Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 17 MAI 2023
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 13/14862 - N° Portalis 35L7-V-B65-BSAQ4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/18286
APPELANTE
Madame [E] [O]
née le 08 juin 1939 à [Localité 14] (49)
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CHRISTINE LAMARCHE BEQUET- CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO R EGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0139
INTIMES
Monsieur [I] [M]
né le 19 avril 1966 à [Localité 11] (62)
[Adresse 5]
[Localité 10] (USA)
Représenté par Me Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : W02
Madame [V] [C] épouse [M]
née le 08 décembre 1961 à [Localité 10] (USA)
[Adresse 5]
[Localité 10] (USA)
Représentée par Me Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : W02
Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE DE L'IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic, le CABINET MINARD, SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 672 031 218 00015
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représenté par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * * * *
FAITS & PRÉTENTIONS
L'ensemble immobilier des [Adresse 9] et [Adresse 3] à [Localité 13] est soumis au statut de la copropriété, tel que régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
En assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2002, a été adopté le principe de la
constitution d'un syndicat secondaire des [Adresse 3].
Par délibération prise en assemblée générale du 4 avril 2003, le syndicat des copropriétaires
a voté la délibération relative à la constitution effective du syndicat secondaire du [Adresse 2]
des Barres et pris certaines décisions en conséquence.
Par la suite, le syndicat principal a engagé une procédure devant le tribunal de grande
instance de Paris visant à voir annuler la constitution du syndicat secondaire du [Adresse 2]
des Barres, déclarer non écrit le modificatif du règlement de copropriété établi par une étude
de notaire et publié au bureau des hypothèques de [Localité 12] le 17 septembre 2004, et aux fins
de voir prononcer la nullité ou l'inexistence des décisions prises par le syndicat secondaire
des copropriétaires.
Le tribunal de grande instance a rendu sa décision le 7 janvier 2016.
Mme [E] [O] est copropriétaire au sein du syndicat secondaire du [Adresse 3].
Par assignation délivrée le 9 décembre 2011, Mme [E] [O], avec d'autres copropriétaires, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris le syndicat des
copropriétaires secondaire des [Adresse 3] aux fins de voir annuler les résolutions
n° 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11 prises lors de l'assemblée générale des copropriétaires du
syndicat secondaire du 4 octobre 2011.
Par une seconde assignation délivrée le 15 mai 2012, Mme [E] [O] a saisi le tribunal de grande instance de Paris d'une demande aux fins de voir annuler le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire du 8 mars 2012.
Par conclusions signifiées le 2 mai 2012, M. [I] [M] et Mme [V] [C]
épouse [M] sont intervenus volontairement aux instances.
Ces deux instances ont été jointes.
Par jugement rendu le 24 mai 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté Mme [E] [O] et les autres copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes,
- déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°22 prise lors de l'assemblée générale du 8 mars 2012,
- condamné in solidum Mme [E] [O] et les autres copropriétaires à payer au syndicat
des copropriétaires secondaire des [Adresse 3] et à M. [I] [M] et Mme [V] [C], épouse [M], la somme de 3.000 € à chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 18 juillet 2013, Mme [E] [O] a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 22 janvier 2014, le conseiller de la mise en état a :
- rejeté la demande de sursis à statuer présentée par Mme [E] [O],
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [E] [O] aux dépens de l'incident.
Par arrêt du 29 juin 2016, la cour de céans a :
- sursis à statuer sur l'ensemble des demandes jusqu'à ce qu'il soit statué sur les demandes
présentées dans l'affaire enrôlée devant cette cour n° 16/3496,
- réservé les dépens.
La procédure devant la cour a été clôturée le 1er février 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 5 novembre 2021 par lesquelles Mme [E] [O], appelante, invite la cour, au visa des articles 108 et 378 du code de procédure civile et des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à :
- la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée,
- débouter les intimés de leur argumentation et demandes,
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 24 mai 2013 dans
les termes ci-après,
- constater que le modificatif au règlement de copropriété intitulé 'création d'un syndicat secondaire' établi le 6 août 2004 par l'étude Cheuvreux, notaire à [Localité 12], publié le 17 septembre 2004, est réputé non écrit en vertu du jugement du 7 janvier 2016,
en conséquence,
sur l'assemblée générale du 4 octobre 2011,
- prononcer la nullité des résolutions n° 2, 3, 5, 7, 8, 9, 10 et 11 de l'assemblée générale spéciale du 4 octobre 2011 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13]
sur l'assemblée générale du 8 mars 2012,
- prononcer la nullité du procès-verbal de l'assemblée générale du 8 mars 2012 du fait de la divergence de rédaction entre le procès-verbal manuscrit et le procès-verbal rédigé par le syndic,
subsidiairement,
- prononcer la nullité des résolutions n° 23 et 25 de l'assemblée générale du 8 mars 2012 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13],
en tout état de cause,
- dire qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance et de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [I] [M] et Mme [V] [C], épouse [M], à verser la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] et M. [I] [M] et Mme [V] [C], épouse [M], aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par la SCP Regnier Bequet Moisan, avocat aux offres de droit ;
Vu les conclusions notifiées le 31 mai 2022 par lesquelles M. [I] [M] et Mme [V] [C], épouse [M], intimés, invite la cour, au visa des articles 31 du code de procédure civile et 24, 26 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :
- déclarer Mme [E] [O] irrecevable en ses demandes d'annulation des résolutions 2 et 3 de l'assemblée générale du 4 octobre 2011, faute d'intérêt à agir et en sa demande d'annulation de la résolution n°5 de cette assemblée en vertu du principe de l'estopel,
- déclarer régulières, les résolutions n°2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11 de l'assemblée générale du syndicat secondaire de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13], en date du 4 octobre 2011,
- déclarer régulières, les résolutions n°22, 23 et 25 de l'assemblée générale du syndicat secondaire de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13], en date du 8 mars 2012,
- en conséquence, déclarer Mme [E] [O] irrecevable et en tous les cas mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter à toutes fins qu'elles comportent,
- confirmer purement et simplement le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y rajoutant, condamner Mme [E] [O] à leur payer la somme de 7.000 € au titre
de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [E] [O] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Manciet, occupant pour la Selarl MBS Avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 5 avril 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires secondaire de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13], intimé, invite la cour, au visa des articles 24 à 26 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :
- rejeter l'ensemble des demandes formées par Mme [E] [O] comme étant irrecevables ou mal fondées,
- confirmer purement et simplement le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner Mme [E] [O] à lui payer 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [E] [O] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire & associés pour ceux qui la concernent ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur le rabat de l'ordonnance de clôture
Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal ;
En l'espèce, la clôture est intervenue le 1er février 2023, conformément à l'ordonnance du 29 novembre 2021 par laquelle le conseiller de la mise en état a fixé la clôture à cette date et l'audience de plaidoirie au 7 mars 2023 ;
Suivant conclusions du 28 février 2023, Mme [O] demande à la Cour de révoquer l'ordonnance de clôture et de renvoyer l'audience de plaidoiries au motif qu'une médiation judiciaire a été ordonnée, confiée à Mme [G] dans le cadre d'une autre procédure qui oppose le syndicat principal et le nouveau syndicat secondaire ;
Elle fait valoir que si cette médiation aboutit elle permettra de régler de manière global le différend qui oppose les parties, qu'elle constitue la cause grave qui justifie la révocation de la clôture et le renvoi des plaidoiries ;
