France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 12 octobre 2022, 17/12180

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 12 OCTOBRE 2022

(n° , 16 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/12180 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3RYX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Octobre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/14453

APPELANTE

Madame [W] [O]

née le 02 juillet 1958 à [Localité 6] (Sénégal)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] A [Localité 5] représenté par son syndic, la société CABINET SAINT LAMBERT, SAS immatriculée au RCS de Paris 352 728 935

C/O CABINET SAINT LAMBERT

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : Me Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : A0924

Société CABINET [S]

SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 321 582 462

[Adresse 4]

[Localité 5]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- REPUTE CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [W] [O] est copropriétaire des lots n°1122, 1549 et 1594 correspondant à un appartement au 5e étage, un parking et une cave, situés dans un immeuble sis 12 Villa Soutine à [Localité 5].

Cet immeuble, placé sous le régime de la copropriété, a pour syndic la société anonyme [S].

Une assemblée générale s'est tenue le 21 mars 2011.

La résolution n°2 a approuvé les comptes de l'exercice 2010.

La résolution n°4 a renouvelé le mandat de la société anonyme Cabinet [S], syndic.

La résolution n°5 a accepté la prise en charge par la copropriété de la franchise d'assurance et des honoraires du Cabinet [S] relatifs aux indemnités d'assurance lors de la survenance d'un sinistre privatif .

La résolution n°6 a voté le budget prévisionnel de l'année 2012.

La résolution n°9 a fixé le plafond des dépenses pouvant être engagées sous la responsabilité du conseil syndical sans la convocation d'une assemblée générale à la somme de 5.000 €.

La résolution n°10 a fixé le montant des dépenses à partir desquelles la mise en concurrence des entreprises est nécessaire à la somme de 3.000 €.

La résolution n°11 a mandaté le syndic pour agir dans toutes procédures contre plusieurs sociétés relatives à des problèmes d'infiltration.

La résolution n°12 a confirmé l'habilitation conférée au syndic pour réaliser la vente judiciaire des lots de Mme [O].

Les résolutions n°14 à 18 ont voté le renforcement des portes d'accès aux bâtiments (une résolution par bâtiment).

Les résolutions n°21 et 22 ont autorisé la transformation en box des places de parking de deux copropriétaires.

Par acte du 27 septembre 2011, Mme [W] [O] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] et la société [S], aux fins d'obtenir, au terme de ses dernières écritures du 7 décembre 2012 et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la jonction de l'affaire avec celle enregistrée sous le numéro RG 11/02874,

- l'annulation de l'assemblée générale du 21 mars 2011 dans son ensemble,

- la confirmation de l'irrégularité de la répartition des charges communes générales et des charges spéciales d'ascenseurs, de chauffage, d'eau chaude, de bâtiment et de câble,

- la rectification du procès verbal de l'assemblée générale du 21 mars 2011 en incorporant les votes oubliés, permutés et tronqués,

- l'annulation des résolutions n° 2, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 16, 18, 21 et 22 de l'assemblée générale du 21 mars 2011,

- la suppression des frais et honoraires de toutes sortes mis à son compte relatifs à toutes charges de copropriété et actions en justice en demande ou en défense du syndicat des copropriétaires,

- le retrait de son compte des dépenses de travaux effectués sur les résolutions annulées n° 14 à 18 ;

- à titre subsidiaire, la suspension de la résolution n° 12 aussi longtemps qu'il n'est pas mis fin aux irrégularités relatives à la nouvelle répartition des charges communes générales et spéciales de l'immeuble comme les charges d'ascenseur, d'eau chaude, de chauffage et de bâtiment à laquelle la réquerante peut prétendre ;

- en tout état de cause, la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société [S] à lui payer les sommes de :

3.000 € à titre de dommages et intérêts,

1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens.

Par jugement du 3 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté Mme [W] [O] de sa demande de jonction des procédures 11/02874 et 11/14453,

- déclaré Mme [W] [O] irrecevable à solliciter la confirmation de l'irrégularité de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété,

- déclaré Mme [W] [O] recevable à contester l'assemblée générale du 21 mars 2011,

- débouté Mme [W] [O] de sa demande de nullité de l'assemblée générale du 21 mars 2011 dans son ensemble,

- débouté Mme [W] [O] de sa demande de rectification du procès verbal de l'assemblée générale du 21 mars 2011,

- déclaré Mme [W] [O] irrecevable à contester les résolutions n° 11 et 21 de l'assemblée générale du 21 mars 2011,

- débouté Mme [W] [O] de ses demandes d'annulation des résolutions n° 2, 4, 5, 6, 9, 10, 12, 14 à 18 et 22 de l'assemblée générale du 21 mars 2011,

- débouté Mme [W] [O] de sa demande de suppression des frais et honoraires de son compte de copropriétaire liés aux actions en justice engagées,

- débouté Mme [W] [O] de sa demande de retrait de son compte des dépenses de travaux effectuées sur les résolutions n° 14 à 18,

- débouté Mme [W] [O] de sa demande de suspension de la résolution n° 12,

- déclaré Mme [W] [O] irrecevable en sa demande de dommages et intérêts formulée à l'encontre de la société [S] à titre personnel,

- débouté Mme [W] [O] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaire,

- condamné Mme [W] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

- condamné Mme [W] [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [W] [O] à verser à la société anonyme [S] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné Mme [W] [O] aux dépens.

Mme [W] [O] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 novembre 2013.

Par ordonnance du 16 septembre 2015, le conseiller de la mise en état a prononcé la radiation au rôle de l'affaire.

L'instance a été reprise le 21 juin 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 mars 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 21 juin 2017 par lesquelles [W] Mme [O], appelante, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 11, 14, 14-1, 14-2, 18, 18-1 A, 24, 21, 25, 26, 30, 33, 34, 36, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 6-2, 10, 11 du décret du 17 mars 1967, 32 et 33 du décret du 27 mai 2004, 1142, 1316, 1383 et 1384 du code civil, 10 de l'arrêté du 14 mars 2005 et de l'arrêté Novelli du 19 mars 2010, à :

- prendre acte des deux décisions de rejet du modificatif de répartition des charges du 14 décembre 2001, par les assemblées générales du 23 avril 2003 et du 10 juin 2004,

- réputer non écrites toutes les répartitions de charges figurant au modificatif du règlement de copropriété non conforme à l'article 10 de la loi de 1965, pour non-respect du critère d'utilité, - prononcer la nullité des clauses de répartition des charges prévues au modificatif du règlement de copropriété du 14 décembre 2001,

- constater l'irrégularité de la répartition des charges communes générales et des charges spéciales d'ascenseurs, de chauffage, d'eau chaude, de bâtiment, et de câble,

- ordonner une nouvelle répartition des charges du règlement de copropriété avec la désignation d'un géomètre expert,

- ordonner de faire établir les comptes collectifs et individuels selon l'imputation des charges aux compteurs en extrayant les charges individuelles d'eau chaude et de gaz incluses anormalement dans les charges collectives,

- ordonner la copie des relèves effectuées par le conseil syndical et le syndic et la copie ou transmission par GDF des relevés de compteurs effectuées par leur service avant l'application du système Vente de Gaz Répart,

- extraire des comptes collectifs la dépense correspondant à l'eau chaude soit la moitié de la dépense en eau totale de la copropriété (pièce n° 6 page 15) : pour la comptabilisation de toutes les années jusqu'à ce jour dont 6.576,79 € sur les comptes de 2010,

- répartir ces consommations aux compteurs d'eau chaude sur les copropriétaires actuels,

- supprimer les frais et honoraires de toutes sortes mis à son compte relatif à toutes charges de copropriété et actions en justice en demande ou en défense du syndicat des copropriétaires,

- enlever de son compte toutes les dépenses qui ne répondent pas au critère d'utilité,

- ordonner la suppression en comptabilité collective de l'abonnement au câble et porter toute la dépense sur le compte des copropriétaires qui sont demandeurs de cet abonnement, selon l'article 25 b de la loi du l0 juillet 1965,

- ordonner la remise de l'antenne collective du bâtiment A ;

- ordonner le remboursement de l'erreur sur avance de trésorerie de 2.000 € sur les comptes collectifs et la mise en place de la gestion au compteur des charges individuelles ;

- mettre en application les résolutions n° 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 24 septembre 2008,

- faire rectifier le procès-verbal d'assemblée générale du 21 mars 2011 en incorporant les votes oubliés, permutés et tronqués dans lesquels le vote ne reflète pas la réalité,

- prononcer la nullité des résolutions n° 2, 4, 5, 6, 9, 12, 14, 15, 16, l7, 18 et 21 de l'assemblée générale des copropriétaires du 2l mars 2011,

- dire que le syndic de copropriété convoquera une assemblée générale afin de n'autoriser les dépenses susceptibles d'être engagées en dessous du montant plafond que dans la mesure où elles ont été préalablement votée pour un objet précisé,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8.293,27 € correspondant aux imputations erronées, frais divers injustifiés et charges d'eau chaude, de gaz et de câble indues et injustifiées ;

