REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 11 MAI 2022
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/10337 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BYYQG
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 12/13999
APPELANTE
Société SURFACES
SARL immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 342 906 062
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représentée par Me Marcel PORCHER substitué par Me Marine COUTANT - SELAS PORCHER & ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : G0450
INTIMES
Monsieur [S] [G]
né le 15 Avril 1977 à [Localité 8] (34)
[Adresse 10]
[Localité 9]
Représenté par Me Agnès LEBATTEUX SIMON et plaidant par Me Mylena LUCCHI - SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0154
Madame [T] [F] épouse [G]
née le 04 Juillet 1979 à [Localité 6] (62)
[Adresse 10]
[Localité 9]
Représentée par Me Agnès LEBATTEUX SIMON et plaidant par Me Mylena LUCCHI - SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0154
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 10] représenté par son syndic, la Société GTF (Gestion et Transactions de France), SA immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 572 032 373
C/O Société GTF
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représenté par Me Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0380
INTERVENANT VOLONTAIRE
Monsieur [A] [Z] en qualité d'héritier de Mme [I] [M] [Z]
né le 10 Mai 1978 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Jacques FELDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0104
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseiller
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble sis [Adresse 10], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic en exercice est la société Gestion Transactions de France.
Mme [I] [Z] a confié la vente de son appartement au sein de l'immeuble précité, à la Société Surfaces, agence immobilière. Une promesse de vente a été régularisée par acte notarié en date du 29 juin 2010, entre Mme [I] [Z] et les époux [G]. L'acte authentique de vente a été régularisé le 8 octobre 2010.
A leur entrée dans les lieux, les époux [G] ont dénoncé la présence de flaques d'eau au niveau du parquet du salon.
Après avoir pris contact avec l'ancienne propriétaire, l'agence immobilière et le syndic, les nouveaux propriétaires ont fait établir un constat d'huissier le 15 décembre 2010, relevant l'atmosphère humide de l'appartement, l'humidité du mur de 1'immeuble de 190%, la
présence de mèches, en partie basse du mur, correspondant à une méthode d'extraction de 1'humidité qui a été mise il y a plusieurs mois, et la présence d'humidité sous le parquet.
Les époux [G] ont sollicité la désignation d'un expert judiciaire, ce qui a été fait selon ordonnance du tribunal de grande instance de Paris en date du 25 janvier 2011, confiant 1'expertise à M. [C], qui a déposé son rapport le 13 avril 2011.
Par acte d'huissier en date du 9 octobre 2012, les époux [G] ont assigné Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires en réparation des préjudices subis, depuis le 8 octobre 2010, date d'acquisition de l'appartement.
Par actes d'huissiers en date des 11 et 20 mars 2013, Mme [Z] a assigné la société Surfaces, agence immobilière, en intervention forcée.
Les deux procédures ont été jointes.
Par jugement du 10 mars 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit n'y avoir lieu à statuer sur la question de la nullité du rapport d'expertise,
- déclaré le syndicat des copropriétaires responsable à hauteur de 30% des désordres subis par les époux [G],
- déclaré Mme [Z] responsable à hauteur de 70 % des désordres subis par les époux [G],
- dit que chacune des parties responsables, dans leur recours entre elle, seront garanties des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité précédemment fixé,
- débouté les époux [G] en leur demande d'engagement de responsabilité de la société Surfaces,
- débouté Mme [Z] de sa demande de garantie par la société Surfaces,
- condamné la société Surfaces à verser à Mme [Z] la somme de 106.640 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [Z] à verser aux époux [G] la somme de 94.081,57 €, au titre de leur préjudice matériel,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [Z] à verser aux époux [G] la somme de 24.341,50 € au titre de leur préjudice de jouissance,
- débouté les époux [G] de leur demande au titre du préjudice moral,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [Z] et la société Surfaces, à verser aux époux [G], la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Mme [Z] et la société Surfaces aux entiers dépens de l'instance,
- dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article
699 du code de procédure civile.
La société Surfaces a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 mai 2016.
Par ordonnance du 9 novembre 2016 rectifiée le 23 novembre 2016, le conseiller de la mise en état a :
- déclaré irrecevable à l'égard de Mme [I] [Z] l'appel formé par la société Surfaces ;
- déclaré irrecevable la demande de nullité de la signification du 1er avril 2016 ;
- rejeté les demandes de M. et Mme [G] tendant à constater l'extinction de l'instance et l'irrecevabilité des conclusions d'appel de Mme [Z] ;
- rejeté la demande de la société Surfaces tendant à constater l'extinction de l'instance ;
- condamné la société Surfaces aux dépens de l'incident, ainsi qu'à payer Mme [I] [Z] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté toute autre demande.
Par arrêt du 1er mars 2017, la cour a confirmé cette ordonnance et y ajoutant a déclaré recevables les conclusions d'appel incident déposées le 17 octobre 2016 par Mme [Z].
Mme [I] [Z] est décédée le 17 octobre 2018.
Par ordonnance du 16 janvier 2019, le conseiller de la mise en état a constaté l'interruption de l'instance pour cause de décès d'une partie.
M. [A] [Z] intervient à la présente procédure en qualité de seul héritier de Mme [Z].
La procédure devant la cour a été clôturée le 12 janvier 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 30 décembre 2021 par lesquelles la société Surfaces, appelante, invite la cour, à :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
déclaré qu'elle a parfaitement rempli son devoir de conseil et d'information, vis à vis des Consorts [G], dans le cadre de la vente du bien immobilier,
dit et jugé que sa responsabilité ne saurait être retenue s'agissant du préjudice matériel, de jouissance, moral et financier subi par les consorts [G] du fait des infiltrations d'eau constatées dans l'appartement objet du litige,
- débouter en conséquence M. et Mme [G] de leur appel incident, de l'ensemble de
leurs demandes, fins, moyens et conclusions visant à ce qu'elle soit condamnée in solidum avec Mme [I] [Z] et le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 134.130, 28 € TTC au titre des travaux réparatoires et des investigations menées pendant les opérations d'expertise, à la somme de 26.984,48 € au titre du préjudice de jouissance, à la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral ainsi qu'aux entiers dépens et à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
en toute hypothèse,
- débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre elle,
à titre très très infiniment subsidiaire,
- apprécier les préjudices allégués à l'aune de la perte de chance dont l'évaluation sera réduite à sa plus simple expression,
en tout état de cause,
- condamner les époux [G], et/ ou tout autre succombant, aux entiers dépens en ce compris les droits proportionnels d'huissier, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les époux [G], et/ ou tout autre succombant, à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 12 septembre 2019 par lesquelles les époux [G], intimés
ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, 1382 et 1384 alinéa 1 anciens du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de Mme [Z] et du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de mise en cause de la responsabilité de la société Surfaces,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il ne leur a pas accordé l'intégralité de leur demande de réparation,
y faisant droit,
- débouter M. [A] [Z] venant aux droits de Mme [Z] de sa demande de nullité du rapport de l'expert,
- dire que l'agence immobilière n'a pas respecté son obligation de renseignement et d'information à leur égard,
- constater la réalité des désordres subis,
Sur la responsabilité de Mme [Z],
- constater que les désordres allégués sont antérieurs à la vente,
- juger que les désordres non apparents lors de la vente rendent l'immeuble impropre à sa destination,
- constater que Mme [Z] avait connaissance de l'existence de ces désordres avant la vente,
- constater que Mme [Z] n'a pas informé son cocontractant de l'existence des désordres,
- déclarer la clause de non garantie inopposable aux époux [G] en raison de la mauvaise foi de la venderesse qui connaissait l'existence des vices,
- déclarer Mme [Z] responsable au titre de la garantie des vices cachés,
- déclarer leur action estimatoire bien fondée,
- les déclarer bien fondés à réclamer en outre la condamnation de Mme [Z] à des dommages intérêts en raison de la mauvaise foi de celle-ci,
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires,
- juger que les désordres proviennent du défaut d'entretien de l'immeuble et des vices de construction,
- constater que les infiltrations proviennent des gros murs et du sol, parties communes,
en conséquence,
- déclarer le syndicat des copropriétaires responsable de plein droit des désordres subis par les époux [G],
Sur les préjudices,
- condamner in solidum M. [A] [Z] venant aux droits de Mme [Z], l'agence Surfaces et le syndicat des copropriétaires au paiement des sommes de :
134.130,28€ TTC au titre des travaux réparatoires et des investigations menées pendant les opérations d'expertise,
26.984,48€ au titre du préjudice de jouissance,
5.000 € au titre du préjudice moral,
en tout état de cause ,
- débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner in solidum tous succombants à leur payer la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens en ce compris les honoraires de l'expert, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 8 février 2019 par lesquelles M. [A] [Z], intervenant volontaire en qualité de seul héritier de Mme [Z], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, de :
- constater la reprise de l'instance par suite de son intervention volontaire en sa qualité de seul héritier de feue [I] [Z], par application de l'article 373 du code de procédure civile,
- constater à nouveau en tant que de besoin l'irrecevabilité de l'appel de la société Surfaces
à l'égard de feue [I] [Z] et donc à son encontre,
- débouter les époux [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contre feue [I] [Z] et à son encontre,
- faisant droit à son appel incident,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [Z] à payer diverses sommes aux époux [G],