Il apparaît toutefois, que non seulement la mesure de médiation visée par Mme [O] concerne une procédure dans laquelle elle n'est pas partie, et dont l'incidence sur la procédure en cours n'est pas démontrée et surtout que cette mesure a été ordonnée bien avant la clôture puisqu'il résulte de l'avis de mise en état produit par M. et Mme [M], qu'il s'agit d'une injonction à rencontrer un médiateur du 10 février 2022 ;
Il n'est donc pas justifié d'une cause grave survenue depuis la clôture ;
Aucun rabat de la clôture, ni report des plaidoiries n'est justifié ;
La demande sera rejetée ;
Sur l'irrecevabilité des conclusions déposées après la clôture
Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption ;
M. et Mme [M] soulèvent l'irrecevabilité des conclusions de Mme [O] notifiées le 28 février 2023 ;
Il a été vu que la clôture a été prononcée le 1er février 2023 et qu'il n'est pas ordonné son rabat ;
Les conclusions notifiées le 28 février 2023 sont partant irrecevables ;
Sur la demande d'annulation des résolutions n° 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11 de l'assemblée générale du 4 octobre 2011
Sur la résolution n°2
La résolution n°2 de l'assemblée générale du 4 octobre 2011 est ainsi libellée :
'À la demande de M. [M], la SCI [L] et la SCI NAC FLAM décision à prendre quant à l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 8 mars 2011.(art.24)
Il est constaté que le conseil syndical n'est pas représentatif de la composition de la copropriété. En effet, trois membres du conseil syndical représentant environ 12 % des voix de la copropriété contrôlent le conseil syndical, ce qui pose un problème de gouvernance. Un exemple de problème de gouvernance est la tentative d'annulation de la présente assemblée pourtant demandée par des copropriétaires représentant les 57 % des tantièmes du syndicat secondaire. Par conséquent, l'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d'annuler l'ensemble de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 8 mars 2011.' ;
Devant la cour, Mme [E] [O] maintient que cette décision qui vise à révoquer trois des cinq membres du conseil syndical devait être prise à la majorité de l'article 25 et non à celle de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Elle ajoute que la majorité aurait dû se calculer sur la totalité des voix des copropriétaires de l'immeuble, qu'ils soient ou non présents ou représentés, que les abstentionnistes n'ont pas à être pris en compte dans le calcul du vote ce qui n'a pas été le cas en l'espèce ;
En l'espèce, même si le syndicat secondaire n'existe plus compte-tenu de son annulation pour l'avenir confirmée en appel, et qu'il n'a donc plus de conseil syndical, Mme [E] [O] conserve un intérêt légitime à agir dès lors qu'elle est en droit d'exiger que la légalité soit respectée ;
Aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (c) la désignation ou la révocation des membres du conseil syndical ;
Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 octobre 2011 que la résolution n° 2 a été adoptée selon les modalités suivantes :
- s'abstient : 163/3.210
- vote contre : 187/3.047
- vote pour : 2.860/3.047 ;
Il apparaît ainsi que les copropriétaires ayant voté pour cette résolution disposaient ensemble de 2.860 voix de sorte que la majorité de l'article 25 (1.929 voix) a été largement atteinte, sans qu'il n'y ait lieu de considérer, comme le soutient Mme [E] [O], que les voix des abstentionnistes ont été prises en compte ;
Comme l'a dit le tribunal, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse que la décision est intervenue à la majorité des voix prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la mention de l'application des règles de l'article 24 de la loi n'étant pas de nature à entacher de nullité la décision adoptée à la majorité légalement requise par la loi ;
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 2 ;
Sur la résolution n°3
Cette résolution est ainsi rédigée :
'à la demande de M. [M], la SCI [L] et la SCI NAC FLAM décision à prendre quant à la composition du conseil syndical (article 24), élection des membres du conseil syndical, fixation de la durée du mandat des membres du conseil syndical et fixation des règles de fonctionnement et d'organisation du conseil syndical (article 24)(art.25).
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, désigne en qualité de membres de conseil syndical (article 25) les membres suivants :
Mme [L]
M. [M]
M. [Z]
L'assemblée générale après délibération, décide de fixer la durée du mandat des membres du conseil syndical pour une durée de 12 mois (article 25)
L'assemblée générale, après délibération, décide de fixer les règles de fonctionnement et d'organisation du conseil syndical (article 24).