à titre subsidiaire,

- supprimer toutes augmentations de ses charges facturées par ses actions en justice concernant les charges irrégulièrement réclamées par le syndicat des copropriétaires et le syndic ;

- prononcer la suspension de la résolution n° 12 aussi longtemps qu'il n'est pas mis fin aux irrégularités relatives à la nouvelle répartition des charges communes générales et spéciales de l'immeuble comme les charges d'ascenseur, d'eau chaude, de chauffage et de bâtiment à laquelle elle peut prétendre, compte tenu des irrégularités constatées,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet [S] à lui payer une somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet [S] à lui payer une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet [S] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Buret avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 7 mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 5, 10, 10-1, 12, 14-1, 18 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 564 du code de procédure civile et 1992 du code civil, de :

- débouter Mme [O] comme irrecevable de toutes ses demandes nouvelles en cause d'appel, tendant à :

prendre acte des deux décisions de rejet du modificatif de répartition des charges du 14 décembre 2011, par les assemblées générales du 23 avril 2003 et du 10 juin 2004,

réputer non écrites toutes les répartitions de charges figurant au modificatif du 14 décembre 2001, pour non-respect du critère d'utilité,

prononcer la nullité des clauses de répartitions des charges prévues au modificatif du règlement de copropriété du 14 décembre 2001,

ordonner une nouvelle répartition des charges du règlement de copropriété avec la désignation d'un géomètre expert,

ordonner de faire établir les comptes collectifs et individuels selon l'imputation des charges aux compteurs en extrayant les charges individuelles d'eau chaude et de gaz incluses anormalement dans les charges collectives,

ordonner la copie des relèves effectuées par le conseil syndical et le syndic et la copie ou la transmission par GDF des relèves de compteurs effectués par leur service avant l'application du système Vente de Gaz Répart,

extraire des comptes collectifs la dépense correspondant à l'eau chaude soit la moitié de la dépense en eau totale de la copropriété : pour la comptabilisation de toutes les années jusqu'à ce jour dont 6.576,79 € sur les comptes de 2010,

répartir ces consommations aux compteurs d'eau chaude sur les copropriétaires actuels,

enlever de son compte toutes les dépenses qui ne répondent pas au critère d'utilité,

ordonner la suppression en comptabilité collective de l'abonnement au câble et porter toute la dépense sur le compte des copropriétaires qui sont demandeurs de cet abonnement, selon l'article 25-b de la loi du 10 juillet 1965,

ordonner la remise de l'antenne collective du bâtiment A,

ordonner le remboursement de l'erreur sur avance de trésorerie de 2.000 € sur les comptes collectifs et la mise en place de la gestion au compteur des charges individuelles,

mettre en application les résolutions n° 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 24 septembre 2008,

dire que le syndic convoquera une assemblée générale afin de n'autoriser les dépenses susceptibles d'être engagées en-dessous du montant du plafond que dans la mesure où elles ont été préalablement votées pour un objet précisé,

le condamner à lui verser la somme de 8.293,27 € correspondant aux imputations erronées, frais divers injustifiés et charges d'eau chaude, de gaz et de câble indues et injustifiées,

- prendre acte que Mme [O] a renoncé à sa demande tendant à voir annuler dans son ensemble l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2011,

- prendre acte que Mme [O] a renoncé à ses demandes tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n° 8, 10, 11 et 22 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2011,

- valider les résolutions n° 2, 4, 5, 6, 9, 12, 14 à 18 et 21 de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2011,

- débouter Mme [O] comme mal fondée de sa demande d'annulation des résolutions n° 2, 4, 5, 6, 9, 12, 14 à 18 et 21 de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2011 ;

- débouter Mme [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf à augmenter le quantum des dommages et intérêts qui lui sont alloués,

statuant de nouveau sur le quantum des dommages et intérêts lui étant alloués,

- condamner Mme [O] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

à titre très subsidiaire,

- condamner la société [S] à le garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

en tout état de cause,

- condamner Mme [O] à lui verser la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner Mme [O] à une amende civile en application de l'article 32-1 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [O] aux dépens de première instance et d'appel sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions à la requête de Mme [W] [O] délivrée à la société anonyme [S] le 11 septembre 2014 à personne habilitée ;

Vu la signification de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] délivrée à la société anonyme [S] le 19 mars 2020 par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier instrumentaire ;

