| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 06 mars 2024, 20/14258

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 06 MARS 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14258 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCOKN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Août 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY - RG n° 19/01898

APPELANT

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 7] représenté par son syndic, la société SYNDIC IMMO DISCOUNT exerçant sous l'enseigne SYNDIC IMMO DIRECT, SARL immatriculée au RCS de Melun sous le numéro B 485 006 613

C/O Société SYNDIC IMMO DIRECT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l'ESSONNE

INTIMES

Monsieur [D] [B]

né le 1er avril 1976 au Pakistan

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Jean-Gilles APLOGAN, avocat au barreau de l'ESSONNE

Madame [U] [K] épouse [B]

née le 07 juin 1975 au Pakistan

[Adresse 2]

[Localité 5]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- REPUTE CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [D] [B] & Mme [U] [K] épouse [B] sont propriétaires des lots n° 39 et 678 de la résidence en copropriété la [6] située [Adresse 1] ;

Par exploit d'huissier du 23 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. & Mme [B] devant le tribunal de grande instance d'Evry en paiement d'un arriéré de charges de copropriété et de diverses sommes ;

Par jugement du 6 août 2020, le tribunal judiciaire d'Evry a :

- condamné M. & Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 22 379,48 € au titre des charges impayées arrêtées au 10 janvier 2019, ainsi que les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 janvier 2019 et ce, jusqu'à parfait paiement ;

- condamné M. & Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires une somme totale de 215,56 € au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- condamné in solidum M. & Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts ;

- condamné M. & Mme [B] aux dépens, lesquels comprendront s'il y a lieu les frais d'exécution forcée du présent jugement, mais ne comprennent pas le coût de la sommation de payer ;

- condamné M. & Mme [B] à verser une somme de 1.000 € au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- autorisé la SCP Boulan Koerfer Perrault & associés à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 octobre 2020 ;

La procédure devant la cour a été clôturée le 04 octobre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 1er septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 2967, à :

- débouter les époux [B] de l'ensemble de leurs prétentions

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

condamné les époux [B] à lui verser la somme de 22 379,48 € au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

condamné les époux [B] à lui verser la somme de 215,56 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

condamné les époux [B] lui verser la somme de 1000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement pour le surplus

- condamner solidairement les époux [B] à lui verser les sommes suivantes :

22.535,01 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2019 inclus,

819,66 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

sommes augmentées des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 26 octobre 2018.

- condamner solidairement les époux [B] à lui verser la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les époux [B] à lui verser la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure vivile, en cause d'appel,

- condamner solidairement les époux [B] aux dépens d'appel, dont distraction est requise au profit de la SELARL Ad Litem Juris représentée par Maître [H] [J], en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 23 mars 2021 par lesquelles M. [B], intimé, invite la cour, au visa des articles 802 et suivants du code de procédure civile, à :

- infirmer partiellement le jugement,

- déclarer recevable et bien fondée la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;

- déclarer en conséquence recevables ses conclusions et pièces signifiées le 3 janvier 2020 ;

- fixer à la somme de 18.833,84 euros sa dette au titre des charges impayées arrêtées au 10 janvier 2019, sauf à parfaire ou diminuer ;

- constater qu'il n'y a pas de refus de paiement ou de résistance abusive justifiant des dommages et intérêts ;

- déclarer les époux [B] de bonne foi ;

A titre subsidiaire,

- Faire application à leur profit des dispositions de l'article 1343-5 du code civil ;

- Statuer ce que de droit sur les dépens ;

Vu la signification de la déclaration d'appel et des premières conclusions d'appelant à la requête du syndicat des copropriétaires, délivrée à Mme [B], le 14 janvier 2021, à personne ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité des demandes en défense de M. [B]

Il ressort de l'article 963 du code de procédure civile que les parties doivent justifier, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts.

M. [B] n'a pas justifié de l'acquittement de ce droit malgré les rappels qui lui ont été faits les 11 et 16 janvier 2024 ;

Par conséquent, ses demandes sont irrecevables ;

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- le relevé de propriété de M. & Mme [B],

- les appels de fonds pour la période du 1er juillet 2014 au 1er janvier 2019,appel 1er trimestre 2019 inclus,

- les apurements de charge pour les années 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 9 avril 2014, 15 juin 2015, 22 juin 2016, 13 avril 2018, 12 juin 2018 approuvant les comptes des exercices clos aux 31 décembre 2013, 2014, 2015 et 2017 et votant les budgets prévisionnels et travaux pour la période de 2014 à 2019,

- l'extrait du compte des débiteurs dans le grand livre pour la période du 9 avril 2014 au 10 janvier 2019 enregistrant les charges réclamées arrêtées au 10 janvier 2019, faisant apparaître un solde débiteur de 23 354,67 euros ;

Il allègue que le tribunal a à tort retranché la somme de 155,53 € alors que les comptes de l'année 2017 ont été approuvés par l'assemblée générale du 12 juin 2018 ;

C'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient que la répartition des charges pour l'année 2017 est justifiée par la production du procès-verbal d'assemblée générale du 12 juin 2018 ; par conséquent, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a limité la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 22.379,48 €, celle-ci étant justifiée dans son intégralité, soit la somme de 22.535,01 € au 10 janvier 2019 ;

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

L'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n'est pas établi en l'espèce s'agissant des frais de «suivi de dossier avocat» et de «vacation suivi contentieux» car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires ; le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir à cet égard des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention ;

Il convient, pour le surplus d'adopter les motifs développés par le premier juge et de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. & Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 215,56 € au titre des frais de recouvrement ;

Sur la solidarité

Le règlement de copropriété, versé aux débats en cause d'appel, stipule : «dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat lequel pourra, en conséquence, exiger l'entier paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis» ;

Par conséquent, M. et Mme [B] doivent être condamnés solidairement au paiement des diverses sommes et le jugement doit être infirmé sur ce point ;

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;

M. & Mme [B], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire,

Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné M. [D] [B] & Mme [U] [K] épouse [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété la [6] située [Adresse 1] la somme de 22 379,48 € au titre des charges impayées arrêtées au 10 janvier 2019, ainsi que les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 janvier 2019 et ce, jusqu'à parfait paiement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [D] [B] et Mme [U] [K], épouse [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété la [6] située [Adresse 1] la somme de 22.535,01 € au titre des charges impayées arrêtées au 10 janvier 2019, ainsi que les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 janvier 2019, et ce, jusqu'à parfait paiement ;

Condamne M. [D] [B] et Mme [U] [K], épouse [B] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété la [6] située [Adresse 1] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT