Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 5 JANVIER 2023
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/09905 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCCHS
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juin 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1119004430
APPELANT
Monsieur [Z] [T]
né le 24 janvier 1984 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté et assisté par Me Franch brice NZAMBA MIKINDOU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0629
INTIMEE
E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH (anciennement OPAC de PARIS) Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
RCS 344 810 825
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et assistée par Me Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, président assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
L'OPAC de Paris, devenue la société Paris Habitat, a donné à bail à Mme [W] [T] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 3 octobre 1963, pour un loyer mensuel de 269,16 francs.
Par courrier du 2 décembre 2015, Paris Habitat OPH a indiqué à Mme [W] [T] avoir constaté qu'elle n'occupait pas le logement.
En réponse, par courrier daté du 11 décembre 2015, M. [Z] [T] a exposé vivre avec Mme [W] [T], sa grand-mère, depuis le 1er janvier 2011, ajoutant que cette dernière avait quitté le logement depuis le 25 avril 2013 pour vivre en maison de retraite. M. [Z] [T] a sollicité le transfert du bail à son profit en se fondant sur l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Après plusieurs échanges de courriers et envois de justificatifs, sa demande a finalement été refusée par Paris Habitat OPH au motif qu'il ne justifiait pas de l'occupation du logement au moins un an avant le placement en maison médicalisée de Mme [W] [T].
Malgré des mises en demeure de quitter les lieux, M. [Z] [T] s'est maintenu dans l'appartement.
Paris Habitat OPH a fait assigner Mme [W] [T] et M. [Z] [T] devant le tribunal d'instance de Paris pour faire constater que le bail est résilié depuis l'abandon du domicile par Mme [W] [T] en date du 25 avril 2013 et que M. [Z] [T] est ainsi occupant sans droit ni titre, être autorisé à faire procéder à leur expulsion sans délai, voir ordonner la séquestration des meubles à leurs frais, risques et périls, et obtenir leur condamnation in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation majorée de 30% et a minima égale au loyer actuel, outre une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
M. [Z] [T] a précisé que Mme [W] [T] était décédée le 9 mai 2019.
Par jugement contradictoire entrepris du 23 janvier 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Déboute M. [Z] [T] de sa demande de transfert du bail conclu le 3 octobre 1963 entre la société Paris Habitat et Mme [W] [T] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1],
Constate en conséquence que M. [Z] [T] est occupant sans droit ni titre,
Ordonne en conséquence à M. [Z] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,
Dit qu'à défaut pour M. [Z] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Paris Habitat pourra, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,
Condamne M. [Z] [T] à payer à la société Paris Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 novembre 2019 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne M. [Z] [T] à payer la société Paris Habitat la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que M. [Z] [T] supportera la charge des dépens,
Ordonne l'exécution provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 17 juillet 2020 par M. [Z] [T],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 février 2021 par lesquelles M. [Z] [T] demande à la cour de :
Vu l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Constater que M. [Z] [T] occupe le logement situé au [Adresse 1], depuis le 1er janvier 2012,
Constater que M. [Z] [T] occupe le logement situé au [Adresse 1], depuis un an à la date du décès de sa grand-mère,
En conséquence,
Réformer le jugement entrepris par le tribunal d'instance de Paris en :
- Transférant le bail au bénéfice de M. [Z] [T],
- Disant qu'il n y a pas lieu à expulsion sans délai,
- Disant qu'il n'a pas lieu à indemnités d'occupation,
- Condamnant la société Paris Habitat au paiement de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 mai 2021 au terme desquelles Paris Habitat OPH demande à la cour de :
Vu l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 1240 du code civil,
Débouter M. [Z] [T] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
Confirmer en conséquence le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Condamner M. [Z] [T] à payer à Paris Habitat la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner M. [Z] [T] aux dépens de première instance et d'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le transfert du bail
En vertu de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
-au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;
-au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;
-au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier".
En l'espèce, il résulte des pièces produites que Mme [W] [T] est rentrée en EHPAD le 25 avril 2013, date de l'abandon du domicile par la locataire au sens de l'article 14 susvisé, de sorte que son petit-fils doit prouver qu'il résidait dans les lieux depuis le 25 avril 2012 au moins pour pouvoir prétendre bénéficier du transfert de bail à son profit.
S'il produit une attestation du contrôleur des impôts selon laquelle "M. [Z] [T] a indiqué sur sa déclaration de revenus de l'année 2012 qu'il habitait au 1er janvier 2012 [Adresse 3] et avoir déménagé à la même date, sa nouvelle adresse indiquée sur cette même déclaration (adresse au 1er janvier 2013) [étant] le [Adresse 1]", Paris Habitat produit son avis d'imposition 2012, établi à la date du 10 août 2012, et adressé [Adresse 4], de sorte que la preuve qu'il résidait dès le 1er janvier 2012 au domicile de sa grand-mère n'est pas rapportée par ces pièces.
Au demeurant, ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge, Mme [W] [T] n'a pas déclaré la présence de son petit-fils au 1er janvier 2012 mais au 1er janvier 2013 dans le cadre de l'enquête sur le surloyer, et Mme [D] [T], mère de M. [Z] [T], a déclaré la présence de ce dernier dans son logement sis [Adresse 3] du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2012.
Si M. [Z] [T] a adressé une attestation sur l'honneur dactylographiée, signée de Mme [T] le 11 février 2013, selon laquelle son petit-fils habiterait avec elle depuis le 1er janvier 2011, celle-ci est en contradiction avec l'enquête sur le surloyer du 9 novembre 2011 dans laquelle Mme [W] [T] n'a pas déclaré la présence de son petit-fils, ne le déclarant qu'au 1er janvier 2013. Elle est également contredite par la déclaration SLS de la mère de M. [T] précitée.
Les autres justificatifs produits par M. [Z] [T] sont tous postérieurs au 25 avril 2012 :
- un récapitulatif des frais bancaires annuels lui est adressé chez sa grand-mère au 31 décembre 2012, de sorte qu'il ne permet pas d'établir qu'il résidait chez sa grand-mère au 25 avril 2012 ;
- une facture EDF en date du 1er septembre 2013 lui est adressé chez sa grand-mère pour la période du 29 août 2012 au 28 août 2013 ;
- un relevé de situation Pôle Emploi du 17 septembre 2012 lui est adressé chez sa grand-mère, portant relevé de situation au 31 août 2012.
Au demeurant, ainsi que l'a relevé avec pertinence le premier juge, M. [Z] [T] n'a pas averti de lui-même le bailleur du départ de sa grand-mère en EHPAD dès le 25 avril 2013, ni sollicité le transfert de bail à son nom avant que Paris Habitat ne s'enquière des conditions d'occupation du logement à la fin de l'année 2012 ; il soutenait d'ailleurs le 11 décembre 2015 en réponse au bailleur qu'il occupait les lieux depuis le 1er janvier 2011, et non 2012, contradiction qu'a relevé à juste titre le premier juge.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [Z] [T] échoue à rapporter la preuve qu'il résidait déjà chez sa grand-mère à la date du 25 avril 2012, soit un an avant l'abandon du domicile par cette dernière du fait de son entrée en EHPAD. Il y a lieu dès lors de constater que le bail a été résilié de plein droit le 25 avril 2013, de sorte que M. [Z] [T] ne peut pas se prévaloir à titre subsidiaire du fait qu'il résidait chez sa grand-mère depuis au moins un an à la date de son décès pour obtenir le transfert du bail.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions frappées d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
M. [Z] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel.
Il est équitable de le condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant ,
Condamne M. [Z] [T] à payer à Paris Habitat OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [Z] [T] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
