Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 23 NOVEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/27424 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B63K3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Octobre 2018 -Tribunal d'Instance de CHARENTON - RG n° 1118000181
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT PARIS EST, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro B 672 020 187
C/O CABINET LOISELET ET DAIGREMONT PARIS EST
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 22
INTIMES
Monsieur [J] [L]
né le 09 octobre 1976 à [Localité 6] (Tunisie)
[Adresse 2]
TUNISIE
Et encore : [Adresse 1]
DEFAILLANT
Madame [P] [N] épouse [L]
née le 15 juin 1982 à [Localité 7] (Tunisie)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Laurine SALOMONI, SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 192
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- REPUTE CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 27 juillet 2012, M. [J] [L] et Mme [P] [N] épouse [L], mariés sous le régime de la séparation des biens, ont acquis les lots n°1300 et 1070 dépendant de la résidence [Adresse 1], soumise au statut de la copropriété, de manière indivise, à hauteur de 60% en pleine propriété pour M. [L] et à hauteur de 40% en pleine propriété pour Mme [N] épouse [L].
Par acte d'huissier de justice en date du 20 février 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardinières a fait assigner M. [J] [L] et Mme [P] [N] devant le tribunal d'instance de Charenton-le-Pont aux fins de les voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamner solidairement à lui payer :
- la somme de 5.290,34 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 octobre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et ordonner la capitalisation des intérêts sur 1e fondement de 1'article 1343-2 du code civil,
- la somme de 270 € au titre des frais visés à 1'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
A l'audience du 11 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardinières a déposé des conclusions, soutenues à l'audience, au titre desquelles il a actualisé ses demandes de condamner solidairement M. [J] [L] et Mme [P] [N] à lui payer :
- la somme de 9.605,62 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er jui1let 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- la somme de 243,11 € au titre des frais visés à l'artic1e 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la somme de 150 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
les autres demandes étant inchangées.
Citée par acte d'huissier délivré par remise à 1'étude, Mme [P] [N] a déposé des
conclusions soutenues à l'audience au titre desquelles elle a formé les demandes suivantes, sous le bénéfice de L'exécution provisoire :
- à titre principal, constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien-fondé
de ses demandes,
- le débouter de ses demandes,
- à titre subsidiaire, condamner Mme [P] [N] au paiement des charges à hauteur de 40% des sommes demandées,
- l'autoriser à régler de manière échelonnée à hauteur de 100 € mensuels,
- en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de
1.500 € en application de 1'artic1e 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers
dépens.
M. [L] n'était pas comparant ni représenté à l'audience.
Par jugement réputé contradictoire du 16 octobre 2018, le tribunal d'instance de Charenton a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardinières des demandes formées contre M. [J] [L] et Mme [P] [N] au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2018,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardinières de ses autres demandes,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardinières aux entiers dépens,
- dit que les dépens seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 décembre 2018.
La procédure devant la cour a été clôturée le 15 juin 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 25 mai 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 55 du décret du 17 mai 1967, à :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Charenton dans l'ensemble de son dispositif,
- débouter Mme [P] [N] de l'ensemble de ses demandes,
En conséquence,
- condamner solidairement Mme [P] [N] et M. [J] [L] à lui payer la somme de 22.154,49 € au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2021 inclus avec intérêts de droit à compter de la sommation,
- les condamner en outre solidairement à payer la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, qui comprendront le coût du
commandement de payer,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 pour le présent appel,
- les condamner solidairement en tous les dépens en vertu des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait signifier ces conclusions à M. [L] [J] selon un procès-verbal du 3 juin 2022 de remise à étude de l'huissier ;
Vu les conclusions en date du 13 juin 2022 par lesquelles Mme [P] [N], intimée, invite la cour à :
A titre principal
- confirmer dans son intégralité et en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 octobre 2018 par le tribunal d'instance,
A titre subsidiaire et dans l'éventualité d'une infirmation totale ou partielle du jugement :
- constater que les époux [L] sont en procédure de divorce et que Mme [N] est propriétaire indivise du bien sis [Adresse 1] à proposition de 40 % ,
- constater que Mme [N] est de bonne foi et a mis en place toutes les démarches nécessaires pour se reloger, vendre le bien immobilier et apurer son arriéré,
En conséquence de quoi,
- condamner Mme [N] au paiement des charges de copropriété à hauteur de 40% des sommes sollicitées et justifiées par le syndicat des copropriétaires,
- lui permettre d'échelonner son arriéré au moyen de versements mensuels de 100 €,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes au titre des frais de syndic, des dommages et intérêts, de sa demande d'article 700 et des dépens,
En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardinières, sise [Adresse 1] à la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du cpc et aux entiers dépens ;
SUR CE,
Le syndicat des copropriétaires a fait signifier la déclaration d'appel à M. [J] [L] selon un procès-verbal du 26 mars 2019 de remise à personne ; l'arrêt sera réputé contradictoire ;
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :
- un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [J] [L] et Mme [P] [N] des lots n°1300 et 1070,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2016, 22 juin 2017, 29 mai 2018, 19 juin 2019, 13 octobre 2020, 22 juin 2021 et 14 décembre 2021, approuvant les comptes des exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et le budget prévisionnel 2021,
