Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 27 JANVIER 2021
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/15094 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CANVF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 17/01945
APPELANT
Monsieur [F] [Z]
né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 7] (94)
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Gotnadji KOSSI DJOHONGONA, avocat au barreau de l'ESSONNE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA BRUYERE-II [Adresse 3] représenté par son syndic, la société PROACT IMM, exerçant sous l'enseigne CITYA VAL DE SEINE, SAS immatriculée au RCS d'Evry-Courcouronnes sous le numéro 347 450 454
C/O SAS PROACT IMM (enseigne CITYA VAL DE SEINE)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
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FAITS & PROCÉDURE
M. [F] [Z] était propriétaire des lots n° 501, 502, 120 et 132 dans un immeuble en copropriété dénommé Résidence «La Bruyère II» situé [Adresse 3] (Essonne).
Par acte d'huissier du 2 mars 2017, M. [F] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance d'Evry aux fins de voir annulée l'assemblée générale du 17 novembre 2016.
Par jugement rendu le 27 juin 2019, le tribunal de grande instance d'Evry a :
- débouté M. [F] [Z] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamné M. [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.
M. [F] [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 juillet 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 18 novembre 2020.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions du 27 octobre 2020 par lesquelles M. [F] [Z], appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, à :
- infirmer le jugement,
- constater que l'assemblée générale du 17 novembre 2016 a été convoquée par un syndic
sans qualité, soit parce que la résolution 4 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015
est annulée, soit parce que le syndic n'a convoqué l'assemblée générale du 17 novembre
2016 qu'en octobre 2016 date à laquelle son mandat avait pris fin depuis le 7 septembre
2016, soit pour nullité de plein droit du mandat de syndic, à compter du 3 décembre 2015, pour absence d'ouverture d'un compte bancaire séparé,
- constater la nullité de plein droit du mandat de syndic obtenu lors de l'assemblée générale du 17 novembre 2016,
- lui donner acte que les résolutions 4 des assemblées générales du 3 septembre 2015 et du 17 novembre 2016 n'engagent pas les copropriétaires de la résidence La Bruyère 2,
- annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2016,
- à défaut, annuler toutes les résolutions 1 à 31 de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2016,
Subsidiairement,
- annuler les résolutions 4 et 5 de l'assemblée générale du 17 novembre 2016,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens, de première instance et d'appel, et autoriser son conseil à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions du 3 novembre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires La Bruyère 2, intimé, demande à la cour, au visa des articles 25 et 33 du décret du 17 mars 1967 de :
- confirmer le jugement,
- déclarer irrecevable M. [F] [Z] à son encontre du syndicat des copropriétaires en sa demande visant à voir constater la nullité de plein droit du mandat de syndic, en l'absence du syndic à la procédure,
- rejeter cette demande et confirmer le jugement rendu à ce titre,
Pour le surplus,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu dont appel,
Y ajoutant,
- condamner M. [F] [Z] aux dépens et à lui verser une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la nullité de l'assemblée générale du 17 novembre 2016 pour convocation par un syndic sans qualité
M. [F] [Z] soutient que le mandat de la société Segine, syndic élu par l'assemblée du 3 septembre 2015 ayant convoqué l'assemblée du 17 novembre 2016, arrivait à échéance le 7 septembre 2016 ; à défaut de vote avant le 7 septembre 2016, le syndic était dépourvu de mandat valable pour convoquer, en octobre 2016, l'assemblée générale du 17 novembre 2016 ; il en déduit que que l'assemblée générale doit être annulée sur le fondement de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 ;
En défense, le syndicat des copropriétaires expose que le syndic avait nécessairement un mandat en cours de validité lors de la convocation de la seconde assemblée tenue le 17 novembre 2016, soit dans les trois mois de la précédente et en tout état de cause antérieurement au 3 décembre 2016, date d'échéance du mandat du syndic ;
Il est de principe que l'assemblée générale demeure valable tant qu'elle n'est pas annulée ;
En l'espèce, la société Segine a été élue syndic de copropriété lors de cette assemblée du 3 septembre 2015 pour un mandat expirant le 7 septembre 2016 ;
Cette assemblée, certes contestée devant le tribunal de grande instance d'Évry, n'a pas été annulée, de sorte qu'elle demeure régulière ; il en résulte que le mandat du syndic élu lors de cette assemblée est valable et que le syndic avait qualité pour convoquer l'assemblée du 1er septembre 2016 ;
En outre, l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 - dans sa version applicable à la date des faits - dispose notamment que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article 25 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ; lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24 ;
Ici, lors de l'assemblée du 1er septembre 2016, le renouvellement du mandat du syndic prévu à la résolution n° 4 n'a pas obtenu la majorité requise de telle sorte qu'il a été procédé immédiatement à un second vote lors de ladite assemblée, lequel n'a pas davantage recueilli la majorité nécessaire ;
Une nouvelle assemblée a été convoquée dans le délai de trois mois, conformément aux prescriptions légales, soit pour le 17 novembre 2016, date à laquelle le nouveau syndic a été élu et, en tout état de cause, avant le 3 décembre 2016, date d'expiration du mandat du syndic prévue lors de l'assemblée du 1er septembre 2016 ;
La cour retient par conséquent que le mandat du syndic était en cours de validité lorsqu'il a convoqué l'assemblée du 17 novembre 2016, comme l'ont exactement relevé les premiers juges ;
Il convient dès lors de confirmer le jugement sur ce moyen ;
Sur la nullité de la résolution n° 4 de l'assemblée du 17 novembre 2016