Le conseil syndical se réunit à la demande d'un de ses membres. Les dépenses du conseil doivent être approuvées au préalable.
C'est un organe consultatif qui n'a pas vocation à empêcher le tenue d'une assemblée générale.' ;
Il a été vu que Mme [E] [O] conserve un intérêt légitime à agir dès lors qu'elle est en droit d'exiger que la légalité soit respectée ;
Néanmoins, le rejet de la demande d'annulation de la résolution n° 2 est confirmé en appel ;
Il apparaît ainsi que la nomination des nouveaux membres du conseil syndical est bien intervenue après révocation régulière de ses membres ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°3 ;
Sur les résolutions n° 5, 7 et 8
Résolution n°5 :
L'assemblée générale a décidé :
- d'affecter une partie de la loge à l'agrandissement de l'entrée comme défini par le plan d'architecte et le projet de rénovation qui ont été votées à l'unanimité lors de l'assemblée générale du 28 octobre 2010 pour permettre d'embellir l'entrée de l'immeuble, d'améliorer la circulation des personnes, de rehausser le standing de la copropriété et d'installer des boîtes aux lettres ainsi qu'un banc dans la partie loge de l'entrée,
- de louer l'entresol de l'immeuble sis [Adresse 1] à la société civile immobilière [L] ; l'espace loué exclura l'espace nécessaire pour un éventuel ascenseur qui se situerait à l'emplacement de la volée de marches d'escalier qui mène de la cage d'escalier à l'entresol,
- de louer la loge de l'immeuble sis [Adresse 1] (à l'exception des mètres carrés utilisés pour agrandir l'entrée de l'immeuble) et sa cave à la société civile immobilière Nac Flam pour une durée de 9 ans et de remettre à plus tard le projet de gardienne voté par l'assemblée générale du 28 octobre 2010 ;
Résolution n°7 :
L'assemblée générale a donné son accord sur la location par le syndicat secondaire de l'entresol de l'immeuble sis [Adresse 1] à la société civile immobilière [L] ; elle a en outre autorisé la société civile immobilière [L] à rattacher l'entresol à ses lots pour la période du bail ;
Résolution n°8 :
L'assemblée a voté la location par le syndicat secondaire à la société civile immobilière Nac Flam de la loge de la gardienne de l'immeuble sis [Adresse 1] et de sa cave ;
Mme [E] [O] fait valoir que ces résolutions auraient dû être votées selon les règles de la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la location de la loge constitue une modification du règlement de copropriété du syndicat principal ;
Elle soutient que le syndicat secondaire, même si l'on doit admettre qu'il a eu une existence juridique avant d'être annulé, n'avait pas la compétence pour faire voter une telle décision, ni celle relative à la location de l'entresol ;
Elle ajoute qu'il n'était pas non plus habilité à autoriser le percement d'un gros mur ;
En l'espèce, le syndicat secondaire [Adresse 3] a été annulé par jugement du 7 janvier 2016 confirmé en appel, de sorte qu'il existe bien une décision définitive sur ce point et le moyen tiré du principe de l'Estoppel opposé à la demande d'annulation de la résolution litigieuse est inopérant ;
Néanmoins, cette annulation ne vaut que pour l'avenir ;
Il n'est pas contesté et il résulte des pièces du dossier que lors de l'assemblée générale du 18 juin 2002, les copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3] ont décidé de la création d'un syndicat secondaire constitué des deux bâtiments [Adresse 3] ;
Ce syndicat secondaire a pour objet la gestion des parties communes constituées en particulier par la loge de gardien y compris son entresol et tous les locaux communs situés physiquement aux [Adresse 3] ;
Comme l'a exactement énoncé le tribunal, les locations consenties par l'assemblée constituent des actes d'administration et non de disposition qui n'entraînent aucune modification du règlement de copropriété et relèvent donc de la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
De surcroît, comme le soulignent le syndicat secondaire et M. et Mme [M], ces résolutions ont été votées à la majorité de 9 copropriétaires sur 16 représentants 3.023 sur 3.856 voix, et ont donc toutes recueilli la majorité de l'article 26 ;
