Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 10 MAI 2023
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/07524 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7V6M
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 15/00941
APPELANTE
SARL FONCIERE DU COLISEE, agissant en la personne de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité au siège social:
[Adresse 2]
[Localité 5]
immatriculée au registre du commerce et de sociétés de Paris sous le numéro 418 868 683
Représentée par Me Guillaume BLUZET de la SELARL BALDER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0581
INTIME
M. [G] [X]
né le 23 septembre 1947 à [Localité 8], Algérie
de nationalité française,
Décédé
PARTIES INTERVENANTES :
Monsieur [C] [X]
né le 10 juillet 1974 à [Localité 9] (13)
de nationalité française,
demeurant:
[Adresse 1]
[Localité 6]
Défaillant, signification de la déclaration d'appel à étude
Madame [J] [T] [P]
née le 23 avril 1981 à [Localité 7], Maroc
de nationalité marocaine,
Es qualité de représentante légale des enfants mineurs, nés de l'union avec le défunt, Monsieur [G] [X],
[S] [O] [X] né le 6 décembre 2012 et Monsieur [M] [X] né le 12 février 2016.
demeurant:
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Hassan GUEMIAH, avocat au barreau de PARIS, toque : C1572
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/040979 du 01/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Nathalie RECOULES, Présidente de chambre
Douglas BERTHE, Conseiller
Emmanuelle LEBEE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré. Un rapport a été présenté à l'audience par M. Douglas BERTHE, Conseiller, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Damien GOVINDARETTY
ARRÊT :
- défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Laurène BLANCO, greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 02 mai 1994, la société Foncière du Colisée, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société Foncière du Colisée, a donné à bail à M. [G] [X] divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4], à destination de bar restaurant. Les locaux comprennent un rez-de-chaussée, un sous-sol et au 5e étage, un studio.
Ce bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2003.
Par exploit du 05 janvier 2015, M. [G] [X] a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société Foncière du Colisée aux fins de voir fixer l'indemnité d'éviction à laquelle il peut prétendre par l'effet du congé notifié par la propriétaire le 21 février 2013 avec refus de renouvellement du bail au 1er janvier 2013.
Dans son rapport déposé le 05 août 2015, M. [H] [K], nommé par ordonnance du juge de la mise en état du 30 juin 2015, a estimé le montant de l'indemnité d'éviction globale qui incombe à la société Foncière du Colisée à la somme de 78.500 euros et le montant de l'indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er janvier 2013 à la somme de 1.538 euros par mois en cas d'abattement pour précarité et à celle de 1.663 euros par mois en l'absence d'application de cet abattement.
Par jugement du 13 août 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la société Foncière du Colisée de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet du commandement du 03 juin 2015 ;
- dit que M. [X] est redevable à l'égard de la société Foncière du Colisée des sommes de :
- 3.559,55 euros au titre des charges ;
- 158,70 euros au titre de la facture de la société SPIE Batignolles ;
- 834 euros au titre de la taxe foncière 2017 qu'il réglera au vu de l'avis d'imposition reçu par le bailleur ;
- fixé à la somme de 78.564 euros le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la société Foncière du Colisée à M. [G] [X] ;
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [G] [X] à compter du 1er janvier 2013 à la somme de 1.538 euros par mois outre les taxes et les charges ;
- dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation par M. [G] [X] s'opérera de plein droit ;
- ordonné la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et les autres sommes dues par M. [G] [X] au titre des sommes susvisées ;
- dit n'y avoir lieu à prononcer une condamnation compte tenu de l'existence d'un droit de repentir ;
- condamné la société Foncière du Colisée à régler à M. [G] [X] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire ;
- rejeté les autres demandes ;
- condamné la société Foncière du Colisée aux entiers dépens.
Par déclaration du 08 avril 2019, la société Foncière du Colisée a interjeté appel total du jugement.
Par conclusions déposées le 04 octobre 2019, M. [G] [X] a interjeté appel incident partiel du jugement.
Par lettre du 24 janvier 2022, la société Foncière du Colisée adressée a informé le conseiller de la mise en état du décès de M. [G] [X] survenu le 15 janvier 2022.
