ARRÊT N°255
N° RG 20/01633
N° Portalis DBV5-V-B7E-GBSG
[L]
[B]
C/
[X]
[R]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 10 MAI 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 mars 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE
APPELANTS :
Monsieur [U] [L]
né le 02 Juillet 1954 à [Localité 17]
Madame [M] [B] épouse [L]
née le 02 Novembre 1954 à [Localité 19]
demeurant [Adresse 16]
[Localité 7]
ayant pour avocat postulant et plaidant Me Serge NGUYEN VAN ROT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
INTIMÉS :
Monsieur [P] [X]
né le 10 Septembre 1953 à [Localité 14]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Monsieur [A] [X]
né le 28 Juin 1957 à [Localité 20]
[Adresse 18]
[Localité 12]
Monsieur [D] [X]
né le 08 Mai 1960 à [Localité 20]
[Adresse 3]
[Localité 1]
ayant tous pour avocat postulant Me Philippe-henri LAFONT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES
ayant tous pour avocat plaidant Me Aurélie FORBIN, avocat au barreau de SAINTES
Madame [C] [R]
[Adresse 2]
[Localité 10]
Madame [G] [R]
née le 03 Septembre 1987 à [Localité 13]
[Adresse 21]
[Localité 11]
ayant toutes deux pour avocat postulant Me Philippe-henri LAFONT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES
ayant pour toute deux avocat plaidant Me Aurélie FORBIN, avocat au barreau de SAINTES
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS
Par acte du 7 févier 2013, les consorts [X] ont vendu aux consorts [H] un immeuble situé sur un terrain à bâtir lieu-dit [Adresse 15].
En page 16 de cet acte , sous le paragraphe séparation entre les parcelles cadastrées section E [Cadastre 6] et [Cadastre 5], l'acte indique : ' il est ici précisé qu'il existe des ouvertures dans le mur séparatif entre la parcelle cadastrée section E n°[Cadastre 6] et la maison cadastrée section E [Cadastre 5] , lesquelles ouvertures sont closes par des pavés de verre translucides.
Il est expressément convenu qu'aucun droit de jour et a fortiori de vue n'est constitué au profit de la maison cadastrée E[Cadastre 5] restant la propriété du vendeur.
En conséquence, l'acquéreur et les propriétaires successifs pourront, si bon leur semble, édifier une construction en limite de propriété ou planter des arbres de haute tige quand bien même ces constructions ou plantations viendraient à obstruer totalement les jours existants '.
L'acte précise en outre que les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d'eau s'il existe, et d'électricité de la construction à édifier par l'acquéreur dans la mesure où le raccordement n'existerait pas à ce jour seront intégralement supportés par l' acquéreur.
Il est ici précisé que le bien objet des présentes n'est pas desservi en eau potable ni électricité.
L'acte indique que seul existe un garage sur le terrain vendu , qu'un permis de construire a été accordé le 13 novembre 2012.
Par acte du 10 avril 2013, les époux [X] ont vendu aux époux [L] une maison située [Adresse 8] pour un prix de 173 000 euros.
L'acte contient une clause de non-garantie des vices apparents ou cachés dans le sol , le sous-sol et les ouvrages, s'ils existent, pourraient être affectés.
Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés (...) s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés connus de lui.
La clause 'servitudes' est rédigée comme suit:
L'acquéreur supportera les servitudes passives, apparentes ou non apparentes, continues ou discontinues.
Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une fenêtre. Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, telle que la prohibition de bâtir sur un fonds ou de ne bâtir qu'à hauteur déterminée.
L'acte précise (en page 12) que le vendeur déclare qu'il n'a créé ni laissé acquérir aucune servitude, et, qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'autre servitudes ou obligations que celles le cas échéant relatées dans l'acte, ou celles résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, des règlements d'urbanisme.
Les époux [L] ont appris fortuitement par leurs voisins, les époux [H] que leur fonds était grevé d'une servitude d'assainissement, et que les voisins étaient libres d' obstruer les jours de la façade Nord-Ouest.
Par courrier du 2 avril 2014, le notaire des acquéreurs écrivait aux vendeurs, transmettait les griefs des acquéreurs qui se plaignaient du passage de la canalisation du voisin sur leur terrain ,disaient ne pas avoir été informés de cette servitude, ni de l'autorisation donnée au voisin d'obstruer les pavés de verre.
