France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 11 mai 2022, 16/24582

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 11 MAI 2022

(n° , 12 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/24582 - N° Portalis 35L7-V-B7A-B2FJV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 15/03888

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 5], [Adresse 4] ET [Adresse 4] représenté par son syndic, la société ORALIA SULLY GESTION, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 327 562 062

C/O Société ORALIA SULLY GESTION

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

ayant pour avocat plaidant : Me Ilan TOBIANAH, avocat au barreau de PARIS, toque : D0718

INTIMEE

Société CRAUNOT

SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 335 149 647

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0188

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L'immeuble régi par le statut de la copropriété, dénommé résidence [Adresse 5], situé [Adresse 4] et [Adresse 4] à [Localité 6], a eu pour syndic la société anonyme Cabinet Craunot du 13 janvier 2010 au 12 mai 2014, date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a désigné la société par actions simplifié Oralia Sully Gestion aux lieu et place.

Par acte d'huissier du 16 avril 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son nouveau syndic a assigné la société Craunot devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins d'obtenir, au terme de ses dernières écritures et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation, sur le fondement des articles 1235, 1134, 1147 du code civil et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer les sommes de :

- 38.136,18 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er octobre 2014 - en remboursement du montant des honoraires sur travaux de réhabilitation indus,

- 2.316,96 € correspondant au montant des intérêts sur le somme de 235.823,40 € pour la période du 5 août 2015 au 5 novembre 2015,

- 36.087,66 € à titre de dommages et intérêts au titre des comptes vendeurs débiteurs irrécouvrables suivants :

vente Spido pour 12.907,62 € (travaux) et 796,29 € (charges),

vente [Y] pour 9.497,05 €,

compte 'vendeurs débiteurs / créditeurs' pour 11.562,81 € : au titre du regroupement de tous les comptes individuels des vendeurs qu'ils soient créditeurs ou débiteurs (oppositions non faites),

compte d'attente 'copropriétaires débiteurs' pour 1.323,89 €,

- 9.890 € à titre de dommages et intérêts du fait de l'inexécution des ses obligations contractuelles et légales,

- 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La société anonyme Cabinet Craunot a soulevé à titre principal l'irrecevabilité des demandes pour défaut d'habilitation du syndic à agir en justice, subsidiairement elle s'est opposé aux demandes du syndicat et s'est porté reconventionnellement demanderesse en condamnation du syndicat à lui payer les sommes de :

- 4.107,48 € restant à lui devoir au titre de ses honoraires sur travaux ascenseur et sur mutations et ce, avec intérêts au taux légal à compter des dernières conclusions du 17 juin 2016,

- 5.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil,

- 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a :

- déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 4] et [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Oralia Sully Gestion, irrecevable en ses demandes,

- déboute la société anonyme Craunot de sa demande au titre des honoraires sur travaux

d'ascenseurs et sur mutations ainsi que de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 4] et [Adresse 4] à [Localité 6] aux dépens, ainsi qu'à payer à la société anonyme Craunot la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 4] et [Adresse 4] à [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 décembre 2016.

Par ordonnance du 27 novembre 2017 le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable la société Craunot en son incident visant à déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] irrecevable en ses demandes pour absence d'habilitation à agir du syndic.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 janvier 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 6 juillet 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 4] et [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Oralia Sully Gestion, appelant, invite la cour, au visa des articles1134,1147, 1235 du code civil, 117 et suivants et 771 alinéa 1er du code de procédure civile et 18-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, à :

- juger que le juge de la mise en état a compétence exclusive pour statuer sur l'irrégularité de la procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires mettant fin à l'instance,

- dire que la société Craunot n'a pas soulevé l'irrecevabilité du syndicat des copropriétaires en ses demandes,

- juger que le tribunal ne pouvait soulever d'office cette irrecevabilité,

- dire que le syndicat des copropriétaires a autorisé à agir le syndic dans le cadre du litige soumis à la cour,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déclaré irrecevable en ses demandes,

- le juger recevable en ses demandes,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Craunot de sa demande au titre des honoraires sur travaux d'ascenseurs et sur mutations ainsi que de sa demande de dommages et intérêts,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné aux dépens, ainsi qu'à payer à la société Craunot la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- juger que le cabinet Craunot a prélevé indûment la somme de 46.863,82 € au titre de ses honoraires sur travaux de réhabilitation, à savoir leur suivi administratif, comptable et financier,