Par actes d'huissier des 20 mai et 03 juin 2022, la société Foncière du Colisée a fait assigner en intervention forcée les ayants-droits du défunt, M. [C] [X] et Mme [J] [T] [P], ès-qualités de représente légale de MM. [O] et [M] [X]. [C] [X] n'a pas été cité à personne (procès-verbal de remise à étude) et n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 février 2023.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions déposées le 16 décembre 2022, par lesquelles la société Foncière du Colisée, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :
À titre principal, sur la validité du commandement de payer,
- recevoir la société Foncière du Colisée en son appel et la dire bien fondée ;
- infirmer le jugement attaqué dans la limite de la déclaration d'appel ;
- dire et juger valable et applicable le commandement de payer délivré le 3 juin 2015 ;
- en conséquence, constater l'acquisition de la clause résolutoire précitée à compter du 5 juillet 2015 et la résiliation de plein droit du bail commercial consenti par la société Foncière du Colisée à M. [G] [X] portant sur des locaux situés : [Adresse 4] ;
- ordonner l'expulsion de M. [C] [X] ainsi que de Mme [J] [T] [P] en sa qualité de représentante légale de [O] et [M] [X], ensemble ayants-droits de M. [G] [X], des locaux qu'ils occupent situés [Adresse 4], en ce compris le logement situé au 5ème étage, ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce avec l'assistance s'il y a lieu d'un commissaire de police et de la force publique ainsi que d'un serrurier ;
- dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles 65 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et 201 du décret n°92-755 du 31 juillet 1992 ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 2.162,50 euros depuis le 1er janvier 2013 jusqu'à la parfaite restitution des locaux ;
- condamner M. [C] [X] ainsi que de Mme [J] [T] [P] en sa qualité de représentante légale de [O] et [M] [X], ensemble ayants-droits de M. [G] [X], à compter du 1er janvier 2013 à payer à la société Foncière du Colisée une indemnité d'occupation mensuelle de 2.162,50 euros, hors charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs ;
- condamner M. [C] [X] ainsi que de Mme [J] [T] [P] en sa qualité de représentante légale de [O] et [M] [X], ensemble ayants-droits de M. [G] [X] à payer à la société Foncière du Colisée la somme de 185.012,67 euros correspondant :
- à titre d'indemnité d'occupation fixée à la valeur de 2.162,50 euros HT et HC par mois, après indexation, pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2022 le montant de la dette locative (hors charges) à 149.744,23 euros ;
- au titre des arriérés de charges échues à 35.268,44 euros ;
À titre subsidiaire sur la fixation de l'indemnité d'éviction,
- recevoir la société Foncière du Colisée en son appel et la dire bien fondée ;
- débouter M. [C] [X] ainsi que de Mme [J] [T] [P] en sa qualité de représentante légale de [O] et [M] [X], ensemble ayants-droits de M. [G] [X] de l'intégralité de toutes demandes résultant de l'appel incident initial de M. [G] [X], notamment sur la valorisation de l'indemnité d'éviction, mais également sur la valorisation de l'indemnité d'occupation ;
Faisant droit aux demandes de la société Foncière du Colisée,
- valider le refus de renouvellement notifié par le bailleur en date du 21 février 2013 ;
- dire et juger en conséquence que le bail a pris fin rétroactivement en date du 1er janvier 2013 ;
- dire et juger que le locataire a droit à une indemnité d'éviction dont la valeur doit être fixée sur la base de la recette journalière pondérée des exercices 2012 à 2014 pour un montant de 143 euros ;
- dire et juger que le coefficient de valorisation de l'indemnité doit être limité à 300 fois la recette journalière ;
- fixer en conséquence le montant de l'indemnité d'éviction due par le bailleur à la somme de 52.544 euros se décomposant de la manière suivante :
- 50.050 euros au titre de l'indemnité principale : perte du fonds de commerce ;
- 2.460 euros au titre du trouble commercial ;
- 34 euros au titre de la perte sur stock.