- annuler le rapport de l'expert judiciaire [C] pour défaut de réponse au dire de feue [I] [Z], pour non vérification de devis présentés par les époux [G] et non chiffrage des travaux au moindre coût, pour non caractérisation de la non conformité des lieux à leur destination, par suite de la nullité du rapport du sachant, M. [N], pour les motifs sus énoncés, notamment sa rémunération directement par l'une des parties, la non exécution de la mission qui lui a été confiée par l'expert, la proposition par lui d'un devis d'entreprise dans laquelle il était directement intéressé sans le mentionner dans son rapport, par application des articles 233, 238, 248, 276 du code de procédure civile,
- constater en particulier que l'absence de chiffrage des travaux au moindre coût ainsi que l'ambiguïté des affirmations quant à la conformité des lieux lui fait grief,
- juger qu'il n'y a pas de vice qui empêche l'usage convenu de l'appartement vendu, par application de l'article 1641 du code civil,
- dire en tout état de cause que le vice était apparent de sorte qu'il n'y a pas lieu à garantie, par application de l'article 1642 du code civil,
- juger que la clause de non garantie des vices cachés doit s'appliquer, par application de l'article 1643 du code civil, dès lors que feue [I] [Z] ignorait le prétendu vice de la chose résultant des conditions de sa construction il y a plus d'un siècle,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné feue [I] [Z] à payer diverses sommes aux époux [G] et débouter les époux [G] de toutes leurs demandes à l'égard du concluant en sa qualité d'héritier de celle-ci,
très subsidiairement,
- constater que les époux [G] ont entrepris leurs travaux sans autorisation judiciaire, en contravention avec les dispositions de l'article 1144 ancien du code civil et les termes de l'ordonnance de référé du 25 janvier 2011,
- les débouter en conséquence de toutes leurs demandes à son égard et infirmer le jugement en ce qu'il a partiellement fait droit à celles-ci,
encore plus subsidiairement,
- réduire à de plus justes proportions l'indemnisation des époux [G], les sommes allouées par le tribunal étant excessives,
- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- infirmer le jugement en ce qu'il a limité la quote-part de responsabilité du syndicat
des copropriétaires pour les préjudices des époux [G] à concurrence de 30% seulement,
- juger que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit de la totalité
des préjudices des époux [G], s'agissant de vices et des conséquences de vices du sol, partie commune, par application des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1384 alinéa 1er du code civil,
- condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à le garantir intégralement de toutes les condamnations qui pourraient intervenir contre lui au profit des époux [G], s'agissant de vices affectant les parties communes ou de dégâts qui sont la conséquence d'un vice des parties communes, par application des mêmes textes ;
- condamner enfin les parties succombant à payer au concluant une somme de 6.000 € au
titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Vu les conclusions en date du 24 septembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1384 alinéa 1 ancien du code civil, à :
- infirmer le jugement rendu en ce qu'il l'a déclaré responsable des désordres constatés dans l'appartement de M. et Mme [G], à hauteur de 30 %,
statuant à nouveau,
- constater que le syndicat des copropriétaires a exécuté en leur temps les travaux d'injection dans les murs de l'immeuble, partie commune, destinés à stopper les remontées d'humidité,
- constater que les travaux de traitement des enduits et des plâtres consécutifs aux travaux d'injection auraient dû être mis en 'uvre par Mme [Z],
- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a retenu la responsabilité de Mme [Z], en raison de l'absence d'exécution des travaux de création d'une chape étanche ou d'un vide sanitaire,
- dire qu'il n'a pas à supporter la responsabilité de l'humidité constatée dans les locaux appartenant aux époux [G],
- dire que le coût des travaux consécutifs au traitement des enduits et des plâtres et à la création du vide sanitaire incombe au seul copropriétaire,
- débouter M. et Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes telles que dirigées à son encontre,
- constater qu'ils ne démontrent aucune faute du syndicat des copropriétaires à l'origine d'un éventuel préjudice de jouissance ou d'un éventuel préjudice moral,
- les débouter de leur demande de versement de dommages et intérêts à ce titre,
reconventionnellement,
- condamner tous succombants à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tous succombants aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
L'appel de la société Surfaces dirigée contre Mme [Z] ayant été déclaré irrecevable, le jugement déféré est définitif dans les rapports entre elles ;
Sur l'intervention volontaire de M. [A] [Z]
Aux termes de l'article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l'autre partie, l'instance est interrompue par :
- le décès d'une partie dans les cas où l'action est transmissible (...) ;
Aux termes de l'article 373 du code de procédure civile, l'instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense (...) ;
Les héritiers du titulaire d'un droit à caractère personnel peuvent sauf exceptions légales ou conventionnelles poursuivre l'instance ;
Mme [I] [Z] est décédée le 17 octobre 2018 ;