Il ajoutait: ' Ces jours ont une importance déterminante pour eux au niveau de la luminosité: sans ces jours, ils m'ont indiqué qu'ils n'auraient pas acheté cette maison '.
Par actes des 11,13,25 janvier 2016, les époux [L] ont assigné les époux [X] devant le tribunal de grande instance de La Rochelle sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Par ordonnance du 26 janvier 2017, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire.
M. [K] a déposé son rapport le 11 juillet 2019.
Mme [S] [X] est décédée le 8 mai 2017. Ses filles: [G] et [C] [R] ont été mises en cause et ont repris la procédure.
Les époux [L] estiment que la maison achetée est dépréciée au regard du risque d'obstruction des jours existants par les voisins, de l'existence d'un réseau d'assainissement d'égout qu'ils ignoraient.
Les consorts [X] ont conclu au débouté.
Par jugement du 24 mars 2020, le tribunal de grande instance de La Rochelle a statué comme suit :
'- déboute Monsieur [U] [L] et Madame [M] [B] épouse [L] de l'intégralité de leurs demandes
-déboute les Consorts [X] de leur demande reconventionnelle
-condamne in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [M] [B] épouse [L] à payer aux Consorts [X] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile
-condamne in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [M] [B] épouse [L] aux dépens de la présente instance comprenant le coût de l'expertise judiciaire'
Le premier juge a notamment retenu que :
La clause d'exclusion de garantie des vices cachés oblige l'acquéreur à démontrer que les défauts allégués sont des vices cachés, que le vendeur en avait connaissance.
-sur la servitude
Il est incontestable que l' acte de vente du 10 avril 2013 ne mentionne pas l'existence d'une servitude grevant la parcelle vendue, que les acquéreurs ont été avisés de son existence par leurs voisins, voisins qui devaient se charger du raccordement au réseau d'assainissement collectif.
La servitude consiste en une canalisation qui passe sous leur terrain pour desservir la salle d'eau du garage (construit en 2000) situé sur la parcelle des consorts [H].
La servitude n'est mentionnée ni dans l'acte du 7 février 2013, ni dans celui du 10 avril 2013.
Il n'est donc pas démontré que les vendeurs en avaient connaissance.
L' expertise démontre que la servitude est de nature à empêcher sur une partie du côté Sud des plantations, une construction.
Elle ne compromet pas gravement l'usage du bien vendu qui demeure habitable.
L'expert précise que si la partie n'est pas constructible, elle reste utilisable pour l' agrément et le stationnement.
Une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève de l'article 1638 du code civil.
Les acquéreurs seront donc déboutés de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés.
-sur la possibilité d'obstruction des jours
Les vendeurs avaient connaissance de cette probabilité, se sont abstenus d'avertir leurs acquéreurs. Ils ne peuvent donc se prévaloir de la clause exclusive de garantie.
Il appartient cependant aux acquéreurs de démontrer qu'il s'agit d'un vice caché.
La faculté d'obstruction ne cause actuellement aucun préjudice aux acquéreurs.
Les jours sont constitués de 3 pavés de verre en façade Nord-Ouest de petite dimension.
En cas d'obstruction, la perte de luminosité de l'immeuble sera très faible.
-sur la demande reconventionnelle des vendeurs
Si les acquéreurs se sont acquittés tardivement de la part de taxe foncière qu'ils devaient régler, plus de deux années après la vente , soit la somme de 284,16 euros, elle a été payée. Il n'est pas justifié par les vendeurs d'un préjudice en lien avec ce paiement tardif.
LA COUR
Vu l'appel en date du 6 août 2020 interjeté par les époux [L]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 23 octobre 2020, les époux [L] ont présenté les demandes suivantes:
-Infirmer le jugement rendu en1ère instance en ce qu'il a débouté les époux [L] de leurs demandes.
-Déclarer l'action des époux [L] recevable.
Au visa de l'article 1641 du Code civil
Constater l'existence d'un vice caché.
En conséquence, condamner solidairement les Consorts [X] à verser aux époux [L] :
- la somme de 8.900 € pour la perte de la valeur de la maison, eu égard à la possibilité par leurs voisins d'obstruer les jours existants
Au visa de l'art 1638 du Code civil
Les condamner à verser :
- la somme de 4.400 € du fait de la présence d'un réseau d'assainissement d'égout qui leur avait été dissimulé à titre de dommages et intérêts
-Condamner également sous la même solidarité les Consorts [X] à verser la somme de 900 € à titre de dommages et intérêts en raison des frais de publication de la servitude qu'ils vont devoir effectuer à la Conservation des Hypothèques.