- dire et juger que le montant de l'indemnité d'éviction viendra se compenser avec les sommes dues par M. [C] [X] ainsi que de Mme [J] [T] [P] en sa qualité de représentante légale de [O] et [M] [X], ensemble ayants-droits de M. [G] [X] au titre de l'indemnité d'occupation conformément aux dispositions de l'article 1289 du code civil ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 2.162,50 euros Hors Taxes et Hors Charges, et ce à compter rétroactivement du 1er janvier 2013 jusqu'à la date de libération des locaux après exécution des travaux de remise en état incombant au preneur évincé ;
- dire que M. [C] [X] ainsi que Mme [J] [T] [P] en sa qualité de représentante légale de [O] et [M] [X], ensemble ayants-droits de M. [G] [X] seront tenus de restituer les locaux en parfait état d'utilisation, en conformité avec les clauses du bail, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant une durée de six mois à compter du jour où la décision à intervenir sera définitive ;
- dire et juger qu'une fois le montant de l'indemnité d'éviction payée, le locataire ne pourra se maintenir dans les lieux et devra en pareille circonstance être déclaré occupant sans droit ni titre ;
- dire et juger que le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, avec au besoin le recours à la force publique ;
- infirmer le jugement attaquer quant à la condamnation de la société Foncière du Colisée au paiement de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
- statuant à nouveau et faisant masse des frais de première instance, condamner les ayants-droits de M. [G] [X] au paiement de la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les ayants-droits de M. [G] [X] aux entiers dépens qui comprendront pour moitié les frais d'expertise, dont distraction au bénéfice de l'avocat postulant, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions déposées le 30 novembre 2021, par lesquelles M. [G] [X], intimé à titre principal et appelant à titre incident, demande à la cour de :
- rejeter l'appel principal et accueillir l'appel incident ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Foncière du Colisée de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet du commandement du 3 juin 2015 ;
- fixer à la somme de 168.730 euros (150.000 euros au titre de l'indemnité pour perte du fonds de commerce + 15.000 euros au titre des frais de remploi + 3.730 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial) le montant de l'indemnité d'éviction, toutes causes confondues, due par la société Foncière du Colisée à M. [X] et l'y condamner ;
- débouter la société Foncière du Colisée de l'intégralité de ses demandes ;
- donner acte à M. [X] de son accord de régler le solde des charges justifiées dont il pourrait être redevable ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [X] à compter du 1er janvier 2013 à la somme de 1.282,35 euros par mois ;
- dire que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opèrera de plein droit ;
- ordonner la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et les autres sommes dues par M. [X] au titre des sommes susvisées ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il s'est limité à fixer à 78.564 euros le montant de l'indemnité d'éviction et en ce qu'il a fixé à 1.538 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Foncière du Colisée à régler à M. [X] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Y ajoutant,
- condamner la Foncière du Colisée à régler à M. [X] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC en appel ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Frédérique Etevenard, Avocat près la cour d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions déposées le 21 février 2023, par lesquelles Mme [J] [T] [P], intimée demande à la Cour de :
REJETER l'appel principal et accueillir l'appel incident ,
CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société FONCIERE DU COLISEE de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet du commandement du 3 juin 2015,
FIXER à la somme de 168.730€ (150.000€ au titre de l'indemnité pour perte du fonds de commerce + 15.000€ au titre des frais de remploi + 3.730€ au titre de l'indemnité pour trouble commercial) le montant de l'indemnité d'éviction, toutes causes confondues, due par la société FONCIERE DU COLISEE à M. [X] et l'y CONDAMNER,
DEBOUTER la société FONCIERE DU COLISEE de l'intégralité de ses demandes, notamment en ce qu'elles sont dirigées contre Mme [P] ès qualité,
DONNER ACTE à M. [X] de son accord de régler le solde des charges justifiées dont il pourrait être redevable,
FIXER le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [X] à compter du 1er janvier 2013 à la somme de 1.282,35€ par mois,
DIRE que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opèrera de plein droit,
ORDONNER la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et les autres sommes dues par M. [X] au titre des sommes susvisées,
INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il s'est limité à fixer à 78.564€ le montant de l'indemnité d'éviction et en ce qu'il a fixé à 1.538€ par mois le montant de l'indemnité d'occupation,
CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a condamné la FONCIERE DU COLISEE à régler à M. [X] la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du CPC.
