Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 22 MARS 2023
(n° 136, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/03353 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7JOT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2017 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 9116000172
APPELANTE
SCI ALCYOL
immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 398 033 787
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1383
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ORALIA LESCALLIER, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 542 104 625
C/O Société ORALIA LESCALLIER
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Anne-Marie MASSON de l'ASSOCIATION GOLDBERG MASSON, avocat au barreau de PARIS, toque : R091
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La SCI Alcyol est propriétaire des lots n°1 à 18, correspondant à des emplacements de parking, situés au sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 3].
Par déclaration au greffe reçue le 7 juillet 2016, la juridiction de proximité du 20ème arrondissement de Paris a été saisie d'une demande de la SCI Alcyol contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SAS 3L Partners (syndic de l'immeuble).
La SCI Alcyol a actualisé sa demande à l'audience de :
- dire que les lots n°1 à 18 ne bénéficient pas du service d'eau froide de la copropriété,
- les condamner in solidum à lui verser 640,62 € au titre des charges d'eau froide 2012 à 2015,
- les condamner in solidum à l'exclure de toute contribution aux charges d'eau froide, pour les lots ne bénéficiant pas de ce service, sous astreinte de 200 € par jour de retard, notamment après 2015,
- les condamner in solidum à lui communiquer un relevé de compte copropriétaire, pour chaque exercice, de 2012 à 2017, comme pour les exercices à venir, faisant apparaître le détail des charges appelées pour les 18 lots, ainsi que la TVA récupérable sur les charges, sous astreinte de 50 € par jour de retard,
- les condamner in solidum à apposer une étiquette permanente 'Grand Garage Pelleport' sur la boîte aux lettres du lot n°20, remettre un jeu de clé au gérant, ou attribuer une boîte aux lettres au titre des lots n°1 a 18, sous astreinte de 50 € par jour de retard.
Elle a également sollicité 1.000 € de dommages et intérêts et 1.200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires comme la SAS 3L Partners ont sollicité le débouté des demandes, objectant que l'application du règlement de copropriété du 12 juin 1968 justifiait l'imputation à la SCI Alcyol, à l'exception du lot n°20, des charges relatives à l'eau froide dépendant du compteur commun.
Le syndicat a sollicité 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 5 décembre 2017 le tribunal d'instance de Paris 20ème arrondissement a :
- débouté la SCI Alcyol de toutes ses demandes,
- condamné la SCI Alcyol à payer 1.500 € au syndicat des copropriétaires, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Alcyol aux dépens.
L'assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2018 a constaté que le syndic Belgrand Immobilier (SAS 3L Partners) était en liquidation judiciaire depuis le 11 octobre 2018 et a désigné le cabinet Orallia Lescallier aux fonctions de syndic.
La SCI Alcyol a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 février 2019, à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
La SAS 3L Partners n'est pas partie en cause d'appel.
La procédure devant la cour a été clôturée le 26 octobre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 18 octobre 2022 par lesquelles la SCI Alcyol, appelante, invite la cour, au visa des articles 8 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1998 et 2224 du code civil, à :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet Oralia Lescalier de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- infirmer le jugement du tribunal d'instance de Paris 20ème du 5 décembre 2017, en ce qu'il a :
débouté la SCI Alcyol de sa demande tendant à voir juger et constater de l'irrégularité du mode de répartition des charges d'eau froide privatives et communes et obtenir le remboursement des sommes indûment réglées au titre desdites charges,
condamné la SCI Alcyol à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- constater que les lots n°1 à n°18 (emplacements de stationnement au sous-sol) de la SCI Alcyol, dépourvus d'arrivée d'eau, ne bénéficient pas du service collectif de l'eau froide et ne sont pas concernés par les dépenses afférentes à cette consommation d'eau froide (à l'exception de l'eau froide pour les parties communes), conformément aux dispositions du règlement de copropriété,
- constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, n'a pas fait une application régulière des dispositions de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et des stipulations du règlement de copropriété,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, à lui verser la somme, à parfaire, de 1.058,30 € au titre des charges d'eau froide irrégulièrement appelées auprès d'elle pour les consommations de 2012 à 2017,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, à appliquer le règlement de copropriété à son égard excluant de toute contribution aux charges d'eau froide (à l'exception de celle utilisée pour les parties communes) les lots d'emplacements de stationnement ne bénéficiant pas de ce service (lots n°1 à 18),