- les appels de fonds,
- le décompte des sommes dues,
- la sommation du 27 juillet 2017 de payer la somme de 4.235,57 €,
- le contrat de syndic,
- un extrait du règlement de copropriété ;
sur la créance du syndicat
En appel, le syndicat sollicite de condamner solidairement et M. [J] [L] et Mme [P] [N] à lui payer la somme de 22.154,49 € au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2021 inclus avec intérêts de droit à compter de la sommation ;
Il y a lieu d'étudier cette demande d'actualisation, sans la distinguer de la demande formée en première instance ;
Le décompte inclus dans la motivation des conclusions du syndicat mentionne, pour la période du 31 décembre 2016 au 1er juillet 2021, un solde débiteur de 22.154,49 € ; ce décompte n'inclut pas de reprise de solde ;
Par acte notarié du 13 avril 2021, M. [L] et Mme [N] ont signé une promesse unilatérale de vente des lots n°1070 et n°1300 ; selon Mme [N], la vente a été réitérée le 15 juillet 2021 ; les sommes sollicitées au titre des charges sont antérieures à cette date de réitération et visent donc une période pendant laquelle M. [L] et Mme [N] étaient propriétaires des lots afférents à ces charges ;
Mme [N] estime que deux sommes ne sont pas justifiées :
- 275 € au titre de la facture 'Ancotec poste interphone' : le syndicat produit la facture afférente (pièce 7), cette somme sera donc retenue,
- 137,11 € au titre de 'Rudeaux Aff [L]' : cette somme n'est pas sollicitée en appel puisqu'elle ne figure pas dans le décompte des conclusions, le syndicat précisant qu'il s'agit de dépens ;
En l'absence de moyen soulevé par Mme [N] relatif aux notifications des procès-verbaux d'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires n'est pas tenu de les justifier dans le cadre de la présente procédure ;
Le détail des autres charges entre le 31 décembre 2016 'appel interphone' inclus et le 1er juillet 2021 'appel fonds travaux' inclus correspond aux appels de fonds produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;
La créance du syndicat des copropriétaires s'élève donc à la somme de 22.154,49 €, au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2021 (appel fonds travaux inclus) ;
Concernant les frais relatifs à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 76 €, au titre de frais de deux mises en demeure de 38 €, les 26 avril 2017 et 10 novembre 2017 ; le syndicat ne justifiant que les lettres afférentes intitulées 'mise en demeure' aient été adressées en recommandé, il n'y a pas lieu de retenir ces sommes au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 précité ;
sur la demande de condamnation solidaire
L'extrait du règlement de copropriété produit par le syndicat des copropriétaires stipule '7° Solidarité : dans le cas où un local quelconque viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires indivis, ceux-ci seraient tenus solidairement et sans divisibilité à l'acquit de toutes les charges afférentes à leur local et à l'exécution du présent réglement' ;
Ces dispositions contractuelles s'imposent à M. [L] et Mme [N] sur la période pendant laquelle ils étaient copropriétaires indivis des lots n°1300 et 1070 ;
Il importe peu que M. [L] et Mme [N] se soient mariés sous le régime de la séparation de biens, que par ordonnance de non conciliation du 5 février 2018, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Créteil ait attribué la jouissance du bien immobilier litigieux à Mme [N], que le divorce ait été prononcé par jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 2 décembre 2019 et qu'ils aient signé une promesse unilatérale de vente le 13 avril 2021 réitérée le 15 juillet 2021, puisque toutes les charges retenues sur la période du 31 décembre 2016 au 1er juillet 2021 sont relatives à des charges antérieures à la cession des biens litigieux, à une période pendant laquelle M. [L] et Mme [N] étaient propriétaires indivis de ces biens ;
Ils sont donc tenus solidairement au paiement de ces charges et il y a lieu de débouter Mme [N] de sa demande de limiter sa condamnation à hauteur de 40% des charges ;
En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées contre M. [J] [L] et Mme [P] [N] au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2018 ;
Et il y a lieu de condamner solidairement M. [J] [L] et Mme [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22.154,49 €, au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2021 (appel fonds travaux inclus), avec intérêts au taux légal, à compter de la date de la sommation du 27 juillet 2017 sur la somme de 4.235,57 €, et à compter du 3 juin 2022, date de la signification des conclusions du syndicat des copropriétaires à M. [L], pour le surplus ;
Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 1er juillet 2021 ;
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
M. [L] et Mme [N] n'ont pas payé les charges de copropriété à leur échéance
pendant plusieurs années, n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;
Le non paiement par M. [L] et Mme [N] de leur quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ;
Toutefois le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de leur mauvaise foi ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommage-intérêts ;
Sur la demande de délais de paiement de Mme [N]
Mme [N] sollicite d'échelonner son arriéré au moyen de versements mensuels de 100 € ;
Aux termes de l'article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues...' ;
Mme [N] ne produit pas de pièces de nature à justifier de ses difficultés alléguées actuelles, ses justificatifs datant de 2018, et elle ne démontre pas que le produit de la vente des lots ne serait pas de nature à apurer la dette ;
Elle doit donc être déboutée de sa demande de délais de paiement ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [L] et Mme [N], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [N] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,
Infirme le jugement, excepté en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;
Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,
Condamne solidairement M. [J] [L] et Mme [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 22.154,49 €, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2021 (appel fonds travaux inclus), avec intérêts au taux légal, à compter du 27 juillet 2017 sur la somme de 4.235,57 €, et à compter du 3 juin 2022 pour le surplus ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 1er juillet 2021 ;
Déboute Mme [P] [N] de sa demande de limiter sa condamnation à hauteur de 40% des charges ;
Déboute Mme [P] [N] de sa demande de délais de paiement ;
Condamne in solidum M. [J] [L] et Mme [P] [N] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
