REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17031 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMUL
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Septembre 2021 -Juge de la mise en état de PARIS RG n° 20/11641
DEMANDEUR AU DÉFÉRÉ
S.A. CNA INSURANCE COMPANY (EUROPE)
Ayant son siège social [Adresse 4]
[Adresse 4] / FRANCE
N° SIRET : 844 115 030
Représentée par Me Laurent SIMON de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
S.A.S.U. IFB FRANCE
Ayant son siège social [Adresse 2]
[Adresse 2]
N° SIRET : 429 912 249
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Alexandra SEIZOVA de la SELARL SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099 et Maître [F] [H] toque: C2341 de la LAWINS substituant Maître Valentin GERVAIS
DÉFENDEUR AU DÉFÉRÉ
Monsieur [O] [N]
Domicilié [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
S.A. CNA INSURANCE COMPANY (EUROPE)
Ayant son siège social
[Adresse 4]
[Adresse 4] / FRANCE
N° SIRET : 844 115 030
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Laurent SIMON de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 30 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Edouard LOOS, Président
Mme Sylvie CASTERMANS, Conseillère
M. Stanislas de CHERGÉ, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame [S] [C] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sylvie MOLLÉ
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Edouard LOOS, Président et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCÉDURE
M. [O] [N] a conclu avec la société civile immobilière Cosilodge de Montluçon, par l'intermédiaire de la société IFB, un contrat de réservation signé le 27 juin 2006, portant sur un appartement de type T3, d'une surface habitable de 66.15 m2 et un parking extérieur, pour un prix de 149.900 euros, situé à Montluçon (Allier), suivi d'un achat définitif en l'état futur d'achèvement par acte authentique du 28 décembre 2006, dans le cadre d'une opération de défiscalisation régie par la loi dite « de Robien ». Ce contrat prévoyait un financement de l'acquisition par la souscription d'un emprunt bancaire et une assurance portant garantie locative sous condition que M. [N] confie la gestion du bien à un mandataire agréé par les sociétés Cosilodge et IFB.
La Sas IFB Capital a remis à M. [N] une attestation d'assurance de la société ACE, en date du 2/01/2004, par laquelle la société IFB avait souscrit une police d'assurance « protection revente » garantissant, au réservataire, sous conditions précisées, durant 9 années, après survenance du fait générateur, la somme de 12,5% du coût total d'acquisition, sans pouvoir excéder 18.000 euros en cas de revente à perte du bien acquis.
La société CNA Insurance Company Europe est l'assureur de la société IFB.
Estimant que le bien qu'il a acquis avait été surévalué dès le départ et qu'il n'avait pas le potentiel locatif attendu, M. [N] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société IFB et son assureur, la société CNA Insurance Company Limited, en réparation de son préjudice né du manquement à l'obligation d'information et de conseil, par actes d'huissier de justice en date du 16 novembre 2020.
Par ordonnance du 17 septembre 2021, le juge la mise en l'état du tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :
- Recevons la société CNA Insurance Company Europe dans son intervention volontaire ;
- Déclarons irrecevable l'action engagée par M. [O] [N] à l'encontre de la Sas IFB France et de la société CNA Insurance Company Europe, venant aux droits de la société CNA Insurance Company Limited, en réparation du préjudice né de la surévaluation des loyers ;
- Déclarons recevable, mais seulement au titre de la garantie souscrite par la Sas IBF France auprès de la société CNA Insurance Company Europe, venant aux droits de la société CNA Insurance Company Limited, l'action engagée par M. [O] [N] à l'encontre de la Sas IBF France et de la société CNA Insurance Company Europe, venant aux droits de la société CNA Insurance Company Limited, en réparation du préjudice né de la surévaluation du bien immobilier ;
- Rejetons la demande d'expertise sollicitée par M. [O] [N] ;
- Renvoyons l'affaire à l'audience du juge de la mise en état de la 2ème section de la 9ème chambre de ce tribunal en date du 03 décembre 2021, M. [O] [N] devant avoir produit avant cette date des conclusions en demande sur le seul chef jugé recevable par la présente ordonnance ;
- Laissons à chacune des parties la charge de ses propres dépens d'incident ;
- Laissons à chacune des parties la charge de ses frais susceptibles de donner lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 28 septembre 2021, la société CNA Insurance Company Europe a interjeté appel de l'ordonnance du juge de la mise en l'état.