- dire que le cabinet Craunot a commis de nombreuses négligences dans le suivi administratif comptable et financier des travaux de réhabilitation,

- juger que le cabinet Craunot n'a pas assuré le suivi administratif comptable et financier des travaux de réhabilitation,

- dire qu'il est dû au cabinet Craunot un solde au titre des honoraires du suivi administratif financier et comptable des travaux ascenseurs pour la somme de 3.748,68 €,

- juger qu'il est dû au titre des honoraires mutations du cabinet Craunot la somme de 358,80 €,

- dire qu'un trop perçu d'honoraires a été régularisé par le cabinet Craunot pour la somme de 66,24 €,

- juger que le compte entre les parties s'établit à la somme de 38.136,18 € en sa faveur,

- dire que le cabinet Craunot ne justifie pas de son préjudice au titre d'une prétendue atteinte à sa réputation,

- condamner le cabinet Craunot à lui rembourser le montant de ses honoraires sur travaux de réhabilitation indus qu'il a prélevé sur son compte, soit la somme de 38.136,18 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er octobre 2014,

- condamner le cabinet Craunot à lui verser la somme de 2.316,96 € correspondante au montant des intérêts sur la somme de 235.823,40 € pour la période du août 2015 au 5 novembre 2015,

- condamner le cabinet Craunot à lui verser la somme totale de 12.886,72 € à titre de dommages et intérêts au titre des comptes vendeurs débiteurs irrécouvrables suivants :

compte 'vendeurs débiteurs / créditeurs' pour 11.562,81 € : au titre du regroupement de tous les comptes individuels des vendeurs qu'ils soient créditeurs ou débiteurs (oppositions non faites),

compte d'attente 'copropriétaires débiteurs' pour 1.323,89 €,

- condamner le cabinet Craunot à lui verser la somme de 9.890 € à titre de dommages et intérêts du fait de l'inexécution des ses obligations contractuelles et légales,

- débouter la société Craunot de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner le cabinet Craunot aux dépens de première instance avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 7.000 € par application de l'article 700 du même code en première instance,

- condamner le cabinet Craunot aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Vu les conclusions en date du 6 mai 2017 par lesquelles la société anonyme Cabinet Craunot, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, de :

à titre principal,

- confirmer le jugement en ce qu'il a estimé les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables,

à tout le moins, statuant de nouveau,

- dire irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], faute d'habilitation à agir conforme aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967,

à titre subsidiaire et sur le fond,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause et reconventionnellement,

- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes reconventionnelles,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à lui payer la somme de 4.107,48 € restant à lui devoir au titre de ses honoraires sur travaux ascenseur et sur mutations et ce, avec intérêts au taux légal à compter des présentes,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 nouveau du code civil (1382 ancien),

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l'habilitation du syndic à agir en justice

Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction antérieure au décret ° 2019-650 du 27 juin 2019 applicable ici, que 'le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de assemblée générale' ;

Il résulte de l'article 117 du code de procédure civile que l'absence d'autorisation d'agir constitue une irrégularité de fond ;

Selon l'article 120 alinéa 1 du même code 'les exceptions de nullité fondée sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public';

Une ratification de l'action intentée par syndic au nom du syndicat peut cependant intervenir en cours de procédure, que ce soit en première instance ou en appel ;

En application de l'article 118 du code de procédure civile, l'irrecevabilité de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires pour défaut d'habilitation du syndic à agir en justice peut être soulevée en tout état de cause, donc aussi bien devant le juge de la mise en état, le tribunal ou la cour ; dans le corps de ses conclusions de première instance la société Craunot a soulevé cette irrecevabilité sans la reprendre dans son dispositif ; s'agissant d'une disposition d'ordre public, le tribunal s'en est valablement saisi, la question étant dans le débat et le syndicat des copropriétaires y a d'ailleurs répondu ;

La société Craunot soulève devant la cour l'irrecevabilité de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires au motif que le cabinet Oralia Sully Gestion ne démontre pas avoir obtenu l'autorisation d'agir en justice à son encontre conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