SUR CE,

La société anonyme [S] n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Mme [O] ne conteste pas le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 21 mars 2011 en son entier et de ses demandes d'annulation des résolutions n° 8, 10, 11 et 22 de la même assemblée ;

Sur la recevabilité des demandes nouvelles de Mme [O] devant la cour

Le syndicat des copropriétaires sollicite que soient déclarées irrecevables un certain nombre des demandes nouvellement formées par Mme [O] devant la cour ; Mme [O] n'a pas répondu à ce moyen d'irrecevabilité ;

Selon l'article 564 du code de procédure civile 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait';

Il résulte de l'article 565 du même code que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent' ;

L'article 566 du même code dispose que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ;

En première instance Mme [O] a demandé au tribunal, notamment de :

- confirmer l'irrégularité de la répartition des charges communes générales et des charges spéciales d'ascenseurs, de chauffage, d'eau chaude, de bâtiment et de câble,

- rectifier le procès-verbal d'assemblée générale du 21 mars 2011 en incorporant les votes oubliés, permutés et tronqués dans lesquels le vote ne reflète pas la réalité,

- supprimer les frais et honoraires de toutes sortes mis à son compte relatifs à toutes charges de copropriété et actions en justice en demande ou en défense du syndicat des copropriétaires,

- retirer de son compte des dépenses de travaux effectués sur les résolutions annulées n° 14 à 18 ;

En cause d'appel, Mme [O] reprend ces demandes mais y ajoute les prétentions suivantes :

- prendre acte des deux décisions de rejet du modificatif de répartition des charges du 14 décembre 2001, par les assemblées générales du 23 avril 2003 et du 10 juin 2004,

- prononcer la nullité des clauses de répartition des charges prévues au modificatif du règlement de copropriété du 14 décembre 2001,

- constater l'irrégularité de la répartition des charges communes générales et des charges spéciales d'ascenseurs, de chauffage, d'eau chaude, de bâtiment, et de câble,

- ordonner une nouvelle répartition des charges du règlement de copropriété avec la désignation d'un géomètre expert,

- répartir ces consommations aux compteurs d'eau chaude sur les copropriétaires actuels,

- enlever de son compte toutes les dépenses qui ne répondent pas au critère d'utilité,

- ordonner la remise de l'antenne collective du bâtiment A,

- ordonner le remboursement de l'erreur sur avance de trésorerie de 2.000 € sur les comptes collectifs et la mise en place de la gestion au compteur des charges individuelles,

- mettre en application les résolutions n° 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 24 septembre 2008,

Les demandes nouvelles formulées par Mme [O] devant la cour ne sont pas pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; elles ne tendent pas davantage aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et elles n'en sont ni l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ;

Sur les demandes d'annulation de résolutions particulières de l'assemblée générale du 21 mars 2011

Sur la demande d'annulation de la résolution ° 2

Au terme de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 21 mars 2011 les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2010, ainsi que la situation de trésorerie de la copropriété et des copropriétaires arrêtée au 31 décembre 2010 ;

Mme [O] sollicite l'annulation de cette résolution au motif que la répartition des charges appliquée par le syndic est invalide et que des charges ont été comptabilisées ou imputées à tort par le syndic ;

Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] ont été établis par acte notarié du 3 février 2000 publie au 6ème Bureau des Hypothèques le 23 mars 2000, volume 2000 P n° 1264 ;

Des modifications ont été apportées au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division initiaux par actes en date des :

- 28 septembre 2000, publié le 26 octobre 2000, volume 2000 P n° 4222,

- 3 mai 2001, publié le 2 juillet 2001, volume 2001 P n° 2452,

- 14 décembre 2001 ;

Le syndicat des copropriétaires oppose la prescription au visa de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965;

Cependant, l'action de Mme [O] n'est pas une action en révision de la répartition des charges, mais une action tendant à voir déclarer réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges ;

Selon l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition';

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges' ;

La demande de Mme [O] est donc recevable, mais il lui appartient d'établir le caractère illicite des clauses de répartition des charges au regard de l'article 10 précité ;

Par ailleurs, l'annulation de l'approbation des comptes peut être sollicitée s'il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l'établissement des comptes au regard notamment des clauses de répartition de charges du règlement de copropriété, ou si les documents annexés à la convocation n'étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;

Mme [O] conteste d'abord sur le relevé général des dépenses de l'année 2010 divers frais imputés en charges communes, le poste de 'rembt dépenses diverses engagées M. [H]' à hauteur de 86,83 €, le poste '[V] gratification, et dumaisnil gratification' de 300 €, et le poste de 'fourn et pose de deux grilles de protection' à hauteur de 329,99 € ;

