REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 10
ARRET DU 04 AVRIL 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03481 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDFDC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2021 - Tribunal judiciaire de MELUN RG n° 18/02821
APPELANTS
Madame [F] [U] épouse [L]
née le 03 Septembre 1958 à [Localité 8] (SENEGAL)
[Adresse 2]
[Localité 7]
ET
Monsieur [Y] [L]
né le 13 Septembre 1950 à [Localité 6] (TCHAD)
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentés et assistés par Me Sophie KSENTINE de la SELEURL KSENTINE - CABINET D'AVOCAT, avocat au barreau de MELUN
INTIMÉE
S.A.R.L. MARTINOT IMMOBILIER PROVINS, sous l'enseigne commerciale CENTURY 21, radiée
[Adresse 1]
[Localité 5]
PARTIE INTERVENANTE
SAS COPRAGIM, suite à la fusion avec MARTINOT IMMOBILIER PROVINS, à l'enseigne commerciale CENTURY 21, radiée, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 205
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été appelée le 08 Février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Florence PAPIN, Présidente
Mme Valérie MORLET, Conseillère
Madame Anne ZYSMAN, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Florence PAPIN, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier, présent lors de la mise à disposition.
***
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Madame [F] [L], née [U] et Monsieur [Y] [L] (ci-après « les époux [L] ») sont propriétaires d'un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7].
Le 9 juin 2012, ils ont signé un mandat de gestion avec la S.A.R.L. Martinot immobilier Provins (ci-après « la société Martinot immobilier ») à l'enseigne commerciale Century 21, afin qu'elle gère et administre l'immeuble.
La société Martinot immobilier a donné l'immeuble à bail à Monsieur [B] [I] le 27 août 2013 pour une durée de 3 ans à compter du 1er octobre de la même année.
Par acte d'huissier en date du 25 septembre 2018, les époux [L] ont assigné la société Martinot immobilier ainsi que Monsieur [I] devant le tribunal de grande instance de Melun, devenu tribunal judiciaire, aux fins de les voir condamner in solidum à leur verser le montant correspondant au remplacement de la pompe à chaleur, le prix des travaux de remise en état du bien, ainsi que les sommes de 3.000 euros au titre d'une résistance abusive et de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 12 novembre 2019, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Melun a ordonné la disjonction des instances engagées par les époux [L] contre la société Martinot immobilier et Monsieur [B] [I] et déclaré le tribunal de grande instance incompétent, au profit du tribunal d'instance de Melun, devenu tribunal judiciaire, pour connaître des demandes formées contre Monsieur [B] [I].
Par jugement du 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Melun a :
- Débouté Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] de la totalité de leurs demandes ;
-Débouté la société Martinot immobilier de sa demande reconventionnelle au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] aux entiers dépens ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le 19 février 2021, les époux [L] ont interjeté appel de ce jugement.
Par leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 juillet 2021, les époux [L] demandent à la Cour de :
Vu les dispositions des articles 1991 et suivants du code civil,
Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- Débouté Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] de la totalité de leurs demandes ;
- Condamné Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] aux entiers dépens ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.
Statuant à nouveau :
- Déclarer les demandes de Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] recevables ;
- Condamner la société Martinot immobilier à payer à Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] la somme de 14.400 euros en indemnisation de leurs préjudices, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l'assignation introductive d'instance ;
- Débouter la société Martinot immobilier de l'intégralité de ses demandes ;
- Condamner la société Martinot immobilier à payer à Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure de première instance et 2.000 euros au titre des frais de procédure d'appel ;
- Condamner la société Martinot immobilier aux entiers dépens de première instance, et d'appel, qui seront recouvrés par Maître Sophie Ksentine, avocat au barreau de Melun conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, la S.A.S. COPRAGIM (ci-après « la société COPRAGIM »), venant aux droits de la société Martinot immobilier, demande à la Cour de :
Vu les dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile,
Vu les extraits K Bis versés aux débats,
- Déclarer la société COPRAGIM recevable et bien fondée en son intervention volontaire.
