspondant à la somme égale aux loyers et charges normalement exigibles, soit à la somme de 579,37 € par trimestre, hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir,
Statuant à nouveau de ce chef :
- Fixe l'indemnité d'occupation due par Monsieur [R] [V] à compter du 24 juin 2016 à la somme de mensuelle de 891,79 € hors indexation et hors charges pour l'appartement de 2 pièces principales au 7ème étage ;
- Fixe l'indemnité d'occupation due à compter du 24 juin 2016 à la somme de mensuelle de 464,58 € hors indexation et hors charges pour le local accessoire d'une pièce au 6ème étage ;
- Condamne Monsieur [R] [V] à payer rétroactivement à compter du 24 juin 2016 la somme mensuelle totale de 1.356,37 € hors indexation et hors charges à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à définitive libération de l'ensemble des lieux litigieux matérialisée par la restitution des clés entre les mains de la Snc Ilot Saint-Honoré ou de son mandataire ;
- Condamne Monsieur [R] [V] au paiement de la somme de 5.000 € en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamne Monsieur [R] [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Cécile Attal, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
- Déboute Monsieur [R] [V] de toutes ses demandes fins ou conclusions plus amples ou contraires.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 février 2020.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur le régime légal applicable aux baux
Au soutien de son appel en ce que le premier juge a appliqué au bail en date du 1er avril 1981 la loi d'ordre public du 16 juillet 1989, Monsieur [R] [V] expose que le bail étant antérieur à cette loi, conclu pour une période de trois mois et prévoyant un loyer trimestriel, il relevait de la loi du 1er septembre 1948, même s'il ne comporte pas de référence à la loi de 1948.
S'agissant du bail en date du 2 mai 1986,Monsieur [R] [V] plaide qu'il doit également être soumis à cette loi de 1948, aux motifs qu'il prévoit également un loyer trimestriel et qu'il est accessoire au bail d'habitation dans le même immeuble.
Il fait enfin valoir que le jugement en date du 13 novembre 2007 qui annule le congé du 24 octobre 2003 et lui est opposé ne démontre pas qu'il ait renoncé au bénéfice de la loi de 1948 pour le logement et n'a pas autorité de chose jugée sur le régime des baux en litige, faute de toute mention à ce titre au dispositif.
Pour la confirmation, la Snc Ilot Saint-Honoré rétorque que lors de la procédure afférente au précédent congé donné pour les deux baux, Monsieur [R] [V] avait revendiqué l'application de la loi du 6 juillet 1989 pour le bail du 2 mai 1986, au motif qu'il était l'accessoire de la location de l'appartement à usage d'habitation, alors qu'elle-même revendiquait le régime du Code civil, s'agissant d'un bail excluant l'habitation. Elle plaide que Monsieur [R] [V] ne peut sans se contredire prétendre désormais que les deux baux sont soumis à la loi du 1er septembre 1948. Elle ajoute que l'argumentation précédente de Monsieur [R] [V] a conduit le tribunal d'instance à rejeter la demande de validation du congé du 24 octobre 2003 en considérant qu'il aurait dû être délivré au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur ce, les deux parties s'accordent à dire qu'aucun des baux litigieux n'a été passé au visa de la loi du 1er septembre 1948.
Dès lors que Monsieur [R] [V] avait revendiqué lors d'un précédent litige concernant les mêmes locaux, l'application de la loi du 1er juillet 1989 pour que soit tranchée la validité d'un premier congé et que son argumentation juridique a entraîné la conviction du juge qui a estimé que ledit congé aurait dû être délivré au visa de l'article 15 de cette loi, il n'est plus recevable à soutenir un moyen contraire au détriment du même bailleur.
C'est donc la loi du 1er juillet 1989 relative aux baux d'habitation qui s'applique à la fois au bail en date du 1er avril 1981 et au bail en date du 2 mai 1986. Il en découle que le congé pour vendre a été régulièrement délivré au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 par référence à ces deux baux, dès lors que c'est la totalité des biens loués à Monsieur [R] [V] que la Snc Ilot Saint-Honoré mettait en vente.
Sur la validité du congé pour vendre
Dans l'hypothèse où la loi de 1989 est retenue, et pour soutenir son appel à l'encontre du jugement en ce qu'il a constaté la validité du congé et ordonné son expulsion, Monsieur [R] [V] fait valoir quatre moyens de nullité du congé, le premier tenant au défaut de valorisation séparée de chaque bien loué séparément, le second en ce que le congé est tardif comme délivré moins de six mois avant la date d'expiration du bail du 2 mai 1986 qui trouvait son terme au 30 avril 2016, le troisième en ce que le prix proposé de 695.000 € est exorbitant comme dépassant la valeur vénale du bien de 45% à dire d'expert, et le dernier pour cause de fraude, en ce que manque l'intention réelle de vendre, faute de toute publicité en ce sens et de visite des lieux.
Pour la confirmation du jugement, la Snc Ilot Saint-Honoré plaide que les moyens soutenus en appel sont identiques à ceux soulevés en première instance et manquent en fait ou en droit.
Sur ce :
Sur le premier point, il résulte des descriptifs des baux, des plans produits par Monsieur [R] [V] et du rapport détaillé d'estimation du cabinet Vaz da Cruz, son expert, que les lieux loués sont composés d'un appartement principal de 37,47 m² comportant deux pièces mansardées au 7ème étage, escalier A, assorti d'une dépendance distribuée par l'escalier A située au 7ème étage et prenant accès dans le couloir du 6ème étage, constituée à l'origine d'une pièce, laquelle a été étendue de la surface de deux autres pièces contiguës, formant après travaux autorisés du locataire, une superficie totale de 16,02 m².
