ARRET No
R.G : 06/01247
T.R./R.B.
X...
SARL LE GRAND BLEU
S.C.I. DES BAINS
C/
Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE MONTE CRISTO
DORKELD et autres...
EXPERTISE
COUR D'APPEL DE POITIERS
3ème Chambre Civile
ARRET DU 21 NOVEMBRE 2007
APPELANTS :
1o) Monsieur Bernard X...
né le 19 Juillet 1942 à PARIS (4ème)
...
85100 LES SABLES D'OLONNE
2o) Société à Responsabilité Limitée LE GRAND BLEU
dont le siège social est sis ...
37000 TOURS
représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège
3o) Société Civile Immobilière DES BAINS
dont le siège social est sis ...
85100 LES SABLES D'OLONNE
représentés par la SCP MUSEREAU & MAZAUDON, avoués à la Cour
assistés de Me Xavier Z..., avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
Suivant déclaration d'appel du 18 Avril 2006 d'un jugement rendu le 5 Avril 2006 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DES SABLES D'OLONNE.
INTIMES :
1o) SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE MONTE CRISTO
dont le siège est sis ...
85800 SAINT-GILLES-CROIX-DE-VIE
représenté par son Syndic en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par Me ALIROL & LAURENT, avoué à la Cour
assistée de Me A..., avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
2o) Monsieur Victor B...
né le 9 janvier 1948 à CORCOUE-SUR-LOGNE (44)
...
44650 CORCOUE-SUR-LOGNE
3o) Madame Ghislaine C... épouse B...
...
44650 CORCOUE SUR LOGNE
4o) Monsieur Jean-Yves D...
né le 26 octobre 1950 à NANTES (44)
...
85000 LA ROCHE-SUR-YON
5o) Madame Françoise E... épouse D...
née le 27 mai 1951 à LURE (70)
...
85000 LA ROCHE-SUR-YON
représentés par la SCP ALIROL-LAURENT, avoués à la cour
assistés de Me A..., avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
6o) Monsieur Loïc F...
né le 14 octobre 1966 à ANGERS (49)
...
85800 SAINT-GILLES-CROIX-DE-VIE
7o) Mademoiselle Magali DORKELD
née le 13 février 1971 à CHINON (37)
...
85800 SAINT-GILLES-CROIX-DE-VIE
représentés par Me PAILLE-THIBAULT-CLERC, avoué à la Cour
assistés de Me G..., avocat au barreau des SABLES D'OLONNE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame Chantal MECHICHE, Présidente,
Monsieur Pierre DELPECH, Conseiller,
Monsieur Thierry RALINCOURT, Conseiller,
GREFFIER :
Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier, présent uniquement aux débats,
DEBATS :
A l'audience publique du 03 Octobre 2007,
La Présidente a été entendue en son rapport,
Les Conseils des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour être mise à disposition des parties au greffe le 21 Novembre 2007,
Ce jour, a été rendu, contradictoirement et en dernier ressort, l'arrêt dont la teneur suit :
ARRET :
Vu la déclaration d'appel, déposée le 18/04/2006 par Bernard X..., la SARL le GRAND BLEU et la SCI les BAINS, d'un jugement rendu le 5/04/2006 par le Tribunal de Grande Instance des Sables d'Olonne qui a :
- déclaré recevable l'action introduite par les époux D..., B... et par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "le MONTE CRISTO",
- ordonné la cessation de l'activité de discothèque dans le pub "le Monte Cristo", et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- condamné solidairement Bernard X..., la SARL le GRAND BLEU, la SCI les BAINS, Loïc F... et Magali DORKELD à payer une somme de 10.000 € au Syndicat des copropriétaires de la Résidence "le MONTE CRISTO", et une somme de 5.000 € aux époux D... et B... à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du trouble anormal de voisinage,
- condamné la SCI les BAINS à payer une somme de 2.000 € au Syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la violation du règlement de copropriété,
- condamné solidairement Bernard X..., la SARL le GRAND BLEU, la SCI les BAINS, Loïc F... et Magali DORKELD à payer une somme de 5.000 € au Syndicat des copropriétaires de la Résidence "le MONTE CRISTO", et aux époux D... et B... par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- condamné solidairement Bernard X..., la SARL le GRAND BLEU et la SCI les BAINS à garantir Loïc F... et Magali DORKELD de toutes les condamnations prononcées tant en principal qu'en intérêts et en dépens,
- condamné solidairement Bernard X..., la SARL le GRAND BLEU et la SCI les BAINS à payer une somme de 100.000 € à Loïc F... et Magali DORKELD à titre de dommages-intérêts correspondant à la fermeture de l'activité de discothèque du pub "le Monte Cristo",
- condamné solidairement Bernard X..., la SARL le GRAND BLEU et la SCI les BAINS à payer une somme de 1.500 € à Loïc F... et Magali DORKELD par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,
- condamné Bernard X..., la SARL le GRAND BLEU et la SCI les BAINS aux entiers, y compris ceux de l'instance en référé et le coût de l'expertise judiciaire de M. H....
Vu les dernières conclusions de la SARL le GRAND BLEU, la SCI les BAINS et Bernard X... ("les appelants") du 20/08/2007, demandant à la Cour, en infirmation du jugement entrepris, de :
1 - sur les actions principales des consorts I... et du syndicat des copropriétaires à l'encontre desdites SCI et SARL,
1.1 - sur l'action en responsabilité pour trouble anormal du voisinage exercée par les consorts I... et le syndicat des copropriétaires à l'encontre desdites SCI et SARL,
•Constater que la preuve d'un trouble anormal de voisinage n'est pas rapportée pour la période située entre août 1994 et le 11 décembre 1999 correspondant à l'exploitation du fonds par la SARL LE GRAND BLEU,
Constater que les mesures effectuées par l'expert judiciaire C. H... les 17 mars 2000 et 23 février 2002, démontrent qu'un niveau d'émission sonore à la source, quelles que soient les fréquences observées, égal à 87 dba exclut toute gêne en période nocturne chez les tiers,
Constater que ce niveau d'émission est supérieur à celui pour lequel le fonds de commerce était exploité, a été vendu et pour lequel l'immeuble a été loué,
En conséquence dire et juger qu'aucun trouble anormal de voisinage imputable à la SARL LE GRAND BLEU ou à la SCI LES BAINS n'est établi,
Débouter les consorts B... de leurs demandes en paiement de 45.000 € de dommages et intérêts,
Débouter les consorts D... de leurs demandes en paiement de 30.489,80 € de dommages et intérêts,
•Constater que la preuve d'un trouble anormal de voisinage n'est pas rapportée pour la période postérieure au 17 décembre 1999 correspondant à l'exploitation du fonds de commerce par les consorts F... - DORKELD au sein de l'immeuble loué par la SCI LES BAINS,
En conséquence débouter les consorts B... et D... de leurs demandes en paiement de, respectivement, 45.000 € et 30.489,90 € de dommages et intérêts présentées contre la SCI LES BAINS,
Subsidiairement,.