Saisie d'une proposition de résolution concernant 'la procédure à l'encontre du précédent syndic, le cabinet Craunot', l'assemblée générale du 15 décembre 2015 a voté une délibération n° 25 aux termes de laquelle elle 'décide d'assigner, tant au fond qu'en référé, le cabinet Craunot, son assureur de responsabilité professionnelle et sa Caisse de garantie, aux fins notamment d'obtenir : la remise de tous les dossiers manquants, le remboursement de tout ou partie des honoraires sur travaux de réhabilitation indûment perçus par le cabinet Craunot, l'obtention de dommages et intérêts pour toutes les sommes qui sont devenues ou deviendraient irrécouvrables (absence d'opposition sur vente/ventes non passées en comptabilité), la justification des comptes d'attente non régularisés, etc...' ;

Si cette décision prise par la copropriété d'introduire une action en justice à l'encontre du cabinet Craunot n'autorise pas expressément le syndic en exercice à la diligenter, elle a été réitérée et précisée, postérieurement au jugement, lors de l'assemblée générale spéciale du 12 décembre 2016 qui a adopté la résolution n° 5 ainsi libellée (pièce syndicat n° 25) :

'L'assemblée générale confirme la résolution du 15 décembre 2015 à savoir qu'elle habilite le syndic à assigner, tant au fond qu'en référé, devant le tribunal de grande instance de Créteil le Cabinet Craunot, son assureur Responsabilité Professionnelle et sa Caisse de Garantie aux fins, notamment, d'obtenir

(')

L'assemblée confirme que cette décision valait autorisation donnée au syndic Oralia Sully Gestion pour agir en justice et, en cas de besoin, autorise de nouveau le syndic Oralia Sully Gestion à agir tant au fond qu'en référé à l'encontre de la société Craunot SA devant le tribunal de grande instance de Créteil, son assureur Responsabilité Professionnelle et sa caisse de garantie aux fins, notamment, d'obtenir :

(...)' ;

Il apparaît donc que l'assemblée générale a bien autorisé le syndic à agir en justice contre la société Craunot, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires est recevable ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 4] et [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Oralia Sully Gestion, irrecevable en ses demandes ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Sur la demande en paiement de la somme de 38.136,18 €

¿ Sur la faute du syndic

L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au 28 mars 2009 applicable ici, encadre les honoraires que peuvent demander les syndics lors de la réalisation de travaux, et dispose que seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic ; ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ;

La société Cabinet Craunot verse au débat le procès-verbal d'assemblée des copropriétaires du 21 janvier 2013 (pièce n° 4) ayant voté les travaux de mise aux normes des ascenseurs et les travaux de réhabilitation thermique et de confort des façades et logements, ainsi que les honoraires du syndic de suivi administratif, comptable et financier, aux mêmes règles de majorité, savoir 1,5 % HT du montant HT des travaux de réhabilitation et des travaux d'ascenseurs des honoraires (pour 1,5 % HT du montant HT des travaux) ;

Il s'agit des résolutions n°5 à 10 pour le vote des travaux de mise aux normes des ascenseurs et des résolutions n°13 à n°16 pour les travaux de réhabilitation ;

Il s'agit des résolutions n°5-4, n°6-4, n°7-4, n°8-4, n°9-4, n°10-4 pour le vote des honoraires du Cabinet Craunot pour les travaux de mise aux normes des ascenseurs et des résolutions n°13-10, n°14-11, n°15-9, n°16-10 pour le vote des honoraires du Cabinet Craunot pour les travaux de réhabilitation ;

Il n'est pas contesté que les travaux décidés lors de l'assemblée générale du 21 janvier 2013, par leur nature, leur ampleur et leur coût constituent des travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble, ainsi que des travaux portant sur les éléments d'équipement communs qui peuvent donner lieu à la fixation d'honoraires spécifiques au profit du syndic, s'agissant de dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

La société Craunot a prélevé la somme de 46.863,82€ TTC au titre de ses honoraires de gestion financière et administrative pour les travaux de réhabilitation, ainsi que ceux pour les travaux d'ascenseurs ;

Les travaux d'ascenseurs ont été entièrement réalisés pendant le mandat du Cabinet Craunot ;

Les travaux de réhabilitation ont commencé au mois de juin 2013, mais ils ont été interrompus le 2 juin 2014 du fait que l'entreprise Negro n'était pas payée de ses factures venant à échéance ; ils ont repris en septembre 2014 alors que la société Cabinet Craunot n'était plus le syndic de l'immeuble depuis le 12 mai 2014 et ils étaient toujours en cours lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2015 (pièce syndicat n° 23) ;

Le syndicat des copropriétaires verse au débat les procès-verbaux des réunions de chantiers notifiant l'arrêt du chantier par la société Negro en ces termes :

'M. [T] comptable de la société Negro confirme qu'aucun règlement n'est parvenu à ce jour des factures depuis décembre 2013.

