France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 23 novembre 2022, 18/28197

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 23 NOVEMBRE 2022

(n° ,15 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/28197 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B65UW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/08302

APPELANT

Monsieur [J] [E]

né le 23 septembre 1955 à [Localité 6] (Maroc)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

INTIMEE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, la société MORVAN ET EDGAR QUINET, S.A.immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 402 428 981,

C/O Société MORVAN ET EDGAR QUINET

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : Me Corinne DIAZ de la SELEURL Corinne DIAZ SELARL D'AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1360 substituée par Me David ELBAZ, AARPI GES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0223

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

L'ensemble immobilier sis [Adresse 4], construit dans les années 1970, est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ont été établis le 7 février 1973 par devant notaire.

L'ensemble immobilier comprend trois bâtiments de 6 étages, dont les façades donnent d'un côté sur la rue et de l'autre sur des cours intérieures.

Les façades des bâtiments A et C et une façade du bâtiment B sont équipées de balcons filants (sur toute la largeur de la façade), avec garde-corps.

L'autre façade du bâtiment B, donnant sur une cour intérieure, comprend un décroché de façade sans balcon, où M. [J] [E] est propriétaire d'un appartement, et une partie de façade avec balcons non filants.

Le syndic en exercice était le cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont.

Au vu de l'aggravation de l'état des façades et balcons, le syndicat des copropriétaires a donné mission à un architecte d'établir un descriptif des travaux de réfection à réaliser sur les façades et balcons des trois bâtiments.

Une proposition d'honoraires détaillée intitulée 'Travaux de rénovation des façades et des balcons de la résidence' a été établie le 24 septembre 2014 par le cabinet Croue et [B], architecte, et l'assemblée générale tenue le 15 décembre 2014, a voté la commande de cette étude.

L'assemblée générale des copropriétaires, convoquée par le syndic le 11 février 2016, sur la base de ce rapport d'architecte et réunie le 7 mars 2016, a voté les résolutions nommées décisions n°16.1, 17, 18 et 19 relatives aux travaux de réfection des façades et balcons de l'ensemble immobilier.

Par acte du 22 avri1 2016, M. [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires notamment aux fins de voir annuler les décisions n°16-1, 17, 18 et 19 de l'assemblée génerale du 7 mars 2016.

Par jugement du 26 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de son moyen d'irrecevabilité,

- débouté M. [E] de toutes ses demandes tendant à l'annulation des résolutions n°l6-1, 17, 18 et 19 de l'assemblée génerale des copropriétaires réunie le 7 mars 2016,

- condamné M. [E] aux dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné M. [E] à payer au syndicat des coproprietaires la somme de 3.000 €, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.

M. [J] [E] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 décembre 2018.

M. [J] [E] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 28 janvier 2019.

Les deux affaires ont été jointes.

La procédure devant la cour a été clôturée le 22 juin 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 2 septembre 2021 par lesquelles M. [J] [E], appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, à :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa fin de non-recevoir,

- infirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

- annuler les décisions 16.1, 17, 18 et 19 de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 7 mars 2016 relatives aux travaux de réfection des balcons privatifs de la résidence,

Subsidiairement,

- annuler partiellement chacune des résolutions attaquées en ce qu'elles ont décidé d'imputer partie du coût des travaux et des dépenses annexes en charges générales à tous les copropriétaires,

- juger que le coût de l'ensemble de travaux relatifs aux balcons sera réparti exclusivement

entre les copropriétaires qui sont propriétaires d'un balcon,

- juger que le coût des travaux et des dépenses relatives à ces travaux, honoraires du syndic,

frais d'assurance dommages-ouvrage, honoraires de maîtrise d''uvre, frais de coordonnateur SPS, sera répartie exclusivement entre les copropriétaires disposant d'un balcon, et qu'il sera dispensé de ces dépenses et remboursé des dépenses déjà effectuées,

- juger que le syndicat des copropriétaires devra organiser une assemblée spéciale aux frais

des copropriétaires ayant des balcons et constituée uniquement de ces copropriétaires pour

déterminer la répartition des frais entre les propriétaires de balcons pour les travaux les

concernant,

- juger que le règlement de copropriété devra être modifié, à la charge des propriétaires de

balcons, pour définir des charges spéciales pour l'entretien des balcons par leurs

propriétaires sous couvert du syndicat des copropriétaires afin de pallier le défaut d'entretien de certains d'entre eux,