Dire et juger, pour le cas où la Cour reconnaîtrait l'existence d'un trouble anormal de voisinage, que les consorts F... et DORKELD devront relever indemne la SCI LES BAINS de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées contre elle tant en principal, qu'en intérêts frais et dépens,
1-2 sur l'action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage « collectif » exercée par le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MONTE CRISTO contre la SCI LES BAINS et la SARL LE GRAND BLEU d'une part et contre la SCI LES BAINS et les consorts F... et DORKELD d'autre part,
Constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MONTE CRISTO ne rapporte pas la preuve, à l'égard de quiconque et quelle que soit la période d'exploitation, d'un trouble anormal de voisinage collectif portant atteinte au droit à la tranquillité de la majorité des copropriétaires,
En conséquence dire et juger ce syndicat irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions, et les rejeter,
1-3 sur l'action en responsabilité civile contractuelle pour violation du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de la résidence LE MONTE CRISTO exercée contre la SCI LES BAINS,
Constater que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'un niveau d'émission sonore excédant, ainsi qu'il est dit à l'article 15 alinéa 3 du règlement de copropriété, les limites fixées par la loi,
Dire et juger que le seul constat d'un niveau d'émission sonore générateur d'un éventuel trouble anormal de voisinage ne suffit pas à établir une violation du règlement de copropriété,
Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions à ce titre,
1-4 Sur la mise en cause de la responsabilité de Bernard X....
Constater que les condamnations prononcées contre Bernard X... au titre du trouble anormal de voisinage procèdent d'une décision rendue « ultra petita »,
Dire et juger que Bernard X... devra en conséquence être mis hors de cause de ce chef,
2- sur les actions en garantie exercées par les consorts F... et DORKELD à l'encontre de la SARL LE GRAND BLEU, la SCI LES BAINS et Bernard X...,
2-1 à l'égard de la SARL LE GRAND BLEU,
Constater que les limites maximales d'émission sonores pour lesquelles le fonds a été vendu et ouvrant droit le cas échéant à la garantie contractuelle du cédant en cas d'éviction sont inférieures au niveau d'émission sonore mesuré par l'expert judiciaire à partir duquel aucune gêne n'est perceptible chez les tiers quelle que soit la fréquence d'émission,
Dire et juger dès lors que toute émission sonore, mesurée au-delà de cette limite et susceptible d'engendrer une gêne chez !es tiers, constituerait une faute propre de l' acquéreur exploitant excluant le bénéfice des garanties légales et contractuelles l'éviction.
Débouter en conséquence les consorts F... et DORKELD de leur action en garantie dirigée contre la SARL LE GRAND BLEU.
2-2 à l'égard de la SCI LES BAINS,
Constater que l'obligation de garantie de jouissance paisible emprunte sa mesure et trouve sa limite dans la destination pour laquelle l'immeuble est loué aux consorts F... et DORKELD,
Constater, ainsi qu'il a été dit précédemment (cf supra 2-1), qu'aucune émission sonore respectant les limites exprimées dans l'acte de cession du fonds de commerce exploité dans le local de la SCI LES BAINS n'est susceptible d'engendrer une gêne quelconque pour les tiers,
En conséquence dire et juger que toute émission sonore mesurée au-delà de ces limites et générant une gêne chez les tiers constitueront une faute de l'exploitant locataire excluant non seulement le bénéfice de la garantie légale et contractuelle contre le trouble de jouissance mais autoriserait inversement une action propre en garantie du bailleur en raison de l'action en réparation du trouble de voisinage conduite par les consorts B... et D... conjointement contre le bailleur et le locataire du fait fautif de ce dernier,
Débouter en conséquence les consorts F... et DORKELD de leur action en garantie dirigée contre la SCI LES BAINS,
2-3 à l'égard de Bernard X...,
Constater que les consorts F... et DORKELD ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de la commission, ès-qualités de gérant de la SCI LES BAINS et de la SARL LE GRAND BLEU, d'une faute intentionnelle de Bernard X..., d'une particulière gravité, séparable de ses fonctions et incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales,
En conséquence débouter les consorts F... et DORKELD de leur action en garantie contre Bernard X...,
D'une façon générale, débouter les consorts I..., le syndicat des copropriétaires de la résidence MONTE CRISTO, les consorts F... et DORKELD de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCI LES BAINS, la SARL LE GRAND BLEU et Bernard X...,
Condamner les consorts I... et le syndicat des copropriétaires de la résidence le MONTE CRISTO au paiement à la SCI LES BAINS et à la SARL LE GRAND BLEU de 5.000 € chacun au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Condamner les consorts J... au paiement à la SCI LES BAINS, à la SARL LE GRAND BLEU et à Monsieur X... de 1.500 € chacun au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Vu les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires de la Résidence le Monte-Cristo ("le syndicat des copropriétaires"), des époux B... et des époux D... du 19/09/2007, demandant à la Cour de:
- rejeter toutes demandes de la SARL le GRAND BLEU, la SCI les BAINS, Loïc F... et Magali DORKELD,
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- condamner solidairement ou l'un à défaut de l'autre la SARL le GRAND BLEU, la SCI les BAINS, Loïc F... et Magali DORKELD à payer à chacun des intimés une indemnité de 3.000 € par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Vu les conclusions de Loïc CHABRIE & Magali DORKELD du 14/09/2007, demandant à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la fermeture de l'activité de discothèque au pub "le Montecristo" et octroyé des dommages-intérêts au Syndicat des copropriétaires de la Résidence le Monte-Cristo ainsi qu'aux époux B... et D..., en méconnaissant les dispositions spéciales et en se fondant sur un rapport d'expertise judiciaire critiquable,
subsidiairement,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a statué sur la garantie des appelants envers Loïc CHABRIE & Magali DORKELD dans les mêmes termes,
- réformer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les appelants à verser la somme forfaitaire de 100.000 € à titre de dommages-intérêts résultant de la fermeture du pub discothèque,
- condamner en conséquence les appelants solidairement à payer une somme de 544.504 € à titre d'indemnité d'éviction si la discothèque devait être effectivement fermée en confirmation du jugement de première instance ou après nouvelle expertise judiciaire,
très subsdiairement,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la fermeture de la discothèque alors qu'à ce jour le pub "le Montecristo" est exploité dans des conditions respectant les normes en vigueur en matière de lieux diffusant de la musique amplifiée à l'intérieur de bâtiments à usage d'habitation,
- condamner solidairement tout succombant au paiement d'une indemnité de 5.000 € par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Vu l'ordonnance de clôture du 25/09/2007 ;
Vu les dernières conclusions de Loïc CHABRIE & Magali DORKELD du 26/09/2007, demandant en outre à la Cour de révoquer l'ordonnance de clôture et admettre lesdites conclusions ainsi que les pièces numérotées 29 à 31 ;
O O O
En 1990, la SCI Louis Cristau a fait construire un immeuble à usage mixte d'habitation et commercial, dénommé "Résidence le Monte Cristo", sis ... à SAINT-GILLES-CROIX-de-VIE (85).
La SCI les BAINS, propriétaire d'un certain nombre de lots au sein de la copropriété, a consenti un bail commercial ayant pris effet en Juin 1990 à la société LMC 85 en vue de l'exploitation d'un commerce de bar glacier.
La société LMC 85 a été mise en liquidation judiciaire par jugement du 3/03/1992.
La SARL le GRAND BLEU a repris lesdits locaux pour l'exploitation d'un piano-bar ou pub, transformé par la suite en discothèque.
Par acte du 22/11/1995, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "le MONTE CRISTO" a fait assigner la SARL le GRAND BLEU, la SCI les BAINS et Bernard X..., gérant des deux sociétés, aux fins de cessation immédiate et sous astreinte de l'activité de discothèque, et de payement de dommages-intérêts.
Par acte du 22/11/1995, les époux D... et les époux B..., copropriétaires de lots afférents à deux appartements situés respectivement aux 1er et 2ème étages de la résidence, ont fait assigner les mêmes défendeurs aux mêmes fins, sur le fondement des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Par jugement du 8/09/1999, le Tribunal de Grande Instance des Sables d'Olonne a joint les deux instances et a ordonné une expertise confiée à M. H...., lequel a clos son rapport en Juin 2003.
Par acte authentique du 17/12/1999, la SARL le GRAND BLEU a vendu son fonds de commerce à Loïc CHABRIE & Magali DORKELD, et par acte sous seing privé du même jour, la SCI les BAINS a donné à bail commercial à Loïc CHABRIE & Magali DORKELD les locaux dans lesquels était exploité ledit fonds.
Par acte du 4/05/2000, le syndicat des copropriétaires, les époux B... et les époux D... ont fait assigner Loïc CHABRIE & Magali DORKELD en intervention forcée dans l'instance précitée.
Ledit Tribunal a statué au fond par le jugement entrepris, en entérinant l'avis expertal.
O O O
1 - sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et d'admission de pièces.
Loïc CHABRIE & Magali DORKELD font valoir que le Syndicat des copropriétaires et les consorts K... n'auraient étayé leur argumentation que dans leurs dernières conclusions du 19/09/2007, de sorte que les requérants n'auraient pas disposé d'un délai suffisant pour pouvoir y répliquer, avant la clôture en date du 25/09/2007 ;
que la tardiveté desdites conclusions du 19/09/2007 constituerait une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture.
En premier lieu, en vertu de l'article 784 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.
En l'occurrence, les conclusions critiquées du 19/09/2007 ne peuvent fonder une révocation de l'ordonnance de clôture dès lors qu'elles lui sont antérieures.
Il appartenait donc à Loïc CHABRIE & Magali DORKELD de solliciter le rejet des conclusions qualifiées de tardives sur le fondement des articles 15 et 16 du Nouveau Code de Procédure Civile, et non la révocation de l'ordonnance de clôture sur le fondement des articles 910 et 784 du même Code.
En second lieu et en toute hypothèse, les conclusions du Syndicat des copropriétaires et des consorts K... du 19/09/2007 ne diffèrent de celles du 12/09/2007 qu'en ce qu'elles comportent :
- en pages 14 à 16, et 22 2ème paragraphe, une argumentation en réponse à celles des appelants et des consorts J... invoquant, pour les premiers (conclusions du 20/08/2007), une modification de la structure de l'immeuble, et, pour les seconds (conclusions du 14/09/2007), une cessation des nuisances sonores ;
- en pages 22-23, une argumentation en réponse à celle des consorts J... ayant invoqué leur immunité professionnelle, pour la première fois dans leurs conclusions du 14/09/2007.
Aucune violation du principe de la contradiction ne peut être imputée au Syndicat des copropriétaires et aux consorts K... dont les dernières conclusions sus-analysées ont été valablement signifiées et déposées 6 jours avant l'ordonnance de clôture qu'il n'y a pas lieu de révoquer.
Par ailleurs, trois nouvelles pièces no 29 à 31 communiquées par les consorts J... avec leurs dernières conclusions du 26/09/2007 postérieures à l'ordonnance de clôture, doivent être écartées des débats comme irrecevables en application des articles 910 et 783 alinéa 1er du Nouveau Code de Procédure Civile.
2 - sur les demandes du Syndicat des copropriétaires et des consorts K....
2.1 - sur les demandes indemnitaires.
2.1.1 - formées par les consorts K....
2.1.1.1 - à l'encontre de la SARL le GRAND BLEU.
Les intimés fondent leur action sur un manquement, imputé à l'appelante, du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
A cet égard, le respect des dispositions légales ou réglementaires n'exclut pas l'existence éventuelle de tels troubles ouvrant droit à indemnisation.
Il en résulte que sont inopérants les moyens de défense tirés par la SARL le GRAND BLEU : de son éventuel respect de la réglementation relative à la lutte contre les bruits de voisinage (décret no 95-408 du 18/04/1995) ; et d'une appréciation prétendument trop faible, par l'Expert judiciaire C. H..., du niveau de bruit résiduel qui aurait arithmétiquement généré une émergence excessivement élevée, au sens de l'article R 48-4 du Code de la Santé Publique dans sa rédaction résultant du décret précité.