Mme [O] ne fait cependant état d'aucune irrégularité dès lors que l'engagement de ces dépenses a été approuvé par l'assemblée générale en toute connaissance de cause de l'ensemble des documents comptables afférents, et qu'elles ont été imputées en charges communes générales conformément au règlement de copropriété et aux décisions de l'assemblée générale qui ont permis, selon procès verbal des assemblées de 2007 à 2011 (résolution n° 7 de l'assemblée générale 2007, résolution n° 9 de l'assemblée générale 2011), au conseil syndical d'engager sous sa responsabilité des dépenses jusqu'à un plafond de 5.000 €, sans consulter l'assemblée générale ; la seule contestation par le copropriétaire minoritaire portant l'opportunité de l'engagement de ces dépenses n'est pas de nature à entraîner l'annulation de l'approbation des comptes votée par la majorité ;

Mme [O] conteste également la facture NOOS d'abonnement au câble, appelée non pas en fonction de la clé de répartition des charges communes générales mais par logement, à hauteur de 0,76 € par mois et par logement ;

Cette facture résulte cependant de l'application d'un contrat d'abonnement souscrit par la copropriété auprès de cet opérateur en date du 3 juin 2003 afin de permettre à l'ensemble des logements de disposer d'un point d'accès aux services de radiotélévision et de télécommunications proposés par NOOS, sous réserve de la souscription par chaque résident d'un contrat d'abonnement individuel ;

Mme [O] ne démontre pas avoir contesté la décision de la copropriété de s'équiper de ce type d'accès aux télécommunications ; la facturation qu'elle conteste n'est que l'exacte application des termes de ce contrat ; elle a donc justement été inscrite dans le relevé des dépenses 2010 et répartie entre copropriétaires selon les modalités prévues dans le contrat, par logement ;

Ce moyen n'est donc pas susceptible d'entraîner la nullité de l'approbation des comptes, quelle que soit l'étendue de la contestation de Mme [O] portant sur l'inutilité de ce service pour elle et l'illégalité de la répartition des charges de cette facture ;

L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation de compte individuel de chacun des copropriétaires ; lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires peuvent toujours demandé la rectification d'erreurs commises dans l'établissement de leur compte individuel ; il en résulte qu'une erreur reprochée au syndic dans le solde du débiteur du décompte d'un copropriétaire, reprise sur les documents comptables soumis à l'analyse des copropriétaires en vue de l'approbation des comptes, n'est pas de nature à entraîner l'irrégularité des comptes approuvés ;

Le moyen de Mme [O] relatif à la contestation de sa dette de charges est donc insuffisant à appuyer sa demande d'annulation de l'approbation des comptes même si sa dette de charges est reprise dans l'état financier communiqué avec la convocation à l'assemblée générale ;

Mme [O] soutient ensuite, s'agissant des charges spéciales, qu'elles n'auraient pas été réparties conformément aux dispositions du règlement de copropriété ;

En premier lieu, s'agissant des charges d'ascenseur, conformément à l'article 16 du règlement de copropriété, la répartition de ces charges se fait conformément au 'Tableau de répartition des charges d'ascenseurs' prévu aux termes de l'état descriptif de division ;

La lecture de ce tableau montre que le critère d'utilité contesté par Mme [O] est pris en considération, la quote-part des charges d'entretien relatives aux ascenseurs dépendant du coefficient d'habitabilité, du coefficient d'usage et du coefficient d'étage ;

La grille de répartition des charges d'ascenseur en fonction de leur installation n'est pas applicable en l'espèce, l'immeuble étant déjà existant ; Mme [O] fait mention d'un rapport d'architecte établi en décembre 2001 qu'elle ne verse pas aux débats ; sa contestation sur ce point est inopérante ;

En deuxième lieu, Mme [O] soutient que la facturation du chauffage et de l'eau chaude devrait être proportionnelle à la consommation au compteur de chauffage et d'eau, laquelle serait nulle en ce qui la concerne ;

Cependant, les charges de chauffage et d'eau chaude comprennent, outre la consommation réelle de chaque copropriétaire, l'entretien des chaudières et matériels afférents ainsi que le relevé des compteurs ;

A cet égard, l'annexe 5 au règlement de copropriété précise que :

