BR/SH
Numéro 23/00173
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 17/01/2023
Dossier : N° RG 20/02573 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HVSL
Nature affaire :
Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire
Affaire :
[E] [M]
S.C.I. CANTE CIGALE
S.C.I. ACAPULCO
S.C.I. LA PASSERELLE
C/
S.E.L.A.R.L. EKIP - mandataire de S.A.R.L. IMMO PRES DE VOUS
S.A.R.L. IMMO PRES DE VOUS
S.A. ALLIANZ IARD
S.A. GALIAN ASSURANCES
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 17 Janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 11 Octobre 2022, devant :
Madame REHM, magistrate honoraire chargée du rapport,
assistée de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes,
Madame REHM, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame [C] et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame DUCHAC, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Madame REHM, Magistrate honoraire
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
S.C.I. CANTE CIGALE prise en la personne de son représentant légal,
M. [E] [M]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
S.C.I. ACAPULCO prise en le personne de son gérant, M. [E] [M]
[Adresse 2]
[Localité 4]
S.C.I. LA PASSERELLE prise en le personne de son gérant, M. [E] [M]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Monsieur [E] [M]
né le 20 Janvier 1960 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentés et assistés de Maître AZAVANT, avocat au barreau de PAU
INTIMEES :
S.E.L.A.R.L. EKIP mandataire de S.A.R.L. IMMO PRES DE VOUS
[Adresse 5]
[Localité 4]
S.A.R.L. IMMO PRES DE VOUS
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentées et assistées de Maître GACHIE de la SELARL THOMAS GACHIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
S.A. ALLIANZ IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Maître CREPIN, de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU
assistée de Maître GUESPIN, de la SCP GUSPIN CASANOVA, avocat au barreau de BORDEAUX
S.A. GALIAN ASSURANCES venant aux droits de GALIAN agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualités de droit audit siège
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Maître PENEAU de la SCP SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
assistée de Maître BLANGY, de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
sur appel de la décision
en date du 21 SEPTEMBRE 2020
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN
RG numéro : 16/00081
EXPOSE DU LITIGE
La SARL IMMO PRES DE VOUS, agence immobilière, a été constituée entre Madame [I] [M], épouse de Monsieur [E] [M], Monsieur [X] [K] et Monsieur [N] [D], tous trois associés à parts égales.
La SCI CANTE CIGALE dont le gérant est Monsieur [F] [M], la SCI ACAPULCO dont le gérant est Monsieur [G] [M] et la SCI LA PASSERELLE dont le gérant est Monsieur [E] [M] ainsi que Monsieur [E] [M] en son nom propre, ont confié la gestion de leurs biens immobiliers à la SARL IMMO PRES DE VOUS.
La SARL IMMO PRES DE VOUS a bénéficié du 25 juin 2010 au 18 février 2013, d'une garantie financière en gestion immobilière pour un montant de 120.000,00 euros auprès de la CGAIM devenue GALIAN aux droits de laquelle vient la SA GALIAN ASSURANCES'; la garantie financière a pour objet de garantir les remboursements ou restitutions des versements ou remises reçus à l'occasion de l'administration des biens d'autrui par les personnes exerçant de manière habituelle une activité de gestion immobilière.
Par ailleurs, elle a été assurée au titre de sa responsabilité civile de 2010 à 2012 auprès de la SA ALLIANZ IARD.
Au mois d'octobre 2012, la SARL IMMO PRES DE VOUS a déposé plainte avec constitution de partie civile auprès du doyen des juges d'instruction du tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan contre Madame [I] [M] pour des faits commis dans le cadre de son activité au sein de la SARL IMMO PRES DE VOUS'; par réquisitoire introductif en date du 20 novembre 2012, une information judiciaire a été ouverte contre X des chefs d'abus de confiance et de recel d'abus de confiance'; le 24 décembre 2015, le juge d'instruction du tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan a rendu une ordonnance de non-lieu qui a été confirmée par arrêt de la chambre de l'instruction du 23 février 2016.
