Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 29 MARS 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/12114 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3RUG
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mai 2017 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 14/03934
APPELANTS
M. [W] [U]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Mme [F] [I]
chez Madame [X] [G]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentés par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2017/030524 du 04/07/2017 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
Société civile SCI DU [Adresse 1], immatriculée au RCS de MELUN sous le n°479 940 959, pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:
[Adresse 3]
[Localité 6]
DEFAILLANTE, déclaration d'appel signifiée le 27 septembre 2022 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Nathalie RECOULES, Présidente de chambre
Douglas BERTHE, Conseiller
Emmanuelle LEBEE,Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : M.Damien GOVINDARETTY
ARRÊT :
- défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Laurène BLANCO, greffier présent lors de la mise à disposition.
Faits et procédure
Suivant acte reçu par Maître [Y], notaire à [Localité 9] (77) le 20 novembre 1992, madame [B] [D] a consenti à madame [K] [C] un bail commercial régi par les dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953portant sur un immeuble à usage d'habitation et de commerce situé à [Localité 5] (77), [Adresse 1], pour les pièces ci-après désignées : au rez de chaussée : salle de café, cuisine et cave et à l°étage : une cuisine, une chambre, une salle de bains et WC. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 1992 pour se terminer le 31 octobre 2001 moyennant un loyer annuel de 48.000 francs payable mensuellement et d'avance les 10 de chaque mois et pour la première fois rétroactivement le 10 novembre 1992, avec comme destination contractuellement prévue 1'usage exclusif d'épicerie, café, bar, jeux.
Aux termes d'un acte authentique reçu le 19 avril 1995 par devant Maître [Y], madame [K] [C] a vendu à monsieur [W] [U] et madame [F] [I] le fonds de commerce d'épicerie, café, bar, jeux connu sous le nom « CAFE DU CENTRE '' comprenant notamment le droit, pour le temps qui en reste à courir, au bail des lieux dans lesquels il est exploité. Seul M. [U] s'est immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Meaux sous le numéro 401 378 773.
Le 21 janvier 2009, la SCI du [Adresse 1], venant aux droits de Mme [D], a donné à M. [W] [U] et Mme [F] [I] congé des lieux loués sans versement d'indemnité d'éviction pour le 30 septembre 2009 au motif que ces derniers ne pouvaient prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux défini par les dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce et que, par voie de conséquence, ils ne pouvaient prétendre avoir droit au renouvellement du bail.
Par acte du 31 août 2011, M. [U] et Mme [I] ont fait assigner à la SCI du [Adresse 1] devant le Tribunal de grande instance de MEAUX aux fins de voir déclarer nul le congé et de dire que monsieur [U] et madame [I] pouvaient prétendre à la propriété commerciale et au renouvellement du bail.
Cette instance (RG11/04480) faisant l'objet d'une radiation par ordonnance du 21 septembre 2012, a été levée le 12 septembre 2014 et réinscrite sous le n° RG 14/03934.
Par jugement du 31 mai 2017, le Tribunal de grande instance de MEAUX a :
- DIT que les demandes formées par monsieur [W] [U] et madame [F] [I] sont recevables,
- REJETÉ la demande de nullité du congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction délivré le 21 janvier 2009 à monsieur [W] [U] et madame [F] [I] à la demande de la SCI du [Adresse 1], à effet au 30 septembre 2009,
En conséquence de la validité dudit congé,
DIT que monsieur [W] [U]et madame [F] [I] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2009 ;
- ORDONNÉ la libération des lieux loués et la remise des clés et à défaut, l'expulsion de monsieur [W] [U] et madame [F] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef de l'immeuble situé [Adresse 1], à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente décision, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- CONDAMNÉ in solidum monsieur [W] [U] et madame [F] [I] à payer, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer dû en principal et accessoires, soit 703 euros par mois, et ce, à compter du 1er juin 2011,
- DÉBOUTÉ les parties de leurs autres demandes, notamment monsieur [W] [U] de sa demande additionnelle en dommages et intérêts pour défaut délivrance,
- CONDAMNÉ in solidum monsieur [W] [U] et madame [F] [I] à payer à la SCI du [Adresse 1], une somme de 800 euros au titre de la participation aux frais irrépétibles par elle engagés,
- DIT que monsieur [W] [U] et madame [F] [I] supporteront exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par la SCI du [Adresse 1],
- ASSORTIT la présente décision de l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 15 juin 2017, M. [U] et Mme [I] ont interjeté appel du jugement du 31 mai 2017 à l'encontre de la SCI DU [Adresse 1].