Y AJOUTANT,
DECLARER IRRECEVABLES, comme étant nouvelles les demandes de paiement, étrangères au commandement litigieux et non soumises au tribunal,
DEBOUTER la société FONCIERE DU COLISEE de ses demandes de paiement des,éventuelles créances nées du chef de M [C] [X], en ce qu'elles sont dirigées contre,Mme [P], ès qualité,
CONDAMNER M. [C] [X] à garantir en toutes hypothèses Mme [P], ès qualités, de toutes condamnations de ce chef,
CONDAMNER la FONCIERE DU COLISEE à régler à M. [X] la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du CPC en appel ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Hassan GUEMIAH, Avocat près la Cour d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire,
L'appelante expose que M. [X] n'a pas payé les charges locatives malgré de nombreuses relances depuis 2012 ; que son fils M. [C] [X] exploite le fonds de commerce depuis le mois de janvier 2022 sans payer le loyer ; que la dette s'élève, sur la base du rapport d'expertise, à la somme de 107.046,61 euros ; que les appels de charges de copropriété ont tous été justifiés ; que M. [X] a reconnu sa dette en raison de son absence de contestation des derniers décomptes produits ; que ce dernier a fait preuve de mauvaise foi lors de la procédure d'appel ; que les stipulations du bail sont claires, lesquelles mettent à la charge du preneur la totalité des charges liées aux locaux loués, excluant toute ventilation des charges ; que le locataire a systématiquement payé un loyer majoré de la TVA sur la base d'un taux de 19,60 % au lieu de 20 % en vigueur depuis plusieurs années ; que le décompte exact des sommes appelées était annexé au commandement de payer délivré ; que la clause résolutoire doit être considérée comme acquise à la date du 5 juillet 2015 en l'absence de paiement dans le délai d'un mois.
Les intimés exposent avoir réglé les loyers et les provisions sur charges ; que le commandement n'énumère pas les échéances impayées ; qu'il est fait référence à un décompte qui n'est pas joint au commandement produit par le bailleur, que le bailleur a manqué à son obligation de bonne foi ; que l'appelante ne produit pas de nouvelles pièces permettant de justifier le quantum figurant dans le commandement du 3 juin 2015.
Sur le paiement de la dette locative,
L'appelante expose que sur la base de l'indemnité d'occupation retenu par l'expert, le preneur était débiteur de la somme de 107.046,61 euros selon arrêté de compte au 1er janvier 2023, laquelle doit être payée par ses ayants-droits ; que les appels de charges et les apurements ne sont pas contestables, lesquels ont fait l'objet d'une justification systématique ; que le dépôt de garantie versé par M. [X] restera acquis à la concluante.
Les intimés exposent que les montants alléguées ne sont pas justifiés et que le loyer mensuel était payé et que les travaux et charges ne sont pas justifiés.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation,
L'appelante expose que l'indemnité d'occupation doit être fixée d'après la valeur locative déterminée en application de l'article L.145-28 du code de commerce, que l'indemnité d'occupation statutaire n'est pas soumise à la règle du plafonnement, qui ne concerne que le loyer et doit correspondre à la valeur locative, que l'abattement de 10 % pour précarité doit être écarté dès lors que l'intimé fait valoir une augmentation du chiffre d'affaires depuis février 2013 correspondant à la date du refus de renouvellement.
Les intimés exposent la situation de précarité dès lors que le fonds ne peut être cédé ; que l'année 2015 présente une recette journalière de 192 euros, ce qui reste très faible, que l'estimation de l'expert devra être revue à la baisse.
Motifs de l'arrêt :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
Selon les articles 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent contrat et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat, que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse et que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. L'article L 145-41 du code de commerce dispose quant à lui que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, le commandement doit informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées.
Il n'est pas contesté que par trois lettres recommandées avec accusé de réception en date du 30 avril 2015, le bailleur a mis en demeure le preneur d'avoir à lui régler :
un décompte de solde de charges de 937,34 € au titre de l'année 2013,
un décompte de solde de charges de 1 171,59 € au titre de l'année 2014,
un décompte de remboursement des travaux de la copropriété sur la période 2012-2014 pour un montant de 1 450,62 €.
Par courrier du 30 juillet 2014, le bailleur avait également demandé le remboursement de 158,70 € en réparation des conséquences d'une fuite d'eau dans ses locaux, frais avancés par le syndic.
Le contrat de bail met à la charge exclusive du preneur l'ensemble des travaux concernant les lieux loués y compris le remboursement des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil.
L'ensemble des postes étaient justifiés par les relevés du syndic et n'avait pas été contestés par le locataire.
Dans le commandement de payer subséquent du 3 juin 2015 visant la clause résolutoire, le bailleur annexe un décompte précis reprenant les demandes susvisées à l'exacte identique quant à leur montant et leur énoncé que ceux déjà réclamés et justifiés selon les mises en demeure précitées. En outre, il y a ajouté la somme de 974,73 € au titre de l'indemnité d'occupation du mois de juin 2015 qui restait impayée ainsi que la provision pour charges pour ce mois ; ce faisant le commandement énonce clairement et explicitement l'échéance impayée, soit celle de juin 2015. Il en résulte qu'aucune mauvaise foi du bailleur ne saurait s'en inférer et qu'il ne saurait être soutenu que le preneur n'était pas clairement conscient de la nature et du montant des sommes réclamées.
