Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/06225 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B25KA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 16/03907
APPELANT
Monsieur [T] [S]
né le 1er janvier 1985 en Arménie
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Jérôme HASSID, avocat au barreau de PARIS, toque : E0048
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE [7], [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet BSGI venant aux droits de la SEDEI RESEAU PROCIVIS
C/O CABINET BSGI
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB157 substituée à l'audience par Me Lina ALWOKIL, avocat au barreau de NANTERRE, toque : PN 595
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * *
FAITS ET PROCÉDURE
M. [S] est propriétaire du lot n°[Localité 3], au sein de la résidence [7], située [Adresse 1], soumise au régime de la copropriété.
Par acte d'huissier du 4 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7], représenté par son syndic, la Sedei-Groupe Procilia, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Meaux M. [S], au visa des articles 10-1 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, afin de, au bénéfice de l'exécution provisoire :
- se voir déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,
- condamner M. [S] à lui payer 12.640, 17 € au titre das charges de copropriété échues et impayées jusqu'au 1er avril 2016 avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2014,
- condamner M. [S] à lui verser 139,17 € correspondant aux frais de recouvrement de la créance,
- condamner M.[S] à lui verser 1.500 € à titre de dommages-intérêts,
- condamner M. [S] à lui payer 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Bien que régulièrement cité par acte du 4 juillet 2016 signifié par remise à étude de l'huissier, M. [S] n'a pas constitué avocat.
Par jugement réputé contradictoire du 24 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Meaux a :
- condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.500 € dont 6.546,43 € portant intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2014 et le surplus à compter du 4 juillet 2016, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2016,
- condamné M, [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 139,17 € au titre des frais nécessaires au recouvrement,
- rejeté la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat de copropriétaires,
- condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [T] [S] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 mars 2017.
La procédure devant la cour a été clôturée le 16 mars 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 17 mai 2017 par lesquelles M. [T] [S], appelant, invite la cour à :
- infirmer le jugement,
- débouter le syndicat de copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
- le condamner aux dépens ;
Vu les conclusions en date du 15 mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 1], intimé, invite la cour, au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, à :
- déclarer recevable l'action en recouvrement de charges de copropriété à l'encontre de M. [S] diligenté par le syndicat des copropriétaires,
En conséquence,
- débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [S] :
au paiement de la somme de 12.500,45 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2016,
au remboursement de la somme de 139,17 € au titre des frais engagés pour le recouvrement de créance,
aux entiers dépens.
Ce faisant,
- actualiser le montant de la créance du syndicat de copropriétaires à la somme totale de 30.098,82 € selon décompte en date du 25 février 2022, charges du 1er trimestre 2022 inclus,
En conséquence,
- condamner M. [S] à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 16.723,47 € au titre des charges de copropriété impayées (créance totale - charges couvertes par jugement -frais article 10-1 - dépens 1er instance - timbre fiscal) pour la période du 1er avril 2016 au 25 février 2022 selon décompte arrêté au 25 février 2022 (charges du 1er trimestre 2020 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 23 octobre 2014, date de délivrance de la sommation de payer.
- condamner M. [S] à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 252 € au titre de frais engagés pour recouvrement de créance en cause d'appel,
- condamner M. [S] aux entiers dépens de l'instance en ce compris :
225 € au titre du timbre fiscal,
les frais de signification de la décision à intervenir,
- condamner [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en
réparation du préjudice subi,
- condamner M. [S] au paiement, au profit du syndicat des copropriétaires, de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation,
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur la communication des pièces
M. [S] sollicite d'infirmer le jugement au motif que 'M. [S] n'était pas comparant en première instance, en sorte qu'il n'est pas en possession des pièces du syndicat demandeur. Il est fait sommation en tant que de besoin par les présentes, audit syndicat de communiquer l'ensemble des éléments produits en première instance pour lui permettre de formaliser utilement ses constatations' ;
Le syndicat des copropriétaires produit en appel un bordereau de 58 pièces incluant les pièces produites en première instance ;
M. [S] n'a pas communiqué de nouvelles conclusions suite à cette communication de pièces ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :
- un relevé de publicité foncière justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [S] du lot n°[Localité 3],
- les procès-verbaux des assemblées générales des 9 janvier 2014, 15 janvier 2015, 22 mars 2016, 13 mars 2017, 22 janvier 2018, 13 avril 2019, 4 février 2021, approuvant les comptes des exercices 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013, 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014, 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015, 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016,
1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018,1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, et les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,
- les appels de fonds,
- les décomptes des sommes dues,
- la sommation de payer du 23 octobre 2014,
- les contrats de syndic ;
Compte tenu de la demande d'actualisation et des pièces produites, il y a lieu d'étudier cette demande sans la distinguer de la demande en première instance ;