Par dernières conclusions signifiées le 10 mai 2022, la société CNA Insurance Company Europe demande à la cour :
- Réformer l'ordonnance du 17 septembre 2021 en ce qu'elle a : déclaré recevable, au titre de la garantie souscrite par la Sas IBF FRANCE auprès de la société CNA Insurance Company (Europe), venant aux droits de la société CNA Insurance Company Limited, l'action engagée par M. [O] [N] à l'encontre de la Sas IFB France et la société CNA Insurance Company (Europe), venant aux droits de la société CNA Insurance Company Limited, en réparation du préjudice né de la surévaluation du bien immobilier ; débouté la société CNA Insurance Company (Europe) de sa demande d'article 700 du code de procédure civile dépens ;
- Confirmer l'ordonnance du 17 septembre 2021 en ce qu'elle a : déclaré irrecevable l'action engagée par M. [O] [N] à l'encontre de la Sas IFB France et de la société CNA Insurance Company (Europe) venant aux droits de la société CNA Insurance Company Limited, en réparation du préjudice né de la surévaluation des loyers ; rejeté la demande d'expertise sollicitée par M. [O] [N].
- Juger que l'action de M. [N] est irrémédiablement prescrite ;
- Confirmer l'ordonnance du 17 septembre 2021 en ce qu'elle a : débouté M. [N] de sa demande d'expertise ;
En conséquence :
- Juger que l'action de M. [N] est irrecevable ;
- Condamner M. [N] au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par dernières conclusions signifiées le 6 décembre 2021, M. [O] [N] demande à la cour :
- Confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en celles qui ont rejeté la demande d'expertise formée par M. [N]
- Statuant de nouveau de ce seul chef, réformer l'ordonnance entreprise
- Désigner tel expert immobilier qu'il plaira à la cour d'appel de nommer, lequel, dispensé d'office du serment et remplacé en cas de refus ou d'empêchement par ordonnance rendue sur simple requête adressée au juge en charge du contrôle des expertises, aura pour mission de :
prendre connaissance du dossier et des pièces, entendre les parties et tous sachants en leurs dires et observations se rendre sur place à Montluçon, [Adresse 3], visiter l'appartement et la résidence dans laquelle il est situé donner son avis sur la valeur vénale de marché de l'appartement vendu à M. [N] en 2006 et 2008 et sur sa valeur vénale de revente en 2019 et 2020 fournir tout élément technique ou de fait de nature à éclairer le tribunal sur les responsabilités et les préjudices subis
du tout dresser un rapport qui sera transmis au tribunal judiciaire de Paris et aux parties dans le délai de 4 mois de sa désignation
- Fixer la consignation à valoir sur les frais de l'expertise qui sera mise à la charge de M. [N]
- Rejeter toutes les prétentions contraires de la compagnie CNA Insurance Company Europe
- Condamner la compagnie CNA Insurance Company Europe à payer à M. [O] [N] la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile
- A titre tout à fait subsidiaire, dire et juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à la charge de M. [N]
- La condamner aux entiers dépens d'appel
Par conclusions signifiées le 26 janvier 2022 la sas IFB France demande de :
Vu les articles 122, 145 et suivants et 789 du Code de procédure civile
Vu les articles 1231-1, 1240 et 2224 du Code civil,
Vu la jurisprudence constante,
Reformer l'ordonnance en ce qu'elle a :
- Déclaré recevable, mais seulement au titre de la garantie souscrite par la sas IFB France auprès de la société CNA Insurance Company Europe Limited, l'action engagée par Monsieur [O] [N] à l'encontre de la sas IFB France et de la société CNA Insurance Company Europe, venant aux droits de la société CNAInsurance Company Limited, en réparation du préjudice né de la surélévation du prix du bien immobilier ;
- Renvoyons l'affaire à l'audience du juge de la mise en état 2ème section de la 9ème chambre de ce tribunal en date du 3 décembre 2021, Monsieur [O] [N] devant avoir produit avant cette date des conclusions en demande sur le seul chef jugé recevable par la présente ordonnance
- Laissons à chacune des parties la charge de ses propres dépens d'incident ;
- Laissons à chacune des parties la charge de ses frais susceptibles de donner lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant à nouveau :
Juger que la demande formulée par monsieur [N] s'agissant de la surélévation du prix du bien immobilier est irrecevable pour cause de prescription,
Confirmer l'ordonnance pour le surplus,
Debouter monsieur [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
Condamner monsieur [N] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procdure civile ; outre les entiers dépens dont distraction au profit de maître alexandra Seizova, avocat sur son affirmation de droit.
SUR CE LA COUR
L'appel porte sur la recevabilité au titre de la garantie souscrite par la Sas IBF France auprès de la société CNA Insurance Company Europe, venant aux droits de la société CNA Insurance Company Limited, l'action engagée par M. [O] [N] à l'encontre de la Sas IBF France et de la société CNA Insurance Company Europe, venant aux droits de la société CNA Insurance Company Limited, en réparation du préjudice né de la surévaluation du bien immobilier
Sur la prescription de l'action
La société CNA Insurance Company Europe venant aux droits de la société CNA Insurance Company Limited soutient que s'agissant de l'action visant à obtenir réparation du préjudice né de la surévaluation du bien alléguée, le point de départ du délai de prescription ne peut être repoussé au-delà de la date de signature de l'acte authentique. A ces dates, M. [N] ne pouvait ignorer le fait qu'il était exposé au risque de moins-value à la revente. De plus, la police d'assurance souscrite par la société IFB au profit de M.[N] auprès de la société ACE n'a aucune incidence dès lors qu'elle prévoyait une garantie circonscrite à certaines circonstances et limitée dans le temps. Au vu de cette convention, M. [N] ne peut soutenir qu'il était prémuni contre tous les risques de moins value.