Il ressort de l'acte de notoriété dressé par Maître [D], notaire à [Localité 11], produit aux débats, qu'elle laisse pour héritier son fils M. [A] [Z], lequel entend poursuivre l'instance ;
Il convient de déclarer recevable l'intervention volontaire de M. [A] [Z] en qualité d'héritier de Mme [I] [Z] ;
Sur la demande de nullité du rapport d'expertise
Devant la cour, M. [A] [Z] maintient, sur le fondement des articles 233, 238, 248 et 276 du code de procédure civile, la demande de nullité du rapport d'expertise formulée en première instance ;
Il fait valoir que l'expert n'a pas répondu à un point mentionné dans le dire récapitulatif de Mme [Z] et le rapport technique de M. [O], incorporé dans son dire, qu'il n'a pas répondu à sa mission qui était celle de savoir si les lieux étaient conformes à leur destination, qu'il n'a pas étudié toutes les solutions techniques pour faire disparaître les désordres et a donné son accord pour l'exécution de travaux dispendieux, qu'il s'est fait assisté par un sachant, M. [N], qui n'a envisagé qu'une seule cause à l'humidité, a été réglé de ses honoraires directement par M. [G] et a proposé des devis d'une entreprise dont il est partie prenante ;
En l'espèce, seule l'absence de réponse aux dires est susceptible d'entraîner la nullité du rapport d'expertise à la condition qu'il soit démontré l'existence d'un grief ;
Or, il résulte bien du rapport d'expertise que l'expert a pris soin de répondre aux dires récapitulatifs des parties, dont celui du conseil de Mme [Z] daté du 21 juillet 2012;
Il n'était pas tenu en revanche de répondre à la pièce transmise ultérieurement par courriel séparé du 31 juillet 2012 sans que cette pièce ne soit intégrée à un dire récapitulatif ;
Au surplus, ce rapport technique a été rédigé le 26 juillet 2012, alors que les opérations d'expertise étaient achevées (9 réunions d'expertise du 13 avril 2011 au 5 mars 2012) et sans que l'appartement voisin, qui n'entrait pas dans la mission d'expertise, n'ait été visité ;
L'expert ne pouvait donc se prononcer sur des faits qu'il n'avait pas constatés lui-même ;
Les autres griefs formulés par M. [A] [Z] s'apparentent en réalité en une contestation du rapport d'expertise et ne sont pas susceptibles de justifier la demande de nullité maintenue en appel ;
Il sera simplement précisé que l'expert a bien répondu à sa mission ainsi qu'il résulte des chapitres 5.4 à 5.15 de son rapport dont le chapitre 5.10 relatif notamment à la conformité du lieu à sa destination telle qu'elle résulte de l'acte de vente, et qu'il n'avait pas pour mission de faire disparaître les désordres à moindre coût ;
Comme le soulignent M. et Mme [G], il appartenait à Mme [Z] de proposer une solution technique moins onéreuse le cas échéant ;
Egalement, la réalisation des travaux ne nécessitait pas une autorisation judiciaire et il sera rappelé que l'ordonnance de référé du 25 janvier 2011, avait autorisé l'exécution des travaux estimés indispensables par l'expert ; En présence d'infiltrations l'urgence est caractérisée ;
S'agissant ensuite de l'intervention de M. [N], il doit être rappelé que l'expert peut s'adjoindre un technicien dans une spécialité distincte de la sienne, sans en référer au juge et que sa rémunération doit être réglée comme s'il avait agi seul, en application de l'article 278 du code de procédure civile ;
En outre, en application de l'article 278-1, le sapiteur choisi par l'expert intervient sous son contrôle et sa responsabilité ;
Le rapport d'expertise n'encourt pas la nullité en ce que M. [N], sapiteur, ingénieur IPF méthode hygrométrie appliquée 'expert pathologies du bâtiment et de l'industrie' a été réglé directement par M. [G] ;
Enfin, s'il résulte de la pièce 26 du syndicat des copropriétaires que M. [N] est responsable formation et développement de la société Isosec, l'expert fait bien mention de ce que les coûts des travaux nécessaires ont été établis au moyen de devis présentés par des entreprises choisies par les parties ;
La nullité du rapport d'expertise n'est pas davantage encourue de ce chef ;
Il n'y a pas lieu d'annuler le rapport d'expertise et de désigner un nouvel expert, comme le sollicite M. [A] [Z] ;
Le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à statuer sur la question de la nullité du rapport d'expertise ;
Il convient de débouter M. [A] [Z] de sa demande ;
Sur les désordres
En l'espèce, M. et Mme [G] ont dénoncé les désordres dès leur entrée dans les lieux et ont mandaté Maître [J], huissier de justice, aux fins de constat ;
Il résulte de son procès-verbal établi le 15 décembre 2010, que l'atmosphère de l'appartement est très humide, qu'en partie droite, le mur de l'immeuble a été pioché jusqu'au sol et que l'humidité à la base de ce mur est de 100 % ; que l'humidité se propage par capillarité sous le parquet ; que de nombreuses lattes de parquet sont marquées d'humidité ou dégradées dans leur face au contact avec le sol ;
Aux termes du rapport d'expertise (chapitre 5.8), l'expert a noté avoir relevé dès la première réunion d'expertise du 13 avril 2011, les désordres suivants :
- humidité importante de l'ordre de 80 % sur le mur donnant sur la [Adresse 10]
- humidité importante sur le mur donnant sur le [Adresse 5]
- les enduits ont été grattés en partie basse pour l'intervention de la société Assèchement Technique Bâtiment
- le plancher en bois massif du rez-de-chaussée, de 1'appartement présente des parties noircies significatives d'humidité, avec des lattes décollées ;
