Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 25 JANVIER 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/00727 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7CHD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 16/05887
APPELANTS
Madame [W] [L]
née le 26 janvier 1956 à [Localité 9] (03)
Résidence [Adresse 8]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Pascale NABOUDET-VOGEL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Monsieur [V] [K]
né le 17 février 1956 à [Localité 7] (63)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Pascale NABOUDET-VOGEL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE [Adresse 8], [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS EGIM
C/O Société EGIM
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
ayant pour avocat plaidant : Me Patrick LEROYER-GRAVET de la SCP HUBERT MAZINGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0008
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
Selon assignation délivrée le 3 juin 2016, Mme [W] [L] et M. [V] [K] , copropriétaires, ont sollicité l'annulation de la résolution n°25 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires «[Adresse 8]» du 22 mars 2016, laquelle contenait trois questions distinctes, mises à l'ordre du jour sur leur demande.
La première question portait demande d'autorisation de fermeture de la loggia de leur appartement au 1er étage, la seconde concernant une proposition de cahier des charges ayant vocation à régir les normes à appliquer aux vérandas dont la construction serait autorisée par la copropriété, tandis que la troisième portait sur l'installation de répartiteurs individuels de frais de chauffage.
L'autorisation de fermeture de la loggia a été rejetée, tandis qu'il n'a pas été voté sur la proposition de cahier des charges et que la troisième question a été retirée par Mme [L].
A la demande en annulation du 3 juin 2016 était ajoutée une demande d'autorisation judiciaire pour effectuer les travaux.
Par jugement du 11 octobre 2018, le Tribunal de Grande Instance d'Evry a débouté
Mme [W] [L] et M. [V] [K] de leurs demandes et les a condamnés aux dépens de l'instance, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et à verser une somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [W] [L] et M. [V] [K] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 janvier 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 26 octobre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 30 septembre 2022 par lesquelles Mme [W] [L] et M. [V] [K], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 10 et 17 du décret du 17 mars 1967, de :
- infirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise
statuant à nouveau :
- annuler et déclarer de nul effet la 25ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] (bâtiment E) sis [Adresse 1], en date du 22 Mars 2016
- les autoriser à effectuer les travaux de fermeture de leur loggia tels que demandés à l'assemblée générale du 22 mars 2016
- les dispenser de toute participation au paiement des dépens, des frais, de l'article 700 du code de procédure civile et de tous autres frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires
- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] sis [Adresse 1] à leur payer la somme de 5.000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile
- le condamner aux dépens ;
Vu les conclusions en date du 9 mai 2019 par lesquelles, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], [Adresse 1], intimé, demande à la cour, de :
à titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
en conséquence, débouter Mme [W] [L] et M. [V] [K] en toutes leurs demandes ;
à titre subsidiaire,
en cas d'annulation de la résolution rejetant la demande de fermeture de la loggia,
- déclarer Mme [W] [L] et M. [V] [K] irrecevables en leur demande d'autorisation judiciaire ;
à titre très subsidiaire,
- débouter Mme [W] [L] et M. [V] [K] de leur demande d'autorisation judiciaire de travaux de fermeture de leur loggia ;
en tout état de cause,
- condamner Mme [W] [L] et M. [V] [K] au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [W] [L] et M. [V] [K] aux entiers dépens,
dont distraction au profit de l'avocat postulant dans les termes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 25 de l'assemblée générale
Aux termes de l'article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mme [W] [L] et M. [V] [K] maintiennent en appel que la nullité est encourue au motif que leur trois questions ont été réunies en une seule résolution, la 25ème, intitulée : 'Examen de la demande de Mme [W] [L] (bâtiment 23) : fermeture de la loggia' ;
Néanmoins, comme l'a exactement relevé le tribunal, chacune des questions a été distinctement présentée de manière à pouvoir faire l'objet d'un vote séparé, il n'a donc pas été porté atteinte à la prohibition du vote global sur plusieurs questions ;
Mme [W] [L] et M. [V] [K] maintiennent ensuite que l'annulation est encourue en ce qu'il n'a pas été procédé au vote de la question du cahier des charges pour l'uniformisation des vérandas ;
Le procès-verbal de l'assemblée générale mentionne au titre de ce vote : 'Cette résolution est sans objet, car elle concerne les vérandas sur les terrasses des derniers niveaux' ;
Selon Mme [W] [L] et M. [V] [K], le syndicat des copropriétaires a commis un abus de majorité en décidant de ne pas voter sur cette question ;
Si une décision de l'assemblée peut être annulée pour abus de majorité, il doit être établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;
En l'espèce, il résulte de la convocation à l'assemblée générale que Mme [W] [L] a proposé à l'assemblée générale de voter sur un cahier des charges aménagement loggias et vérandas afin que 'l'uniformisation des vérandas soit définitivement établie' sans préciser l'auteur de ce document technique ;
Comme le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires, ce document doit être vérifié par un homme de l'art, avant toute approbation par la copropriété ;
Il n'est donc pas démontré que la décision de ne pas voter sur la question du cahier des charges constitue un abus de majorité dès lors qu'elle apparaît avoir été prise dans l'intérêt collectif des copropriétaires ;