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Oralia Lescalier aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le procès-verbal de constat d'huissier du 27 avril 2017 (Pièce n°12), le rapport de Mme [Y] du 15 juin 2018 (Pièce n°25) et le procès-verbal de constat d'huissier du 17 octobre 2022 (Pièce n°30), lesquels seront directement recouvrés par Mme [M] [E] par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 27 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], demande à la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 700 du code de procédure civile, de :
- le recevoir en ses demandes,
- confirmer le jugement rendu le 5 décembre 2017 par le tribunal d'instance de Paris XXème en toutes ses dispositions,
- débouter la SCI Alcyol de l'intégralité de ses demandes,
- condamner la SCI Alcyol à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation,
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Au préalable, il convient de préciser que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté la société Alcyol de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société 3L Partners, à lui communiquer un relevé de compte copropriétaire, pour chaque exercice, de 2012 à 2017, comme pour les exercices à venir, faisant apparaître le détail des charges appelées pour les 18 lots, ainsi que la TVA récupérable sur les charges, sous astreinte de 50 € par jour de retard, et à apposer une étiquette permanente 'Grand Garage Pelleport' sur la boîte aux lettres du lot n°20, remettre un jeu de clé au gérant, ou attribuer une boîte aux lettres au titre des lots n°1 a 18, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;
Sur les charges d'eau froide affectées aux lots n°1 à 18
La société Alcyol indique que les charges d'eau froide à titre individuel et privatif ont été irrégulièrement appelées auprès d'elle pour les consommations de 2012 à 2015 ; elle estime que ces charges doivent être réparties, entre les copropriétaires bénéficiant du service de l'eau froide selon l'article 47 du règlement de copropriété, ce qui n'est pas son cas, et en fonction du critère de l'utilité de l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, à la différence de celles relatives à l'eau utilisée pour les besoins de la copropriété pour les parties communes ; elle précise que ses lots n°1 à 18 sont dépourvus d'arrivée d'eau ; elle ajoute que le précédent syndic n'appelait pas de charges d'eau froide à son encontre ;
Le syndicat des copropriétaires oppose à la SCI Alcyol qu'elle bénéficiait d'un service d'eau dès lors qu'elle disposait du robinet d'arrivée d'eau situé au sous-sol de l'immeuble, au-dessus des vannes d'arrêt ; elle conteste l'argument de la société Alcyol selon lequel ce robinet était alimenté par le lot n°20 ;
En l'espèce, le règlement de copropriété du 12 juin 1968 stipule :
- dans son article 46 :
'I Charges de conservation, entretien et administration des parties communes générales :
A Enumération
Ces charges comprendront ...
le paiement de la consommation d'eau pour les parties privatives et communes et d'électricité pour les parties communes ...
B Répartition
Ces charges seront réparties entre tous les propriétaires au prorata de leurs droits dans la propriété du sol ...' ;
- dans son article 47 :
'Charges des services collectifs et éléments d'équipement
...
II Eau froide :
a) Lots privatifs
Il n'est pas en principe établi de compteurs individuels pour les consommations d'eau des lots privatifs, autre que le lot n°20. En ce cas, le syndic répartira les dépenses afférentes à cette consommation d'eau entre les copropriétaires bénéficiant du service de l'eau froide, au prorata de leurs droits dans la propriété du sol, en excluant de cette répartition le n° 20 à raison de son compteur ...
b) Parties communes
La consommation d'eau froide pour les parties communes sera appréciée par le syndic, qui fera la répartition de cette dépense comme les dépenses faisant l'objet de l'article 46' ;
Il convient au préalable de préciser que :
- il n'est pas contesté qu'il n'existe pas d'arrivée d'eau directement dans chacun des lots n°1 à 18 et qu'il n'y a aucune obligation pour la copropriété de fournir une telle arrivée d'eau,
- M. [N] est le gérant de la SCI Alcyol et le président directeur général de la société Grand Garage Pelleport, locataire du lot n°20 ;
Le syndicat des copropriétaires produit deux photographies de l'arrivée d'eau située au sous-sol de l'immeuble (pièce 4) ; un robinet est visible au-dessus des vannes d'arrêt de cette arrivée d'eau ;
Cette arrivée d'eau est visible sur la photographie en page 6 du constat d'huissier du 27 avril 2017 (pièce 12) ; elle est située au dessus du 'compteur d'eau' à gauche sur la photographie, que M. [N] désigne à l'huissier 'comme étant le compteur général de l'immeuble' ;
M. [N] désigne à l'huissier le 'compteur d'eau' à droite sur la photographie comme étant 'le compteur individuel du locataire le Grand Garage Pelleport' ;
Il ressort de ce constat d'huissier que lorsque l'huissier ferme le 'compteur d'eau' à droite sur la photographie (le compteur individuel du locataire du lot n°20), il constate que l'eau ne coule plus depuis 'les deux robinets faisant face en bas de la rampe' (visibles en page 5 du constat) et 'dans le point d'eau accueillant une vasque et une sanisette' (visibles en pages 3 et 4 du constat) ;
Il ressort de ces éléments qu'en sus de l'arrivée d'eau au sous-sol de l'immeuble pour le lot n°20 qui dessert les deux robinets faisant face en bas de la rampe et le point d'eau accueillant une vasque et une sanisette, il existe une arrivée d'eau au sous-sol de l'immeuble par le robinet, situé au dessus des vannes d'arrêt de l'arrivée d'eau, situées elles-même au dessus du compteur général de l'immeuble ;