Outre la somme de 3.000 € à titre de préjudice moral et 2.000 € au titre du préjudice de jouissance.
-Rejeter leur appel incident.
-Confirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Les voir en outre condamner à verser la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure qui comprendront les frais d'expertise.
A l'appui de leurs prétentions, les époux [L] soutiennent notamment que :
- Les vendeurs connaissaient l' existence de la servitude d'égout, n'ont rien dit. C'est le voisin qui les a informés. La servitude ne résulte ni de la loi, ni de la convention.
Ils fondent en appel leurs demandes sur l'article 1638 du code civil.
La servitude les empêche de planter, de construire sur la partie Sud.
Elle pénalise l'utilisation de la partie Sud de la parcelle.
L'article 1638 ne requiert pas la connaissance des vices par les vendeurs.
Ils demandent une somme de 4400 euros qui correspond à la réduction du prix chiffrée par l'expert.
-La probabilité d'obstruction des jours par le voisin est une moins-value qui sera sensible s'ils revendent l'immeuble.
-Les voisins ont décidé de construire, l'ont annoncé par lettre recommandée du 12 novembre 2020. La piscine, l' abri qu'ils vont construire seront adossés au mur.
Cela va boucher des ouvertures et entraîner une perte de luminosité.
-Le vice était connu.
Les vendeurs ont vendu le 7 février 2013 aux époux [H] deux mois auparavant le 13 avril 2013. Ils les avaient autorisés à édifier une construction en limite de propriété ou planter.
-Ils chiffrent la perte de valeur en relation avec l' obstruction des jours à la somme de 8900 euros.
-Le retard dans le remboursement de la taxe foncière est imputable au vendeur qui a tardé à fournir son dernier avis d'imposition 2012.
-Ils considèrent subir un préjudice moral qu'ils évaluent à 3000 euros, un préjudice de jouissance évalué à 2000 euros.
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 20 janvier 2021, les consorts [X]-[R] ont présenté les demandes suivantes :
Vu les articles 1627, 1638, 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 676 et 677 du code civil,
Vu l'article 1103, 1231-1 et 1199 du code civil,
-INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de La Rochelle du 24 mars 2020 en ce qu'il a débouté les consorts [X] de leur demande indemnitaire reconventionnelle pour résistance abusive,
En conséquence,
-CONDAMNER solidairement les époux [L] à verser aux consorts [X] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement de leur part de la taxe foncière du bien objet du litige,
-CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus, en ce qu'il a :
-débouté Monsieur [U] [L] et Madame [M] [B] épouse [L] de l'intégralité de leurs demandes,
-condamné in solidum Monsieur [L] et Madame [B] épouse [L] à payer aux consorts [X] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum Monsieur [L] et Madame [B] épouse [L] aux dépens de la présente instance comprenant le coût de l'expertise,
-DECLARER l'appel des époux [L] recevable mais mal fondé,
-CONSTATER et donner force exécutoire à la clause d'exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l'acte authentique de vente en date du 10 avril 2013 signé entre les parties,
-En conséquence, DIRE ET JUGER que la garantie des vices cachés ne peut être retenue,
-CONSTATER l'absence de vices cachés affectant le bien sis [Adresse 8], cadastrée section E sou le numéro [Cadastre 5] vendu par les consorts [X] aux époux [L] selon acte authentique en date du 10 avril 2013,
- En conséquence DEBOUTER les époux [L] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme mal fondées,
-DIRE ET JUGER irrecevable la demande forfaitaire formulée au titre de préjudice de jouissance,
ET, Y AJOUTANT,
-CONDAMNER solidairement les époux [L] à verser aux consorts [X] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles exposés à hauteur de Cour,
-CONDAMNER solidairement les époux [L] aux dépens
A l'appui de leurs prétentions, les consorts [X]-[R] soutiennent notamment que :
-L'acte de vente prévoit une clause de non-garantie des vices cachés.
-C'est aux époux [H] de faire raccorder à leurs frais au réseau collectif. -L'existence d'une servitude d'égout ne porte pas atteinte à l' usage du bien.
-L' acte de vente définit les servitudes continues dont les conduites d'eau, les égouts, les vues.