Vu l'article 1992 du code civil,
Vu la jurisprudence sur la perte de chance,
Vu les articles 1720 et 1724 du code civil,
Vu les dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile
- Juger recevable et bien fondée la société COPRAGIM venant aux droits de la société Martinot immobilier en ses conclusions ;
- Déclarer irrecevable la prétention nouvelle, à savoir la demande indemnitaire de Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] au titre des réparations locatives.
- Juger que la société COPRAGIM venant aux droits de la société Martinot immobilier n'a commis aucune faute de gestion ayant été la cause exclusive d'une chance irréversiblement perdue par Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] et que ces derniers échouent à caractériser et évaluer en ce qu'elle ne saurait être équivalente au gain espéré.
- Juger que la société COPRAGIM venant aux droits de la société Martinot immobilier n'a pas engagé sa responsabilité de rédacteur d'acte, comme tente de le soutenir Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] en dernier recours.
- Juger qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les prétendues fautes invoquées par les appelants, avec la ou les indemnités sollicitées sur le fondement de la « perte de chance ».
En conséquence,
Débouter purement et simplement Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la société COPRAGIM venant aux droits de la société Martinot immobilier.
Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Melun, en ce qu'il a
- Débouté Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] de la totalité de leurs demandes ;
- Condamné Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] aux entiers dépens
Y ajoutant,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] à verser à la société COPRAGIM venant aux droits de la société Martinot immobilier la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile.
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [L] aux entiers dépens.
La clôture était prononcée le 29 novembre 2023.
MOTIFS
*Sur la recevabilité de la demande des époux [L] au titre des réparations locatives :
La société COPRAGIM soutient que la demande des époux [L] au titre des réparations locatives est nouvelle.
Les époux [L] font valoir qu'ils ont soulevé en première instance les fautes de gestion de l'agence, y compris celles concernant les réparations locatives et qu'il ne s'agit pas d'une nouvelle prétention mais d'une demande qui est l'accessoire et le complément nécessaire des prétentions soumises au juge de première instance.
Sur ce,
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile :
«A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.»
Il résulte de leurs dernières conclusions récapitulatives devant le premier juge en date du 16 septembre 2020 et du jugement déféré que les demandes des époux [L] à l'encontre de la société Martinot immobilier ne concernaient que la faute de gestion de cette dernière au sujet de leur pompe à chaleur sollicitant sa condamnation à leur payer la somme de 13.015,18 euros au titre de son remplacement.
La décision dont ils font état, en date du 17 juillet 2020, rendue par la juridiction civile de proximité du tribunal judiciaire de Melun concernant leur locataire Monsieur [I], qui aurait écarté leur demande d'indemnisation en raison d'un état des lieux incomplet, est antérieure de plusieurs mois à la décision déférée devant la cour.
Dès lors, la demande des époux [L] au titre des réparations locatives, qui ne vise ni à opposer compensation, ni à faire écarter les prétentions adverses ou à faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait et qui n'est pas l'accessoire, ni la conséquence ni le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge, sera déclarée nouvelle et par conséquent irrecevable.
* Sur les fautes de gestion de la société Martinot immobilier Provins concernant la pompe à chaleur :
Les époux [L] reprochent à la société Martinot immobilier Provins :
-de ne pas avoir veillé à l'entretien par le locataire de la pompe à chaleur en exigeant de lui qu'il en justifie alors que cet entretien annuel est expressément prévu au bail,
- de n'avoir intenté aucun recours contre lui ou contre la société Chris multiservices qui avait pourtant procédé au dernier entretien alors que dès le 29 décembre 2014, cette dernière avait constaté que l'échangeur de la pompe était percé et qu'elle était hors service de sorte que l'installation de chauffage avait été remise en route en basculant l'installation directement sur la chaudière,
-que la pompe à chaleur a fonctionné sans aucune difficulté entre juillet 2012 et le 29 décembre 2014, mais qu'aucun entretien n'a été effectué,
-que la société Martinot immobilier aurait également dû solliciter, en sa qualité de mandataire, un devis après les réserves formulées par la société Chris multiservices (Cf. entretien de juillet 2012) et en informer les propriétaires afin d'envisager une intervention d'autant que la pompe était encore sous garantie,
-que leur préjudice (rachat d'une pompe à chaleur) est en lien de causalité avec ces fautes, l'entretien annuel permettant de procéder aux menues réparations.