La déclaration d'appel a été signifiée par voie d'huissier à l'intimée le 18 août 2017 mais la SCI du [Adresse 1], intimée, n'a pas constitué avocat.
Par un arrêt du 3 juillet 2019, la cour d'appel de PARIS a :
- INFIRMÉ le jugement entrepris,
statuant à nouveau et y ajoutant,
- DIT que Mme [F] [I] n'avait pas la qualité d'exploitante du fonds de commerce exploité dans les locaux pris à bail,
- DIT que c'est à tort que la SCI du [Adresse 1] a dénié à M. [W] [U] et Mme [F] [I], le droit au statut des baux commerciaux,
- DIT que le congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction délivré le 21 janvier 2009 à M. [W] [U] et Mme [F] [I] à la demande de la SCI du [Adresse 1], à effet au 30 septembre 2009 a mis fin au bail à compter du 30 septembre 2009,
- DIT qu'il a ouvert à compter du 30 septembre 2009, le droit pour les preneurs à percevoir une indemnité d'éviction en application de l'article L145-14 du code de commerce et pour la bailleresse à percevoir en application de l'article L145-28 dudit code une indemnité d'occupation,
- RAPPELLÉ qu'aucune indemnité d'occupation n'est due pour la période où un arrêté de péril a été prononcé,
- CONSTATÉ qu'en l'état la société bailleresse ne sollicite pas la fixation d'une indemnité d'occupation statutaire ;
- Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, a désigné en qualité d'expert :
Mme [B] [S] avec pour mission de donner tous éléments permettant d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction.
Mme [S] a déposé son rapport le 14 février 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions déposées le 14 septembre 2022, par lesquelles M. [U] et Mme [I], appelants, demandent à la cour de :
- CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à payer à M. [U] et Mme [I] les sommes de :
- 23 703,55 euros au titre du fonds de commerce,
- 21 564,35 euros au titre des frais accessoires,
- DIRE que l'ensemble de ces sommes sera assorti des intérêts légaux à compter du 21 janvier 2009 date du congé,
- CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à payer à M. [U] et Mme [I] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée.
M. [U] et Mme [I] font valoir :
Sur l'emplacement :
que le fonds de commerce est situé à [Localité 5] commune rurale du nord de la Seine-et-Marne située au nord-est de [Localité 7] à proximité rapide de l'aéroport de [Localité 8] étant à distance seulement à 17km de cet aéroport, que la commune d'[Localité 5] est mal desservie par les transports en commun mais qu'en revanche elle est facilement accessible par route, (nationale 2, nationale 3 autoroute A4 et autoroute A3) que le fonds de commerce est situé en plein centre-ville dans un axe
de passage très prisé fréquemment employé par les camionneurs et les chasseurs,
Sur l'état de l'immeuble :
que le bail précise que les travaux prévus à l'article 606 du code civil sont réalisés par le bailleur, que ce dernier n'a assumé aucun travaux de sorte que l'immeuble a été frappé d'un arrêté de péril permettant l'expulsion des preneurs et la transformation de l'immeuble en appartement,
Sur le montant du chiffre d'affaire :
que l'expert relève que le chiffre d'affaires moyen réalisé s'élève à la somme de 36.467 euros et que M. [U] bénéficiait d'avantages en nature substantiels, soit le logis et le couvert,
Sur l'impossibilité de remplacement :
que compte tenu de l'emplacement du fonds de commerce et son type de commerce, son transfert est impossible sans perte de clientèle, qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve que
le local peut être transféré sans perte du fonds de commerce,
Sur les valorisations :
- Valorisation du fonds de commerce :
que l'expert retient une valorisation de 50 % du chiffre d'affaires moyen, qu'il s'agit du ratio le plus faible alors que le café était le seul dans le village, dans un axe passant et bénéficiant de la licence IV, ce qui n'est pas prise en compte par l'expert, qu'ainsi la licence doit s'inclure dans la valorisation de ce fonds de commerce, que même si le chiffre d'affaires et assez faible, il convient de la valoriser à 65 % du chiffre d'affaire soit (36.467 X 65%) = 23.703,55 euros,
- Frais de remploi :
selon l'usage, 10 % de la valeur marchande du fonds de commerce, soit 2 370,35 euros,
- Trouble commercial :