Les travaux seront arrêtés à partir de lundi 2 juin pour cause de non règlement des factures à l'entreprise' (pièce syndicat n° n°15) ;

'M. [K] de la société Negro confirme qu'aucun règlement n'est parvenu à ce jour des factures depuis décembre 2013.

Les travaux de la phase 2 sont suspendus pour cause de non règlement des factures à l'entreprise, la période des congés faisant, et les déplacements de matériels et équipes ne sera possible ensuite que début septembre' (pièces syndicat n°16 et 17) ;

La lecture du procès-verbal n°32 de la réunion de chantier du 27 mai 2014 (pièce syndicat n° 15) révèle que le maître d'oeuvre s'insurge contre les carences de la société Craunot en ces termes :

'M. [T] comptable de la société Negro confirme qu'aucun règlement n'est parvenu à ce jour des factures depuis décembre 2013.

Les travaux seront arrêtés à partir de lundi 2 juin pour cause de non règlement des factures à l'entreprise.

La maîtrise d'oeuvre conseille au CS d'agir par voie de justice auprès du Cabinet Craunot pour obtenir les règlements de Negro';

Il résulte de ce qui précède que les honoraires tels qu'ils ont été prélevés pour un montant de 46.863,82 € TTC ne sont pas entièrement dus, du fait de la mauvaise exécution par la société Craunot de sa mission de suivi administratif et financier des travaux de réhabilitation, ce qui constitue une faute de la part du syndic justifiant la demande du syndicat sur le fondement de l'article 1235 du code civil ; la société Craunot, qui ne soutient pas n'avoir pas eu les fonds nécessaires pour payer les situations de travaux, ne peut pas prétendre à la totalité de ses honoraires de suivi administratif, comptable à ce titre, mais seulement à un montant correspondant, d'une part aux diligences effectuées par le syndic après l'assemblée générale du 21 janvier 2013 (étant précisé qu'aucun honoraire spécifique n'a été voté en amont de la mise en route du projet de réhabilitation) qui a voté les travaux et les horaires du syndic (pièces Craunot n° 30, 31, 32, 33), d'autre part à l'avancement du chantier à la date de fin de sa mission, qu'il y lieu d'évaluer à 33 % du montant global des honoraires ;

¿ Sur le compte entre les parties

Il résulte des pièces comptables remises par la société Craunot au nouveau syndic, Sully Gestion, notamment la balance au 17 juin 2014 (pièce syndicat n°12 : page 2), qu'il reste dû au titre des :

- honoraires pour les travaux d'ascenseurs : 3.748,68 €,

- honoraires sur vente : 358,80 €;

Le compte entre les parties s'établit de la manière suivante :

- honoraires prélevés : 46.863,82 €,

- honoraires dus : - 15.465,06 € (46.863,82 x 0,33),

- honoraires ascenseurs : - 3.748,68 €,

- honoraires mutations : - 358,80 €,

- régularisation trop perçu d'honoraires : + 66,24 €,

total du trop perçu : 27.357,52 € ;

La société Craunot doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27.357,52 € avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2016, date du jugement, par application de l'article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil ;

Les sommes de 3.748,68 € + 358,80 € = 4.407,48 € réclamées à titre reconventionnel par la société Craunot sont incluses dans le compte entre les parties ; pour ces motifs, se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Craunot de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 4.107,48 € restant lui devoir au titre de ses honoraires sur travaux ascenseur et sur mutation ;

Sur la demande en paiement de la somme de 2.316,96 €

L'ANAH a versé le 29 juillet 2015 une subvention sur le compte LCL ouvert par le Cabinet Craunot au nom du syndicat des copropriétaires pour lui permettre de rembourser par anticipation le prêt effectué par le syndicat auprès de la Caisse d'Epargne pour fiancer les travaux ;

La société Sully Gestion, qui a récupéré auprès de la société Craunot les fonds versés par l'Anah les a envoyés à la Caisse d'Epargne le 9 septembre 2015, fonds qui ont été affectés au remboursement du prêt le 5 novembre 2015 ;