'les frais communs d'énergie pour le chauffage seront en tout état de cause dus par les occupants ou pas le gestionnaire en cas d'inoccupation des locaux même s'ils utilisent un chauffage particulier, s'ils déclarent ne pas vouloir être chauffés ou encore s'ils sont temporairement absents au cours d'une campagne de chauffage' ;

La consommation relevée aux termes des compteurs individuels est donc indépendante des frais communs répartis entre les différents lots, et ce, proportionnellement aux tantièmes ;

Les charges appelées au titre du chauffage et de l'eau chaude correspondent à la répartition des charges prévue aux termes du règlement de copropriété étant précisé, ce qui n'est pas contesté, que la société Gaz de France a mis en fonctionnement des compteurs individuels mesurant les deux distributions ainsi prévues, chauffage et eau chaude ;

S'agissant plus spécifiquement de la répartition des charges d'eau froide, la pose de compteurs divisionnaires a été soumise en assemblées générales ; lors de chacune des assemblées générales qui se sont tenues les 10 juin 2004, 13 juin 2005, 28 juin 2006 et 28 juin 2007, la majorité des copropriétaires s'est opposée à l'installation de compteurs d'eau froide compte tenu du coût de cette installation, laquelle aurait entraîné une augmentation de charges pour l'ensemble des copropriétaires ; la décision ayant été prise à la majorité des copropriétaires, l'annulation de la répartition des charges d'eau froide n'est pas encourue ;

La contestation de Mme [O] sur ce point est inopérante ;

Les contestations de Mme [O] relatives aux autres charges reposent sur des suppositions (supposition de surfacturation d'honoraires, supposition de prise en charge totale par la copropriété de frais qui ne lui incomberaient pas, attestations de conformité qui n'auraient pas été fournies, frais de coursier qui n'auraient pas dû être facturés), des affirmations non étayées par des réserves qu'elle aurait fait noter sur le procès verbal de l'assemblée générale (facture de mise en peinture non justifiée) ou par le contenu du rapport du conseil syndical ; aucune irrégularité n'est là non plus démontrée ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [O] de sa demande d'annulation de la résolution n° 2 de assemblée générale du 21 mars 2011 ;

Sur la demande d'annulation des résolutions n° 4, 5, 6 et 9

Au soutien d'une action en annulation d'assemblée générale, les copropriétaires peuvent invoquer la violation de toutes les règles impératives de fond ou de forme prescrites tant par le règlement de copropriété que la loi du 10 juillet 1965 en matière de convocation, de tenue, de vote des assemblées générales et de contenu des décisions adoptées ; le tribunal, saisi d'une demande d'annulation de résolution d'assemblée générale, est seulement compétent pour exercer un contrôle du respect de ces règles sans pouvoir se substituer à l'assemblée générale et contrôler l'opportunité des décisions prises régulièrement, sous la seule réserve de l'existence d'un abus de majorité ;

Mme [O] ne soulève aucun moyen de droit de nature à conduire à l'annulation des résolutions n° 4, 5, 6 et 9 de l'assemblée générale du 21 mars 2011 ; elle se contente de relever au soutien de ses demandes d'annulation des résolutions n° 4 et 5 de prétendues fautes du syndic, sans lien avec le contenu des résolutions votées, qui n'agirait pas dans l'intérêt de la copropriété, fautes qu'elle pourrait seulement invoquer au soutien d'une des demandes d'annulation du quitus si le syndic avait dissimulé certains éléments au syndicat des copropriétaires, ou au soutien d'une demande de dommages et intérêts dans le cas où ces manquements lui causeraient un préjudice personnel ; elle ne démontre pas que le fonds de roulement n'aurait pas été augmenté de façon régulière ; elle critique le montant du budget prévisionnel au seul regard de ses propres contestations des travaux votés, sans relever d'irrégularités propres à l'adoption de cette résolution ; elle critique les plafonds librement fixés par l'assemblée générale pour la mise en concurrence et les travaux pouvant être décidés sans assemblée générale en soulevant de simples arguments d'opportunité qu'il ne revient ni au tribunal, ni à la cour d'apprécier ; Mme [O] ne démontre donc pas en quoi l'ensemble de ces résolutions violeraient les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ou du règlement de copropriété, ou procéderaient d'un abus de majorité ;

Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [O] de sa demande d'annulation des résolutions n° 4,5,6 et 9 de l'assemblée générale du 21 mars 2011 ;

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 12

L'assemblée générale peut accorder sur le fondement de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 à son syndic l'autorisation d'engager une procédure de saisie immobilière même si le syndicat ne dispose pas encore de titre exécutoire à la date de ladite assemblée ;