La société Martinot immobilier Provins devenue la société COPRAGIM fait valoir :
- qu'elle n'est tenue qu'à une obligation de moyens, ne peut être condamnée à réparer l'intégralité du préjudice subi n'ayant pas vocation à garantir, et que sa condamnation ne pourrait être prononcée qu'au titre de la perte de chance,
-il est constant qu'elle « n'a pas exigé du locataire en place le justificatif de la visite d'entretien annuelle après la période de chauffe 2012/2013 » mais que cet événement ne constitue pas une faute, la loi ne le prévoyant pas pour les pompes à chaleur,
-qu'aucune obligation d'entretien ne figurait au bail, qu'il n'est pas démontré que si cet entretien (qui consiste en un simple dépoussiérage) avait été réalisé, le sinistre ne serait pas survenu, en raison notamment de désordres électriques préexistants.
Sur ce,
Il résulte de l'article 1991 du code civil que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et de l'article 1992 du code civil que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
Le logement a été pris à bail à compter du 1er octobre 2013 et jusqu'au 10 mai 2016 par Monsieur [I].
Page 6 du contrat de bail signé par ce dernier, il est stipulé que « Le locataire devra également faire entretenir et nettoyer à ses frais, aussi souvent qu'il en sera besoin conformément à la législation ou à la réglementation en vigueur, et au moins une fois l'an, tous les appareils et installations diverses (chauffe-eau, chauffage central etc.) pouvant exister dans les locaux loués. Il devra en justifier par la production d'une facture acquittée ».
En page 12 du même contrat de bail est prévue la liste de l'entretien et des réparations locatives, liste qui concernant le chauffage, prévoit le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries.
Par conséquent l'entretien de la pompe à chaleur, appareil se trouvant dans les locaux loués, était prévu au contrat de bail une fois l'an, le fait allégué que la législation ne le rendrait pas obligatoire à l'époque étant indifférent au regard des termes du contrat.
Dès lors, il appartenait à la société Martinot immobilier Provins de réclamer au locataire le justificatif de son entretien et étant acquis aux débats qu'elle ne l'a pas fait, c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'elle avait commis une faute de gestion.
Les époux [L] reprochent également à l'agence immobilière de ne pas leur avoir transmis le devis de réparation établi par la société Chris multiservices en décembre 2014.
Cependant ils produisent cette pièce aux débats et aucune faute ne sera retenue de ce chef à l'encontre de la société Martinot immobilier Provins d'autant qu'ils ne rapportent pas la preuve qu'à cette date, la pompe était encore sous garantie comme ils l'allèguent.
Les époux [L] n'explicitent pas le recours que l'intimée aurait pu intenter à l'encontre de la société Chris multiservices chargée de l'entretien de la pompe à chaleur ni ne rapportent la preuve de manquements de cette dernière.
Ils reprochent à l'agence immobilière de ne pas avoir intenté de recours contre le locataire
Monsieur [I]. Cependant il ne peut qu'être constaté l'absence de lien de causalité entre le préjudice et la faute invoqués, le juge de proximité ayant rejeté, par décision en date du 17 juillet 2020 rectifiée le 21 août 2020, les demandes des époux [L] à son encontre au titre du remplacement de la pompe à chaleur retenant qu'ils ne rapportaient pas la preuve que les dysfonctionnements constatés résultaient d'un défaut d'entretien. Si un appel de cette décision semble avoir été interjeté, cette décision n'est pas produite.
