Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2020
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/12796 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAGCD
Décisions déférées à la Cour :
Arrêt de la Cour de Cassation de PARIS en date du 11 avril 2019 pourvoi n° D18-13.668
Arrêt de la Cour d'appel de PARIS en date du 24 janvier 2018 RG n° 16/12886
Jugement du tribunal de grande instance de PARIS en date du 12 mai 2016 RG n° 13/16124
DEMANDERESSES A LA SAISINE
SA SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 341 785 632
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Benoît BOUSSIER de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0513
SA IMMOBILIÈRE DASSAULT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 783 989 551
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Benoît BOUSSIER de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0513
DÉFENDERESSE A LA SAISINE
SARL SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENT POUR UNE MÉDECINE MODERNE 'SIM' agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité de droit audit siège.
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 662 023 357
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant
Assistée de Me Bernard DEMONT de la SCP DEMONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0037
COMPOSITION DE LA COUR :
En application :
- de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19;
- de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1er et 8 ;
- de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période ;
L'affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 9 juin 2020, les avocats y ayant consenti expressément ou ne s'y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure;
La cour composée comme suit en a délibéré :
Madame Elisabeth GOURY, conseillère faisant fonction de présidente
Madame Françoise AYMES-BELLADINA, conseillère
Madame Jacqueline LESBROS, conseillère
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Elisabeth GOURY, conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 décembre 2003, la SA IMMOBILIERE DASSAULT a donné à bail en renouvellement à la SARL SOCIETE D'INVESTISSEMENT POUR UNE MEDECINE MODERNE, ci-après désignée SIMM, divers locaux commerciaux sis à [Adresse 9], pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2003 pour expirer le 31 mars 2012, à destination de 'bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi qu'à toutes les activités annexes et complémentaires" et moyennant un loyer annuel en principal de 62.900 €.
Par l'effet d'un congé notifié par la SA IMMOBILIERE DASSAULT le 29 septembre 2011, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement de ce bail au 1er avril 2012 mais restent toutefois divisées sur le prix.
La Société SWISSLIFE ASSURANCE PATRIMOINE vient régulièrement aux droits de la SA IMMOBILIERE DASSAULT sur le fondement de l'acte de vente des murs reçu le 31 mars 2014.
Par jugement du 22 mai 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a notamment désigné M. [V] en qualité d'expert avec la mission d'usage pour parvenir à la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2012 entre la SA IMMOBILIERE DASSAULT aux droits de laquelle se trouve la SA SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE, propriétaire, et la SARL SIMM, preneuse, pour les locaux sis à [Adresse 9] et a fixé le loyer provisionnel au montant du dernier loyer en cours.
L'expert, M. [V], a déposé son rapport le 3 avril 2015. Au 1er avril 2012, il estime la valeur locative annuelle en principal des locaux à 138.500 € et arrête à la même date le loyer plafonné à 87.307,35 €.
Par jugement en date du 12 mai 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :
- Donné acte à la SA SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE de son intervention volontaire aux lieu et place de la SA IMMOBILIERE DASSAULT,
- Rejeté l'action en nullité présentée par la SARL SIMM du jugement rendu le 22 mai 2014 et de l'expertise [V] déposée le 3 avril 2015,
- Fixé à la somme de 87.307,35 € (quatre-vingt-sept mille trois cent sept euros et 35 cents) par an et en principal à compter du 1er avril 2012, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SA SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE aux droits de la SA IMMOBILIERE DASSAULT, propriétaire, et la SARL SIMM, preneuse, pour les locaux sis à [Adresse 9],
- Rejeté le surplus des demandes,
- Condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise.
Par déclaration du 10 juin 2016, la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE a interjeté appel de ce jugement.
Par déclaration du 17 juin 2016, la société IMMOBILIÈRE DASSAULT a interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance en date du 15 février 2017, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction des procédures inscrites au rôle sous les numéros 16/12886 et 16/13379 et dit qu'elles se poursuivront sous le numéro 16/12886.
Par arrêt en date du 24 janvier 2018, la cour d'appel de PARIS a :
- Confirmé le jugement entrepris,
Y ajoutant,
- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié d'une part par la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE et la société IMMOBILIERE DASSAULT et d'autre part par la SARL SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENT POUR UNE MÉDECINE MODERNE, avec distraction au profit de la SCP BOLLING DURAND LALLEMENT, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La SA SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE et la SA IMMOBILIÈRE DASSAULT ont formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.