Mme [O] ne reproche pas au syndicat de ne disposer d'un tel titre mais se contente de contester être redevable d'une quelconque somme à l'égard du syndicat des copropriétaires compte tenu des contestations élevées sur l'imputabilité de certaines charges sur son décompte, et de stigmatiser un abus de majorité ;

L'abus de majorité est constitué lorsque la décision votée par l'assemblée générale est manifestement contraire aux intérêts collectifs ou vise spécifiquement à porter atteinte aux intérêts d'un copropriétaire particulier ; il ne suffit pas, pour démontrer l'abus de majorité, que la décision soit défavorable à un seul copropriétaire sans caractériser l'intention de nuire ayant conduit au vote contesté ;

S'il n'appartenait pas aux copropriétaires lors de l'assemblée générale du 21 mars 2011 de trancher un litige relevant du tribunal sur l'existence d'une dette de charges, en revanche, la vraisemblance de cette dette de charges suffit à considérer que les copropriétaires ont voté la procédure de saisie immobilière dans l'intérêt collectif, afin de permettre à la copropriété de recouvrer les sommes dues par le copropriétaire débiteur ; ils pouvaient légitimement s'appuyer sur le commandement de payer délivré à Mme [O] le 22 septembre 2009 pour considérer qu'elle était débitrice de charges à hauteur de 3.921,45 € à cette date ;

En votant la résolution n° 12 alors que la dette de charges lui apparaissait comme avérée, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires un quelconque abus de majorité ; il a voté cette décision dans l'intérêt de la copropriété, au cas où le tribunal trancherait la contestation de Mme [O] en faveur du syndicat, ce qui lui permettrait d'engager immédiatement la procédure de saisie votée ;

Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [O] de ses demandes d'annulation et, subsidiairement de suspension, de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 21 mars 2011 ;

Sur la demande d'annulation des résolutions n° 14 à 18

Chaque résolution proposée à l'ordre du jour ne peut avoir qu'un seul objet et l'assemblée générale ne peut en principe se prononcer par un vote unique sur plusieurs questions distinctes ; il est fait exception à ce principe lorsqu'il existe un lien étroit entre les décisions objets d'un même vote ;

Les travaux votés aux résolutions n° 14 à 18, concernant chacun la porte d'un bâtiment différent, comprenaient la mise en place de ventouses plus puissantes et d'une centrale vigik, ainsi que le renforcement de la puissance électrique destinée à alimenter ces deux nouveaux équipements ; Mme [O] ne peut de bonne foi considérer que ces travaux auraient dû faire l'objet de votes distincts dès lors qu'ils ont été votés dans le même objectif : renforcer la sécurité des portes des bâtiments ; aucune prohibition du vote bloqué ne peut donc être alléguée ici ;

Il résulte du procès verbal de l'assemblée générale que les résolutions n° 14 à 18 sont redigées conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :

- chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée générale relatives aux travaux nécessaires à la sécurité des portes d'accès a fait l'objet d'une résolution distincte par bâtiment,

- chaque question ne comprend qu'un seul objet : le renforcement de la sécurité des portes mis en place par l'augmentation de la puissance des ventouses et le remplacement de la clef et du canon PTT par une centrale Vigik ;

Il s'agit de travaux indivisibles, le lien étroit entre chacun des travaux nécessaires au renforcement de la porte ne pouvant être voté séparément ;

L'article 25 n de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont adoptés à la majorité de tous les copropriétaires les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ;

Si l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces propriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses ; or, il est indiqué sur le procès verbal de l'assemblée générale que chacune de ces résolutions a été votée selon la clé de répartition des charges spéciales par bâtiment ; le vote a donc été effectué conformément au règlement de copropriété et à sa clé de répartition ;

Par ailleurs, Mme [O] ne peut appuyer sa demande d'annulation sur le caractère prétendument somptuaire de ces dépenses, dès lors qu'il a déjà été indiqué qu'un tel moyen d'opportunité n'était pas un moyen d'annulation ;

Qu'elle sera donc déboutée de sa demande de nullité de ces résolutions et de sa demande de retrait de son compte des dépenses de travaux effectués en application de ces résolutions ;

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 21

La résolution n°21 de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2011 est ainsi rédigée :

'21ème Résolution

Demande personnelle de Mme [N] de fermer en box son emplacement parking

L'assemblée générale autorise Mme [N] à fermer en box son emplacement de parking, à ses frais exclusifs, selon le descriptif du devis joint à la convocation, Mme [N] précise qu'elle a préalablement reçu l'accord de la propriétaire de l'emplacement mitoyen au sien';