- juger que le syndicat des copropriétaires devra rembourser aux copropriétaires sans balcon, les sommes qui leurs ont ainsi été prélevées indument,

En tous les cas :

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes dirigées contre lui, et notamment de ses demandes tendant à 'voir dire et juger' et à voir 'constater' formées à titre 'd'appel incident',

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer la somme de 3.097,87 € versée au titre de l'exécution provisoire,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les frais qui lui ont été imputés pour la rénovation des balcons privatifs,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les sommes qu'il a réglées pour la rénovation des balcons privatifs,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de 1ère instance et d'appel,

- dire que par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 il soit dispensé de toute participation à la dépense commune des frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure d'appel et dans la procédure de 1ère instance qui sera répartie entre les autres copropriétaires,

- juger que si son appartement a été vendu pendant la longue instance devant la cour d'appel, l'acheteur bénéficiera du même article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais exposés par le syndicat des copropriétaires à partir de la vente, dans la présente procédure d'appel,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel par application de l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 13 juin 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], intimé, demande à la cour, au visa des articles 3 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Et, ce faisant,

- constater au vu de l'appel d'offres joint à la convocation, que les travaux litigieux s'inscrivent dans un ravalement d'ensemble touchant à l'harmonie de l'immeuble, et partant à sa destination, et visent à réparer des désordres sur les balcons affectant la solidité des ouvrages et la façade du bâtiment B,

En conséquence,

- juger que c'est à bon droit que l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 7 mars 2016 a voté le principe et le quantum des travaux contestés,

- juger que les travaux touchant à la structure des balcons, notamment au gros-'uvre de leur sol, telle que leur étanchéité, demeurent des travaux communs, quand bien même lesdits balcons sont qualifiés de privatifs dans le règlement de copropriété.

En conséquence,

- juger que c'est à bon droit qu'il a voté de tels travaux en assemblée générale et selon une répartition en tantièmes de charges générales et non spéciales, et partant les a imputés à tous les copropriétaires que leur lot comprenne ou non un balcon,

- juger que c'est à bon droit qu'il a en outre voté les travaux affectant le revêtement des sols et la peinture des murs desdits balcons en les imputant à titre privatif uniquement aux copropriétaires possédant un balcon,

En conséquence et en toute hypothèse,

- débouter M. [J] [E] de son appel et en toutes ses demandes, y inclus de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [E] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :

Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de son moyen d'irrecevabilité ;

Sur la demande de nullité de la décision n°16-1 de l'assemblée générale du 7 mars 2016

La décision n°16-1 est ainsi rédigée :

'L'assemblée générale connaissance prise des conditions essentielles du tableau de synthèse du cabinet Croue et [B] joint à la convocation et de l'avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, décide de faire procéder aux travaux de réfection des balcons avec étanchéité et de nettoyage de façade par l'entreprise Coulon pour un montant de 350.936 € TTC.

Il est rappelé que conformément à la consultation de l'avocate, Me Diaz et le rapport d'appel d 'offres de l'architecte, M. [B], le montant des travaux, sera réparti ainsi :

- charges générales d'un montant de 124. 203 € TTC comprenant :

1 - installation de chantier

2 - échafaudage

3 - peinture façade bât B (partie sans balcons)

4.2 - maçonnerie (reprise éclat de béton gros oeuvre + étanchéité des joints)

4.3 - option étanchéité ;

- travaux privatifs d'un montant de 226.733 € TTC comprenant :

3 - peinture des murs autour des balcons (autre que la partie de facade sans balcon du bât B)

4.1 - lavage sous face démontage carrelage

4.4 - peinture sous face

5 - revêtement des sols (chape ciment + carrelage)

6 - serrurerie (garde-corps et séparatifs).

Conformément à l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et en application du contrat de syndic, l'assemblée générale confirme que les honoraires du syndic pour la gestion administrative, comptable, financière de ces travaux s'élèvent à 2.000 € TTC.

Ces montants, soit la somme de 352.936 € TTC seront appelés au prorata des montants de travaux 'Charges générales' et ' privatifs' : les 1er juillet et 1er octobre 2016 et les 1er janvier et 1er avril 2017 comme suit :

- 124.911 € TTC selon la répartition prévue pour les charges communes générales

- 228.025 € TTC par mètre linéaire selon consultation de l'avocate Me Diaz et des devis par façades de la société Coulon.

Votent contre : 33130 /67680

Votent pour : 34550 /67680

Cette décision est adoptée à la majorité des voix exprimées des coproprietaires présents ou représentés.

Il est demandé que soit indiqué la quote-part individuelle, suite au vote de ces travaux avec le détail des coûts comme expliqué lors de cette assemblée générale' ;

Il y a lieu d'étudier les moyens soulevés par M. [E] à l'appui de sa demande de nullité de cette décision ;

sur la nature des travaux non conforme à l'objet du syndicat

M. [E] soutient d'abord que la décision n°16-1 est nulle en raison de la nature des travaux relatifs aux balcons qui sont privatifs et ne rentrent pas dans l'objet du syndicat des copropriétaires tel que prévu par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, et par le règlement de copropriété ; il estime qu'il n'existe pas de travaux de ravalement de la partie sans balcon de la façade du bâtiment B, que les travaux consistent uniquement en une rénovation des balcons et qu'ils auraient dû être exécutés par les seuls propriétaires concernés et à leur frais, en raison de la nature privative des balcons ;

Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 'Le syndicat (des copropriétaires) ...

a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes ...' ;

En l'espèce, il ressort de la lettre de mission donnée à l'architecte le 24 septembre 2014, le cahier des charges de l'architecte du 4 janvier 2016, la notice explicative de l'architecte (pièces 2, 3 et 4 [E]), le tableau comparatif détaillé incluant le devis de l'entreprise Coulon visé par la décision n°16-1 (pièce 3 SDC), que les travaux de la décision n°16-1 n'incluent pas de travaux de peinture de la partie sans balcons de la façade du bâtiment B, bien qu'ils soient mentionnés dans la décision n°16-1, et qu'ils sont constitués de travaux concernant les balcons soit :

le traitement SEL, c'est à dire l'application d'un système d'étanchéité liquide, au niveau du sol des balcons,

la reprise des éclats de béton gros oeuvre des balcons,

l'étanchéité des joints de fractionnement 'dalles béton' des balcons,

la peinture des murs en fond de balcons et retours,

le démontage du carrelage et la pose d'un nouveau carrelage des balcons,

le changement des garde-corps ;

Le règlement de copropriété stipule dans son article 7 relatif à la définition des parties privatives 'Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est à dire :

Les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires notamment :

Les carrelages, dalles et en général tous revêtements,

Les plafonds et les parquets (à l'exception des gros-oeuvres qui sont 'parties communes')

...

Les fenêtres ... les balcons particuliers ...

Les enduits des gros murs et cloisons séparatives...

Et, en résumé, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux, la présente désignation n'étant qu'énonciative et non limitative.

Les séparations entre les appartements, quand elles ne font pas partie du gros oeuvre ... seront mitoyennes entre les copropriétaires voisins' ;

L'article 8 de ce même règlement de copropriété relatif à la définition des parties communes précise 'Les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires.

Elles comprennent notamment :

...

Le gros oeuvre des planchers, à l'exclusion du revêtement du sol ...' ;

Il convient de considérer au vu des dispositions de ce règlement de copropriété que le gros oeuvre des planchers des balcons constitue une partie commune de l'immeuble ;

¿ sur les travaux relatifs au traitement SEL, la reprise des éclats de béton gros oeuvre des balcons et l'étanchéité des joints de fractionnement 'dalles béton' des balcons

L'application du système d'étanchéité liquide nécessitant la démolition du carrelage des balcons et s'effectuant sur le 'gros oeuvre des planchers' des balcons, constituant des parties communes, et non 'sur le revêtement du sol', il convient de considérer que les travaux de traitement SEL au niveau des balcons visent les parties communes de l'immeuble ;

La 'reprise des éclats de béton gros oeuvre des balcons' s'effectuant sur le 'gros oeuvre' des balcons, il convient de considérer que ces travaux visent les parties communes de l'immeuble ;

Le terme 'dalles béton' figurant dans le cahier des charges de l'architecte du 4 janvier 2016(pièces 3 [E]) s'entend au sens de 'dalles béton gros oeuvre'tel que cela est mentionné dans la notice explicative de l'architecte (pièce 4 [E]) ; en revanche, le terme 'dalles', mentionné dans l'article 7 du règlement de copropriété en ces termes 'Les carrelages, dalles et en général tous revêtements', est à entendre au sens d'un revêtement de sol ;

L'étanchéité des joints de fractionnement 'dalles béton' des balcons s'effectuant sur le 'gros oeuvre des planchers' des balcons, constituant des parties communes, il convient de considérer que ces travaux visent les parties communes de l'immeuble ;

Ces travaux de traitement SEL des balcons, de reprise des éclats de béton gros oeuvre des balcons et d'étanchéité des joints de fractionnement dalles béton des balcons, sont des travaux de conservation de l'immeuble visés par l'article 14 précité, ils sont conformes à l'objet du syndicat, ils visent des parties communes de l'immeuble, c'est donc à juste titre qu'ils ont été votés par l'assemblée générale et sont organisés par la copropriété ;

¿ sur les travaux relatifs à la peinture des murs en fond de balcons et retours, le démontage du carrelage et la pose d'un nouveau carrelage ds balcons et le changement des garde-corps

Il est constant que le carrelage des balcons constitue des parties privatives ; en l'espèce le démontage du carrelage et la pose d'un nouveau carrelage des balcons est rendu nécessaire par les travaux de traitement SEL ; il convient donc de considérer que les travaux afférents au carrelage des balcons sont conformes à l'objet du syndicat, puisqu'ils sont nécessaires pour exécuter les travaux relatifs à la conservation de l'immeuble, c'est donc à juste titre qu'ils ont été votés par l'assemblée générale et sont organisés par la copropriété ; ils visent des parties privatives de l'immeuble et sont donc à juste titre répartis en charges privatives ;

Concernant les murs en fond de balcons et retour et les garde-corps, il est constant qu'il s'agit de parties privatives ;

L'article 11 du règlement de copropriété précise que 'L'harmonie de l'ensemble immobilier sera assurée principalement par l'assemblée générale ... les barres d'appui des balcons ..., même la peinture, et d'une façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble ne pourront être modifiés, bien que constituant une 'partie privative', sans l'autorisation de l'architecte de l'opération et de l'assemblée générale du syndicat ...' ;

Compte tenu des pièces produites, les travaux de peinture des murs en fond de balcons et retour et les travaux de changement des garde-corps qui nécessitent l'autorisation de l'assemblée générale, concernaient l'ensemble des balcons ; ils devaient faire l'objet d'un vote dans le cadre d'un projet d'ensemble et être réalisés en même temps pour que l'assemblée générale puisse s'assurer du respect de l'harmonie de l'ensemble immobilier ;

Il convient donc de considérer que ces travaux de peintures des murs en fond de balcons et retour et les travaux de changement de garde-corps sont conformes à l'objet du syndicat, c'est donc à juste titre qu'ils ont été votés par l'assemblée générale et sont organisés par la copropriété ; ils visent des parties privatives de l'immeuble et sont donc à juste titre répartis en charges privatives ;

Ce moyen de nullité est écarté ;

sur le caractère exclusivement privatif des balcons

M. [E] soutient que la décision n°16-1 est nulle en raison du fait que les travaux dont les frais ont été répartis en charges communes générales portent sur des parties exclusivement privatives ; il estime que les balcons sont privatifs dans leur intégralité et que le terme 'dalle' du règlement de copropriété est à entendre au sens de 'gros oeuvre' ;

En l'espèce, tel que cela a été analysé ci-avant, le terme 'dalles', mentionné dans l'article 7 du règlement de copropriété est à entendre au sens d'un revêtement de sol, alors que le terme 'dalles béton' figurant dans le cahier des charges de l'architecte du 4 janvier 2016(pièces 3 [E]) s'entend au sens de 'dalles béton gros oeuvre' ;

Il ressort de l'analyse ci-avant que, selon le règlement de copropriété, les balcons ne sont pas privatifs dans leur intégralité et que les travaux répartis en charges communes générales relatifs aux balcons, soit le traitement SEL, la reprise des éclats de béton gros oeuvre et l'étanchéité des joints de fractionnement 'dalles béton' portent sur des parties communes de l'immeuble ;

C'est donc à juste titre que ces travaux sont répartis en charges communes générales ;

Ce moyen de nullité est écarté ;

sur l'irrégularité du vote de travaux d'amélioration

M. [E] estime que la décision n°16-1 est nulle car, s'agissant de travaux d'amélioration (rajout d'une étanchéité sous le carrelage), la décision aurait dû faire l'objet d'un vote conforme aux dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'elle a été votée selon les dispositions de l'article 24 ;