La société IFB France soulève l'absence de lien contractuel entre IFB France et M. [N] au titre de l'assurance souscrite et conteste la décision déférée en ce qu'elle a repoussé le point de départ de la prescription au-delà de la date de signature de l'acte authentique.
M. [O] [N] demande de confirmer l'ordonnance au titre de la surévaluation du bien. Il se prévaut d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil de la société IFB. Il soutient que la garantie souscrite avait pour vocation de rassurer l'investisseur et de le convaincre que le bien était vendu au prix du marché. Il estime que ce n'est qu'au terme de la période de 9 années qu'il était en mesure de faire le bilan de son opération et d'envisager la revente du bien.
Ceci étant exposé,
M. [N] invoque un défaut d'information et de conseil qu'il impute à la société IFB, au titre de l'assurance que celle -ci a souscrite à son profit.
L'article 2224 du code civil précise notamment que le point de départ de l'action est la date à laquelle le titulaire du droit auraît du connaître les faits lui permettant de l'exercer. Le délai de prescription est de 5 ans.
Il convient de déterminer la date à laquelle M. [N] aurait du découvrir le dommage allégué.
En l'espèce, l'assignation a été introduite devant le tribunal judiciaire de Paris le 16 novembre 2020. M. [N] a souscrit un investissement locatif, dans le cadre du dispositif de Robien, permettant de bénéficier d'un avantage fiscal et a signé l'acte d'acquisition devant notaire le 20 décembre 2006.
L'investissement immobilier a été réalisé par l'intermédiaire de la société IFB, qui a souscrit au profit des réservataires, une police d'assurance 'Protection Investissements ' auprès de la société ACE. Le contrat de réservation a été signé entre M. [N] et la SCI Le Cosilodge de Montluçon.
Il ressort de ces éléments que la société IFB est intervenue en qualité de conseil en investissement immobilier, que ses engagements ont pris fin au moment de la conclusion du contrat de vente avec la SCI Le Cosilodge de Montluçon et que la police d'assurance de protection, souscrite auprès de la société ACE,et non la société CNA est stipulée en faveur des tiers bénéficiaires, dont M. [N]. Les relations entre M. [N] et la société IFB, s'inscrivent dans le cadre de la stipulation pour autrui, l'action en exécution éventuelle du contrat doit se diriger contre l'assurance ACE.
Il apparaît en tout état de cause que les informations relatives aux garanties de la police d'assurance ACE sont claires, précises et restrictives. Elles sont mobilisables sous les conditions suivantes : un décès accidentel, une invalidité permanente totale (IPT) un accident, un licenciement, un divorce (uniquement durant les 5 premières années suivant la livraison du bien) et si le fait générateur intervient dans les 9 ans de la livraison , les prestations de la société ACE sont plafonnées à 12, 5 % de la valeur du prix d'achat sans pouvoir excéder 18 000 euros. Ces informations indiquaient que la garantie contre le risque de moins value à la revente était limitatif et dans la limite de 18000 euros .
Il résulte de ces éléments et en particulier des termes de la police susmentionnée que M. [N] a été informé dès la signature du contrat par acte authentique du risque de moins value à la revente.
Il s'ensuit que le point de départ de l'action doit être fixé à la date de la signature de l'acte authentique soit le 28 décembre 2006, que la demande formulée par M.[N] au titre de la surélévation du prix du bien immobilier est irrecevable pour cause de prescription. En conséquence, l'ordonnance sera réformée sur ce point et confirmée pour le surplus.
La solution du litige implique que la demande d'expertise n'est pas justifiée.
M. [N], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens.
Il paraît équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qui ont été exposés.
PAR CES MOTIFS
La cour,
REFORME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclaré l'action recevable, l'action engagée par M. [O] [N] à l'encontre de la Sas IBF France et de la société CNA Insurance Company Europe, venant aux droits de la société CNA Insurance Company Limited, en réparation du préjudice né de la surévaluation du bien immobilier, au titre de la garantie souscrite par la Sas IBF France auprès de la société CNA Insurance Company Europe, venant aux droits de la société CNA Insurance Company Limited ;
Statuant à nouveau ,
DÉCLARE irrecevable l'action de M [N] au titre de la garantie souscrite par la Sas IBF France auprès de la société ACE en réparation du préjudice né de la surévaluation du bien immobilier Confirme l'ordonnance pour le surplus ;
CONDAMNE M. [O] [N] aux dépens dont distraction au profit de maître Alexandra Seizova, avocat conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
S.MOLLÉ E.LOOS