que l'expert retient un trouble commercial de 15 jours de chiffre d'affaire moyen tout en reconnaissant que ce trouble est habituellement de 3 mois, que le montant de l'indemnité d'éviction a été fixé par le rapport d'expertise déposé en février 2022, pour un congé donné en 2009, qu'il convient de fixer l'indemnité de trouble commercial à 5 mois de chiffre d'affaire moyen, soit la somme de la somme de 15.194 euros , s'agissant d'un bail mixte permettant le logement avec le couvert,
- Frais de déménagement :
qu'ils ne peuvent être inférieurs à 1000 euros,
- Frais de réinstallation :
qu'en raison de l'absence de toute indemnisation à ce jour, M. [U] et Mme [I] sont hébergés gracieusement en bénéficiant du RSA, que l'usage mixte du bail commercial leur permettait de se loger et que ce relogement n'a pu se faire, que le principe d'indemnisation intégrale doit prendre en compte les démarches nécessaire se reloger, que ce poste ne pourra donc être inférieur à 1 500 euros,
- Sur les frais administratifs et commerciaux :
l'estimation de l'expert, soit 1.500 euros.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur indemnité d'éviction :
Aux termes de l'article L 145-14 du code de commerce, en cas de congé avec refus de renouvellement, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Il est par ailleurs usuel de mesurer les conséquence de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.
Il est admis que l'indemnité d'éviction s'évalue à la date la plus proche de l'éviction et que la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui s'y trouve incluse.
Sur l'indemnité principale :
- Sur le caractère transférable ou non du fonds de commerce :
L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.
Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.
En l'espèce, en l'absence de toute possibilité de transfert, le fonds a péri du fait de l'éviction et le bailleur sera tenue au paiement d'une indemnité de remplacement du fonds. En outre, les locaux ont fait l'objet d'un arrêté de péril imminent du 5 juillet 2011 et, depuis, la réouverture du café n'a pas été autorisée et les preneurs ont restitué les clés du local. L'indemnité de remplacement est par principe équivalente à la valeur la plus élevée entre le droit au bail et la valeur marchande du fonds de commerce. Toutefois, la valeur du droit au bail se déduit par la différence entre la valeur locative de marché et la valeur du loyer si celui-ci avait été renouvelé et en l'espèce, l'expert judiciaire fait valoir qu'il n'existe pas de réelle valeur de droit au bail pour ce type de local commercial en zone rural, qu'au surplus le prix du bail renouvelé aurait été déplafonné, que les locaux n'ont pu être visités et leur surface estimée par l'expert judiciaire à raison du péril qu'ils présentent toujours.
Sur la valeur marchande du fonds de commerce :
L'estimation par le chiffre d'affaires s'effectue en affectant un coefficient ou un taux à la moyenne des chiffres d'affaires connus. Ce taux varie en fonction des caractéristiques propres du fonds et notamment de la ou des activités contractuellement admises qui y sont effectivement exercées. L'expert judiciaire indique qu'aucune ventilation comptable n'est effectuée entre la branche « café » et la branche « restauration » et ignore si l'exploitant vendait également des jeux et de l'épicerie comme le bail l'y autorisait. Le chiffre d'affaire moyen était de 36.467 € en 2008. L'expert constate qu'il s'agit d'un petit fonds de travail sans aucun salarié permettant tout juste de faire vivre son exploitant. L'expert relève que l'emplacement est moyen pour l'activité exercée, dans une petite commune rurale peu dense, assez mal desservie par les transports en commun. Les locaux sont de facture simple en état général médiocre, leur visibilité est moyenne et très simplement équipé au regard du constat d'huissier réalisé le 23 avril 2012. Eu égard à ces éléments, il retient un pourcentage de 50% du chiffre d'affaire moyen, soit une valeur arrondie de 18.235 €, ce qui correspond à la fourchette basse des cafés restaurant en zone rurale. Les appelants font valoir que la licence de débit de boisson doit également être valorisée mais il convient de constater que cet élément n'est pas nouveau et a été pris en compte par l'expert judiciaire.