Comme l'a dit le tribunal, la matérialité du désordre est établie ;
Sur l'origine et la cause des désordres
Le rapport d'expertise permet de déterminer que l'origine des désordres est de deux ordres : le manque d'étanchéité des murs extérieurs sur la rue [Adresse 10], et le boulevard [Localité 12] d'une part, la pose du parquet en bois massif sur une simple couche de bitume, à même le sol en terre d'autre part ;
Selon l'expert, les causes et l'étendue des désordres sont directement liées au manque d'étanchéité des murs périphériques et à l'absence de chape étanche ou de vide sanitaire entre la terre pleine et le sol en parquet en bois massif de l'appartement ;
Sur les responsabilités
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;
Devant la cour, le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité ;
Il fait valoir que le ravalement réalisé en 2005 n'est pas une cause des désordres, qu'il a autorisé en 2008 Mme [Z] à réaliser un percement dans le mur de façade pour créer une ventilation en rez-de-chaussée, que ces travaux n'ont pas été exécutés, ni ceux de création d'un vide sanitaire préconisés par l'architecte de l'immeuble ; qu'en 2009, il a réalisé des travaux d'assèchement des murs et de réfection des enduits en parties communes, que Mme [Z] n'a quant à elle pas procédé aux travaux intérieurs qui lui incombaient ;
Il soutient que les désordres sont dus à l'absence de réalisation de travaux privatifs et à la vétusté du matériau posé par Mme [Z] destiné à rendre le sol totalement étanche pour permettre un usage d'habitation non conforme au règlement de copropriété ;
Aux termes de l'article 3 du chapitre II du règlement de copropriété, les parties communes comprennent : la totalité du sol bâti et non bâti, le revêtement du sol, des cours et des courettes, les fondations, les gros murs (façades, pignons et refends), les murs de clôture, de séparation et de soutènement, en un mot tous murs et éléments constituant l'ossature de l'immeuble, mais non les enduits et revêtement à l'intérieur de chaque lot, les planchers en ce qui concerne les gros oeuvre seulement, c'est à dire à l'exclusion des parquets solives, lambourdes, dallages et revêtements quelconques ;
S'il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires a fait voter les travaux nécessaires à l'étancheité des murs de l'immeuble (résolution 16 de l'assemblée générale du 19 mars 2009) et que sa responsabilité ne peut être mise en cause s'agissant des travaux intérieurs privatifs à la charge de Mme [Z], il résulte toutefois des pièces produites et du rapport d'expertise que sa responsabilité est engagée dès lors que les désordres sont dus en partie à la construction de l'immeuble sur terre pleine, spécifiquement à la construction du plancher en bois sur terre plein avec une simple couche de bitume entre la terre et le parquet ;
En effet, comme le relève l'expert, si la copropriété a pris des initiatives en ce qui concerne les gros murs, elle s'est contentée d'autoriser les copropriétaires des appartements du rez-de-chaussée à installer une ventilation en bas des murs de façades sans aller jusqu'au bout de la décision de créer le vide sanitaire indispensable à la performance de la ventilation ;
Contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, ces travaux relevaient de sa responsabilité puisque la création du vide sanitaire entraîne la création d'un nouveau plancher, partie gros oeuvre, définie au règlement de copropriété comme partie commune ainsi qu'il a été vu ;
Aux termes de ses conclusions l'expert a énoncé que la copropriété avait pris les décisions qui s'imposaient et avait réalisé les travaux nécessaires qui lui incombaient, hormis en ce qui concerne la création du vide sanitaire dans l'appartement de Mme [Z], alors que s'agissant d'un plancher en gros oeuvre, il lui incombait de prendre à sa charge la part qui lui revenait conformément aux dispositions du règlement de copropriété ;
La circonstance selon laquelle Mme [Z] aurait posé un matériau devenu vétuste lors de son entrée dans les lieux pour permettre l'étancheité du sol est indifférente ;
Le changement de destination n'a pas davantage d'incidence puisque l'étancheité doit être assurée de la même façon qu'il s'agisse d'un atelier ou d'un appartement ;
Par ces motifs substitués à ceux des premiers juges, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 doit être retenue ;
Sur la responsabilité de Mme [Z]
L'article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement l'usage que l'acheteur ne 1'aurait pas acquise, ou en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ;
Devant la cour, M. [A] [Z] venant aux droits de Mme [Z], soutient qu'il n'est pas rapporté la preuve que le bien vendu ne serait pas conforme à sa destination, que le vice était apparent et qu'à supposer admise l'existence d'un vice caché et en présence d'une clause de non garantie, il n'est pas établi que Mme [Z] en avait connaissance ;
En l'espèce, l'acte de vente comporte les énonciations suivantes :
'Désignation des biens lot n° 1 :
Au rez-de-chaussée et premier étage à droite et dépendant de l'immeuble à [Adresse 10], première porte à droite dans le couloir : [Localité 7] Atelier d'artiste, première porte droite - deux pièces, cuisine, entrée, water closet, salle de bain. Une cave portant le n° 4.