Enfin, Mme [W] [L] et M. [V] [K] maintiennent que l'annulation est encourue, en ce que le refus d'autorisation n'est pas motivé et constitue une rupture d'égalité avec d'autres copropriétaires ;
Sont abusives les décisions qui ne sont justifiées par aucun motif valable ou qui rompent l'égalité entre les copropriétaires ;
Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 mars 2016, que préalablement au vote, il a été rappelé : 'Jusqu'à ce jour, la fermeture des loggias a toujours été repoussée par les différentes assemblées générales' ;
Le règlement de copropriété stipule en son article 8 (usage des parties privatives) paragraphe 4 (utilisation des fenêtres et loggias), page 38 que 'toutes constructions ou aménagements ayant pour but de créer un volume fermé nécessitant la mise en oeuvre de matériaux durs sur les loggias sont formellement interdits' ;
Au paragraphe 5 (harmonie de l'immeuble), il est également stipulé que 'la pose des stores ou vélums (permettant de créer des zones protégées le long des façades) est autorisée sous réserve que le système de fixation, la teinte, le modèle et la forme soient ceux adoptés à la majorité des copropriétaires et après avis de l'architecte de l'immeuble' outre que 'sans l'accord préalable du syndic, aucun aménagement, ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux loggias qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de l'ensemble immobilier' ;
Il ressort des pièces jointes à la convocation de l'assemblée générale que le projet soumis à l'appréciation des copropriétaires était celui de fermer la loggia de l'appartement de Mme [W] [L] et M. [V] [K] par une porte fenêtre coulissante 4 vantaux, suivant devis de l'entreprise Renokea, joint au courrier ;
Il apparaît donc que d'une part l'aménagement sollicité est contraire aux stipulations du règlement de copropriété qui interdit toute construction ou aménagement ayant pour but de créer un volume fermé sur les loggias et que d'autre part, Mme [W] [L] et M. [V] [K] n'ont joint à leur demande que le devis de l'entreprise Renokéa, sans étude technique permettant de s'assurer de la faisabilité de leur projet, et permettant aux copropriétaires de comparer l'état existant et l'état projeté ;
Le refus apparaît parfaitement justifié eu égard aux stipulations du règlement de copropriété et des pièces produites à l'appui de la demande ;
S'agissant de la rupture d'égalité, il est exact que lors de l'assemblée générale du 22 mars 2016, la demande formée par une copropriétaire, Mme [D] [M], de construction d'une véranda sur son balcon situé au dernier étage a été acceptée (résolution n° 26) ;
Néanmoins, le syndic avait pris soin d'informer les copropriétaires que par décision de l'assemblée générale du 29 février 1996, le syndicat des copropriétaires avait précédemment autorisé la fermeture des balcons du dernier étage et que depuis, 2 appartements avaient utilisé ce droit qui concerne uniquement la fermeture des balcons du dernier étage ;
Le procès-verbal de cette assemblée générale du 29 février 1996 était joint à la convocation ;
Or, il n'est pas contesté que l'appartement de Mme [W] [L] et M. [V] [K] se situe quant à lui au rez-de-dalle du bâtiment (lot n° 2) ;
La différence de situation résulte ainsi de ce qu'au dernier étage, la véranda est posée sur une terrasse ouverte alors que la fermeture d'une loggia se situe en façade ;
L'absence de distinction dans l'état descriptif de division entre les loggias du dernier étage et les loggias des étages inférieurs ne peut permettre d'occulter cet état de fait ;
Mme [W] [L] et M. [V] [K] ne peuvent valablement considérer que les situations sont les mêmes alors que le cahier des charges qu'ils ont présenté lors de l'assemblée générale, mentionne qu'il concerne deux sortes de réalisations :
- les balcons couverts inter-étages : loggias
- les balcons à ciel ouvert, généralement au dernier étage des bâtiments, mais aussi les rez-de-jardin : vérandas ;
Enfin, comme l'a exactement énoncé le tribunal, Mme [W] [L] et M. [V] [K] ne peuvent se prévaloir d'autorisations données à des copropriétaires de bâtiments similaires de fermer leur loggias, alors que ces derniers font partie d'autres copropriétés ; l'égalité de traitement ne peut s'apprécier qu'entre propriétaires d'une même copropriété ;
Si l'une des copropriétés a autorisé la fermeture des loggias suivant cahier des charges défini à l'union des syndicats, il n'est pas établi que ce cahier des charges s'impose au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] (bâtiment E) et permet de contrevenir aux termes clairs de son règlement de copropriété ;
La rupture d'égalité alléguée n'est pas établie ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 22 mars 2016 ;
Sur la demande d'autorisation de travaux
Mme [W] [L] et M. [V] [K] sollicitent l'autorisation d'effectuer les travaux de fermeture de leur loggia tels que demandés à l'assemblée générale du 22 mars 2016, sans toutefois développer cette demande dans leurs écritures, ni justifier de son fondement juridique ;
Aux termes de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b de la même loi, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1ci-dessus ;
En application de cet article le tribunal ne peut refuser d'autoriser les travaux que s'ils sont contraires à la destination de l'immeuble ou s'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires ;
En l'espèce, il a été vu que les travaux projetés ne sont pas autorisés par le règlement de copropriété de l'immeuble ;
Il résulte également des photographies produites et du devis présenté qu'ils portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'autorisation de travaux ;
Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mme [W] [L] et M. [V] [K], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par Mme [W] [L] et M. [V] [K] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [W] [L] et M. [V] [K] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], [Adresse 1] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