Dès lors, il convient de fixer la valorisation du fonds de commerce à la somme de 18.235 € (36 467 € x 0,5) et l'indemnité principale d'éviction sera donc fixée à la somme 18.235 €, à défaut de valeur du droit au bail.
Sur les indemnités accessoires :
Frais de remploi ou d'agence :
Ces frais comprennent les frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour racheter nouveau fond ou un nouveau droit au bail.
Il est d'usage que les frais de remploi soient fixés à 10% de l'indemnité principale d'éviction, méthode qui sera retenue. Les frais de remploi seront donc fixés à 1 825 €.
Trouble commercial :
Cette indemnité compense la perte de temps générée par l'éviction, soit le moindre investissement dans le commerce et le temps de la recherche d'un nouvel emplacement.
L'excédent brut d'exploitation rattachable exclusivement aux activités autorisées par le bail n'ayant pas pu être déterrminé, il conviendra d'arrêter le trouble commercial à 15 jours de chiffre d'affaire moyen sur les activités autorisées par le bail soit 1.500 € (36. 467€/365*15), le préjudice éventuel résultant de la durée de la procédure étant de nature distincte.
Les frais de réinstallation :
Les frais de réinstallation sont ceux que supporte le locataire évincé pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu'il perd. Ils ne sont dus que s'il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d'aménagement spécifiques liés par exemple à la nature de son activité ou à l'identité d'une enseigne ou qu'il a dû supporter des frais d'installation non amortis. Cette indemnité doit en outre concerner la partie du local accessible à la clientèle.
Monsieur [U] et Madame [I] prétendent à cette indemnité au titre de la perte du logement dont ils bénéficiaient au sein de l'immeuble. La cour observe pourtant que ce préjudice locatif invoqué ne relève pas des frais de réinstallation.
Il n'y aura donc pas lieu d'accorder une indemnité au titre de l'indemnité d'éviction.
Sur les frais de déménagement :
L'indemnité pour frais de déménagement a pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont i1 est évincé.
Les locataires ne produisent aucune facture ni un devis. Il y aura donc lieu de fixer les frais de déménagement à la valeur forfaitaire de 500 €.
Sur les frais commerciaux et administratifs :
L'indemnité pour frais administratifs a pour objet d'indemniser 1e preneur des frais exposés pour les besoins de sa radiation et pour la résiliation de ses différents contrats.
L'expert et les preneurs estiment ces frais à une somme de 1 500 euros qu'il conviendra de retenir.
***
Il ressort de1'ensemble des éléments ci-dessus exposés que l'indemnité d'éviction totale due à la M. [U] et Mme [I] s'élève à la somme de :
- indemnité principale : 18.235 €,
- frais de remploi : 1.825 €,
- trouble commercial : 1.500 €,
- frais de déménagement : 500 €,
- frais commerciaux et administratifs : 1.500 €.
TOTAL : 23.560 €.
Sur les intérêts légaux :
Il résulte de l'article 1231-7 du code civil qu'en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement et qu'en cas d'infirmation par le juge d'appel l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel.
Le montant de l'indemnité d'éviction étant fixée ce jour, il n'y a pas lieu à faire courir les intérêts légaux à compter de la date du congé mais à partir de la date de l'arrêt.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Le jugement de première instance sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
La SCI DU [Adresse 1] qui succombe devra supporter les dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile. En outre, il apparaît équitable que la SCI DU [Adresse 1] indemnise M. [U] et Mme [I] de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel chacun à hauteur d'un montant de 1 500 €.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt par défaut,
et statuant à nouveau en complément de l'arrêt de cette cour du 3 juillet 2019,
CONDAMNE la SCI DU [Adresse 1] à payer M. [U] et Mme [I] la somme globale de 23.560 € au titre de l'indemnité d'éviction qui se décompose ainsi :
- indemnité principale : 18.235 €,
- frais de remploi : 1.825 €,
- trouble commercial : 1.500 €,
- frais de déménagement : 500 €,
- frais commerciaux et administratifs : 1.500 €.
DIT que cette condamnation est assortie des intérêts légaux à compter de la date du présent arrêt,
CONDAMNE la SCI DU [Adresse 1] à payer à M. [U] et Mme [I] chacun la somme de 1.500 € en indemnisation de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel,
CONDAMNE la SCI CHARENTON aux dépens de première instance et d'appel ,
REJETTE les autres demandes.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