Aux termes de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 7 mars 2016, 'I Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ... II Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ...' ;

Aux termes de l'article 25 de la même loi, 'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ... n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ...' ;

En l'espèce, les travaux relatifs au traitement SEL, c'est à dire l'application d'un système d'étanchéité liquide, au niveau du sol des balcons, ne sont pas des travaux d'amélioration au sens de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble au sens de l'article 24 de la même loi, en ce qu'ils visent à éviter les infiltrations d'eau dans l'immeuble ;

La décision a donc été justement votée selon les dispositions de l'article 24 précité ;

Ce moyen de nullité est écarté ;

sur le défaut de respect de la décision n°11 portant sur le seuil de mise en concurrence

M. [E] soutient que la décision n°16-1 est nulle en raison du non respect de la décision n°11 votée dans la même assemblée, fixant le seuil de mise en concurrence à 1.500 € ;

En l'espèce, la mise en concurrence n'est obligatoire qu'à partir du moment où elle a été imposée par l'assemblée générale ; à la date de la convocation pour l'assemblée générale, la décision n°11 de l'assemblée générale du 7 mars 2016 n'avait pas encore été votée et il convient donc de considérer que cette mise en concurrence n'est pas obligatoire pour les résolutions de l'assemblée générale du 7 mars 2016 ;

Au surplus les pièces jointes à la convocation pour l'assemblée générale du 7 mars 2016 (pièce 3 SDC) incluent d'une part un tableau comparatif détaillé de trois devis des travaux objets de la décision n°16-1, réalisés par l'entreprise Coulon, l'entreprise Marteau et l'enteprise Seguin Levy et d'autre part le rapport d'appel d'offres comporte l'avis détaillé de l'architecte sur la comparaison entre ces trois devis ;

Ce moyen de nullité est écarté ;

sur les moyens relatifs à la répartition du coût des travaux

M. [E] estime que la décision n°16-1 est nulle au motif de l'irrégularité de la partie de la décision qui applique une répartition spéciale du coût des travaux et impose la prise en charge de travaux privatifs à tous les copropriétaires incluant ceux qui ne disposent pas de balcons dans leur lot ; il estime qu'elle constitue un abus de majorité des 2/3 des copropriétaires possédant un balcon puisqu'elle fait payer par l'ensemble des copropriétaires le coût d'une dépense relative à des réparations de parties privatives ; il conteste aussi l'absence de détail de la répartition en charges générales et privatives dans le projet de résolution, l'absence de précision des éléments pris en compte pour cette répartition notamment quant aux mètres linéaires, l'absence de vote séparé, le vote de travaux privatifs par des copropriétaires non concernés, la répartition en mètres linéaires ;

En l'espèce, aux termes de la décision n°16-1, les travaux sur les parties communes d'un montant de 123.203 € TTC sont répartis en charges générales et les travaux sur les parties privatives d'un montant de 226.773 € TTC sont répartis en charges privatives, par mètre linéaire ;

Il ressort de l'analyse ci-avant et du tableau incluant le devis détaillé de l'entreprise Coulon (pièce 3 SDC) que les travaux sur les parties privatives, qui sont celles relatives aux balcons, ne seront pas supportés par les propriétaires d'appartement ne disposant pas de balcon ;

Le projet de la décision n°16-1 compris dans l'ordre du jour annexé à la convocation pour l'assemblée générale précise que la somme de 352.930 € TTC du devis de l'entreprise Coulon sera appelée 'selon la répartition prévue pour les charges communes générales pour l'installation de chantier ... et en travaux privatifs pour la pose du carrelage ...' ;

Le fait que le projet de la décision n°16-1 ne précise pas le montant réparti en charges générales et le montant réparti en charges privatives n'est pas de nature à entraîner l'annulation de la décision n°16-1 puisque le tableau incluant le devis détaillé de l'entreprise Coulon permet de reconstituer ces montants ;

Le projet de la décision n°16-1 ne précise pas le critère de répartition du mètre linéaire dans le cadre de la répartition en charges privatives, toutefois les copropriétaires ont été informés de ce critère qui figure dans le rapport de consultation établi par le conseil de la copropriété, annexé à la convocation pour l'assemblée générale (pièce 3 SDC) ;