Par ailleurs, la SARL le GRAND BLEU soutient de manière inopérante avoir respecté l'article 15 alinéa 3 du règlement de copropriété en date du 9/01/1990 qui dispose : "l'usage des appareils de radio, de télévision, des électrophones et magnétophones est autorisé sous réserve de l'observation des règlements administratifs et à la condition que le bruit en résultant ne soit pas audible par les voisins au-delà des limites fixées par la loi".
Cette disposition, eu égard à la teneur de son énumération, vise exclusivement les appareils domestiques, et non les matériels de sonorisation et d'amplification à usage professionnel tels qu'utilisés par la SARL le GRAND BLEU dans la discothèque qu'elle a exploitée.
L'énumération précitée de l'alinéa 3 doit en effet être rattachée de la disposition immédiatement précédente (second paragraphe de l'alinéa 2) qui vise "l'intérieur des appartements" et la tranquillité "des habitants".
La date du commencement de l'exploitation par la SARL le GRAND BLEU de la discothèque dans les locaux de la résidence Monte Cristo n'est pas exactement définie par les éléments du dossier.
Elle est nécessairement postérieure à la liquidation judiciaire du précédent exploitant, la société LMC 85, prononcé le 3/03/1992.
L'extrait du registre du commerce et des sociétés versé aux débats fait mention d'une constitution de la SARL le GRAND BLEU en date du 14/09/1994.
Selon l'Expert C. H..., l'autorisation préfectorale d'exploitation de la discothèque a été délivrée en 1994 (cf. rapport page 4).
L'exploitation de la SARL le GRAND BLEU est présumée avoir pris fin en Décembre 1999, puisque le fonds de commerce concerné a été cédé à Loïc CHABRIE & Magali DORKELD par acte du 17/12/1999.
L'huissier de justice requis par les consorts I... a procédé aux constatations suivantes, selon procès-verbal dressé les 6 et 7/07/1995 :
"(...) Le 6 Juillet 1995 à 1 H. 30 du matin, (...) dans l'appartement de Monsieur et Madame D..., situé au 1er étage, je constate ce qui suit :
"Dans la chambre à coucher des parents, je ne peux que constater que la musique de la discothèque s'entend très nettement, d'une façon permanente et régulière, avec des intensités de volume par moment ; je note que les sons graves sont très nettement perceptibles, de même que le son de la voix au micro de l'animateur couvrant par moment le fond musical, et ce à différentes reprises.
"(...) A 3 H. 40, j'ai pu entendre carrément toute la mélodie d'une chanson que j'arrive à reconnaître (...).
"Devant cette nuisance sonore, je constate que toute personne normalement constituée ne peut profiter d'un sommeil récupérateur".
"(...) Le 7 Juillet à 3 H. 30 du matin, dans l'appartement de Monsieur et Madame B..., appartement situé au 2ème étage de la résidence, où je me trouve dans leur chambre à coucher, je ne peux que constater le même phénomène que la veille, même si celui-ci est moins prononcé du fait que l'appartement se situe à un étage au-dessus de celui de Monsieur et Madame D....
"Je constate un fond musical nettement perceptible, principalement au niveau des basses de la sono de la discothèque, qui est continuel avec également des poussées d'intensité suivant le type de musique.
"(...) Outre les basses, on arrive par moment à entendre la mélodie doublée de temps à autre par la voix de l'animateur parlant au micro.
"(...) Repartant des lieux à 5 H, la musique est toujours en fonctionnement".
L'huissier de justice requis par les consorts I... a postérieurement procédé à des constatations similaires selon procès-verbaux dressés successivement les 7 et 14/01/1996, puis 11 et 15/08/1996.
Ledit huissier de justice a également constaté, le 11/08/1996 qu' "un bruit de claquement de porte est très nettement perceptible (de l'appartement des époux D...), de même que le va-et-vient bruyant des clients qui entrent et sortent de l'établissement à tout moment".
L'huissier de justice requis par les époux D... a procédé aux constatations suivantes, selon procès-verbal dressé le 14/06/1998 :
"(...) à 3 heures du matin, (...) quel que soit l'endroit de l'appartement (des époux D...), je perçois le fond sonore de la discothèque, avec des basses percutantes rythmées, et autres cris des participants".
L'huissier de justice a décrit en outre les conséquences bruyantes, devant l'entrée de la discothèque, d'une altercation violente ayant opposé des clients de l'établissement.
Ces constatations d'huissier de justice sont corroborées par les autres éléments retenus avec pertinence par le premier Juge.
Des attestations émanant d'autres copropriétaires (Maurice L..., Fernand M..., André N...), des plaintes adressées par certaines d'eux (Maurice O..., Daniel P...) rendent compte de l'importance des nuisances sonores engendrées, durant la même période de 1994 à 1999, par l'activité de la discothèque, non seulement à l'intérieur de la résidence, mais également aux abords de celle-ci, sur la voie publique.
En Août 1995, une pétition dénonçant les "nuisances considérables (occasionnées par la discothèque "le Monte Cristo") sur la voie publique, plus particulièrement entre 1 h. et 5 h. du matin : chants, cris, hurlements, altercations violentes, bagarres, etc...", a recueilli la signature de 28 membres de la copropriété et habitants d'immeubles voisins.
Par ailleurs, l'Expert judiciaire André Q..., désigné par décision du Président du Tribunal de Grande Instance des Sables d'Olonne du 27/07/1995, a constaté, par note technique préliminaire du 21/10/1995, que la Résidence "le Monte Cristo" n'était pas susceptible de recevoir une activité de discothèque au regard de sa structure, laquelle n'apparaît pas capable d'empêcher la transmission des basses fréquences, en dépit de l'isolement qu'avait fait réaliser la SARL le GRAND BLEU (facture en date du 30/04/1996 - annexe 3 du rapport d'expertise H...).
Enfin, l'ingénieur-conseil Jacques R..., consulté par la SARL le GRAND BLEU pour l'isolement de la discothèque, a constaté en Juin 1996 un isolement insuffisant favorisant des émergences importantes pour les fréquences graves de 100 Hz et 200 Hz.
Les nuisances sonores se sont poursuivies au cours des années subséquentes de 1997 à 1999, puisque l'Expert judiciaire H... a conclu, en 2003, que "les niveaux sonores musicaux mesursé sur la piste de danse sont très «riches» en basses fréquences, lesquelles excitent les structures de l'immeuble et sont très nettement perceptibles dans les appartements situés au-dessus (rapport page 19). (...) La discothèque ne peut plus actuellement fonctionner avec un niveau sonore musical à 96 db(A), sous peine de produire une gêne intolérable chez Mr D..., notamment en période nocturne et le week-end, période de repos et de détente (rapport page 21 § 4.1). (...) Il y a un trouble anormal de voisinage même avec un niveau inférieur aux 30 db(A) (niveau sonore comprenant le bruit particulier), car il faut bien comprendre que ce n'est pas toujours le niveau d'intensité d'un bruit qui est gênant, mais son caractère répétitif, impulsionnel, sa persistance notamment la nuit. De plus, la signature spectrale du bruit est à considérer, compte tenu des fortes impulsions en basses fréquences de la musique émise (rapport page 22 § 4.2)".
Il résulte de l'ensemble des éléments concordants qui précèdent que l'exploitation par la SARL le GRAND BLEU de la discothèque litigieuse de 1994 à 1999 a causé aux époux D... et B..., en raison notamment de l'émission de basses fréquences répétitives, audibles à l'intérieur de la résidence, et du comportement bruyant de la clientèle aux abords de l'établissement, des nuisances sonores nocturnes excédant les inconvénients normaux du voisinage pour les occupants des appartements des intimés.
L'indemnisation du préjudice ainsi subi sera arbitrée à la somme de 2.500 € pour les époux D... d'une part, et pour les époux B... d'autre part.
2.1.1.2 - à l'encontre des consorts J....
2.1.1.2.1 - Les trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, dont se plaignent les époux D... et B..., ont perduré au cours de l'exploitation de la discothèque par les époux J... à compter du mois de Décembre 1999, ainsi qu'il résulte de l'avis précité de l'Expert judiciaire H..., émis en 2003.
Ce dernier a relevé, en outre, qu'entre ses deux réunions d'expertise, le limiteur de volume sonore de la discothèque avait été remplacé, et que celui qui l'équipait initialement :
- d'une part "n'empêche pas la sonorisation de dépasser le nombre de décibels autorisés chez le voisin, car il est réglé sur un niveau trop élevé" (projet de rapport de Janvier 2001, page 17 § 3.4),
- d'autre part, était manipulable par les exploitants eux-mêmes qui pouvaient le désactiver ou en limiter l'action puisque "bien que plombé, les réglages peuvent être modifiés à tous moments car il manquait la plaquette translucide qui doit être solidaire du plombage" (rapport page 20 § 3.4).
L'Expert a encore relevé, lors de sa dernière réunion d'expertise du 23/02/2002, que "le niveau sonore sur la piste est bien supérieur à celui qui avait été défini lors des essais des précédentes réunions d'expertise, à savoir 85 dB(A) pour ne pas être perceptible la nuit dans la chambre des époux B..." (rapport page 18 in fine), et que "les nouveaux limiteurs ne sont pas réglés pour satisfaire les exigences évitant la gêne pour les riverains" (rapport page 20 § 3.4).
L'Expert a également relativisé l'efficacité dissuasive du limiteur de volume sonore de remplacement, équipant la discothèque lors de la dernière réunion d'expertise du 23/02/2002, en ce que "son branchement électrique devra être modifié afin d'être relié au compteur général pour permettre une coupure avec temporisation de 30 minutes lorsque le niveau est dépassé. Ce système est largement utilisé afin de décourager les infractions" (rapport provisoire d'Octobre 2002, page 22).
Enfin, les intimés établissent que les nuisances sonores ont perduré postérieurement au rapport d'expertise H..., ainsi qu'il résulte des constatations suivantes qu'ils ont fait établir par ministère d'huissier de justice le 26/08/2007 à 03 heures : "appartement de M. S... (successeur des époux D...) : dans l'appartement, je constate que la gamme des basses de la musique est audible ; (...) on entend la voix du D.J. sans distinguer le sens des paroles. Le bruit est plus audible dans la salle de bains que dans la pièce de vie. Appartement de M. & Mme B... : les basses fréquences sont audibles dans la pièce avec coin kitchenette, et dans la chambre".
Les consorts J... invoquent de manière inopérante le rapport de contrôle acoustique établi le 22/02/2006 par le Bureau VERITAS missionné par eux, dès lors que ce dernier a procédé à une prise de mesures à l'intérieur de l'établissement (sur la piste de danse et dans la salle de bar), dans un appartement du rez-de-chaussée de la résidence (appartement ALBA), sur la voie publique (rapport page 8 § 5.5), mais qu'aucune mesure n'a été effectuée dans les appartements BOUTIN et B....
2.1.1.2.2 - Loïc CHABRIE & Magali DORKELD invoquent de manière inopérante le bénéficie de l'antériorité en vertu de l'article L 112-16 du Code de la Construction et de l'Habitation qui dispose :
Les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques n'entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l'acte authentique constatant l'aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l'existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s'exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions.
Les époux D... ont acquis leur(s) lot(s) de copropriété par acte authentique du 29/10/1992.
Le titre de propriété des époux B... n'est pas versé aux débats.
Toutefois, la présence de ces derniers est mentionnée dans le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17/05/1993.
Ce procès-verbal comporte les énonciations suivantes sous la rubrique «local commercial du sous-sol» :
"(le) président du conseil syndical expose les faits suivants :
"Sans que la copropriété en soit informée, des travaux ont été entrepris dans les sous-sols de la résidence, dont voici la description :
"1- Aménagement des locaux du sous-sol de Mr X... afin de créer un pub : suite à un avis favorable de la sous-préfecture et à la visite du lieutenant des sapeurs pompiers, Mr T..., maire de Saint-Gilles-Croix-de-Vie, a donné une autorisation de principe pour l'ouverture d'un pub. Ce piano-bar ne peut en aucun cas faire office de dancing. Seuls deux instruments de musique peuvent être utilisés en plus de la chaîne hi-fi diffusant de la musique d'ambiance".
Il est par ailleurs établi que postérieurement, le 8/02/1994, la commission d'arrondissement de sécurité a émis un avis favorable au reclassement du pub "Monte Cristo" en établissement de type principal L (cabaret) et N (restaurant-bar) et de type secondaire P (discothèque).
En conséquence, Loïc CHABRIE & Magali DORKELD invoquent de manière inopérante le bénéfice de l'article L 112-16 du Code de la Construction et de l'Habitation dont la condition finale n'est en l'occurrence pas remplie, puisque le sous-sol de la résidence "le Monte Cristo" n'était pas occupé "dans les mêmes conditions" lorsque les époux D... et B... sont devenus copropriétaires, aucune activité commerciale de discothèque n'y étant à l'époque exercée.
2.1.1.2.3 - Loïc CHABRIE & Magali DORKELD invoquent de manière inopérante les dispositions de l'article 15 alinéa 3 du règlement de copropriété, dès lors que ce texte n'est pas applicable au matériel professionnel de sonorisation de d'amplification utilisé par eux pour leur activité commerciale (cf. supra § 2.1.1.1).
2.1.1.2.4 - Loïc CHABRIE & Magali DORKELD invoquent de manière inopérante l'article 9 de la loi no 65-557 du 10/07/1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dès lors : que, en droit, l'alinéa 1er de ce texte confère à chaque copropriétaire le droit d'user et de jouir librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; et qu'en fait, il résulte des motifs qui précèdent que l'usage fait par Loïc CHABRIE & Magali DORKELD des parties privatives dont ils sont locataires est générateur de troubles excédant les inconvénients du voisinage pour les copropriétaires D... et B....
2.1.1.2.5 - L'indemnisation du préjudice subi par ces derniers sera arbitrée à la somme de 2.500 € pour les époux D... d'une part, et pour les époux B... d'autre part.
2.1.1.3 - à l'encontre de la SCI les BAINS.
L'article 12 du règlement de copropriété dispose en ses alinéas 2 et 3:
"Les baux et engagements de locations devront imposer aux locataires l'obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement.
"En tout cas, les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l'exécution de cette obligation".
la SCI les BAINS, bailleresse, en n'ayant pas obvié aux troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage causés par ses locataires successifs la SARL le GRAND BLEU puis les consorts J..., et en ayant ainsi concouru à la réalisation de ces préjudices, a engagé sa responsabilité civile, in solidum avec chacun de ses preneurs, envers les copropriétaires D... et B....
la SCI les BAINS fait valoir, de manière inopérante, que, dans l'acte de cession de fonds de commerce en date du 17/12/1999 entre la SARL le GRAND BLEU et les consorts J..., elle a fait stipuler des prescriptions précises et limitatives d'utilisation de la sonorisation de la discothèque destinées à parer à tous risques de nuisances envers les tiers.
D'une part, cette clause est inopposable aux consorts K... en vertu de l'effet relatif des contrats (article 1165 du Code Civil).
D'autre part et en toute hypothèse, ladite clause n'a pas dispensé la SCI les BAINS, en sa qualité de bailleresse, de faire respecter par ses locataires, au cours de l'exécution du bail, l'obligation de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires à laquelle elle était elle-même tenue en vertu de l'article 9 alinéa 1er précité de la loi no 65-557 du 10/07/1965.
L'action indemnitaire des consorts K... à l'encontre de la SCI les BAINS doit être accueillie, à concurrence des indemnités liquidées supra à l'encontre respectivement de la SARL le GRAND BLEU et des consorts J....
2.1.2 - formées par le Syndicat des Copropriétaires.
2.1.2.1 - En droit, un syndicat de copropriétaires est recevable à agir, en tant que personne morale, en indemnisation de troubles de jouissance que si ces troubles présentent, par leur importance et leur étendue, un caractère collectif, et ont été subis par l'ensemble des copropriétaires.
Dès lors que les appelants et les consorts J... invoquent l'irrecevabilité de ce chef de demande au motif que seuls deux copropriétaires ont agi en indemnisation de troubles de voisinage, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver le caractère collectif du trouble dont il réclame l'indemnisation.
Les procès-verbaux de constat d'huissier de justice versés aux débats (cf. supra § 2.1.1.1) n'ont été dressés qu'à l'intérieur des appartements des seuls époux D... et U....
De même, l'Expert judiciaire H... n'a investigué que dans ces deux seuls appartements.
L'état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété fait apparaître que la résidence comporte 4 étages, le 3ème étage étant composé de 5 appartements (lots no 18 à 22) et le 4ème étage d'un seul appartement (lot no 23).
Aucun élément du dossier n'établit l'existence de nuisances sonores subies dans ces appartements des étages supérieurs, du fait de l'activité de discothèque exercée dans le sous-sol de la résidence.
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve du caractère collectif et général du trouble de jouissance allégué, et son action indemnitaire est dès lors irrecevable sur ce fondement, le jugement entrepris devant être infirmé à ce titre.
2.1.2.2 - Le Syndicat des copropriétaires fonde également sa demande indemnitaire à l'encontre de la SCI les BAINS sur la violation du règlement de copropriété, et spécialement de son article 15 dont les alinéas 1 et 2 disposent :
Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des personnes à leurs services.
En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail, de quelque genre que ce soit, qui serait de nature (...) à gêner leurs voisins par le bruit, l'odeur, les vibrations ou autrement. Tous bruits ou tapages nocturnes, de quelque nature qu'ils soient, alors même qu'ils auraient lieu à l'intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits.
Les nuisances sonores émanant de la discothèque, local donné à bail par la SCI les BAINS, qualifiées, en vertu des motifs qui précèdent, de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, caractérisent une violation des dispositions précitées du règlement de copropriété.
L'action du syndicat des copropriétaires est implicitement fondée sur l'article 15 alinéa 1er de la loi no 65-557 du 10/07/1965 en vertu duquel le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir (...) en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble".
Par ailleurs, celui qui contrevient à une obligation de ne pas faire doit des dommages-intérêts par le seul fait de la contravention.
La demande indemnitaire du Syndicat des copropriétaires est donc bien fondée. L'appréciation de son montant, faite par le premier Juge à hauteur de 2.000 € avec pertinence, sera confirmée.
2.2 - sur la demande en cessation de l'activité de discothèque.
Si les dommages-intérêts alloués supra aux consorts K... les indemnisent des troubles anormaux de voisinage subis par eux depuis plus de 10 ans à ce jour, la prévention de ces troubles, pour l'avenir, impose la cessation de l'activité dommageable, dont la persistance du caractère turbulent est établie par le procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 26/08/2007 (cf. supra § 2.1.1.2.1).
Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné la cessation, sous astreinte, de l'activité de discothèque dans la résidence "le Monte Cristo".
3 - sur les actions en garantie.
la SCI les BAINS agit à l'encontre de Loïc CHABRIE & Magali DORKELD en garantie des condamnations pour trouble anormal de voisinage susceptibles d'être prononcées à son encontre.
Loïc CHABRIE & Magali DORKELD, pour leur part, concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a statué sur la garantie des appelants envers eux.
L'action en garantie de la SCI les BAINS ne peut viser que les dommages-intérêts alloués aux consorts K... en indemnisation des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage pour la période échue depuis Décembre 1999 (commencement de l'exploitation des consorts J...) (2 * 2.500 €) (cf. supra § 2.1.1.2 et 2.1.1.3).
Elle ne peut viser la condamnation prononcée à l'encontre de la SCI les BAINS et la SARL le GRAND BLEU in solidum, en indemnisation des troubles causés pour la période antérieure à Décembre 1999, durant laquelle Loïc CHABRIE & Magali DORKELD n'exerçaient aucune activité dans les lieux.
Elle ne peut davantage viser les dommages-intérêts alloués au Syndicat des copropriétaires, sur le fondement d'une violation du règlement de copropriété, et non sur celui des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.
L'action de Loïc CHABRIE & Magali DORKELD ne peut être accueillie qu'à l'encontre de leur bailleresse la SCI les BAINS.
Elle doit être rejetée : à l'encontre de la SARL le GRAND BLEU, locataire antérieure, qui n'a pas concouru à la réalisation des troubles du voisinage causés à partir de Décembre 1999 puisqu'elle n'était plus alors occupante des lieux ni exploitante du fonds de commerce cédé par elle ; et à l'encontre de Bernard X... ès-qualité de gérant de la SCI les BAINS, dont aucune faute détachable de ses fonctions et susceptible d'engager sa responsabilité personnelle n'est invoquée par Loïc CHABRIE & Magali DORKELD, le jugement entrepris devant être infirmé sur ce point.
Les manquements respectivement imputables à la SCI les BAINS, copropriétaire et bailleresse, et aux consorts V..., locataires, pour violation de l'article 9 alinéa 1er de la loi no 65-557 du 10/07/1965, de l'article 15 alinéas 1 et 2 du règlement de copropriété, et du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, apparaissent d'un degré de gravité équivalent.
Comme énoncé supra (cf. supra § 2.1.1.3), la clause insérée dans l'acte de cession du fonds de commerce de discothèque en date du 17/12/1999 relative aux prescriptions d'utilisation du matériel de sonorisation n'a pas dispensé la SCI les BAINS, en sa qualité de bailleresse, de l'obligation de faire respecter par ses locataires, au cours de l'exécution du bail, les textes et principe précités.
En conséquence la SCI les BAINS d'une part et les consorts J... d'autre part contribueront entre eux chacun pour moitié à la dette indemnitaire envers les consorts K....
4 - sur la demande d'indemnité d'éviction formée par les consorts J....
4.1 - à l'encontre de la SARL le GRAND BLEU.
Cette dernière, venderesse aux consorts J... du fonds de commerce litigieux, fait valoir avec pertinence que l'application de la garantie d'éviction à laquelle est tenu le vendeur envers l'acquéreur par application de l'article 1626 du Code Civil est conditionnée par l'existence d'une cause de l'éviction antérieure à la vente.
En l'occurrence, la cessation de l'activité de discothèque dans le local pris à bail par les consorts J... résulte du jugement entrepris prononcé le 5/04/2006 et confirmé par le présent arrêt, postérieurement à l'acte de vente du 17/12/1999.
La demande indemnitaire formée par les consorts J... à l'encontre de la SARL le GRAND BLEU doit donc être rejetée comme mal fondée, en infirmation du jugement entrepris.
4.2 - à l'encontre de la SCI les BAINS.
L'action indemnitaire de Loïc CHABRIE & Magali DORKELD est implicitement fondée sur la garantie de jouissance paisible à laquelle est obligé le bailleur envers le preneur par application de l'article 1719 § 3o du Code Civil.
La cessation de l'activité de discothèque est consécutive aux troubles anormaux du voisinage provoqués par cette activité, et générés concurremment par la puissance du matériel de sonorisation de l'établissement et par l'inadaptation de la structure du bâtiment de la résidence le Monte Cristo à l'isolement acoustique que nécessiterait cette activité, inadaptation relevée par les experts judiciaires Q... puis H... (cf. supra § 2.1.1.1).
Cette inadaptation structurelle du local donné à bail engage l'obligation de garantie de jouissance paisible de la bailleresse, et rend fondée, dans son principe, la demande des locataires en indemnisation de leur éviction.
Ainsi qu'il a été relevé précédemment (cf. supra § 2.1.1.2.1), la décision judiciaire de cessation de l'activité de discothèque a également pour cause l'utilisation gênante et dommageable, par les locataires F... et DORKELD, du matériel de sonorisation de leur fonds de commerce.
Ce fait des locataires exonère partiellement la bailleresse de son obligation de garantie de jouissance paisible, dans une proportion qui doit être appréciée à une quote-part de moitié.
La Cour ne dispose pas d'éléments d'appréciation suffisants pour liquider l'indemnité d'éviction réclamée par Loïc CHABRIE & Magali DORKELD.
La solution du litige impose sur ce point le recours à une mesure d'expertise.
5 - sur les dépens et les frais de procédure.
Les dépens d'appel exposés jusqu'à ce jour, y compris ceux de signification du présent arrêt, incomberont à la SARL le GRAND BLEU, la SCI les BAINS, Loïc CHABRIE & Magali DORKELD in solidum, parties succombantes.
Les demandes indemnitaires fondées sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, formées par le Syndicat des copropriétaires, les époux D... et les époux B..., seront accueillies à concurrence d'une somme de 1.500 € pour chacun d'eux, à l'encontre des quatre parties condamnées aux dépens.
L'équité ne commande pas d'accueillir les demandes indemnitaires pareillement fondées de la SARL le GRAND BLEU et de la SCI les BAINS, fût-ce à l'encontre de Loïc CHABRIE & Magali DORKELD, ni celle de Bernard X... formée contre ces derniers.
La demande indemnitaire de Loïc CHABRIE & Magali DORKELD sera rejetée en ce qu'elle est formée à l'encontre de la SARL le GRAND BLEU, et réservée en ce qu'elle est formée à l'encontre de la SCI les BAINS.
PAR CES MOTIFS,
la Cour,
Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture.
Rejette les dernières conclusions de Loïc CHABRIE & Magali DORKELD du 26/09/2007, postérieures à ladite ordonnance.
Infirme le jugement du Tribunal de Grande Instance des Sables d'Olonne du 5/04/2006 au titre :
- de toutes condamnations prononcées à l'encontre de Bernard X...,
- des dommages-intérêts alloués en réparation du préjudice résultant du trouble anormal du voisinage,
- de la condamnation de la SARL le GRAND BLEU à garantir Loïc CHABRIE & Magali DORKELD des condamnations prononcées à leur encontre,
- de la condamnation de la SARL le GRAND BLEU à l'indemnisation de la cessation de l'activité de discothèque,
Statuant à nouveau,
Met Bernard X... hors de cause et rejette, en tant que de besoin, toutes demandes formées à son encontre.
Condamne la SCI les BAINS, Loïc CHABRIE & Magali DORKELD in solidum à payer les sommes suivantes, à titre de dommages-intérêts en indemnisation de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage:
- à Jean-Yves & Françoise D... : 2.500 € (deux mille cinq cents euros),
- à Victor & Ghislaine B... : 2.500 € (deux mille cinq cents euros).
Dit et juge que la SCI les BAINS d'une part et Loïc CHABRIE & Magali DORKELD d'autre part contribueront entre eux par moitié aux condamnations qui précèdent.
Condamne la SCI les BAINS et la SARL le GRAND BLEU in solidum à payer les sommes suivantes, à titre de dommages-intérêts en indemnisation de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage:
- à Jean-Yves & Françoise D... : 2.500 € (deux mille cinq cents euros),
- à Victor & Ghislaine B... : 2.500 € (deux mille cinq cents euros).
Rejette la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence "le MONTE CRISTO" en indemnisation de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Rejette tous chefs de demande formés par Loïc CHABRIE & Magali DORKELD à l'encontre de la SARL le GRAND BLEU.
Dit et juge bien fondée dans son principe, et dans une proportion de moitié en son montant, l'action de Loïc CHABRIE & Magali DORKELD à l'encontre de la SCI les BAINS en indemnisation des conséquences préjudiciables de la cessation de l'activité de discothèque dans le local donné à bail par la seconde aux premiers.
AVANT DIRE DROIT sur la demande d'indemnité d'éviction formée par Loïc CHABRIE & Magali DORKELD à l'encontre de la SCI les BAINS,
Ordonne une mesure d'expertise et commet pour y procéder M. Jean-Pierre W..., inscrit sur la liste des Experts Judiciaires près la Cour d'Appel de Poitiers, demeurant 3 place de la Liberté - 85520 JARD-sur-MER, lequel aura pour mission de:
1o - Réunir contradictoirement les parties conformément aux dispositions de l'article 160 du Nouveau Code de Procédure Civile, recueillir leurs explications, et se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, et notamment le bail commercial du 17/12/1999 et, en tant que de besoin, tous documents comptables.
2o - Visiter les locaux donnés à bail par la SCI les BAINS à Loïc CHABRIE & Magali DORKELD, sis à Saint-Gilles-Croix-de-Vie (85), ....
3o - Donner son avis sur le montant du préjudice à subir par Loïc CHABRIE & Magali DORKELD du fait de la cessation de l'exploitation de leur fonds de commerce de discothèque dans la résidence "le Monte Cristo", selon l'alternative suivante :
3.1 - en cas de disparition du fonds de commerce, donner son avis sur la valeur de ce dernier, avant cessation d'exploitation, selon les méthodes estimatives usuelles ;
3.2 - en cas de déplacement du fonds, donner son avis sur le coût de ce transfert, compte tenu notamment, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, et le cas échéant : du manque-à-gagner durant l'interruption de l'exploitation pendant le transfert du fonds, des indemnités de licenciement, des pertes sur stocks, des frais et droits de mutation, du prix d'acquisition d'un droit au bail, etc...
4o - Plus généralement, fournir tous autres éléments d'appréciation utiles à la solution du litige relatif à la fixation du préjudice à subir par les exploitants Loïc CHABRIE & Magali DORKELD.
Rappelle qu'en application de l'article 278 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'Expert pourra, en cas de besoin, prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre à son mémoire de frais et honoraires celui de son homologue.
Ordonne la consignation au greffe de la Cour d'Appel de Poitiers par Loïc CHABRIE & Magali DORKELD d'une somme de 1.200 € à valoir sur les honoraires de l'expert, avant le 31 Décembre 2007.
Dit qu'à défaut de consignation de cette somme dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, sauf décision contraire du Conseiller de la mise en état, et que l'instance sera poursuivie en tirant toute conséquence de ce défaut.
Dit qu'en cas d'empêchement légitime de l'expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du conseiller de la mise en état chargé de suivre les opérations d'expertise.
Dit qu'il sera procédé, dès la saisine de l'expert par le greffier de la juridiction, aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées et leurs conseils avisés, et que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Dit que l'expert, afin d'informer les parties du résultat de ses opérations et de l'avis qu'il entend exprimer, devra leur envoyer une note de synthèse en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de trente jours et qu'il devra y répondre dans son rapport définitif en apportant à chacune d'elles la réponse appropriée en la motivant.
Dit que l'expert devra dresser de ses opérations un rapport qu'il déposera au greffe de la Cour d'Appel de Poitiers avant le 31 MAI 2008, sauf prorogation des opérations demandée par l'expert et autorisée par le conseiller de la mise en état chargé de suivre les opérations d'expertise.
Dit que cette mesure d'expertise sera effectuée sous le contrôle du conseiller de la mise en état chargé de suivre les opérations d'expertise, à qui il en sera référé en cas de difficulté.
Confirme pour le surplus le jugement entrepris en toutes ses dispositions non contraires à celles du présent arrêt.
Y ajoutant,
Dit que l'astreinte prononcée à l'encontre de Loïc CHABRIE & Magali DORKELD pour la cessation de l'activité de discothèque courra à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt.
Condamne la SARL le GRAND BLEU, la SCI les BAINS, Loïc CHABRIE & Magali DORKELD in solidum à payer les indemnités suivantes par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile :
- à Jean-Yves & Françoise D... : 1.500 € (mille cinq cents euros),
- à Victor & Ghislaine B... : 1.500 € (mille cinq cents euros),
- au Syndicat des copropriétaires de la Résidence "le MONTE CRISTO" : 1.500 € (mille cinq cents euros),
Réserve la demande indemnitaire formée sur le même fondement par Loïc CHABRIE & Magali DORKELD à l'encontre de la SCI les BAINS.
Rejette toutes autres demandes fondées sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
Condamne la SARL le GRAND BLEU, la SCI les BAINS, Loïc CHABRIE & Magali DORKELD in solidum aux dépens d'appel exposés à ce jour, y compris les frais de signification du présent arrêt.
Renvoie l'affaire à la mise en état.
Dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
**************************
Ainsi prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de procédure civile.
Signé par Madame Chantal MECHICHE, Présidente, et Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.
le Greffier,la Présidente,