Deux copropriétaires ont voté contre cette résolution et un troisième copropriétaire s'est abstenu ;

Mme [O], présente à l'assemblée, ne fait pas partie des copropriétaires opposants ;

L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

'Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa' ;

Les premiers juges ont justement retenu que le procès verbal de l'assemblée générale du 21 mars 2011, qui note Mme [O] comme ayant voté en faveur des résolutions n° 11 et 21, et qui fait foi dès lors que Mme [O] ne produit aucun élément de nature à démontrer la fausseté de ses mentions, rend cette dernière irrecevable, sur le fondement des dispositions de l'article 42 rappelé ci-dessus, à solliciter la nullité de ces deux résolutions ;

Le jugement est confirmé sur ce point ;

Sur la demande de suppression des frais et honoraires du compte de copropriétaire de Mme [O] liés aux actions en justice engagées

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que par dérogation aux dispositions de l'article 10 de la même loi (qui répartit entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes les charges liées à l'entretien, à la conservation et à l'administration de l'immeuble), les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté et les dépenses pour travaux d'énergie d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives sont imputables au seul copropriétaire concerné ;

Mme [O] ne détaille pas dans ses écritures les postes de frais de recouvrement qu'elle conteste ; le débat concernant les frais qui lui sont imputés est indissociable de l'examen du caractère liquide et exigible de la créance du syndicat et ne peut être tranché qu'à l'occasion d'une procédure judiciaire en recouvrement d'un arriéré de charges de copropriété ;

Mme [O] fonde également sa demande sur le postulat que le coût des travaux votés aux résolutions n° 14 à 18 doit être déduit de son décompte et que sa dette s'en trouve réduite d'autant, alors que ces décisions ont été validées comme il a été vu plus haut ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [O] de sa demande de ce chef ;

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur les demandes de Mme [O]

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de dommage-intérêts formulées par Mme [O] contre le syndicat des copropriétaires et la société [S] ;

Sur la demande du syndicat des copropriétaires à l'encontre de Mme [O]

Le droit d'agir en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol ; une simple erreur sur l'étendue de ces droits et conduisant au débouté de la demande ne suffit pas à considérer l'action comme abusive ;

Les premiers juges ont exactement relevé que tant la multiplicité des demandes d'annulation effectuées dans le cadre de cette procédure, que les moyens d'opportunité soulevés par Mme [O], dont elle ne pouvait ignorer l'absence totale de portée, au regard de son expérience désormais acquise du droit de la copropriété liée aux nombreuses procédures qu'elle engage systématiquement contre le syndicat des copropriétaires, démontrent que Mme [O] n'a poursuivi d'autre objectif au travers de la présente procédure que de désorganiser sa copropriété, qui ne peut mettre à exécution des résolutions pourtant légalement votées par la majorité ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [O] à payer au syndicat la somme de 3.000 € de dommages-intérêts ;

En revanche, il n'y a pas lieu à condamnation de Mme [O] à payer une amende civile ; la demande du syndicat de ce chef doit être rejetée ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Mme [O], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [O] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire ;

Déclare irrecevables comme étant nouvelles en cause d'appel les demandes suivantes de Mme [W] [O] :

- prendre acte des deux décisions de rejet du modificatif de répartition des charges du 14 décembre 2001, par les assemblées générales du 23 avril 2003 et du 10 juin 2004,

- constater l'irrégularité de la répartition des charges communes générales et des charges spéciales d'ascenseurs, de chauffage, d'eau chaude, de bâtiment, et de câble,

- ordonner une nouvelle répartition des charges du règlement de copropriété avec la désignation d'un géomètre expert,

- ordonner la copie des relèves effectuées par le conseil syndical et le syndic et la copie ou transmission par GDF des relevés de compteurs effectués par leur service avant l'application du système Vente de Gaz Répart,

- répartir ces consommations aux compteurs d'eau chaude sur les copropriétaires actuels,

- enlever de son compte toutes les dépenses qui ne répondent pas au critère d'utilité,

- ordonner la remise de l'antenne collective du bâtiment A,

- ordonner le remboursement de l'erreur sur avance de trésorerie de 2.000 € sur les comptes collectifs et la mise en place de la gestion au compteur des charges individuelles,

- mettre en application les résolutions n° 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 24 septembre 2008,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [W] [O] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 12 octobre 2022, 17/12180

Synthèse

Origine de la décision