S'agissant de l'atteinte portée aux parties communes, il résulte du modificatif au règlement de copropriété et de la note explicative jointe à la convocation de l'assemblée générale du 18 juin 2002, que l'ensemble des parties communes comprises dans chacun des volumes constitue les parties communes au seul groupe de bâtiments concerné ;
En conséquence, les seules parties communes affectées par les résolutions n° 5 et 7 votées lors de l'assemblée générale étant des parties communes spéciales au bâtiment du [Adresse 3], le syndicat secondaire avait tout pouvoir pour les autoriser ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande d'annulation des résolutions n° 5, 7 et 8 de l'assemblée générale du 4 octobre 2011 ;
Sur la résolution n°6
L'assemblée générale a décidé de supprimer les poubelles de l'immeuble sis [Adresse 1] et de demander aux résidents de l'immeuble sis [Adresse 1] de déposer leurs ordures dans les poubelles de l'immeuble sis [Adresse 4] ;
Mme [E] [O] ne demande pas la réformation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de cette résolution n°6 ;
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;
Sur la résolution n°9
La résolution n°9 de l'assemblée générale du 4 octobre 2011 est ainsi libellée :
'À la demande de M. [M], la SCI [L] et la SCI NAC FLAM décision à prendre quant à la détermination du prix de cession concernant le rachat par M. et Mme [M] d'une partie d'escalier et du débarras situés au 4ème étage [Adresse 1] et leur rattachement au lot n° 87 (Art.24)
(...)
L'assemblée générale du 18 juin 2002 (résolution n° 38) a accepté la proposition de rachat de cette partie d'escalier et du débarras moyennant un prix de vente à fixer à une prochaine assemblée. (...)
La partie d'escalier et débarras à racheter par M. [M] représente 2,20 m² et ce dernier propose un prix de 5.182 € par m² .
Le nouveau lot privatif n° 108 représente 7/10.034 tantièmes généraux tels que déterminés par Maître [U] [P], géomètre expert à [Localité 12] (...) ;
Mme [E] [O] maintient en appel que la cession est intervenue à vil prix en méconnaissance de l'intérêt collectif de la copropriété, qu'elle condamne l'accès au toit qui s'effectue par une trappe d'accès et une échelle qui se trouvent dans la cage d'escalier, que la création du lot n° 108 n'a fait l'objet d'aucun vote outre que la modification du règlement de copropriété ne relève nullement de la compétence du syndicat secondaire, que la nouvelle grille de répartition des charges d'ascenseur devait faire l'objet d'un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
En l'espèce, la résolution critiquée rappelle que l'assemblée générale du syndicat principal du 18 juin 2002 (résolution n°38) a accepté la proposition de rachat par M. [I] [M] et Mme [V] [C], épouse [M], de la partie d'escalier et du débarras moyennant un prix de vente dont la fixation a été reportée à une assemblée ultérieure ;
Si le syndicat principal reste seul habilité à accomplir certains actes juridiques concernant les parties communes à l'ensemble des bâtiments constituant la copropriété, les actes de disposition se rapportant aux parties communes spéciales, dès lors qu'elles ne sont pas affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, peuvent être passés par le syndicat secondaire ;
Constituent ainsi des parties communes spéciales selon le modificatif du règlement de copropriété du 6 août 2004 la loge de gardien ainsi que tous les locaux communs situés physiquement aux [Adresse 3] ;
Comme l'a dit le tribunal, le syndicat secondaire pouvait donc valablement dans ces conditions délibérer sur l'aliénation du débarras et d'une partie du palier situés dans le bâtiment du [Adresse 1] et sur leur rattachement au lot 87 situé dans le même bâtiment ;
Par ailleurs, il n'est pas davantage démontré en appel que la cession des parties communes litigieuses, représentant une superficie de 2, 20 m² au prix de 5.182 € le m², a été consentie par l'assemblée générale à vil prix ni que cette résolution est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires concernés ;
Il sera rappelé que la vente a eu lieu en 2002 de sorte que le prix de vente a été fixé selon les prix applicables en 2002 ;
