Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 08 MARS 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/00689 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7CEE
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 17/07221
APPELANTE
S.C.I. [Adresse 7]
immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 414 552 240
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1869
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] A [Localité 4] représenté par son syndic, la Société SEMIMO, inscrite au RCS de BOBIGNY sous le numéro 632 016 101
C/O Société SEMIMO
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représenté par Me Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La SCI [Adresse 7] est propriétaire de lots dans l'ensemble immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 2]).
Par jugement réputé contradictoire du 9 novembre 2016, devenu définitif, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- condamné la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
-65.160,24 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété (arrêtées au 1er octobre 2015), avec intérêts sur la somme de 22.064,96 € à compter du 13 janvier 2014 et sur le surplus à compter de l'assignation,
-1.200 € au titre de dommages et intérêts,
-1.500 € au titre de l'article 700 du cpc,
- condamné la SCI [Adresse 7] au paiement des dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par acte du 29 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 2]) a fait assigner la SCI [Adresse 7] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de condamnation au paiement de charges de copropriété.
Dans ses dernières conclusions du 28 août 2018, le syndicat a notamment sollicité les sommes de :
- 80.199,43 € au titre des charges de copropriété comprises entre le 1er janvier 2016 et le 2 juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2017 sur la somme de 41.719,96 €, du 3 juillet 2018 sur la somme de 75.673,32 € et de la signification du présent jugement pour le surplus,
- 2.500 € à titre de dommages et intérêts.
Dans ses dernières conclusions du 5 juin 2018, la SCI [Adresse 7] a sollicité de :
- débouter le syndicat des copropriétaires,
- à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement de 24 mois,
- le condamner aux dépens,
- ordonner l'exécution provisoire.
Par jugement contradictoire du 5 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- condamné la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble
immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 2]) les
sommes suivantes :
80.199,43 € au titre des charges de copropriété comprises entre le 1er janvier 2016 et le 2 juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2017 sur la somme de 41.719,96 €, du 3 juillet 2018 sur la somme de 75.673,32 € et de la signification du présent jugement pour le surplus,
1.500 € à titre de dommages et intérêts.
- ordonné la capitalisation des intérêts,
- débouté la SCI [Adresse 7] de sa demande de délais de paiement,
- condamné la SCI [Adresse 7] aux dépens, dont distraction,
- condamné la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble
immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 2]) la
somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.
La SCI [Adresse 7] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 janvier 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 5 octobre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 8 avril 2019 par lesquelles la SCI [Adresse 7], appelante, invite la cour, au visa des articles 1253, 1256, 1343-5 et 1353 du code civil, 10-1 de la loi SRU et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à :
- infirmer intégralement le jugement rendu le 5 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Bobigny,
- la juger recevable et bien-fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre principal,
- juger que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 2]) ne détient aucune créance certaine, liquide et exigible dûe contre elle,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 2]) de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce que ses grilles de répartition de charges n'ont pas été approuvées en assemblée générale et sont donc inapplicables,
- juger illégales les grilles de répartition de charges du syndicat des copropriétaires,
à titre subsidiaire,
- lui accorder des délais de paiement sur 24 mois,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 2]) de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] aux entiers dépens de l'instance et à la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 4 juillet 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5]), demande à la cour, au visa des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et 1342-2 du code civil, 515, 699 et 700 du code de procédure civile, de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement qui a été rendu par la chambre 5, section 1 du tribunal de grande instance de Bobigny, le 5 décembre 2018,
- débouter la SCI [Adresse 7] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la SCI [Adresse 7] à lui payer, pris en la personne de son syndic, la SCI Semimo, les sommes suivantes :
21.770,76 € au titre des charges dues entre le 1er octobre 2018 et le 1er juillet 2019, outre les intérêts au taux légal sur cette somme, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la SCI [Adresse 7] aux entiers dépens de l'instance lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
Sur la recevabilité des prétentions nouvelles en appel
Il convient de considérer que la demande du syndicat des copropriétaires de débouter la SCI [Adresse 7] de sa prétention de juger illégales les grilles de répartition de charges au motif qu'elles seraient contraires aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, en relevant qu'aux termes de ses conclusions d'appel, la SCI [Adresse 7] ajoute à ses demandes intiales, s'analyse en une demande de déclarer irrecevable cette prétention de la SCI [Adresse 7] au motif qu'elle est nouvelle en appel, et en conséquence, d'estimer que l'irrecevabilité des prétentions nouvelles en appel est dans le débat ;
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ;
Aux termes de l'article 565 du même code, 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' ;
Aux termes de l'article 566 du même code, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ;
En l'espèce, dans le dispositif de ses conclusions en appel, la SCI [Adresse 7] sollicite de juger illégales les grilles de répartition de charges du syndicat des copropriétaires ;
Or, il ressort du jugement qu'en première instance, la SCI [Adresse 7] n'a pas formé une telle demande dans le dispositif de ses dernières conclusions du 5 juin 2018 ;
Il convient de considérer que cette prétention formée en appel par la SCI [Adresse 7] est nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; elle n'a pas pour objet d'opposer compensation, de faire écarter les prétentions adverses ou de faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, elle ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, et n'est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juges ;
En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevable la prétention nouvelle en appel de la SCI [Adresse 7] de juger illégales les grilles de répartition de charges du syndicat des copropriétaires ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :
-le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI [Adresse 7],
-les procès-verbaux des assemblées générales du 23 juin 2015, 21 juin 2016, 12 septembre 2017, 26 juin 2018, 18 juin 2019 approuvant les comptes des exercices 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et les budgets prévisionnels 2019 et 2020,
-les appels de fonds,
-les décomptes des charges dues,
-le jugement du 9 novembre 2016 ;
En première instance, le syndicat sollicitait la somme de 80.199,43 € au titre des charges de copropriété comprises entre le 1er janvier 2016 et le 2 juillet 2018 et en appel le syndicat sollicite en sus la somme de 21.770,76 € au titre des charges dues entre le 1er octobre 2018 et le 1er juillet 2019, soit un total de 101.970,19 € ;
Compte tenu de la demande d'actualisation, il y a lieu de l'étudier sans la distinguer de la demande en première instance ;
La SCI Victor Hugo s'y oppose aux motifs suivants :
- le syndicat sollicite des sommes inclues dans le premier jugement de 2016,
- l'assemblée générale du 12 septembre 2017 fait l'objet d'une contestation en annulation pendante devant le tribunal, incluant l'approbation des comptes,
- les charges réclamées ne sont pas réparties conformément au règlement de copropriété ;
Selon le décompte (pièce 53), entre le 1er janvier 2016 et le 1er juillet 2019, à la date du 1er juillet 2019, il était dû la somme de 101.970,19 € au titre des charges de copropriété impayées ;
Ce décompte ne comporte pas de reprise de solde, ni de versement par la SCI [Adresse 7], ni de sommes au titre de frais ;
Ce décompte n'inclut pas de sommes jugées antérieurement puisque le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 9 novembre 2016 a statué sur les charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2015 alors que ce décompte ne comporte pas de sommes antérieures au 1er janvier 2016 ;
Le fait que l'assemblée générale du 12 septembre 2017 fasse l'objet d'une action en annulation pendante devant le tribunal n'empêche pas de la prendre en compte puisque ses résolutions sont valables tant qu'elle n'est pas annulée de façon définitive ;
Concernant le moyen relatif à la répartition des charges, le premier juge a exactement relevé que 'il est produit aux débats les 10ème et 11ème modificatifs de copropriété qui établissent les tantièmes de la SCI Victor Hugo à 99.884, ces modificatifs s'appliquant même en l'absence de mise à jour du service de la publicité foncière. De même, la clé de charge n°21 est également régulièrement appliquée par le syndicat des copropriétaires' ;