Les époux [L] sollicitent la condamnation de la société Martinot immobilier Provins à leur payer la somme de 13 015,18 euros selon devis de la société Chris multiservices au titre du remplacement de la pompe à chaleur.
Le dommage dont il est demandé la réparation doit s'analyser en une perte de chance de voir réparer et éviter le remplacement de la pompe à chaleur si le justificatif de son entretien avait été réclamé et communiqué par le locataire.
Les époux [L] produisent au soutien de leur demande le rapport unilatéral, non contradictoire vis à vis de la société Martinot immobilier Provins, de Monsieur [S], architecte, en date du 12 mai 2016 qui rappelle que :
-la pompe à chaleur a été installée en 2008 en relève de la chaudière existante,
-au cours de l'année 2012, le fabricant (Mitsubishi) a organisé une campagne de rappel pour effectuer l'échange des unités extérieures de ses pompes à chaleur dangereuses et s'est rapproché de la société CHRIS multiservices pour lui demander d'effectuer cet échange, réalisé en mars 2012,
-un entretien complet a été effectué en juillet 2012,
-en décembre 2014, la société Chris multiservices est intervenue, a constaté que la PAC dont l'échangeur était percé était hors-service et a transmis à l'agence immobilière un devis de réparation resté sans réponse.
Il considère qu'aucune intervention n'a été effectuée entre juillet 2012 et décembre 2014.
Il conclut que la pompe à chaleur est hors d'usage 'car elle n'a pas été entretenue comme elle devait l'être alors que la réglementation et les recommandations des constructeurs de PAC préconisent une intervention d'entretien, des prises de pression du gaz frigorifique, des contrôles des sondes au minimum une fois par an à chaque remise en route hivernale'et que l'agence de location aurait dû s'assurer de cet entretien par le locataire.
Il ajoute qu'aucune remise en état ne peut être effectuée car ce type de pompe n'existe plus et les pièces sont introuvables.
Cependant si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties. L'expertise non contradictoire ne peut être retenue que si d'autres indices la confortent.
Or aucun autre indice ne vient conforter l'analyse de l'expert : si le bon d'intervention de Chris multiservices en date du 31 décembre 2014 (à l'issue de laquelle l'installation de chauffage a été remise en route en basculant l'installation directement sur la chaudière) constate que certaines pièces de la pompe sont hors service, il n'en explicite pas la cause et l'intervention antérieure du 31 juillet 2012 mentionnait déjà plusieurs non conformités concernant le câble de liaison, le fil de terre qui sert de liaison entre les unités 'intérieur et extérieur', l'absence d'interrupteur de proximité sur le groupe extérieur et de filtre à tamis sur le retour d'eau pour lesquelles il n'est justifié d'aucune réparation.
Dès lors, l'expertise de Monsieur [S] étant écartée des débats, la preuve n'est pas rapportée par les époux [L] que si la chaudière avait été normalement entretenue en 2013, seule année en cause au regard des défaillances observées en décembre 2014, ils avaient une chance que les dysfonctionnements et le dommage soient évités. En conséquence, la perte de chance résultant de la faute commise par la société Martinot immobilier n'est pas certaine.
Les époux [L] ont par conséquent été déboutés à juste titre par le premier juge de leur demande de condamnation de la société Martinot immobilier Provins à leur payer la somme de 13 015,18 euros au titre du remplacement de leur pompe à chaleur. La décision déférée est confirmée.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
La décision déférée est également confirmée en ce qui concerne les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [L] sont condamnés solidairement aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SAS COPRAGIM venant aux droits de Martinot immobilier Provins la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Déclare la demande des époux [L] au titre des réparations locatives irrecevable,
Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise,
Y ajoutant,
Condamne solidairement Madame [F] [L], née [U] et Monsieur [Y] [L] à verser à la SAS COPRAGIM venant aux droits de Martinot immobilier Provins une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement Madame [F] [L], née [U] et Monsieur [Y] [L] aux dépens de l'appel,
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