Aux termes de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 7 mars 2016, '... Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote ...' ;

Chaque résolution proposée au vote de l'assemblée générale ne doit avoir qu'un seul objet ; Une résolution unique peut avoir pour objet plusieurs questions lorsque celles-ci sont indissociables ;

En l'espèce, la désignation de l'entreprise chargée de réaliser les travaux, le montant des travaux, leur répartition et les honoraires du syndic pour le suivi des travaux, composant la décision n°16-1, n'entraînent pas à eux seuls la nécessité de délibérations distinctes pour répondre aux impératifs de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ; la désignation de l'entreprise chargée de réaliser les travaux, le montant des travaux, leur répartition ont manifestement le même objet et sont nécessairement liés, ces questions sont indissociables et n'entraînent pas l'obligation de voter une disposition distincte ; les honoraires du syndic pour le suivi des travaux ont manifestement le même objet que les travaux eux-mêmes, leur sont nécessairement liés, ces questions sont indissociables et ont pu faire l'objet d'un vote unique ;

Les travaux portant sur les parties communes et les travaux portant sur les parties privatives concernant les mêmes balcons, leur nature justifiant qu'ils soient réalisés dans le même temps par la même entreprise, et ces travaux ne constituant pas des travaux d'amélioration, il convient de considérer qu'ils n'entraînent pas à eux seuls la nécessité de délibérations distinctes pour répondre aux impératifs de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, qu'ils sont nécessairement liés, que ces questions sont indissociables et n'entraînent pas l'obligation de voter une disposition distincte ; il n'y avait donc pas lieu de prévoir un vote séparé pour les travaux sur les parties privatives ;

Selon l'analyse ci-avant, les travaux portant sur les parties privatives sont conformes à l'objet du syndicat des copropriétaires et devaient à ce titre être votés par l'ensemble des copropriétaires, incluant ceux qui ne sont pas concernés par ces parties privatives ;

Il n'y a pas de disposition dans le règlement de copropriété qui empêche de prévoir une répartition en mètres linéaires pour des travaux portant sur des parties privatives, dont le coût n'est supporté que par les copropriétaires concernés ;

M. [E] ne démontre donc pas l'existence d'un abus de majorité ;

Ces moyens de nullité sont écartés ;

sur l'absence de vote distinct des honoraires du syndic

M. [E] estime que la partie de la décision n°16-1 concernant les honoraires du syndic est nulle au motif qu'elle aurait dû faire l'objet d'un vote distinct portant atteinte aux dispositions de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ;

Aux termes de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 7 mars 2016, '... Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ...' ;

En l'espèce, tel que cela a été analysé ci-avant, la désignation de l'entreprise chargée de réaliser les travaux, le montant des travaux, leur répartition et les honoraires du syndic pour le suivi des travaux, composant la décision n°16-1, n'entraînent pas à eux seuls la nécessité de délibérations distinctes pour répondre aux impératifs de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, ils ont le même objet et sont nécessairement liés, ces questions sont indissociables et n'entraînent pas l'obligation de voter une disposition distincte ;

Ce moyen de nullité est écarté ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande d'annulation de la décision n°16-1 de l'assemblée générale du 7 mars 2016 ;

Sur la demande de nullité des décisions n°17, 18 et 19 de l'assemblée générale du 7 mars 2016

M. [E] sollicite la nullité des décisions n°17, 18 et 19 aux motifs qu'elles ont été prises sans mise en concurrence et qu'elle n'ont fait l'objet que d'un seul vote alors qu'elles concernent des travaux privatifs ;

Les décisions n°17, 18 et 19 adoptées par l'assemblée générale mentionnent :

- décision n° 17 'L'assemblée générale prend acte que les travaux de réfection des balcons et de nettoyage de façades votés nécessitent la souscription d'une assurance dommages-ouvrage auprès du courtier d'assurances .

Elle décide la souscription de cette garantie sur la base d'un pourcentage de 2,10% calculé sur un montant de travaux de 350.930 € TTC, soit une prime de 7.369,53 €.

Ce montant sera appelé au prorata des montants de travaux 'charges générales' et 'privatifs' les 1er juillet et 1er octobre 2016 et les 1er janvier et 1er avril 2017",

- décision n°18 'L'assemblée générale prend acte que les travaux de réfection des balcons et de nettoyage de façades nécessitent la souscription d'un contrat de maîtrise d'oeuvre.