Observation étant ici faite que par suite de travaux effectués par le vendeur, en 1985 après son acquisition, ayant entraîné un changement de destination partiel, la désignation du bien est actuellement la suivante :
au rez-de-chaussée : entrée, séjour, salon, salle d'eau
au premier étage : entrée, cuisine, deux chambres, salle de bain, bureau, petit salon ;
En conséquence, M. [A] [Z] ne peut valablement reprocher à l'expert de s'être prononcé en fonction de l'habitabilité des lieux ;
L'expert a énoncé que l'humidité ambiante induite par les désordres rend l'habitabilité des lieux et l'usage du lieu difficile, notamment du fait des odeurs dégagées et de l'esthétique (murs et sol dégradés) et a conclu qu'en l'état, le lieu n'est plus conforme à sa destination ;
Il est établi au vu du procès-verbal de Maître [J] précité et des constatations d'expertise, que les infiltrations d'eau et l'humidité ambiante ont rendu l'appartement vendu impropre à sa destination ;
Par ailleurs, comme l'a exactement énoncé le tribunal, les infiltrations n'étaient pas visibles lors de la visite par les époux [G] de l'appartement, puisque la flaque d'eau apparue dans le salon n'était pas encore présente, et qu'il n'y avait pas de traces des infiltrations en raison des travaux de peinture entrepris par Mme [Z] en 2008 ;
Egalement, il résulte bien des pièces produites et du rapport d'expertise, que Mme [Z] avait connaissance du vice affectant l'appartement, ce dont elle n'a pas informé M. et Mme [G] ;
En effet, il n'est pas contesté que Mme [Z] avait connaissance des désordres liés aux infiltrations d'eau dans son appartement dès 2005 ; en 2007, l'expert de son assurance La Maif, a organisé une réunion ayant pour objet 'infiltrations par façade provoquant des dommages chez Mme [Z]' et a conclu à l'absence d'étancheité au droit de la liaison trottoir/mur de façade ; en 2008, Mme [Z] a été autorisée à réaliser un percement dans le mur de façade pour créer une ventilation de son logement en rez-de-chaussée lors de l'assemblée générale du 3 avril 2008, au cours de laquelle elle a été élue présidente du conseil syndical ; préalablement à cette assemblée, l'architecte de l'immeuble avait établi un rapport mentionnant que l'appartement de Mme [Z] supporte un double handicap, il est sur terre plein et subit des infiltrations à la jonction façade et trottoir ; en 2009, sont votés les travaux d'assèchement dans les murs porteurs au rez-de-chaussée et mur à l'entrée de la cave ; il résulte bien du devis présenté et retenu de l'entreprise ATB qu'avant réfection et remise en peinture, il était préconisé de déposer les enduits contaminés et de pulvériser un traitement anti-salpêtre convertisseur et neutralisateur de sels hygroscopiques technicure C. S. ;
En conséquence, Mme [Z] qui ne pouvait ignorer l'absence de réalisation des travaux de ventilation pour lesquels elle avait obtenu l'autorisation de l'assemblée générale, l'absence de création d'un vide-sanitaire et de réalisation des travaux privatifs consécutifs à l'assèchement des murs, avait bien connaissance des vices affectant l'appartement vendu ;
Aucun élément ne démontre que les causes de l'humidité avaient cessé et le rapport Cogexpert du 15 octobre 2009 ne se prononce pas sur ce point ;
Les actes malveillants dont Mme [Z] s'estimait victime ne permettent pas de l'exonérer de ses obligations ;
Aux termes de ses conclusions, l'expert a noté :
' Mme [Z], ancienne présidente du conseil syndical, avait une parfaite connaissance des désordres existants notamment les problèmes d'humidité dont elle subissait elle-même les désagréments, et des travaux qu'il était nécessaire d'entreprendre. Bien que l'immeuble soit ancien comme le rappelle M. [O] dans son rapport technique du 26 juillet 2012 (pièce E199), il n'en demeure pas moins que depuis plusieurs années, les procès-verbaux en témoignent, les copropriétaires de l'immeuble savaient que des travaux étaient nécessaires afin d'éradiquer l'humidité persistante. Mme [Z] était en mesure d'en informer les époux [G] avant la signature de l'acte de vente, dès leur première visite.' ;
Dans ces conditions, la clause de non-garantie ne peut donc recevoir application ;
Mme [Z] est bien tenue à garantie des vices cachés ;
Sur la responsabilité de la société Surfaces
Devant la cour, M. et Mme [G] maintiennent leur demande dirigée contre l'agence Surfaces, fondée sur l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;
Ils font valoir qu'en s'abstenant de les informer de l'existence d'infiltrations dans l'appartement mis en vente, cette agence a commis une faute ;
Ils ne démontrent toutefois aucune faute de l'agence Surfaces dès lors qu'il n'est pas établi que celle-ci avait connaissance des désordres affectant l'appartement, lesquels jusqu'au jour de la vente n'étaient pas apparents ainsi qu'il a été vu ;
Il n'est pas davantage établi que l'agence Surfaces, qui n'est pas un professionnel du bâtiment, avait connaissance de la nécessité de créer un nouveau plancher sur vide sanitaire, aucun élément sur ce point n'étant mentionné au procès-verbal de l'assemblée générale du 3 avril 2008 ;