M [X] ne s'est pas acquitté des causes du commandement de payer dans le mois suivant sa signification.
Il y a donc lieu de constater que la clause résolutoire insérée au bail à raison des manquements du preneur a été acquise à la date du 3 juillet 2015 à minuit et le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point. Il en résulte que M. [X] ainsi que tout occupant de son chef sont depuis occupants sans droit ni titre des locaux. Ainsi, par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire le preneur a perdu son droit au bail ; dès lors, son droit à une créance d'indemnité d'éviction et par conséquent une compensation à ce titre. Il est donc justifié d'ordonner l'expulsion de M. [C] [X] ainsi que de Mme [J] [T] [P] et de tous occupants de leur chef ou de celui de [X] dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt.
Sur la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté des demandes du bailleur :
Les demandes d'actualisation par le bailleur de la dette locative ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et en sont le complément nécessaire. Par conséquent, la fin de non-recevoir invoquée par Mme [J] [T] [P] sera rejetée.
Sur l'indemnité d'occupation :
Il résulte de l'article L.145-28 et R 145-7 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, qui est égale à la valeur locative compte-tenu de tous éléments d'appréciation, notamment les prix couramment pratiqués dans le voisinage concernent des locaux équivalents.
En revanche, le locataire privé du droit au maintien dans les lieux, et qui se trouve occupant sans droit ni titre, est débiteur d'une indemnité d'occupation de droit commun qui convient de fixer en prenant en considération le montant du loyer contractuel en principal qui aurait été exigible.
Par l'effet du refus de renouvellement du 21 février 2013, le preneur bénéficiait du droit au maintien dans les lieux et était redevable d'une l'indemnité d'occupation statutaire. En revanche, depuis l'acquisition de la clause résolutoire au 3 juillet 2015, date à laquelle le droit au maintien dans les lieux a pris fin, le preneur se trouve occupant sans droit ni titre et est redevable à ce titre d'une indemnité d'occupation de droit commun.
L'expert judiciaire a estimé le montant de l'indemnité d'occupation statutaire à la somme de 19 950 € annuelle HT HC. Les intimés estiment pouvoir bénéficier d'un abattement pour précarité. Cependant, le bail ayant par la suite pris un terme à raison de l'irrespect par le preneur de ses obligations, il ne saurait faire état d'un préjudice de précarité qui à ce jour n'est plus fondé. L'indemnité d'occupation statutaire sera donc fixée à la somme annuelle de 19 950 € HT HC, soit 1 662,50 € HT HC par mois à compter de janvier 2013 jusqu'à juin 2015 inclus, soit 49 875 € sur 30 mois.
En ce qui concerne l'indemnité d'occupation de droit commun, à la date de perte du droit au maintien dans les lieux, le loyer contractuel aurait été fixé, en fonction du dernier indice ICC publié à la date du fin du bail, à 11 741,57 € annuel HT HC (8 441,11 € x ICC T4 2014 [1630,25] /ICC T4 2002 [1172]). Toutefois, les intimés offrent une indemnité d'occupation supérieure d'un montant de 1.282,35 € par mois, ce dernier montant sera donc retenu.
Les indemnités d'occupations statutaires ou de droit commun étant définies d'une part par la valeur de marché contemporaine ou d'autre part étant supérieures au montant du loyer s'il avait été renouvelé et indexé, il n'y a pas lieu de leur appliquer en sus une indexation. Mme [J] [T] [P], représentante légale des ayants droits du défunt [G] [X] n'allègue pas ni ne démontre que ces derniers auraient renoncés à la succession, dès lors le bailleur est fondé à diriger ses demandes à son encontre en sa qualité de représentante légale des enfants mineurs du défunt.
Sur les comptes entre les parties :
Les parties ne fournissent aucun décompte des sommes ayant été effectivement versées au titre de l'indemnité d'occupation ; le montant de l'indemnité d'occupation ayant été fixé ci-dessus, il incombera donc aux débiteurs d'acquitter le reliquat éventuellement dû sur justification des sommes effectivement payées à la SARL Foncière du Colisée.
Il n'est pas contesté que les taxes foncières incluant la redevance pour ordures ménagères, les charges et les travaux sont dus. La SARL Foncière du Colisée justifie de ces derniers
par la production des relevés du syndic à hauteur des sommes suivantes :
Ainsi, les débiteurs seront condamnés à payer la somme de 15 695,12 € au titre des arriérés de charges et travaux. En outre, Mme [J] [T] [P], représentante légale des ayants droits du défunt [G] [X] n'allègue ni ne démontre que ces derniers auraient renoncés à la succession, dès lors le bailleur est fondé à diriger ses demandes à son encontre en sa qualité de représentante légale des enfants mineurs du défunt.
Sur la demande de garantie formée à l'encontre de [C] [X] :
Mme [J] [T] [P], représentante légale des ayants droits du défunt [G] [X] n'allègue pas ni ne démontre que ces derniers auraient renoncé à la succession qui comporte l'ensemble des droits, actions, créances et dettes du défunt. Dès lors, les ayants droits du défunt ne sauraient être mis hors de cause ou intégralement garantis des conséquences du présent litige par un autre membre de la succession. La demande de garantie sera donc rejetée.
Sur les demandes de « valider » ,« donner acte », « juger » et « dire » :
Par application de l'article 954 du code de procédure civile , la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à « valider », « donner acte » ou voir « dire » ou « juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Le jugement de première instance sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens incluant les frais d'expertise, et celles relatives aux frais irrépétibles.
M. [C] [X] et Mme [J] [T] [P] succombant, il leur appartiendra de supporter in solidum les dépens de première instance et l'appel en ce compris les frais d'expertise pour moitié, dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL BALDER, en la personne de Maître Guillaume BLUZET, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il apparaît en outre équitable d'indemniser l'appelant des frais irrépétibles qu'il a exposé en première instance et en appel à hauteur de 4 000 €.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,
REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté des demandes du bailleur,
INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de de Paris du 13 novembre 2018 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet du commandement du 3 juin 2015 à effet au 3 juillet 2015,
JUGE que M. [C] [X] et Mme [J] [T] [P], ès qualités de représentante légale des enfants mineurs [O] et [M] [X], sont occupants sans droit ni titre depuis le 3 juillet 2015,
Leur ORDONNE de libérer tous les locaux qu'ils occupent au [Adresse 4] dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt,
À défaut de libération volontaire dans ce délai, ORDONNE leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef ou de celui de feu [G] [X], au besoin avec le concours de la force publique,
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE in solidum M. [C] [X] et Mme [J] [T] [P] ès qualités de représentante légale des enfants mineurs [O] et [M] [X] à payer à la SARL Foncière du Colisée la somme de 49 875 €, hors taxes, hors charges, au titre de l'indemnité d'occupation pour la période de janvier 2013 à juin 2015 inclus, déduction faite des sommes dont il aura été justifié par les débiteurs qu'elles ont déjà été versées à ce titre au bailleur,
CONDAMNE in solidum M. [C] [X] et Mme [J] [T] [P] ès qualités de représentante légale des enfants mineurs [O] et [M] [X] à payer à la SARL Foncière du Colisée la somme mensuelle de 1 282,35 €, hors taxes, hors charges, au titre de l'indemnité d'occupation à compter du mois de juillet 2015, déduction faite des sommes dont il aura été justifié par les débiteurs qu'elles ont déjà été versées à ce titre au bailleur, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs ;
CONDAMNE in solidum M. [C] [X] et Mme [J] [T] [P] ès qualités de représentante légale des enfants mineurs [O] et [M] [X] à payer à la SARL Foncière du Colisée la somme de 15 695,12 € au titre des arriérés de charges et travaux,
Y ajoutant,
REJETTE la demande de garantie formée à l'encontre de [C] [X],
Condamne in solidum M. [C] [X] et Mme [J] [T] [P] ès qualités de représentante légale des des enfants mineurs [O] et [M] [X] à payer à la SARL Foncière du Colisée la somme de 4 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Condamne in solidum M. [C] [X] et Mme [J] [T] [P] ès qualités de représentante légale des des enfants mineurs [O] et [M] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris la moitié des frais de l'expertise, avec distraction au profit de la SELARL BALDER, en la personne de Maître Guillaume BLUZET, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