Par arrêt du 11 avril 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :
- CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remis, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
- Condamné la société d'investissement pour une médecine moderne aux dépens ;
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande de la société d'investissement pour une médecine moderne et l'a condamnée à payer la somme de 3 000 euros à la société Swisslife Assurance et Patrimoine ;
Selon les motifs suivants :
" Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la pose de vernis à ongles ou les soins hydratants du visage ne relèvent ni d'activités annexes, ni d'activités complémentaires à l'activité stipulée au bail, mais que l'adjonction d'une activité d'esthétique ne constitue pas une modification notable de la destination des lieux dans la mesure où l'activité principale de la société locataire continue à y être exercée ;
Qu'en statuant ainsi, par un motif inopérant à écarter le caractère notable de la modification de la destination contractuelle des lieux loués, qu'il lui incombait d'apprécier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision".
Par déclaration du 21 juin 2019, la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE et la société IMMOBILIÈRE DASSAULT ont saisi la cour d'appel de Paris du renvoi après cassation.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 16 juillet 2019, la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE et la société IMMOBILIÈRE DASSAULT demandent à la cour de :
Vu les articles L.145-33, L.145-34 et suivants du code de commerce,
Vu les articles R.145-2 et suivants du code de commerce,
Vu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable à la cause (devenu l'article 1103 du code civil),
Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 11 avril 2019 (n°18-13.668),
- CONFIRMER le jugement du 12 mai 2016 du juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de PARIS en ce qu'il a :
. Donné acte à la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE de son intervention volontaire aux lieu et place de la société IMMOBILIERE DASSAULT SA,
. Rejeté l'action en nullité de la SIMM du jugement du 22 mai 2014 et de l'expertise de Monsieur [V] déposée le 3 avril 2015,
- INFIRMER le jugement du 12 mai 2016 du juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de PARIS pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
- FIXER le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2012 à la valeur locative, soit à la somme en principal de 146.000 € par an hors taxes et hors charges, aux clauses et conditions du bail expiré ;
- CONDAMNER la société INVESTISSEMENT POUR UNE MEDECINE MODERNE au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité, les intérêts échus depuis plus d'une année étant eux-mêmes capitalisés par application de l'article 1154 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause (devenu l'article 1343-2 du code civil);
- CONDAMNER la société INVESTISSEMENT POUR UNE MEDECINE MODERNE à payer l'ajustement du dépôt de garantie afin de correspondre à un terme de loyer, soit la somme de 36.500 € hors taxes ;
- CONDAMNER la société INVESTISSEMENT POUR UNE MEDECINE MODERNE à payer à la société SWISSLIFE ASSURANCE PATRIMOINE et à la société IMMOBILIERE DASSAULT SA la somme de 8.000 €, à chacune, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société INVESTISSEMENT POUR UNE MEDECINE MODERNE en tous les dépens, en ce compris les frais d'expertise, les dépens de première instance, d'appel et ceux exposés dans le cadre de la procédure devant la Cour de cassation.
Par acte signifié à personne habilitée à le recevoir en date du 11 septembre 2019, la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE et la société IMMOBILIÈRE DASSAULT ont assigné à comparaître la SARL SIMM devant la cour d'appel de Paris et signifié les conclusions notifiées le 16 juillet 2019.
La société SIMM a constitué avocat le 2 décembre 2019 mais n'a pas conclu.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 juin 2020.
L'affaire était fixée pour être plaidée à l'audience du 9 juin 2020 à 14h. Conformément aux ordonnances de roulement rectificatives du premier président de la cour d'appel de Paris en date des 23 avril 2020 et 20 mai 2020, et en application de l'article 8 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, le président de la chambre a décidé que la procédure se déroulerait selon la procédure sans audience et il en a informé les parties. Celles-ci ont expressément accepté le recours à cette procédure sans audience de plaidoiries.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société SIMM n'ayant pas conclu devant la cour de renvoi, elle est réputée s'en tenir aux moyens et prétentions formulées devant la juridiction dont la décision a été cassée en application des dispositions de l'article 634 du code de procédure civile.
Il sera dès lors relevé que la société SIMM ne reprend pas en cause d'appel les moyens de nullité du jugement rendu le 22 mai 2014 et de l'expertise de M. [V] déposée le 3 avril 2015.
Sur les motifs de déplafonnement :
Il résulte des dispositions de l'article R. 145-11 du code de commerce que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence et échappe en conséquence à la règle du plafonnement.
Le bailleur invoque la nature par essence exclusivement intellectuelle des activités permises par le bail.
Selon la convention des parties à laquelle il convient de se reporter, les locaux sont à usage de bureaux et centre de recherche médicale, biologique, radiologique ainsi que de toutes activités annexes ou complémentaires.