De surcroît, la résolution litigieuse rappelle que d'autres copropriétaires ont racheté des morceaux de couloir pour un prix au m² identique ;
En outre, la mention de l'application des règles de l'article 24 de la loi n'est pas de nature à entacher de nullité la décision adoptée à la majorité légalement requise par la loi ;
S'agissant de l'accès au toit, M. et Mme [M] soulignent à juste titre que Mme [E] [O] ne peut valablement poursuivre la nullité de la résolution fixant le prix de vente au motif que cela entraînerait la suppression d'une trappe d'accès au toit, cette suppression n'étant pas le fait de la résolution critiquée mais d'une assemblée générale définitive ;
En effet, il a été vu que l'autorisation donnée à M. et Mme [M] d'acheter les parties communes du [Adresse 1], résulte de la résolution n° 38 de l'assemblée générale du 18 juin 2002 laquelle est définitive ;
Il sera observé en outre que cette résolution mentionne que la cession ne modifie en rien la disposition actuelle de l'accès aux combles qui se trouve dans les parties privatives du 5ème étage, l'accès au toit étant déjà condamné ;
Egalement, la cession des parties communes, créant ainsi le lot n° 108 résulte non pas de cette résolution n°9 relative au prix de vente mais de la résolution n° 38 de l'assemblée générale du 18 juin 2002 précitée, qui a été prise par l'assemblée générale du syndicat principal ;
Enfin, s'il est donné mandat au notaire de publier les actes modificatifs, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 octobre 2011, que la résolution n° 9 a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés de sorte que la majorité de l'article 26 a été atteinte ;
Les contestations de Mme [E] [O] sont inopérantes ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 9 ;
Sur la résolution n°10
L'assemblée générale a décidé à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés de la création du lot n°109 dans les parties communes spéciales du palier du second étage du bâtiment situé [Adresse 1] (renfoncement de la porte palière droite, surface 0,32 m²) et de la vente de ce lot à la société civile immobilière Nac Flam au prix de 1.500 € ;
Mme [E] [O] maintient que cette résolution a pour objet un acte de disposition et devait en conséquence être adoptée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 outre que cette décision, qui a pour effet la modification du règlement de copropriété en raison de la création d'un nouveau lot, relève de la seule compétence du syndicat principal qui doit procéder à un vote à la majorité de l'article 26 de la loi précitée ;
Elle maintient également que le prix de cession a été sous-évalué de sorte que l'intérêt collectif n'a pas été respecté ;
Or, comme l'a exactement énoncé le tribunal, il a été vu que le syndicat secondaire pouvait valablement aliéner des parties communes spéciales ;
Il n'est pas davantage démontré en appel que la cession des parties communes litigieuses à savoir un renfoncement de porte palière, représentant une superficie de 0,32 m² au prix de 1.500 € le mètre carré, a été consentie par l'assemblée générale à vil prix ni que cette résolution est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires concernés ;
Egalement, la mention de l'application des règles de l'article 24 de la loi n'est pas de nature à entacher de nullité la décision adoptée à la majorité légalement requise par la loi ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté demande d'annulation de la résolution n° 10 ;
Sur la résolution n°11
Mme [E] [O] maintient la contestation développée en première instance, faisant grief au syndicat d'avoir voté à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et non à celle de l'article 25 de la même loi la décision de conférer au conseil syndical des attributions ne relevant pas de sa compétence ;
La résolution querellée adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, modifiant celles votées le 28 octobre 2010, prévoit que les décisions relatives aux aspects esthétiques des travaux de l'immeuble sis [Adresse 1] (réfection de la cage d'escalier, de l'entrée et de la cour) seront prises par le conseil syndical limité aux seuls membres du conseil syndical qui sont propriétaires de lots sis [Adresse 1] ;
Aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont votées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant toute délégation de pouvoir de prendre d'une des décisions visées à l'article 24 ;
Les travaux de réfection ou de restauration de parties communes ou d'éléments d'équipements communs rendus nécessaires par la vétusté ou l'usure relèvent de la majorité de l'article 24 de la loi précitée et les décisions afférentes à ces travaux entrent dans le champ d'application des dispositions de l'article 25 de la loi précitée ;
Comme l'a dit le tribunal, la décision litigieuse a été régulièrement adoptée par l'assemblée générale ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande d'annulation de la résolution n° 11 ;
Sur la demande d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 8 mars 2012
Mme [E] [O] maintient qu'il existe une divergence entre le procès-verbal manuscrit qu'elle a signé et le procès-verbal définitif rédigé par le syndic ;
En l'espèce, le procès-verbal notifié aux copropriétaires, conforme à l'ordre du jour de la convocation, fait apparaître que seuls les copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ont pris part au vote de la résolution n°25 ;
Mme [E] [O] produit aux débats un courriel du 16 mars 2012 du cabinet Minard, syndic, par lequel il lui adresse le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 mars 2012 et lui indique : 'Concernant la résolution n° 25 qui est mise en charges escalier [Adresse 1], seul votre vote contre est pris en compte, les autres copropriétaires ([N], [R], [X], [Y] et la Ville de [Localité 12]) ne peuvent participer au vote ne faisant pas partie de cette clé de répartition, je tenais à vous l'indiquer afin que vous ne soyez pas surprise de voir que votre nom' ;
S'il apparaît au vu des termes de ce courriel, qu'en effet le procès-verbal a été rectifié par le syndic sur le vote de la résolution n° 25, cette rectification n'emporte aucune conséquence sur la valeur probante du procès-verbal dès lors qu'il était énoncé dès la convocation à l'assemblée générale que cette résolution n° 25 serait votée à l'article 26 par les copropriétaires participant aux charges 'charges escalier 15 Barres' ;
Au surplus, comme l'a dit le tribunal, cette divergence rédactionnelle n'est pas de nature à remettre en cause les délibérations contenues dans le procès-verbal dans la mesure où elle est sans incidence sur les votes dont les résultats ont été correctement retranscrits ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande ;
Sur la demande d'annulation des résolutions n°22, 23 et 25 de l'assemblée générale du 8 mars 2012
Sur la résolution n°22
Mme [E] [O] ne sollicite pas la réformation de la décision déférée en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande d'annulation de cette résolution n° 22 ;
Le jugement dont appel sera confirmé de ce chef ;
Sur la résolution n°23
Cette résolution adoptée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi rédigée :
'L'assemblée générale, après délibération, informe que de nombreux copropriétaires se sont interrogés sur la légitimité du loyer de 20 euros par mètre carré envisagé pour la loge et l'entresol alors que la moyenne des loyers dans le quartier est plutôt de 30 euros par mètre
carré.
Il est expliqué à l'assemblée générale que la différence de 10 euros par mètre carré représente de l'ordre de 140 euros par mois pour la loge et 230 euros par mois pour l'entresol. Ceci représente 1 680 euros par an pour la loge et 2 760 euros par an pour l'entresol. Sur la durée totale du bail considéré (9 ans) ces montants s'élèvent à 15 120 euros pour la loge et 24 840 euros pour l'entresol.
Vu l'état de délabrement total de des 2 locaux et vu que les locataires ont accepté de prendre les locaux en l'état il est facile de comprendre que les locataires vont encourir des travaux dont le coût sera supérieur à 15 120 euros pour la loge et 24 840 euros pour l'entresol.
L'assemblée générale précise qu'elle ne souhaite louer qu'à un copropriétaire afin de ne pas créer de nouvelles complications.