Le syndicat sollicite d'actualiser sa créance à la somme de '30.098,82 €' et de condamner M. [S] à lui payer une somme totale de 29.615,09 € dont :
- au titre des charges : la somme de 12.500,45 € retenue par le premier juge et la somme de 16.723,47 € pour la période du 1er avril 2016 au 25 février 2022, soit un total de 29.223,92 €
- au titre des frais : la somme de 139,17 € retenue par le premier juge et la somme de 252 € au titre de frais engagés pour recouvrement de créance en cause d'appel, soit un total de 391,17 € ;
Le syndicat produit plusieurs décomptes entre le 1er octobre 2014 et le 25 février 2022 dont les reprises de soldes correspondent (pièces 2, 49, 52) ;
Selon ces décomptes, à la date du 25 février 2022, il était dû la somme de 30.098,82 € dont la somme de 28.218,99 € au titre des charges de copropriété et la somme de 1.879,83 €, au titre des frais, qui sera analysée ci-après ;
A la date du 1er octobre 2014, figure une reprise de solde de 69,96 € qui n'est pas justifiée et qui doit être écartée ;
Le détail des charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;
Ainsi il résulte des pièces produites par le syndicat qu'à la date du 25 février 2022, M. [S] était redevable de la somme de 28.149,03 € (28.218,99 - 69,96) au titre des charges ;
En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.500 € dont 6.546,43 € portant intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2014 et le surplus à compter du 4 juillet 2016, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2016 ;
Et il y a lieu de condamner M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28.149,03 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.546,43 € à compter du 23 octobre 2014, date de la sommation de payer, et sur le surplus à compter du 15 mars 2022, date des conclusions du syndicat, au titre des charges de copropriété entre le 1er octobre 2014 et le 25 février 2022 (appel de charges et de fonds de travaux du 1er janvier 2022 inclus) ;
Au titre des frais, les décomptes, entre le 1er octobre 2014 et le 25 février 2022, mentionnent les sommes suivantes d'un total de 1.879,83 € :
- 4,93 €, 10 octobre 2014, Sedei frais recommandé : cette somme n'est pas justifiée, il y a lieu de l'écarter,
- 92,53 €, 16 janvier 2015, acte d'huissier frais de procédure : il y a lieu de retenir cette somme qui est justifiée au titre des frais d'huissier de la sommation de payer du 23 octobre 2014,
- 23,32 €, 27 janvier 2015, frais de relance avec lettre recommandée : il y a lieu de retenir cette somme au titre des frais nécessaires,
- 23,32 €, 26 juin 2015, frais de relance avec lettre recommandée : il y a lieu de retenir cette somme au titre des frais nécessaires,
- 1.000 €, 20 février 2017, [S] article 700 jugement : il y a lieu d'écarter cette somme des frais nécessaires, car elle relève de l'article 700,
- 87,88 €, 22 février 2017, acte d'huissier signification jugement : il y a lieu d'écarter cette somme des frais nécessaires, car elle relève des dépens,
- 120 €, 9 juin 2017, Sedei suivi du dossier [S] : il y a lieu d'écarter cette somme qui est incluse dans les honoraires du syndic,
- 225 €, 1er octobre 2017, [X] timbre fiscal : il y a lieu d'écarter cette somme des frais nécessaires, car elle relève des dépens,
- 170,85 €, 6 octobre 2017, acte d'huissier copies pièces assignation : il y a lieu d'écarter cette somme des frais nécessaires, car elle relève des dépens,
- 60 €, 26 juin 2018, Sedei suivi dossier contentieux : il y a lieu d'écarter cette somme qui est incluse dans les honoraires du syndic,
- 30,82 €, 10 juin 2021, frais de relance : il y alieu de retenir cette somme au titre des frais nécessaires,
- 5,18 €, 10 juin 2021, frais d'affranchissement : il y alieu de retenir cette somme au titre des frais nécessaires,
- 5,18 €, 25 février 2022, frais d'affranchissement : il y a lieu de retenir cette somme au titre des frais nécessaires,
- 30,82 €, 25 février 2022, frais de relance : il y alieu de retenir cette somme au titre des frais nécessaires ;
Il y a donc lieu de retenir la somme de 211,17 € (92,53 + 2 x (23,32 + 30,82 + 5,18)), au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;
En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné M, [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 139,17 € au titre des frais nécessaires au recouvrement ;
Et il y a lieu de condamner M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 211,17 €, au titre des frais nécessaires de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la période du 1er octobre 2014 au 25 février 2022;
Sur la demande de dommages et intérêts
M. [S] n'a pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années, n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;
Le non paiement par M. [S] de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ;
Les manquements systématiques et répétés de M. [S] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
La mauvaise foi de M. [S] est confirmé en ce qu'il a été informé des difficultés financières de la copropriété par les procès-verbaux d'assemblées générales mentionnant la nécessité d'engager des procédures de saisies immobilières à l'encontre de neuf copropriétaires dont lui-même ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;
Et il y a lieu de condamner M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [S], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Infirme le jugement, excepté en ce qu'il a condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance, et a ordonné l'exécution provisoire.
Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,
Condamne M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 1] les sommes de :
- 28.149,03 €, avec intérêts au taux légal, sur la somme de 6.546,43 € à compter du 23 octobre 2014, et sur le surplus à compter du 15 mars 2022, au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er octobre 2014 et le 25 février 2022 (appel de charges et de fonds de travaux du 1er janvier 2022 inclus),
- 211,17 €, au titre des frais nécessaires de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la période du 1er octobre 2014 au 25 février 2022 ;
Condamne M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 1] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Condamne M. [T] [S] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 1] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