En décrivant au congé litigieux les lieux vendus comme étant ceux tels que décrits par les deux baux consentis à Monsieur [R] [V] en y ajoutant les motifs du jugement du Tribunal d'instance de Paris 1er en date du 13 novembre 2007 relatant les conditions dans lesquelles les pièces annexes ont été réunies, le bailleur a mis en mesure le preneur de connaître l'étendue exacte de la vente. En communiquant les références des locaux tels qu'ils apparaissent au règlement de copropriété il en a fait connaître le statut juridique et les servitudes.
En conséquence de ce descriptif, il n'y avait pas lieu de valoriser séparément les pièces louées le 6 mai 1985, que le locataire a réunies à la pièce annexe du premier bail et dont elles étaient devenues l'extension. Ce premier moyen de nullité est rejeté.
Sur le second moyen, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge, tirant les conséquences du régime juridique du bail du 1er avril 1981, à effet au 24 juin 1981, et de la disposition des lieux dans l'immeuble, a considéré que ce bail à usage d'habitation commandait le sort du bail à usage d'archives en date du 6 mai 1986 qui n'en était que l'accessoire, la pièce palière du premier bail, ainsi agrandie par l'effet du second, ne pouvant être louée indépendamment du logement principal.
C'est à bon droit également qu'elle en a déduit que le congé donné le 22 décembre 2015 pour ce local annexe était commandé par le sort du bail le plus ancien, par voie d'accessoire, lequel expirait le 23 juin 2016, même si la date anniversaire du second bail était plus précoce.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a dit que le délai de préavis de six mois a été respecté, le second moyen d'appel étant rejeté.
S'agissant du prix de vente, si la Snc Ilot Saint-Honoré justifie qu'elle a vendu dans le même immeuble un appartement au prix de 13.081 €/ m², soit plus cher que le prix de 12.993 €/ m² fixé pour celui qu'elle a proposé à Monsieur [R] [V], son élément de comparaison est faussé dans la mesure où 16 m² de cette surface se trouve séparée de l'appartement par un couloir et des escaliers communs, ce qui diminue la valeur de cette superficie.
Néanmoins, même si le prix fixé à la vente est élevé, il ne fait pas grief à Monsieur [R] [V] qui peut exercer son droit de préemption en cas de vente à un prix moindre, ainsi que l'a rappelé le premier juge. Ce moyen de nullité est encore rejeté.
En dernier lieu, l'absence de publicité et de visite aux fins de vente, ne permet pas d'établir que l'intention de vendre fait défaut, alors que le bailleur qui a fixé un prix de vente pour un logement vacant est en droit de faire visiter un logement vide de tout occupant, ce que le maintien indu dans les lieux de Monsieur [R] [V] l'empêche de faire. Ce dernier moyen de nullité pour fraude est donc inopérant.
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [R] [V] de sa demande de nullité du congé pour vendre, constaté que celui-ci est occupant sans titre et ordonné son expulsion de corps et de biens.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Au titre de son appel incident, la Snc Ilot Saint-Honoré réitère sa demande tendant à faire fixer le loyer mensuel du logement à la somme mensuelle de 891,79 € et celui du local accessoire à 464,58 € ; elle plaide que le premier juge n'a retenu que le loyer du logement, ce qui porte le prix à 3,60 € le m², soit moins que si les baux s'étaient poursuivis, de sorte qu'elle subit un préjudice incontestable.
Monsieur [R] [V] n'a pas conclu de ce chef mais il a produit les avis d'échéance du deuxième trimestre 2016.
Sur ce, l'indemnité d'occupation est de nature indemnitaire en ce qu'elle tend à sanctionner l'occupation sans droit ni titre de l'occupant et de nature compensatoire en ce qu'elle vise à compenser pour le propriétaire la privation de la jouissance de son bien. Il en résulte que sauf élément nouveau, elle ne peut être fixée à un montant inférieur à celui du prix du loyer et des charges qui étaient exigées en dernier lieu du locataire.
Lors de l'expiration des baux, le bailleur appelait d'avance une échéance trimestrielle de 580,28 € pour le logement, provisions sur charges incluses, et une autre de 153,99 € pour la pièce annexe, soit 734,27 € en tout. C'est par suite d'une erreur que le premier juge a fixé cette somme à 579,37 €, alors qu'il indiquait au dispositif de sa décision que l'indemnité devait être égale aux loyers et charges normalement exigibles.
En tout état de cause, il convient de majorer cette somme pour tenir davantage compte de la situation centrale du logement dans [Localité 4] et inciter Monsieur [R] [V] au départ.
Le jugement sera infirmé et l'indemnité d'occupation portée à 700 € par mois payable au prorata de la durée de l'occupation et à compter du 24 juin 2016.
Sur les frais et dépens
Monsieur [R] [V], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, le jugement étant confirmé de ce chef, et il sera débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'équité commande d'octroyer à la Snc Ilot Saint-Honoré une somme de 3.000 € sur ce dernier fondement.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement,
CONFIRME le jugement du tribunal d'instance de Paris 1er en date du 7 décembre 2017 en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l'indemnité d'occupation ;
Statuant de ce seul chef infirmé sur appel incident, et y ajoutant,
CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à la Snc Ilot Saint-Honoré une indemnité d'occupation mensuelle de 700 euros par mois à compter du 24 juin 2016 ;
CONDAMNE Monsieur [R] [V] à verser à la Snc Ilot Saint-Honoré la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [R] [V] aux entiers dépens d'appel en application de l'article 696 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