Il convient donc de considérer que le copropriétaire des lots n°1 à 18 bénéficiait du service de l'eau froide, au sens de l'article 47 II du règlement de copropriété, par l'accès au poste d'eau commun constitué par ce robinet, relié au compteur général de l'immeuble ;
Concernant le moyen relatif au critère de l'utilité de l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, la société Alcyol ne justifie pas avoir engagé une action aux fins de voir réputée non écrite la clause de répartition des charges du règlement de copropriété au motif qu'elle ne serait pas conforme aux dispositions de cet article 10 ;
Le fait que le règlement de copropriété stipule qu'il est interdit de procéder sur les emplacements de stationnement à des lavages de voitures et autres véhicules n'empêche pas les copropriétaires d'utiliser l'eau froide au poste d'eau commun à d'autres fins ;
L'argument de la SCI Alcyol selon lequel elle utiliserait seulement l'eau provenant du lot n°20 n'est pas de nature à l'exonérer du paiement des charges prévu par le règlement de copropriété ;
Le rapport de consultation produit par la SCI Alcyol ayant été établi non contradictoirement n'a de valeur probante que s'il est corroboré par d'autres pièces du dossier ; or, la conclusion de ce rapport selon laquelle, les somme imputées à la SCI Alcyol seraient en contradiction avec les stipulations du règlement de copropriété, n'est corroborée par aucune autre pièce du dossier ;
Ainsi en application du règlement de copropriété, le syndicat était en droit d'imputer à la SCI Alcyol, les charges relatives à l'eau froide dépendant du compteur commun, en fonction de ses tantièmes de copropriété, à l'instar des autres copropriétaires, à l'exception du lot n°20 ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Alcyol de ses demandes de dire que les lots n°1 à 18 ne bénéficient pas du service d'eau froide de la copropriété ;
Sur la demande de la SCI Alcyol relative à la somme de 1.058,30 €
La SCI Alcyol sollicitait en première instance la somme de 640,62 € au titre des charges d'eau froide 2012 à 2015 et en appel la somme de 1.058,30 € au titre des charges d'eau froide 2012 à 2017 soit :
- 2012 : 5.897,96 € x 261/10.000 = 153,93 €
- 2013 : 6.781,51 € x 261/10.000 = 177 €
- 2014 : 6.143,23 € x 261/10.000 = 160,34 €
- 2015 : 5.722,15 x 261/10.000 = 149,35 €
- 2016 : 4.832,77 x 261/10.000 = 152,93 €
- 2017 : 5.196,83 x 261/10 000 = 164,43 €
- régularisation 2013 : 34,58 €
- régularisation 2014 : 34,08 €
- régularisation 2015 : 31,66 € ;
Le syndicat des copropriétaires précise que pour les années 2012 et 2013, aucune charge d'eau n'a été facturée à la SCI Alcyol ; depuis la pose des compteurs individuels de relevé de la consommation d'eau froide effective à compter du 1er janvier 2016, les charges d'eau ne sont plus facturées à la SCI Alcyol et les charges d'eau de 2016 ont fait l'objet d'une régularisation au 22 décembre 2017 ; pour les années 2014 et 2015, les charges d'eau ont été intégrées par le nouveau syndic dans les charges générales, conformément au règlement de copropriété ;
En l'espèce, il ressort des pièces produites que :
- pour 2012 et 2013, seule la consommation d'eau froide pour les parties communes a été facturée (pièce 4 Alcyol),
- pour 2014 et 2015, les charges d'eau froide ont été facturées à la société Alcyol conformément à l'analyse ci-avant, en application du règlement de copropriété,
- pour l'année 2016, la société Alcyol produit l'appel de la somme de 152,93 € et le syndicat des copropriétaires justifie que la somme de 152,93 € a été créditée sur le compte de la société Alcyol le 22 décembre 2017 au titre de 'régul charges générales sauf commerce exercice 2016" (pièce 27 Alcyol et pièce 3 SDC),
- pour l'année 2017, l'état des dépenses distingue entre la consommation privative selon les compteurs d'eau et la consommation d'eau froide pour les parties communes (pièces 28 et 29 Alcyol) ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société Alcyol de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme au titre des charges d'eau froide 2012 à 2015 et il y a lieu d'ajouter au jugement de débouter la société Alcyol de sa demande en appel de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme au titre des charges d'eau froide 2016 et 2017 ;
Sur la demande de dommages et intérêts
La société Alcyol sollicite de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser des dommages et intérêts pour le préjudice qu'elle a subi du fait de la faute du syndic, dont le syndicat est responsable, en persistant à appeler des charges d'eau froide auprès d'elle alors que ses lots ne bénéficiaient pas du service d'eau froide ;
En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que pour les années 2014 et 2015 c'est à juste titre que le syndic a facturé à la société Alcyol des charges d'eau froide, conformément au règlement de copropriété, et que suite à la pose des compteurs individuels, la somme appelée au titre des charges d'eau 2016 a été créditée sur le compte de la société Alcyol le 22 décembre 2017 ;
Ainsi la SCI Alcyol ne justifiant d'aucun préjudice, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La société Alcyol, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Alcyol ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Déboute la société Alcyol de sa demande en appel de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme au titre des charges d'eau froide 2016 et 2017 ;
Condamne la société Alcyol aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