La cour relève que le bail ne stipule pas un usage exclusif de bureaux se limitant à une activité intellectuelle et administrative puisqu'il autorise un centre de recherches médicales, biologiques, radiologiques et toutes activités annexes ou complémentaires supposant la réception d'une clientèle attachée à l'activité du centre et vente de marchandises ainsi que l'a relevé le premier juge. Il s'en suit que la destination contractuelle n'est pas strictement à usage de bureaux, étant précisé sur ce point qu'il est inopérant pour le bailleur de se prévaloir du paiement de la taxe sur les bureaux, la définition du local à usage de bureau au sens de l'article R. 145-11 ne se confondant pas avec celle des bureaux au sens fiscal.
Ce premier motif de déplafonnement sera en conséquence écarté.
Il résulte des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce que le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s'il existe pendant le cours du bail expiré, une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33.
Ces éléments sont :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité.
Le bailleur invoque une modification de la destination contractuelle des lieux loués découlant de l'adjonction à une activité éminemment médicale, d'une activité commerciale constituée par l'installation d'un centre de beauté sans lien avec l'activité principale ne pouvant dès lors être considérée comme une activité connexe ou complémentaire.
Il est constant que le bail autorise l'exploitation d'activités annexes ou complémentaires et dispense ainsi le preneur de la procédure prévue par l'article L. 145-47 du code de commerce.
La cour rappelle que l'activité connexe ou complémentaire doit être unie à l'activité principale par un lien suffisant ; que l'activité connexe présente un rapport étroit avec l'activité principale tandis que l'activité complémentaire s'entend d'une activité qui, ayant un caractère accessoire, est susceptible de favoriser le développement de celles déjà exercées dans les lieux sans en modifier la nature. Il importe dès lors de déterminer si l'activité du centre de beauté est annexe ou complémentaire à l'activité principale qui continue à être exercée dans les locaux loués.
Il ressort des pièces produites par le bailleur et notamment de l'extrait du site internet de la société SIMM et de la copie de sa carte de visite que le centre médical du Parc Monceau regroupe une équipe de médecins spécialisés en chirurgie plastique et esthétique, médecine générale, ostéopathie, médecine du sport, chirurgie dentaire spécialisée dans l'implantologie, infirmière libérale et inclut un centre de bilans médico-biologiques.
Le rapport d'expertise établit pour sa part que le centre d'esthétique du Parc Monceau propose des soins visages/corps, LPG/CELLU M6, épilation, épilation définitive, beauté des mains, beauté des pieds s'apparentant à un institut de beauté. Les captures d'écran du site internet du centre esthétique produites par le bailleur présentent le centre esthétique comme implanté au sein d'un cabinet médical dédié à l'esthétique, 'doté du must en matière de beauté et de bien-être : haute technologie d'épilation définitive sans douleur (Alma Lazer) Cellu m6 endermolab (dernier né de la gamme LPG), sans omettre les sublimes soins visages et corps Carita', précisant qu'il propose également tous les soins traditionnels qui vont de l'épilation à la cire, au modelage en passant par la beauté des mains et des pieds avec pose de vernis à ongle.
S'il ne peut être retenu que les soins traditionnels dispensés au sein du centre esthétique présentent un quelconque degré de connexité ou de complémentarité avec l'activité du centre médical, il en va différemment de la part d'activité dépendant de technologies nouvelles étroitement liées à l'activité de chirurgie plastique et esthétique pratiquée au sein du cabinet médical. La modification de la destination contractuelle des lieux ne résulte ainsi que de l'adjonction de ces soins traditionnels qui ne constituent qu'une activité minoritaire, non essentielle, ainsi qu'il ressort du descriptif sus-mentionné. Elle est en conséquence dépourvue de caractère notable de sorte que ce motif de déplafonnement sera également écarté.
Le bailleur se prévaut également des travaux réalisés sans autorisation par le preneur en cours de bail, invoquant à la fois l'installation d'un système de climatisation et d'importants travaux d'aménagement ayant permis de séparer les locaux exploités sous deux enseignes distinctes.
Il apparaît cependant que ces travaux dont le bailleur reconnaît qu'ils tendent à optimiser les surfaces ne modifient pas les caractéristiques propres des lieux loués mais constituent seulement des améliorations au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce ne pouvant justifier un déplafonnement immédiat. Ce motif de déplafonnement sera en conséquence également écarté.
En l'absence de motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, le jugement entrepris sera confirmé.
Sur les demandes accessoires :
Le jugement entrepris étant confirmé au principal, il le sera concernant la charge des dépens incluant le coût de l'expertise et le rejet de la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu en cause d'appel de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Fait masse des dépens et les partage par moitié entre, d'une part, la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE et la société IMMOBILIÈRE DASSAULT et, d'autre part, la société SIMM,
LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE
FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENTE
