Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 08 MARS 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/07704 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7WPM
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 17/00591
APPELANTE
SCI AW ÉTOILE
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 789 650 082
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
Ayant pour avocat plaidant Me Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1283 substitué par Me Danièle SPIELMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1933
INTIMES
SCI PRS
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 498 645 795
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148
Ayant pour avocat plaidant : Me Gaëlle DADEZ de l'AARPI LMT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R0169
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société GERARD SAFAR, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 318 174 315
C/O Société GERARD SAFAR
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Ayant pour avocat plaidant Me Elizabeth UZAN PERRIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0192
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La SCI P.R.S. est une société civile immobilière ayant notamment pour objet l'animation de stratégie de commercialisation, l'administration et la gestion de biens immobiliers.
La SCI P.R.S est propriétaire dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2], des lots n° 3, 32, 33 et 41, représentant 165/1014 tantièmes de la copropriété.
Les autres copropriétaires sont Mme [D] [H], propriétaire des lots n°4 et 34, représentant 91/ 1014 tantièmes de la copropriété, ainsi que les quatre sociétés civiles immobilières suivantes :
- AW Etoile, créée le 28 novembre 2012 et propriétaire des lots n°9 à 31 et 43, suivant acte notarié en date du 20 décembre 2012, représentant 242/1014 tantièmes de la copropriété,
- AW Samara, créée le 16 août 2014 et propriétaire des lots n°1, 2 et 36 a 45, suivant acte notarié en date du 27 août 2014, représentant 102/1014 tantièmes de la copropriété,
- AW Star, créée le 1er août 2014 et propriétaire des lots n° 7 et 8, suivant acte notarié en date du 27 août 2014, représentant 339/1014 tantièmes de la copropriété,
- AW Stella, créée le 1er août 2014 et propriétaire des lots 5 et 35, suivant acte notarié en date du 27 août 2014, représentant 75/ 1014 tantièmes de la copropriété.
Ces quatre sociétés sont toutes détenues par M. [Y] [K], et la société AWi, dont M. [K] était président jusqu'au 18 février 2014.
Le 29 juillet 2014, 1a Société AWi, 'société d'investissement foncier de M. [K]», ainsi que la Société AW Etoile le précise elle-même, se faisait consentir une promesse de vente par les consorts [G] portant sur les lots n° 5, 7 et 8, situés respectivement aux 2ème , 3ème et 4ème étage.
Par convocation du 23 septembre 2016 pour l'assemblée générale du 18 octobre 2016, le projet d'opération d'AW Etoile a été inscrit à l'ordre du jour, sous les résolutions n° 28 et 29 suivantes :
- '28 Décision de créer des lots sur parties communes
Majorité nécessaire : art 26 c majorité des 2/3
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance du projet de modificatif de l'état descriptif de division, des plans et de l'attestation de superficie joints à la convocation, et conformément à ces documents, décide la création du lot 46 constitué actuellement par le volume des combles sous toiture surmonté d'une couverture en forme de dôme ainsi que les solives du plafond du 6ème étage.
Le coût des formalités (honoraires géomètre expert et de notaire, frais de publication et honoraires syndic) seront à la seule charge de la société AW Etoile.
Conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sera représenté à cet effet par son syndic. »
- '29 Décision de cession d'un lot appartenant au syndicat des copropriétaires
Majorité nécessaire: Art 26 c majorité des 2/3
L'assemblée générale décide de céder le lot 46 appartenant au syndicat des copropriétaires, à la société AW Etoile pour un montant de 75.000 € et de procéder aux formalités nécessaires à cet effet.
Le prix de vente sera réparti selon la clé de répartition charges communes générales après déduction des frais et honoraires relatifs à la cession.
Conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sera représenté à cet effet par son syndic.'
Ces deux résolutions ont été adoptées.
Le 12 janvier 2017, la SCI PRS a assigné aux fins de voir annuler ces deux résolutions.
Par jugement du 7 février 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :
- annulé les résolutions n° 28 et 29 de l'assemblée générale du 18 octobre 20l6,
- dit irrecevable la demande reconventionnelle de la société AW Etoile,
- dispensé la SCI PRS de toute participation aux frais communs de la présente procédure,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet Berard et la société AW Etoile in solidum aux entiers dépens,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet Berard et la société AW Etoile in solidum à verser à la SCI PRS la somme de 3.000 € au titre de l'artic1e 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de toutes autres demandes, fins et conclusions,
- ordonné l'exécution provisoire.
La SCI AW Etoile a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 octobre 2019.
La procédure devant la Cour a été clôturée le 16 novembre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 5 juillet 2019 par lesquelles la SCI AW Etoile, appelante, invite la cour, au visa des articles 22 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 et 1241 du code civil, à :
- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- constater que la SCI PRS est mal-fondée en sa demande d'annulation des résolutions n° 28 et 29 de l'assemblée générale du 18 octobre 2016,
- condamner la SCI PRS à l'indemniser du préjudice subi par elle,
- condamner la SCI PRS à lui verser la somme de 448.000 € outre intérêts au taux légal, et la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI PRS aux dépens, dont distraction au profit de Maître Pascale Flauraud, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 25 octobre 2019 par lesquelles la SCI PRS, intimée, demande à la cour, au visa des articles 10-1, 22 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et 11 et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :
- juger le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, irrecevable en ses demandes,
- juger la société AW Etoile mal-fondée en son appel,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- dire qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et accessoires de la présente instance, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
- condamner la société AW Etoile à lui verser la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 26 octobre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967, de :
- déclarer bien-fondés les moyens soulevés par la SCI AW Etoile demandant l'infirmation du jugement déférés aux motifs que les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été respectés,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamné à payer à la SCI PRS la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
- condamner tous succombants à lui payer, représenté par son syndic en exercice, la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens qui seront recouvrés par M. Olivier Bernabe avocat constitué en cause d'appel dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires
La SCI PRS soulève l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires au motif qu'il n'est pas appelant et a sollicité de voir déclarer bien fondés les moyens soulevés par la SCI AW Etoile, et ce, alors qu'il avait déclaré en première instance, n'avoir pas qualité pour prendre position au profit de l'un quelconque des copropriétaires ;
En l'espèce, la SCI PRS ne justifie pas du fondement de sa demande ;
Il doit être souligné que si le syndicat des copropriétaires n'est pas appelant à titre principal, il peut former un appel incident ;
Il n'y a pas lieu de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes ;
Sur la demande d'annulation des résolutions n° 28 et 29 de l'assemblée générale du 18 octobre 2016
Sur le défaut de communication préalable :
Devant la cour, la société AW conteste le défaut de communication allégué par la société PRS en ce que les plans et l'attestation de superficie ont été remis en séance et permettaient de comprendre qu'il s'agissait de l'acquisition de la partie des combles située sous le dôme de la toiture et fait valoir que si l'avis du conseil syndical n'était pas joint, ses membres, dont Mme [U] [N], représentante de la SCI PRS sont les mêmes que les participants à l'assemblée générale ;
Elle ajoute que le projet avait déjà été présenté lors de l'assemblée générale du 29 janvier 2014 ;
L'article 11, I, 3° et 7° du décret n° 67 - 223 du 17 mars 1967, modifié indique que doivent être notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
' 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, (...)' ;
En cas d'aliénation de parties communes, il faut donc indiquer les conditions essentielles de la vente ;
Les résolutions n° 28 et n° 29 portent sur la création d'un lot n° 46, 'constitué actuellement par le volume des combles sous toiture surmonté d'une couverture en forme de dôme ainsi que les solives du plafond du 6ème étage' et sa vente à la Société AW Etoile pour un prix de 75.000 € ;
Il résulte du libellé de la résolution n° 28, que l'assemblée générale décide la création de ce lot n° 46 'après avoir pris connaissance du projet modificatif de l'état descriptif de division, des plans et de l'attestation de superficie joints à la convocation et conformément à ces documents' ;
Il n'est pas contesté que ni les plans, ni l'attestation de superficie, mentionnés dans ce projet de résolution n'ont été joints à la convocation, la représentante de la SCI PRS n'en ayant obtenu communication que le jour même de l'assemblée générale ainsi que cela est mentionné au procès verbal de l'assemblée générale du 18 octobre 2016, alors même que, constatant qu'ils n'étaient pas joints à la convocation, la SCI PRS avait réclamé ces documents au syndic par mail du 17 octobre 2016, resté sans réponse ;
Or, comme l'a relevé le tribunal, les seuls documents joints à la convocation ne permettaient pas de pallier l'omission commise par le syndic puisque le projet d'acte contenant modification au règlement de copropriété et à l'état descriptif ainsi que la vente, d'une part renvoyait lui-même à un 'plan établi par M. [L] [M]' non joint et d'autre part, ne contenait aucune indication quant à la surface du lot créé dont la cession à AW Etoile était envisagée ;
Au seul examen des documents joints à la convocation, il était donc impossible de déterminer l'assiette de la partie commune devant être transformée en lot privatif pour être ensuite cédée à la société AW Etoile, et, par voie de conséquence, d'apprécier le caractère satisfactoire ou non du prix proposé pour cette acquisition ;
S'il est exact qu'un premier projet a été présenté puis retiré lors de l'assemblée générale du 3 janvier 2014, il n'est toutefois pas établi que les conditions essentielles de ce projet aient alors été soumises aux copropriétaires ;
Il apparaît en outre que ce projet était différent puisque portant sur la partie commune 'au niveau des combles local sous dôme' alors que le projet de 2016 porte sur 'le volume des combles sous toiture surmonté d'une couverture en forme de dôme ainsi que les solives du plafond du 6ème étage' et que la cession était prévue non pas pour 75.000 € mais pour 1 € symbolique avec l'engagement de prendre en charge la réfection de la charpente ;
Il n'est pas contesté que la réfection de cette charpente a été chiffrée à plus de 370.000 € ;
La Société AW Etoile ne conteste pas davantage que l'avis du conseil syndical n'était pas joint, en contradiction avec l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit :
'En outre, il [le conseil syndical] donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire' ;
Or, il résulte de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 22 janvier 2015 que les copropriétaires ont fixé à 2.000 € TTC le montant des contrats rendant la consultation du conseil syndical obligatoire ;
La présence de membres du conseil syndical à l'assemblée générale ne dispense d'une consultation préalable obligatoire du conseil syndical qui ne peut se confondre avec le compte-rendu de ce même conseil syndical du 15 novembre 2013, au cours duquel M. [K] a déclaré abandonner son projet sans que la question de l'annexion des combles ne soit étudiée ;
Le tribunal a exactement retenu que les conditions essentielles de l'aliénation projetée n'ont donc pas été notifiées aux copropriétaires en temps utile de sorte que les résolutions devaient être annulées ;
Sur la fraude à la loi :
Aux termes de l'article 22 alinéa 2ème de la loi du 10 juillet 1965 :
'Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.'.
Cette exception au principe de la proportionnalité des voix à la quote part de parties communes, énoncée par cet article, est prévue afin d'éviter que le copropriétaire disposant de la majorité absolue des droits de propriété ne devienne maître de 1'assemblée générale ;
En soi, il n'est pas répréhensible pour des sociétés du même groupe ou ayant des associés communs d'être membres de la même copropriété, et il n'y a pas lieu de présumer une fraude ;
La fraude est établie lorsque l'opération n'a par elle-même aucune justification apparente autre que de tourner la règle de l'article 22 ;
En l'espèce, la société AW Etoile a acquis les lots 9 à 31 et 43 en 2012 ;
Il résulte du compte-rendu du conseil syndical du 15 novembre 2013 que M. [K], son associé, s'est opposé à l'expertise de son appartement sollicitée par le conseil syndical et a déclaré abandonner son projet ;
Lors de l'assemblée générale du 29 janvier 2014, ce même projet a été abandonné ;
Les sociétés AW Samara, AW Star et AW Stella, toutes créées le 1er août 2014, sont devenues propriétaires dans l'immeuble le 27 août 2014 ;
Or, comme le relève la SCI PRS, le capital social, l'objet social et les associés de ces structures sont strictement identiques à ceux de la société AW Etoile ;
Devant la cour, la société AW Etoile, fait valoir qu'il lui était impossible de financer plus de 9.400.000 € d'acquisitions complémentaires ;
Elle ne produit toutefois aucune pièce, hors le bilan de l'année 2014, pour en attester ;
Dans ces conditions, l'acquisition des lots par les sociétés AW Samara, AW Star et AW Stella n'a pas de justification apparente autre que celle de tourner la règle de l'article 22 précité ;
Le tribunal a justement retenu que les résolutions encouraient également la nullité sur le fondement de la fraude ;
Sur l'abus de majorité :
Comme l'a relevé le tribunal, à défaut d'informations précises, celles-la même qui auraient dû êtres communiquées avec la convocation à l'assemblée générale, on ne peut évaluer si le prix proposé de 75.000 €, soit (si la surface indiquée de 30m² est exacte) 2.500 € le m² peut être considéré comme satisfactoire et conforme à l'intérêt collectif des copropriétaires ;
Il n'y a pas lieu de retenir le moyen soulevé par la société PRS ;
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;
Sur la demande reconventionnelle :
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit irrecevable la demande reconventionnelle de la société AW Etoile ;
Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
La société AW Etoile, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société PRS la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 19865, la société PRS est dispensée de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société AW Etoile et le syndicat des copropriétaires ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Dit n'y avoir lieu à déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne la société AW Etoile aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société PRS somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société PRS est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