La SARL IMMO PRES DE VOUS a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Mont-de-Marsan (40) en date du 14 décembre 2012'; une période de 6 mois d'observation a été ouverte, renouvelée en 2013.
Un jugement adoptant un plan de redressement pour une durée d'un an a été rendu le 13 décembre 2013 ayant permis le maintien de l'activité de la société'; un commissaire à l'exécution du plan a été nommé en la personne de Maître [R] [Y], remplacée à compter du 1er février 2018 par Maître Christophe MANDON.
Les mandats de gestion ont été résiliés par courriers recommandés avec AR en date du 04 octobre 2012.
Le 29 octobre 2012, la SARL IMMO PRES DE VOUS a adressé à Monsieur [E] [M] et aux trois SCI une demande d'honoraires de résiliation pour un montant total de 1.058,55 euros.
Le 31 décembre 2012, la SARL IMMO PRES DE VOUS leur a réclamé le paiement de 13 factures portant sur différentes prestations pour un montant total de 5.776,68 euros.
Les factures n'ont pas été réglées par la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] qui ont, en revanche, reproché à la SARL IMMO PRES DE VOUS plusieurs fautes dans la gestion des biens concernés.
Aucune solution amiable n'ayant pu être trouvée au litige, par exploits du 09 décembre 2015 et du 16 janvier 2016, la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] ont fait assigner la SARL IMMO PRES DE VOUS et la société de caution mutuelle à capital variable GALIAN devant le tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan devenu depuis le 1er janvier 2020 le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, aux fins de voir reconnaître les fautes professionnelles commises par la SARL IMMO PRES DE VOUS dans l'exercice de ses mandats et de la voir condamner au paiement d'une somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise gestion et, avec la société GALIAN au remboursement de 5.776,68 euros correspondant aux factures émises par la SARL IMMO PRES DE VOUS et des frais de résiliation pour un montant de 1.058,55 euros.
Par exploit du 17 février 2016, la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] ont fait assigner la SA ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, aux fins de la voir condamner solidairement avec son assurée la SARL IMMO PRES DE VOUS.
Les dossiers ont été joints.
Par jugement en date du 21 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a':
- débouté la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] de leurs demandes de condamnation de la SARL IMMO PRES DE VOUS et solidairement de la compagnie GALIAN et de la société ALLIANZ,
- débouté la SARL IMMO PRES DE VOUS de sa demande visant à condamner solidairement la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] à lui payer la somme de 5.776,88 euros,
- débouté la SARL IMMO PRES DE VOUS de sa demande de condamner solidairement la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] à lui payer la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] à payer solidairement à la SARL IMMO PRES DE VOUS, la compagnie GALIAN et la société ALLIANZ 1.000,00 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] aux dépens par parts égales,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration du 05 novembre 2020, la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] ont interjeté appel de cette décision, intimant la SARL IMMO PRES DE VOUS prise en la personne de son mandataire judiciaire la SELARL EKIP, la compagnie d'assurance ALLIANZ IARD et la compagnie d'assurance GALIAN et critiquant le jugement en toutes ses dispositions.
Aux termes de leurs écritures en date du 04 février 2021, la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] , appelants, demandent à la cour, sur le fondement des articles 1361, 1362 et 1363 du code civil et des articles 1991, 1992, 1993 et 1996 du code civil de':
- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan',
Statuant à nouveau':
- condamner la SARL IMMO PRES DE VOUS au remboursement de la somme de 9.935,09 euros au titre des loyers perçus et non reversés,
- condamner la SARL IMMO PRES DE VOUS aux intérêts sur la somme de 9.935,09 euros,
- condamner la SARL IMMO PRES DE VOUS à 15 000,00 euros de dommages et intérêts en réparation de ses fautes de gestion,
- dire que la société GALIAN et la compagnie ALLIANZ devront garantir les condamnations de la SARL IMMO PRES DE VOUS,
- débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins ou conclusions contraires,
- condamner solidairement la SARL IMMO PRES DE VOUS, la société GALIAN et la société ALLIANZ à 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par conclusions déposées le 1er juin 2021, la SARL IMMO PRES DE VOUS et la SELARL EKIP demandent à la cour de':
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan du 21 septembre 2020 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la SARL IMMO PRES DE VOUS de sa demande de condamnation solidaire de la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] à lui payer la somme de 5.776,68 euros au titre de factures impayées et de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan du 21 septembre 2020 sur ces deux chefs,
- condamner solidairement les appelants à payer à la SARL IMMO PRES DE VOUS la somme de 5.776,68 euros,
- condamner solidairement les appelants à payer à la SARL IMMO PRES DE VOUS la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner solidairement les appelants à payer à la SARL IMMO PRES DE VOUS la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles nouveaux exposés en cause d'appel,
- condamner solidairement les appelants aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions déposées le 03 mai 2021, la SA GALIAN ASSURANCES venant aux droits de GALIAN demande à la cour de':
- confirmer le jugement rendu le 21 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
- mettre hors de cause GALIAN ASSURANCES, nouvelle dénomination sociale de la Caisse de Garantie de l'Immobilier, en ce qu'elle n'est pas l'assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL IMMO PRES DE VOUS,
- déclarer la SCI ACAPULCO irrecevable comme forclose en ses demandes,
- débouter la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] de l'intégralité de leurs demandes présentées à l'encontre de GALIAN ASSURANCES venant aux droits de GALIAN en ce que les conditions de mise en jeu de la garantie financière ne sont pas réunies,
- les condamner in solidum à payer à GALIAN ASSURANCES la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile assortie de l'exécution provisoire ainsi qu'aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Jean-Bernard PENEAU.
Par conclusions déposées le 04 mai 2021, la SA ALLIANZ IARD demande à la cour sur le fondement de l'article 1134 ancien du code civil et de l'article L.112-6 du code des assurances, de':
- confirmer le jugement rendu le 21 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en ce qu'il a débouté la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] ainsi que toute autre partie de toutes leurs prétentions à l'encontre de la compagnie ALLIANZ IARD,
- juger que la garantie financière découlant du cautionnement par les personnes exerçant de manière habituelle une activité de gestion immobilière qui est distincte de l'assurance de responsabilité civile des professionnels de l'immobilier, a pour objet de garantir les remboursements, restitutions ou versements, remises, reçus à l'occasion de l'administration des biens d'autrui,
- juger que le contrat souscrit auprès de la compagnie ALLIANZ n'a pas pour objet cette garantie financière mais uniquement la garantie de responsabilité civile de la société IMMO PRES DE VOUS auprès de la compagnie ALLIANZ à la suite de fautes pouvant engager ladite responsabilité et en lien de causalité avec le préjudice allégué,
- juger que la contrat d'assurance souscrit par la société IMMO PRES DE VOUS auprès de la compagnie ALLIANZ a cessé ses effets à compter du 31 décembre 2012,
- juger qu'à compter de cette date, l'agence immobilière avait l'obligation légale de souscrire un nouveau contrat auprès d'un autre assureur au titre de sa responsabilité civile professionnelle,
- juger que la société IMMO PRES DE VOUS poursuit son activité puisqu'elle a publié ses comptes au 31 décembre 2016, qu'elle a transféré son siège social en 2018 et que la liquidation de l'entreprise n'est pas prononcée à ce jour,
- juger que le contrat d'assurance souscrit auprès de la compagnie ALLIANZ n'a vocation à être mobilisé qu'à partir du moment où la réclamation intervient pendant la période de validité du contrat,
- juger qu'en l'espèce la réclamation faite à l'assuré en janvier 2016 et à l'assureur ensuite est intervenue postérieurement à la résiliation de la police,
- juger par conséquent que le contrat de la compagnie ALLIANZ n'a pas vocation à être mobilisé,
- mettre hors de cause la compagnie ALLIANZ,
En outre,
- juger au surplus que le contrat d'assurance souscrit auprès de la compagnie ALLIANZ n'a pas pour objet de garantir les remboursements ou les restitutions des versements ou remises reçus à l'occasion de l'administration des biens d'autrui par la société IMMO PRES DE VOUS,
- juger à cet égard que le contrat d'assurance exclut le non-versement ou la non-restitution des fonds, effets ou valeurs reçus à quelque titre que ce soit par l'assuré ainsi que les contestations relatives aux frais et honoraires de l'assuré ou de ses associés,
- juger que le contrat ne couvre pas les conséquences de fautes intentionnelles et dolosives de l'assuré,
- juger par conséquent que le contrat d'assurance souscrit auprès de la compagnie ALLIANZ par la société IMMO PRES DE VOUS n'a pas pour objet de garantir le paiement de loyers prétendument non versés à hauteur de 9.935,39 euros,
- juger que ces sommes entrent dans le champ de la garantie financière souscrite auprès de la société GALIAN laquelle a pour objet de garantir les remboursements, restitutions ou versements, remises reçus à l'occasion de l'administration des biens d'autrui,
- juger par suite les demandes de la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] mal fondées à l'encontre de la compagnie ALLIANZ,
- débouter la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] ainsi que toutes autres parties de toutes demandes à l'encontre de la compagnie ALLIANZ IARD,
Au surplus,
- juger que les demanderesses ne rapportent pas la preuve de ce que le préjudice qu'elles allèguent serait en lien de causalité avec cette prétendue faute,
- juger que les demanderesses ne rapportent pas la preuve du bien fondé de leurs prétentions à hauteur de 15.000,00 euros au titre d'une prétendue mauvaise gestion, aucune pièce n'étant versée au débat venant corroborer à quelque titre que ce soit cette demande ni dans son principe ni dans son quantum,
- juger par suite que les conditions de mise en jeu de la responsabilité de la société IMMO PRES DE VOUS ne sont pas réunies,
- juger en conséquence que la garantie responsabilité civile professionnelle de la compagnie ALLIANZ n'a pas vocation à être mobilisée,
- débouter la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la compagnie ALLIANZ,
- débouter toutes parties de toutes demandes plus amples ou contraires à l'encontre de la compagnie ALLIANZ,
- juger que la compagnie ALLIANZ ne saurait être tenue au-delà des limites de son contrat opposable à ceux qui invoquent le bénéfice de la police,
- condamner la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] à verser à la compagnie ALLIANZ la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes aux dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 07 septembre 2022.
Par des conclusions déposées le 07 septembre 2022, soit le jour de l'ordonnance de clôture, la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] ont complété leurs précédentes écritures pour répondre aux écritures de la SA ALLIANZ IARD et de la SA GALIAN ASSURANCES.
Par conclusions en date du 08 septembre 2022, la SA ALLIANZ IARD a demandé le rejet des conclusions déposés par l'appelant le 07 septembre 2022 et par conclusions déposées le 28 septembre 2022, la SA GALIAN ASSURANCES a formulé la même demande.
MOTIFS
Sur l'incident portant sur la communication de nouvelles conclusions
En application des dispositions de l'article 783 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 septembre 2022.
La SARL IMMO PRES DE VOUS a conclu le 1er juin 2021, la SA GALIAN ASSURANCES a conclu le 03 mai 2021 et la SA ALLIANZ IARD a conclu le 04 mai 2021'; dès lors, les conclusions déposées par les appelants le jour de l'ordonnance de clôture, lesquelles répondent aux écritures des intimés déposées plus d'un an avant la clôture, seront déclarées irrecevables comme portant atteinte au principe du contradictoire, les intimés n'ayant pas eu le temps nécessaire pour y répliquer.
La cour statuera au vu des conclusions déposées par les appelants le 04 février 2021.
Sur la responsabilité de la SARL IMMO PRES DE VOUS
Les activités ainsi que les opérations d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce sont spécialement réglementées, de manière impérative, par la loi modifiée n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET et par le décret modifié n° 72-678 du 20 juillet 1972.
Selon les dispositions des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit.
Aux termes de l'article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilière" doit détenir un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs à l'occasion de la gestion dont il est chargé.
En l'espèce, au soutien de leur action en responsabilité à l'encontre de la SARL IMMO PRES DE VOUS, la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] produisent des mandats de gestion qui ne sont signés ni par le mandant ni par le mandataire, ce qu'ils ne contestent pas, mais ils sollicitent l'application du droit commun de la preuve en soutenant que tant les mandats susvisés, que les lettres de résiliation des mandats, les factures émises par la SARL IMMO PRES DE VOUS et les registres des mandats portant mention des mandats donnés à la SARL IMMO PRES DE VOUS par la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M], constituent des commencements de preuve par écrit corroborant l'existence des mandats et des relations contractuelles existant entre les parties.
Le premier juge a rejeté l'action en responsabilité engagée par la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] à l'encontre de la SARL IMMO PRES DE VOUS, au motif qu'en violation de la loi du 02 janvier 1970, dite loi HOGUET selon laquelle la preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit, les mandats de gestion produits liant les demandeurs et la SARL IMMO PRES DE VOUS, n'étaient ni datés ni signés'; le tribunal a dès lors considéré que le lien contractuel liant les parties n'était pas démontré et que les éventuels manquements commis par la SARL IMMO PRES DE VOUS ne pouvaient être constitutifs de fautes.
S'il est vrai qu'un mandat non signé n'est en principe pas valable, il doit cependant être rappelé que la signature d'une partie sur un acte sous-seing privé a pour unique fonction de matérialiser l'expression du consentement de cette dernière aux obligations qu'il contient et ne constitue pas en elle-même une condition de validité de l'acte. Dès lors, s'il existe des circonstances de fait démontrant formellement la réalité du consentement de la partie qui n'a pas signé, l'acte pourra néanmoins produire ses effets.
En l'espèce, il est constant que les mandats produits par la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] ne sont ni datés ni signés.
Cependant, la copie du registre des mandats de la SARL IMMO PRES DE VOUS produite aux débats et dont la sincérité n'est pas contestée, démontre que les mandats donnés par Monsieur [E] [M] ont été enregistrés sous le n°3 à la date du 30 septembre 2010, sous le n°8 le 10 décembre 2010 et sous les n°16, 17, 18 et 19 le 1er juillet 2011, les mandats donnés par la SCI LA PASSERELLE ont été enregistrés le 1er juillet 2011 sous les n°12 et 13 et les mandats donnés par la SCI CANTE CIGALE'ont été enregistrés le 1er juillet 2011 sous les n°14 et 15.
Par ailleurs, la SCI CANTE CIGALE, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] ont chacun procédé à la résiliation des mandats en visant dans leurs courriers de résiliation du 04 octobre 2012 les numéros d'enregistrement des mandats les concernant tels que figurant au registre des mandats de gestion de la SARL IMMO PRES DE VOUS.
Ces éléments conjugués permettent de retenir que la SCI CANTE CIGALE, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] ont bel et bien donné un mandat de gestion de leurs biens immobiliers à la SARL IMMO PRES DE VOUS et établissent l'existence de relations contractuelles entre les parties.
En revanche, en l'absence d'enregistrement d'un mandat dans le registre des mandats de la SARL IMMO PRES DE VOUS au nom de la SCI ACAPULCO et de l'absence de production d'un courrier de résiliation adressé par cette société à la SARL IMMO PRES DE VOUS, la preuve d'une relation contractuelle entre l'agent immobilier et cette SCI n'est pas rapportée.
Selon l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement de son dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion'; selon l'article 1993 du même code, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.
La SCI CANTE CIGALE, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] reprochent à la SARL IMMO PRES DE VOUS d'avoir perçu des loyers pour leur compte et de ne pas leur avoir restitué ces fonds'; ils reprochent également à la SARL IMMO PRES DE VOUS de ne pas avoir procédé à la reddition des comptes en violation de l'article 66 du décret du 20 juillet 1972, ce qui ne leur a pas permis de connaître le montant exact des sommes perçues pour leur compte, situation qui leur a été préjudiciable lorsqu'il s'est agi de déclarer leurs créances dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire et dans le cadre de leur action à l'encontre de la société GALIAN'; ils sollicitent la somme de 15.000,00 euros en réparation de leurs préjudices.
La SARL IMMO PRES DE VOUS soutient n'avoir commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle.
Au soutien de leur demande, la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] se contentent de produire une attestation de deux locataires accompagnée d'extraits de leurs comptes bancaires indiquant que les loyers avaient bien été prélevés sur leurs comptes respectifs, ce qui est insuffisant à établir que le montant de ces loyers n'a pas été reversé aux mandants par la SARL IMMO PRES DE VOUS'; quant à l'absence de reddition de comptes, ce reproche n'est basé que sur les seules affirmations des appelants qui ne produisent aucun document au soutien de leur argumentation pas plus qu'ils ne justifient avoir subi un quelconque préjudice.
Le jugement entrepris sera donc confirmé par substitution de motifs, le rejet des demandes de la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] étant fondé, non pas sur l'absence de preuve de relations contractuelles avec la SARL IMMO PRES DE VOUS mais sur l'absence de preuve de fautes commises par cette dernière.
Sur les demandes dirigées à l'encontre de la SA GALIAN et de la SA ALLIANZ IARD
La responsabilité de la SARL IMMO PRES DE VOUS n'étant pas retenue, les demandes dirigées à l'encontre de la SA GALIAN et de la SA ALLIANZ IARD deviennent sans objet et le jugement entrepris qui a débouté les appelants de leurs demandes dirigées à leur encontre sera confirmé.
Sur la demande de paiement de factures de la SARL IMMO PRES DE VOUS
Le premier juge a justement considéré que la demande de règlement des factures sollicitée par la SARL IMMO PRES DE VOUS était prescrite par application des dispositions de l'article 2224 du code civil qui dispose que «'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'»'; en effet, les factures ont été émises le 31 décembre 2011 et la première demande de paiement a été formulée par la SARL IMMO PRES DE VOUS dans ses écritures signifiées le 05 octobre 2018 devant le tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan.
Le jugement entrepris sera confirmé sauf à dire que la demande de la SARL IMMO PRES DE VOUS est non pas rejetée mais est irrecevable pour être prescrite.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SARL IMMO PRES DE VOUS
Le droit d'ester en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages et intérêts que dans l'hypothèse d'une attitude fautive génératrice d'un dommage ; la preuve d'une telle faute de la part de la SCI CANTE CIGALE, de la SCI ACAPULCO, de la SCI LA PASSERELLE et de Monsieur [E] [M] qui ont fourni une argumentation juridique au soutien de leur demande, n'est pas rapportée'; le jugement entrepris qui a rejeté cette demande sera confirmé.
Sur les demandes annexes
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.
En cause d'appel, la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] seront condamnés in solidum à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile':
- à la SARL IMMO PRES DE VOUS la somme de 2.500,00 euros';
- à la SA GALIAN ASSURANCES la somme de 2.500,00 euros';
- à la SA ALLIANZ IARD la somme de 2.500,00 euros.
La SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] seront déboutés de leurs demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile aux avocats qui en ont fait la demande.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare irrecevables les conclusions déposées le 07 septembre 2022 par la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M],
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en toutes ses dispositions sauf à dire que la demande de paiement des factures du 31 décembre 2011 formulée par la SARL IMMO PRES DE VOUS est irrecevable pour être prescrite,
Y ajoutant':
Condamne in solidum la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] à payer à la SARL IMMO PRES DE VOUS la somme de 2.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] à payer à la SA GALIAN ASSURANCES la somme de 2.500,00 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] à payer à la SA ALLIANZ IARD la somme de 2.500,00 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la SCI CANTE CIGALE, la SCI ACAPULCO, la SCI LA PASSERELLE et Monsieur [E] [M] aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile aux avocats qui en ont fait la demande.
Le présent arrêt a été signé par Mme ROSA-SCHALL, Conseillère, par suite de l'empêchement de Madame DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, Pour LA PRÉSIDENTE empêchée,
Sylvie HAUGUEL Marie-Ange ROSA-SCHALL