Il est logique de louer l'entresol à la SCI [L] dont l'appartement est mitoyen à l'entresol. Il est rappelé que M. [A] a quatre enfants et serait heureux de disposer d'une pièce supplémentaire.
L'assemblée générale est invitée à confirmer les résolutions 5, 7 et 8 votées lors de l'assemblée générale du 4 octobre 2011. L'assemblée générale est aussi invitée à confirmer les montants des loyers votés le 4 octobre 2011 ou à proposer de nouveaux montants pour le loyer.
Après discussion la décision finale est :
- loge : 25 euros par mètre carré et par mois
- entresol : 25 euros par mètre carré et par mois' ;
Mme [E] [O] réitère en appel les griefs formulés à l'encontre des résolutions 5, 7 et 8 de l'assemblée générale du 4 octobre 2011, faisant valoir que le syndicat secondaire n'était pas habilité à prendre des décisions concernant la location de la loge et percement d'un mur partie commune générale ;
Or, il a été vu que le syndicat secondaire avait pour objet la gestion des parties communes constituées en particulier par la loge de gardien y compris son entresol et tous les locaux communs situés physiquement aux 15 et [Adresse 4] outre que l'ensemble des parties communes comprises dans chacun des volumes constitue les parties communes au seul groupe de bâtiments concerné ;
Le syndicat secondaire était donc bien habilité à prendre des décisions concernant la location de la loge et percement d'un mur partie commune générale ;
S'agissant des règles de majorité, la résolution a été adoptée à la majorité de 9 copropriétaires sur 16 représentant 3.023 sur 3.856 voix, soit à la majorité de l'article 26, tel qu'indiqué au procès-verbal ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°23 de l'assemblée générale du 8 mars 2012 ;
Sur la résolution n°25
Cette résolution est ainsi libellée :
'L'assemblée générale après délibération rappelle que le règlement de copropriété définit les cages d'escalier comme des parties communes spéciales.
Il est remarqué que les résolutions 10 et 11 votées par l'assemblée générale spéciale du 4 octobre 2011 ont été contestées par un groupe de copropriétaires dont un seul est copropriétaire au [Adresse 1].
L'assemblée générale réduite aux copropriétaires des lots faisant partie de la clef 'escalier [Adresse 1]' confirme les résolutions 10 et 11 de l'assemblée générale spéciale du 4 octobre 2011.' ;
Mme [E] [O] maintient sa demande d'annulation de cette résolution au motif de la divergence de rédaction évoquée plus haut au soutien de sa demande de nullité du procès-verbal ;
Il a été vu que les modalités de vote de cette résolution sont conformes à celles prévues dès l'origine dans la convocation adressée aux copropriétaires ;
Il n'est pas établi ni même allégué que les votes des copropriétaires concernés n'ont pas été correctement retranscrits au procès-verbal ;
Elle maintient ensuite que la création de tantième ou de lot par la résolution 10 de l'assemblée générale du 4 octobre 2011 relève de la seule compétence du syndicat principal puisqu'elle porte sur une partie communes générale ;
Or, il a été vu qu'il résulte du modificatif au règlement de copropriété et de la note explicative jointe à la convocation de l'assemblée générale du 18 juin 2002, que l'ensemble des parties communes comprises dans chacun des volumes constitue les parties communes au seul groupe de bâtiments concerné ;
Les contestations de Mme [E] [O] sont inopérantes ;
Le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 25 sera confirmé de ce chef ;
Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mme [E] [O], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. et Mme [M], la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par Mme [E] [O] ;
L'équité n'impose pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat secondaire, dont l'annulation a été prononcée ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Rejette les demandes de rabat de la clôture et report des plaidoiries ;
Déclare irrecevables les conclusions de Mme [E] [O] notifiées le 28 février 2023 ;
Déclare recevables les demandes d'annulation des résolutions 2, 3 et 5 ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [E] [O] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. et Mme [M] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