Le syndicat fait valoir qu'il a supporté des intérêts supérieurs à ceux qu'il aurait dû supporter, soit 2.316,96 € (pièce syndicat n°24) ; il soutient que la faute de la société Craunot est caractérisée puisqu'elle continuait à recevoir les relevés de banque du LCL, mais s'est abstenue de faire le nécessaire en temps et en heure, ce qui a généré la facturation d'un surplus d'intérêts au syndicat des copropriétaires ;

La société Craunot réplique que le cabinet Sully Gestion connaissait l'existence du compte travaux ouvert dans les livres de la société LCL au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires compte puisqu'elle a, dès juin 2014, récupéré l'ensemble des pièces comptables de l'immeuble ; elle fait valoir qu'il appartenait au nouveau syndic de clôturer le compte LCL à la fin du mandat de l'ancien syndic ou, à tout le moins, de solliciter du LCL qu'il lui adresse les relevés correspondants, ce qu'il n'a pas fait ;

Il résulte des bordereaux de remise de pièces administratives et comptables du 20 juin 2014 (pièces syndicat n° 4 et 5) qu'un virement bancaire d'un montant de 130.312,29 € tiré du compte LCL y est indiqué ; le nouveau syndic a donc eu connaissance dès cette date de l'existence de ce compte ouvert au nom du syndicat et il lui appartenait de prendre attache avec la banque pour, soit clôturer le compte travaux, soit en modifier les coordonnées ;

La faute du cabinet Craunot n'est donc pas caractérisée, dans la mesure où, en l'absence de mouvement sur ce compte travaux, aucun relevé ne lui a été adressé entre la fin de son mandat et le dépôt au crédit de ce compte de la subvention ANAH en août 2015 et où il n'est pas contesté que le cabinet Craunot a transmis à son successeur ce relevé ;

Le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa demande de condamnation de la société Craunot à lui payer la somme de 2.316,96 € correspondant au montant des intérêts sur le somme de 235.823,40 € pour la période du 5 août 2015 au 5 novembre 2015 ;

Sur la demande en paiement de la somme de 12.886,72 €

Sur la base du Grand-Livre de l'immeuble relatif à la période allant du 1er juillet 2013 au 26 août 2014, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le cabinet Craunot a omis de faire des oppositions sur le montant du prix des ventes par actes extra-judiciaire avant l'expiration du délai de quinze jours à compter de sa réception de l'avis de mutation ; il soutient que faute d'avoir réalisé ces oppositions, la somme de 12.886,72 € est irrécouvrable, et il sollicite la condamnation du cabinet Craunot à prendre en charge le paiement de cette somme ;

Cependant, le Grand-Livre versé aux débats ne suffit pas à démontrer la réalisation des ventes, l'absence d'opposition, leur nécessité et l'irrecouvrabilité des sommes ;

Le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa demande en paiement de la somme de 12.886,72 € ;

Sur la demande en paiement de la somme de 9.890 €

Le syndicat des copropriétaires sollicite au visa de l'article 1147 du code civil, la condamnation du cabinet Craunot à lui verser la somme de 9.890€ à titre de dommages et intérêts ; il soutient que le nouveau syndic n'a pas pu travailler normalement à cause de la remise partielle des pièces administratives et comptables, et que la reprise des écritures comptables de l'immeuble aurait nécessité de longues heures de travail compte tenu de l'état de la comptabilité (pièce syndicat n° 20) ;

Selon l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat dans le délai d'un mois, et le solde des fonds disponibles dans un délai de deux mois ;

Le cabinet Sully Gestion a été nommé en qualité de syndic lors de l'assemblée générale du 12 mai 2014 ; les pièces et archives du syndicat ainsi que le solde de trésorerie de l'immeuble ont été remis par le cabinet Craunot, ancien syndic, les 16, 20 et 30 juin suivant, mais pas en totalité, ce qui a conduit à une mise en demeure infructueuse le 1er octobre 2014 et à la délivrance d'une assignation le 16 avril 2015 pour solliciter la condamnation sous astreinte de la société Craunot à lui remettre les dossiers suivants :

- dossier travaux rénovation chaufferie,

- dossier travaux raccordement géothermie,

- dossier travaux ascenseurs Otis, réalisés en 2010/2011 ;

Suite au placement de l'assignation et la constitution de son conseil le 11 mai 2015, la société Craunot s'est exécutée en faisant livrer plusieurs boîtes archives le 19 août 2015 comprenant les dossiers demandés (pièce Craunot n°33) ;