Elle décide que la mission de maîtrise d'oeuvre sera assurée par le cabinet Croué et [B] pour un montant d'honoraire fixé à 20.000 € HT soit 22.000 € TTC.

Ce montant sera appelé au prorata des montants de travaux 'charges générales' et 'privatifs' les 1er juillet et 1er octobre 2016 et les 1er janvier et 1er avril 2017",

- décision n°19 "L'assemblée générale prend acte que les travaux de réfection des balcons et de nettoyage de façades votés nécessitent la souscription d'un contrat de coordonnateur sécurité protection de la santé.

Elle décide que la mission de coordonnateur sécurité protection de la santé sera assurée par Eurotec Ingenierie pour un montant calculé sur la base de 1,35% hors taxe du montant des travaux soit 5.168,24 € TTC.

Ce montant sera appelé au prorata des montants de travaux 'charges générales' et 'privatifs' les 1er juillet et 1er octobre 2016 et les 1er janvier et 1er avril 2017" ;

En l'espèce, tel que cela ressort de l'analyse ci-avant, à la date de la convocation pour l'assemblée générale, la décision n°11 de l'assemblée générale du 7 mars 2016 n'avait pas encore été votée et il convient donc de considérer que la mise en concurrence n'est pas obligatoire pour les résolutions n°17, 18 et 19 de l'assemblée générale du 7 mars 2016 ;

En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que la question des travaux portant sur les parties communes et la question des travaux portant sur les parties privatives étant indissociables ont pu faire l'objet d'un vote unique ;

Il convient en conséquence de considérer que la souscription d'une assurance dommages-ouvrage afférente à l'ensemble des travaux, portant tant sur les parties communes que les parties privatives, a pu faire l'objet d'un vote unique, sachant que son montant sera appelé au prorata des montants des travaux 'charges générales' et 'privatifs' ;

Il en est de même pour la souscription d'un contrat de maîtrise d'oeuvre et la souscription d'un contrat de coordonnateur sécurité protection de la santé ;

Ces moyens de nullité sont écartés ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande d'annulation des décisions n°17, 18 et 19 de l'assemblée générale du 7 mars 2016 ;

Sur les demandes subsidiaires de M. [E]

M. [E] formule plusieurs demandes à titre subsidiaire, au visa de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, certaines déjà formées en première instance, d'autres nouvelles en appel ;

Aux termes de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 7 mars 2016, 'Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.

A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire' ;

annuler partiellement chacune des résolutions attaquées en ce qu'elles ont décidé d'imputer partie du coût des travaux et des dépenses annexes en charges générales à tous les copropriétaires

En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que les travaux répartis en charges communes générales relatifs aux balcons, soit le traitement SEL, la reprise des éclats de béton gros oeuvre des balcons et l'étanchéité des joints de fractionnement 'dalles béton', portent sur des parties communes de l'immeuble et que c'est à juste titre que ces travaux sont répartis en charges communes générales ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande d'annuler partiellement chacune des résolutions attaquées en ce qu'elles ont décidé d'imputer partie du coût des travaux et des dépenses annexes en charges générales à tous les copropriétaires ;

juger que le coût de l'ensemble de travaux relatifs aux balcons et des dépenses annexes, honoraires du syndic, frais d'assurance dommages-ouvrage, honoraires de maîtrise d''uvre, frais de coordonnateur SPS, sera réparti exclusivement entre les copropriétaires disposant d'un balcon, et que M. [E] sera dispensé de ces dépenses et remboursé des dépenses déjà effectuées

Du fait que les dépenses annexes, honoraires du syndic, frais d'assurance dommages-ouvrage, honoraires de maîtrise d''uvre, frais de coordonnateur SPS, sont afférentes à l'ensemble des travaux, portant tant sur les parties communes que les parties privatives, et que leur montant sera appelé au prorata des montants des travaux 'charges générales' et 'privatifs', il n'y a pas lieu de les répartir exclusivement entre les copropriétaires disposant d'un balcon ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de juger que le coût de l'ensemble de travaux relatifs aux balcons et des dépenses annexes, honoraires du syndic, frais d'assurance dommages-ouvrage, honoraires de maîtrise d''uvre, frais de coordonnateur SPS, sera réparti exclusivement entre les copropriétaires disposant d'un balcon, et que M. [E] sera dispensé de ces dépenses et remboursé des dépenses déjà effectuées ;

juger que le syndicat des copropriétaires devra organiser une assemblée spéciale aux frais des copropriétaires ayant des balcons et constituée uniquement de ces copropriétaires pour déterminer la répartition des frais entre les propriétaires de balcons pour les travaux les concernant