Il y a lieu d'ajouter que le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 juin 2015 précise que 'Le syndic rappelle que la mission de Me [G] (notaire de la copropriété depuis 2010) a abouti, à la publication des 9ème, 10ème et 11ème modificatifs du règlement de copropriété qui sont appliqués depuis le 1er janvier 2015 et qui portent les tantièmes des charges générales à 99.884 au 1er janvier 2015 contre 100.981 antérieurement' ;
Le détail des charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;
Ainsi il résulte des pièces produites par le syndicat que la SCI [Adresse 7] est redevable de la somme de 101.970,19 € au titre des charges de copropriété comprises entre le 1er janvier 2016 (appel provisions 1er trimestre 2016 inclus) et le 1er juillet 2019 (appel provision 3ème trimestre 2019 inclus) ;
En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 80.199,43 € au titre des charges de copropriété comprises entre le 1er janvier 2016 et le 2 juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2017 sur la somme de 41.719,96 €, du 3 juillet 2018 sur la somme de 75.673,32 € et de la signification du présent jugement pour le surplus ;
Et il y a lieu de condamner la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 101.970,19 € au titre des charges de copropriété comprises entre le 1er janvier 2016 (appel provisions 1er trimestre 2016 inclus) et le 1er juillet 2019 (appel provision 3ème trimestre 2019 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 29 juin 2017 sur la somme de 41.719,96 €, des conclusions du 3 juillet 2018 sur la somme de 75.673,32 € et des conclusions du 4 juillet 2019 pour le surplus ;
La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts ;
Sur la demande de dommages et intérêts
La SCI [Adresse 7] n'a pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années ;
Le non paiement par la SCI [Adresse 7] de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ;
Les manquements systématiques et répétés de la SCI [Adresse 7] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
La mauvaise foi de la SCI [Adresse 7] est confirmée par la condamnation antérieure du 9 novembre 2016 ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat la somme de 1.500 € de dommages-intérêts ;
Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
Aux termes de l'article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues...' ;
Pour obtenir des délais sur le fondement de l'article 1343-5 nouveau du code civil (article 1244-1 ancien), le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés et payer les charges courantes ;
La SCI [Adresse 7] n'a effectué aucun versement depuis le jugement ;
De plus, elle ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier de sa situation financière actuelle et de ses difficultés alléguées, puisqu'elle ne produit que les déclarations sur l'impôt des sociétés des années 2013 et 2014 ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 7] de sa demande de délais de paiement ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI [Adresse 7], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI [Adresse 7] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Dit que la demande du syndicat des copropriétaires de débouter la SCI [Adresse 7] de sa prétention de juger illégales les grilles de répartition de charges, en relevant qu'aux termes de ses conclusions d'appel, la SCI [Adresse 7] ajoute à ses demandes intiales, s'analyse en une demande de déclarer irrecevable cette prétention de la SCI [Adresse 7] au motif qu'elle est nouvelle en appel ;
Déclare irrecevable la prétention nouvelle en appel de la SCI [Adresse 7] de juger illégales les grilles de répartition de charges du syndicat des copropriétaires ;
Confirme le jugement excepté en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 2]) la somme de 80.199,43 € au titre des charges de copropriété comprises entre le 1er janvier 2016 et le 2 juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2017 sur la somme de 41.719,96 €, du 3 juillet 2018 sur la somme de 75.673,32 € et de la signification du présent jugement pour le surplus ;
Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,
Condamne la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 2] la somme de 101.970,19 €, au titre des charges de copropriété comprises entre le 1er janvier 2016 (appel provisions 1er trimestre 2016 inclus) et le 1er juillet 2019 (appel provision 3ème trimestre 2019 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2017 sur la somme de 41.719,96 €, du 3 juillet 2018 sur la somme de 75.673,32 € et du 4 juillet 2019 pour le surplus ;
Condamne la SCI [Adresse 7] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 2] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