En outre, il apparaît que M. et Mme [G] ont bien reçu communication par la société Surfaces des procès-verbaux des assemblées générales des 19 mars 2009 et 10 mars 2010, comme l'a indiqué l'expert ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. et Mme [G] dirigée contre la société Surfaces ;
Sur le partage de responsabilité
Il a été vu que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée en ce qu'il n'a pas réalisé les travaux de création d'un vide sanitaire permettant de mettre fin aux infiltrations dans l'appartement de Mme [Z] ;
Mme [Z] n'a quant à elle, pas mis en oeuvre les travaux complémentaires qu'elle aurait dû réaliser au titre des parties privatives, c'est à dire le traitement des murs et l'installation de la ventilation, travaux complémentaires qui relèvent de sa responsabilité, comme l'a énoncé à juste titre l'expert ;
M. et Mme [G] font valoir que le juge peut chiffrer la réduction d'après le coût des travaux nécessaires pour remédier au vice ;
Or, il résulte des pièces produites que les travaux relèvent principalement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;
Le partage de responsabilité sera retenu en appel comme suit :
- 70 % pour le syndicat des copropriétaires
- 30 % pour Mme [Z] ;
Le jugement déféré sera donc réformé de ce chef ;
Sur les demandes indemnitaires
Sur l'obligation in solidum
En application de l'article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée, sauf solidarité de plein droit prévue par la loi. Toutefois, chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n'affecte pas l'étendue de leurs obligations envers la partie lésée ; Ils sont tenus d'une obligation in solidum à son égard ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de condamnation in solidum et dit que dans leurs recours entre elles, les personnes déclarées responsables seront garanties des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité fixé ;
Comme l'ont dit les premiers juges, dès lors, le syndicat des copropriétaires devra garantir Mme [Z] à hauteur du partage de responsabilité fixé, soit à hauteur de 70% comme fixé par le présent arrêt ;
Sur la demande au titre des travaux réparatoires et des investigations
Devant la cour, M. et Mme [G] maintiennent leur demande à hauteur de la somme de 134.130,28 € au titre des travaux réparatoires et frais qu'ils ont avancés ;
Il convient de reprendre les factures produites :
- la facture de l'entreprise Ginger CEBTP du 24 juin 2011 pour un montant de 4.784 € TTC (pièce 50) au titre du diagnostic humidité et analyse de sels.
Le syndicat des copropriétaires conteste cette facture au motif qu'il a déjà réglé l'entreprise ATB pour un diagnostic identique ;
Cette contestation ne sera pas retenue dès lors qu'il résulte du rapport d'expertise que les sondages ont été pratiqués par la société Ginger CEBTP le 17 juin 2011, au cours de la réunion d'expertise et que la société ATB a postérieurement confirmé les mesures prises par la société Ginger CEBTP ;
- la facture de M. [N] (pièce 79) pour un montant de 2.631,20 € TTC, sapiteur s'étant adjoint l'expert, ne sera pas retenue, dès lors que son intervention aurait dû relever des frais d'expertise, comme l'a dit le tribunal ;
- la facture de l'entreprise Stonebox de 4.329,52 € (pièce 51) correspond à une intervention réalisée à la demande de l'expert et sera retenue
- l'ordre de service et la facture de l'entreprise ABC pour la création d'un plancher poutrelles hourdis sur vide sanitaire pour 60.303,80 € (pièces 54), le syndicat des copropriétaires conteste ce montant faisant valoir que ces travaux relèvent de la responsabilité de Mme [Z], alors qu'ils relèvent de sa responsabilité ainsi qu'il a été vu ces travaux permettent de mettre un terme aux infiltrations, la facture sera retenue
- la facture de mise à jour des canalisations pour 1.213,25 € (pièce 55), sera retenue, s'agissant d'investigations sollicitées par l'expert
- la facture pour piquage de plâtre sur mur en maçonnerie de pierre pour 975,88 € TTC (pièce 72) sera retenue, s'agissant d'investigations reconnues nécessaires par l'expert
- les honoraires de M. [P], architecte, au titre du suivi des travaux pour 5.923,50 € (pièce 56) seront retenus, en revanche, ceux relatifs à l'assistance aux opérations d'expertise seront écartés comme devant rester à la charge de M. et Mme [G]
- la facture de la société RSPB pour des travaux de renforcement de poutre support mezzanine pour 3.640,14 €, a été écartée à juste titre par le tribunal, car sans lien avec les désordres
- la facture de réfection et traitement des murs en pierre pour 18.799,90 €TTC de l'entreprise Vision d'Intérieur sera retenue (pièce 78) en revanche celle relative à la rénovation du duplex sera écartée conformément aux termes du rapport d'expertise
- le constat d'huissier du 15 septembre 2011 pour 1.058,96 € TTC (pièces 60 et 61) doit être retenu comme ayant été rendu nécessaire par les travaux entrepris ;
En conséquence, le préjudice matériel de M. et Mme [G] s'élève à 97.388,81 €