En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que c'est à juste titre que les décisions ont réparti en charges générales les travaux relatifs aux balcons portant sur les parties communes de l'immeuble et en charges privatives les travaux relatifs aux balcons portant sur les parties privatives ;

Il y a donc lieu de débouter M. [E] de sa demande en appel de juger que le syndicat des copropriétaires devra organiser une assemblée spéciale aux frais des copropriétaires ayant des balcons et constituée uniquement de ces copropriétaires pour déterminer la répartition des frais entre les propriétaires de balcons pour les travaux les concernant ;

juger que le règlement de copropriété devra être modifié, à la charge des propriétaires de balcons, pour définir des charges spéciales pour l'entretien des balcons par leurs propriétaires sous couvert du syndicat des copropriétaires afin de pallier le défaut d'entretien de certains d'entre eux

En l'espèce, nonobstant le fait qu'il appartient à l'assemblée générale des copropriétaires et non au juge de procéder aux modifications du règlement de copropriété, il ressort de l'analyse ci-avant que les travaux relatifs aux balcons portant sur les parties communes, soit le traitement SEL, la reprise des éclats de béton gros oeuvre des balcons et l'étanchéité des joints de fractionnement 'dalles béton' des balcons, relèvent des charges générales et ne nécessitent pas de définir des charges spéciales ;

Le règlement de copropriété n'empêche pas une répartition par mètre linéaire pour les travaux relatifs aux balcons portant sur des parties privatives soit la peinture des murs en fond de balcons et retours, le démontage du carrelage et la pose d'un nouveau carrelage des balcons, le changement des garde-corps, et ils ne nécessitent donc pas de définir des charges spéciales ;

Il y a donc lieu de débouter M. [E] de sa demande en appel de juger que le règlement de copropriété devra être modifié, à la charge des propriétaires de balcons, pour définir des charges spéciales pour l'entretien des balcons par leurs propriétaires sous couvert du syndicat des copropriétaires afin de pallier le défaut d'entretien de certains d'entre eux ;

juger que le syndicat des copropriétaires devra rembourser aux copropriétaires sans balcon, les sommes qui leurs ont ainsi été prélevées indument

En l'espèce, nonobstant le fait que M. [E] ne peut demander un remboursement de sommes que pour lui-même, et que sa demande est indéterminée, il ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires ait prélevé indument des sommes ;

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [E] de sa demande en appel de juger que le syndicat des copropriétaires devra rembourser aux copropriétaires sans balcon, les sommes qui leurs ont ainsi été prélevées indument ;

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l'espèce, M. [E] succombant, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dispense et de le débouter de sa demande en appel de juger que si l'appartement de M. [E] a été vendu pendant la longue instance devant la cour d'appel, l'acheteur bénéficiera du même article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais exposés par le syndicat des copropriétaires à partir de la vente, dans la présente procédure d'appel ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

M. [E], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [E] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute M. [J] [E] de ses demandes suivantes formées en appel :

- juger que le syndicat des copropriétaires devra organiser une assemblée spéciale aux frais des copropriétaires ayant des balcons et constituée uniquement de ces copropriétaires pour déterminer la répartition des frais entre les propriétaires de balcons pour les travaux les concernant,

- juger que le règlement de copropriété devra être modifié, à la charge des propriétaires de balcons, pour définir des charges spéciales pour l'entretien des balcons par leurs propriétaires sous couvert du syndicat des copropriétaires afin de pallier le défaut d'entretien de certains d'entre eux,

- juger que le syndicat des copropriétaires devra rembourser aux copropriétaires sans balcon, les sommes qui leurs ont ainsi été prélevées indument,

- juger que si l'appartement de M. [E] a été vendu pendant la longue instance devant la cour d'appel, l'acheteur bénéficiera du même article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais exposés par le syndicat des copropriétaires à partir de la vente, dans la présente procédure d'appel ;

Condamne M. [J] [E] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 23 novembre 2022, 18/28197

Synthèse

Origine de la décision