M. [F] [Z] soutient que le projet de délibérations soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l'assemblée générale n'a pas statué à la majorité de l'article 25 de la dite loi ; il expose que le projet de résolution n° 4 soumis à l'assemblée du 17 novembre 2016 est différent du projet de résolution n° 5 soumis à l'assemblée générale du 1er septembre 2016, notamment eu égard aux dates de prise d'effet et d'expiration du contrat du syndic Ségine ;
M. [F] [Z] prétend par ailleurs que la résolution n° 4 de l'assemblée du 17 novembre 2016 porte sur quatre points distincts, alors que chaque résolution proposée ne doit avoir qu'un seul objet ;
En réplique, le syndicat des copropriétaires énonce que les deux résolutions critiquées sont identiques et que la résolution inscrite à l'ordre du jour lors de l'assemblée du 1er septembre 2016 avait laissé en blanc les dates de durée du mandat pour permettre un débat, comme il est d'usage ;
Il est de principe que le projet de délibérations soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l'assemblée générale n'a pas statué à la majorité de l'article 25 ;
La cour constate en l'espèce que le projet de résolution n° 4 de l'assemblée du 17 novembre 2016 et le projet de résolution n° 5 de l'assemblée du 1er septembre 2016 sont identiques dans leur principe, seule la précision des dates étant apportée lors de la seconde assemblée ce qui n'a pas pour effet de la dénaturer, ainsi que l'ont relevé les premiers juges ;
En outre, la circonstance selon laquelle la résolution prévoit que le contrat de syndic est rendu opposable aux copropriétaires n'est pas illicite, dès lors qu'un copropriétaire, s'il n'est pas partie au contrat entre le syndic et le syndicat, voit toutefois les termes de ce contrat lui être opposables en raison des conséquences à son égard puisque les charges de copropriété relevant de sa quote-part (dont font partie les honoraires du syndic) lui sont imputables ;
Enfin, s'il est constant que la résolution n° 4 se scinde effectivement en quatre sous résolutions, force est de constater que le vote ne porte que sur l'approbation du contrat de syndic et ses conséquences qui en sont indissociables, de sorte qu'il ne peut être valablement soutenu que la résolution litigieuse porterait sur plusieurs objets ;
Il y a par conséquent lieu de confirmer la décision du tribunal en ce qu'elle a considéré que la résolution n° 4 n'était pas entachée d'irrégularités ;
Sur la nullité de la résolution n° 5 (5-1 à 5-6) de l'assemblée générale du 17 novembre 2016
Il résulte de l'article 22 du décret du 17 mars 1967 - d'ordre public - que le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois ans renouvelables ;
Ici, l'article 59 du règlement de copropriété stipule que les membres du conseil syndical seront élu pour trois ans ;
En l'espèce, lors de l'assemblée du 17 novembre 2016, les membres du conseil syndical ont été élus pour une année ;
Contrairement à ce que soutient M. [F] [Z], la clause du règlement de copropriété devant s'entendre comme une durée maximum du mandat, rien n'interdisait à l'assemblée de prévoir une durée moindre, de sorte que cette résolution est régulière ;
La cour confirme par conséquent le jugement en ce qu'il a débouté M. [F] [Z] de ce chef ;
Sur la résolution n° 8 relative à l'ouverture d'un compte bancaire séparé
Contrairement à ce que soutient M. [F] [Z], le tribunal s'est prononcé sur cette question, relevant à juste titre que le syndicat des copropriétaires justifiait de l'ouverture d'un compte bancaire séparé ;
M. [F] [Z] prétend en outre que le syndic qui n'a pas communiqué l'établissement bancaire qu'il préconisait pour l'ouverture d'un compte séparé aurait violé l'alinéa 7 de l'article 18 et que la nullité de plein droit du mandat du syndic serait dès lors encourue ;
Or, il ressort des pièces versées et contradictoirement débattues que le syndicat des copropriétaires a régulièrement ouvert le 29 janvier 2016 un compte au sein de l'établissement bancaire Banque Delubac & Cie, de sorte que les manquements allégués ne sont pas prouvés ;
Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de la demande de M. [F] [Z] concernant nullité de plein droit du mandat de syndic qui serait encourue au motif que le syndic n'est pas dans la cause alors qu'il doit pouvoir exercer ses droits de la défense sur le manquement allégué ;
La nécessité d'une procédure contradictoire préalable pour constater la nullité de plein droit du mandat du syndic ne s'appliquant qu'aux requêtes en désignation d'un administrateur provisoire, il convient de déclarer cette demande recevable ;
Cependant, la cour, constatant le respect de l'obligation d'ouvrir un compte séparé issue de l'article 18 précité, confirme par conséquent la décision des premiers juge qui a débouté l'appelant sur ce point ;
Sur la nullité de l'assemblée générale du 17 novembre 2016 pour absence de feuilles de présence et de pouvoirs
En application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat ; chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat ;
Il résulte par ailleurs de l'article 14 du décret du 17 mars 1967 qu'il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 précité ; cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire ; elle doit être certifiée exacte par le président de l'assemblée ;
En l'espèce, M. [F] [Z] ne rapporte pas la preuve de ses allégations concernant des prétendues irrégularités qui porteraient atteinte à la validité des pouvoirs ;
La cour constate, ainsi que l'ont fait les premiers juges, que les règles précitées de représentation tel qu'il résulte de la feuille de présence jointe aux débats, laquelle avait été contrôlée et vérifiée par le président de séance, ont été respectées ;
Il y a par conséquent lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [F] [Z] de ce chef ;
Il résulte de tout ce qui précède que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 novembre 2016 et de l'assemblée générale du 17 novembre 2016 dans son entier ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [F] [Z], partie perdante, doit au surplus être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formée par M. [F] [Z] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. [F] [Z] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Bruyère II la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