Il apparaît donc que la société Craunot a tardé à remettre la totalité des pièces comptables à son successeur, en violation de l'article 18-2 précité ; le cabinet Sully Gestion a facturé la reprise du dossier comptable de son prédécesseur à la somme de 9.980 € (pièce syndicat n° 20) ;

Si la première mission d'un syndic nouvellement nommé dans un immeuble est de reprendre la comptabilité et de repasser la totalité des écritures comptables de l'exercice en cours et de reprendre et saisir l'intégralité des factures de l'exercice afin, notamment de permettre l'approbation des comptes de l'immeuble lors de l'assemblée générale à venir et si ce travail a demandé au nouveau syndic de nombreuses heures en raison de l'importance du nombre de lots dans cette résidence qui en comprend 390 et de l'importance des écritures comptables en cours, il n'en reste pas moins que la société Craunot a commis une faute en s'abstenant de remettre en totalité l'ensemble des documents, et en une seule fois, dans le délai prescrit par l'article 18-2 ; cette carence n'a pas facilité la tâche du nouveau syndic qui a lourdement facturé au syndicat ses prestations de remise en état de la comptabilité syndicale, d'autant que le conseil syndical a relevé des anomalies dans la gestion du cabinet Craunot :

'depuis plusieurs mois, des dysfonctionnements dus principalement au départ et au non remplacement stable du comptable chargé de notre résidence, ont été relevés dans la gestion du Cabinet Craunot, en particulier :

- divers appels de fonds adressés aux copropriétaires se sont révélés totalement erronés,

- certains paiements de copropriétaires ont été enregistrés avec un grand retard ;

- mauvaise gestion de la répartition des travaux de remplacement des fenêtres pour la rectification de laquelle l'intervention de l'APIC a été indispensable,

- retard de plusieurs mois dans la répartition de la subvention géothermie,

- retard apporté dans le lancement d'une nouvelle procédure contre Mme [M],

- non suivi de chacun des divers contrats de la copropriété,

- difficultés pour établir les comptes de l'exercice clos au 30 juin 2013 qui n'ont été obtenus que le 28 mars 2014'. ce qui a entraîné la date tardive de l'AGO et a révélé combien le budget prévisionnel a été sous-évalué' (pièce syndicat n° 22 : rapport d'activité du conseil syndical) ;

Le syndicat subit par conséquent un préjudice financier constitué par l'importance du coût des honoraires du nouveau syndic relatifs à la reprise du dossier comptable du cabinet Craunot ; le syndicat est donc fondé à solliciter, à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil, la condamnation du cabinet Craunot à lui payer la somme de 9.980 € x 0,60 = 5.988 €, pour tenir compte du nombre de lots dans la résidence et des écritures comptables en cours, qui ont nécessité un lourd travail de reprise, indépendamment de la faute de l'ancien syndic ;

La société Cabinet Craunot doit donc être condamnée à payer au syndicat la somme de 5.988 € de dommages-intérêts ;

Sur la demande de dommages-intérêts de la société Craunot

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Craunot de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

La société Craunot, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance, ainsi qu'à payer au syndicat la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

La demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Craunot en première instance doit être rejetée ;

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel

La société Craunot, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Craunot ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Réforme le jugement en ce qu'il a :

Statuant à nouveau,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 4] et [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Oralia Sully Gestion, recevable en ses demandes contre la société anonyme Cabinet Craunot ;

Condamne la société anonyme Cabinet Craunot à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sis [Adresse 4]) la somme de 27.357,52 € en remboursement du trop perçu d'honoraires, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2016 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sis [Adresse 4], de sa demande de condamnation de la société anonyme Cabinet Craunot à lui payer la somme de 2.316,96 € correspondant au montant des intérêts sur le somme de 235.823,40 € pour la période du 5 août 2015 au 5 novembre 2015 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sis [Adresse 4], de sa demande de condamnation de la société anonyme Cabinet Craunot à lui payer la somme de 12.886,72 € à titre de dommages et intérêts pour les comptes vendeurs débiteurs irrécouvrables ;

Condamne la société anonyme Cabinet Craunot à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sis [Adresse 4]) la somme de 5.988 € de dommages-intérêts ;

Condamne la société anonyme Cabinet Craunot aux dépens de première instance avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sis [Adresse 4]) la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en première instance ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne la société anonyme Cabinet Craunot aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sis [Adresse 4]) la somme supplémentaire de 3.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 11 mai 2022, 16/24582

Synthèse

Origine de la décision