(4.784 € + 4.329,52 € + 60.303,80 € + 1.213,25 € + 975,88 € + 5.923,50 € +18.799,90 € + 1.058,96 € = 97.388,81 €) ;
Le jugement déféré sera simplement réformé quant au quantum de la condamnation chiffré en première instance à 94.081,57 € ;
Le syndicat des copropriétaires et M. [A] [Z] venant aux droits de Mme [Z] doivent être condamnés à verser à M. et Mme [G] la somme de 97.388,81 € au titre des travaux et des investigations ;
Sur le préjudice de jouissance
Devant la cour, M. et Mme [G] maintiennent leur demande à hauteur de 26.352 € correspondant aux loyers versés pour la période du 15 décembre 2010 au 15 juin 2012, à laquelle ils ajoutent une somme de 460 € au titre de la taxe d'ordure ménagère et celle de
172,48 € au titre de l'assurance habitation ;
Il a été vu que l'expert a énoncé que l'humidité ambiante induite par les désordres rend l'habitabilité des lieux et l'usage du lieu difficile, notamment du fait des odeurs dégagées et de l'esthétique (murs et sol dégradés) et a conclu qu'en l'état, le lieu n'est plus conforme à sa destination ;
Comme l'a dit le tribunal, le trouble de jouissance de l'appartement résulte donc du fait que les époux [G] ont été contraints de loger dans 1'appartement qu'ils louaient jusque là et non de s'installer dans leur appartement, et ce, pour un loyer mensuel de 1.647 €, charges comprises ;
Egalement, le tribunal a justement retenu que le trouble de jouissance ne peut courir qu'à compter du mois d'avril 2011, date à laquelle il est établi que la société Vision d'Intérieur indiquait selon devis en date du 12 décembre 2010, envisager de terminer les travaux de rafraîchissement prévus par les époux [G] indépendamment du désordre, et ce, jusqu'à la date du 15 juin 2012, date de la fin des travaux rendus nécessaires au terme du rapport d'expertise judiciaire ;
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la somme de 23.881,50 € au titre des loyers (14,5 mois x 1.647 €) outre 460 € au titre des ordures ménagères ;
S'agissant de l'assurance habitation, il convient de constater que l'avis d'échéance produit concerne la période du 1er avril au 30 septembre 2012 ( soit six mois, alors que le préjudice de jouissance s'arrête au 15 juin 2012), il convient de retenir la somme de 71,86 € ((172,48 €/ 6 mois) x 2,5 mois) ;
Le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a écarté l'assurance habitation, le préjudice de jouissance s'élève donc à 24.413,36 € ( 24.341,50 €+ 71,86 €) ;
Le syndicat des copropriétaires et M. [A] [Z] venant aux droits de Mme [Z] doivent être condamnés à verser à M. et Mme [G] la somme de 24.413,36 €, en réparation de leur préjudice de jouissance ;
Sur le préjudice moral
M. et Mme [G] n'établissent pas davantage devant la cour, avoir subi un préjudice moral ;
Le jugement déféré en ce qu'il a rejeté cette demande sera confirmé ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La société Surfaces, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et M. [A] [Z] venant aux droits de Mme [Z], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. et Mme [G] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Surfaces, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et M. [A] [Z] venant aux droits de Mme [Z] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Dans la limite de sa saisine :
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a :
- dit n'y avoir lieu à statuer sur la question de la nullité du rapport d'expertise,
- déclaré le syndicat des copropriétaires responsable à hauteur de 30% des désordres subis par les époux [G],
- déclaré Mme [Z] responsable à hauteur de 70 % des désordres subis par les époux [G],
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [Z] à verser aux époux [G] la somme de 94.081,57 €, au titre de leur préjudice matériel,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [Z] à verser aux époux [G] la somme de 24.341,50 € au titre de leur préjudice de jouissance,
Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,
Déclare recevable l'intervention volontaire de M. [A] [Z] en qualité d'héritier de Mme [I] [Z] ;
Déboute M. [A] [Z] venant aux droits de Mme [I] [Z] de sa demande de nullité du rapport d'expertise ;
Déclare le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] responsable à hauteur de 70% des désordres subis par les époux [G] ;
Déclare M. [A] [Z] venant aux droits de Mme [Z] responsable à hauteur de 30 % des désordres subis par les époux [G] ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et M. [A] [Z] venant aux droits de Mme [Z] à verser aux époux [G] la somme de 97.388,81 €, au titre de leur préjudice matériel ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et M. [A] [Z] venant aux droits Mme [Z] à verser aux époux [G] la somme de 24.413,36 € au titre de leur préjudice de jouissance ;
Condamne in solidum la société Surface, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et M. [A] [Z] venant aux droits de Mme [Z] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. et Mme [G] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