-Les parties ont exclu de la garantie d'éviction les servitudes non apparentes telles que la servitude d'égout.
-Le risque d'obstruction n'est pas constitué. Il existe d' autres sources de lumière et d'ouverture.
Les pavés de verre sont des jours de souffrance qui ne permettent pas d'acquérir une servitude de vue, ne limitent pas le droit de propriété du voisin.
-Subsidiairement , les préjudices ne sont pas démontrés.
Une construction concrète n'est pas établie.
Une demande portant sur un préjudice de jouissance forfaitaire est irrecevable.
-Les acquéreurs sont de mauvaise foi. Vexés d'avoir dû rembourser une partie de la taxe foncière, ils demandent 1000 euros, demande sans fondement.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 31 janvier 2022.
SUR CE
-sur la garantie des vices cachés
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
L'article 1642 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
L'article 1645 du code civil prévoit: Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Selon l'article 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.
Les acquéreurs soutiennent que le risque d'obstruction des 'jours' présents sur la façade Nord-Ouest caractérise un vice caché relevant de la garantie des vendeurs.
Les ouvertures litigieuses constituées de pavés de verre sont des jours de tolérance ou de souffrance et non des vues.
Elles ne laissent passer que la lumière, demeurent fermées, ne permettent pas de voir.
Ces caractéristiques sont objectives, évidentes et apparentes.
Il est de droit constant que la création d'un jour est une simple tolérance, que le percement d'un jour dans un mur privatif ne nécessite aucune autorisation, qu'en conséquence le voisin a la faculté d' édifier une construction qui masquera le jour, ce que l'acte de vente du 7 février 2013 rappelle.
L'existence d'un jour ne permet pas de créer une servitude de vue.
Les ouvertures pratiquées dans ces conditions ne sont pas susceptibles de prescription acquisitive au profit des voisins.
Il résulte des éléments précités que le risque d'obstruction ne saurait être qualifié de vice caché puisque ce risque était apparent et que les incidences futures de l'obstruction n'atteignent pas la gravité requise pour relever de la garantie des vices cachés.
En effet , il n'est pas démontré que les travaux envisagés par les voisins ( création d'une piscine et d'un local technique) entraîneront de manière certaine l'obstruction redoutée.
Les plans produits et les photographies annexées au rapport d'expertise judiciaire démontrent que l'éclairage est en tout état de cause assuré par les fenêtres et vues qui ornent les autres façades de l'immeuble.
-sur l'existence d'une servitude non apparente
L'article 1638 du code civil est inclus dans la garantie en cas d'éviction
Il dispose que si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité.
Les acquéreurs fondent désormais leur demande sur l'article 1638 du code civil, demande limitée à l'indemnisation du préjudice résultant de la servitude d'assainissement, servitude non apparente non déclarée.
Les vendeurs se prévalent de la clause d'exclusion stipulée dans l'acte de vente.
La clause d'exclusion des vices apparents et cachés est stipulée page 8 sous le paragraphe Etat de l'immeuble, juste après le paragraphe consacré aux servitudes qui ne sont donc pas incluses dans la clause de non garantie.
Il ressort en outre des pièces que les consorts [X] venaient de vendre aux consorts [H] le 7 février 2013 un terrain à bâtir, savaient que l'acquéreur avait obtenu un permis de construire, avaient veillé à ce qu'il fût indiqué dans l'acte que les frais de raccordement aux réseaux de distribution incombent à l'acquéreur.
Ils n'ont nullement veillé en revanche à ce que ces informations soient également portées à la connaissance des époux [L].
Il résulte de l'expertise que partie du réseau d'assainissement des époux [H] passe sur le fonds des époux [L], traverse la partie sud de la parcelle.
L'expert indique qu'elle crée un risque de défaut d'étanchéité, interdit de planter des arbres, construire une annexe ou une piscine ou agrandir sur la partie Sud.
Il indique que 19,60 m2 du terrain sont pénalisés, que la parcelle reste utilisable pour l'agrément ou le stationnement.
L'expert a chiffré la perte de valeur à la somme de ( 225 euros /m2 x 19,60 m2) 4400 euros.
Les vendeurs seront donc condamnés à payer aux époux [L] la somme de 4400 euros en réparation du préjudice causé par la servitude non apparente et non déclarée.
- sur la taxe foncière
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les vendeurs de leur demande au titre d'un retard de paiement de la taxe foncière en l'absence de démonstration du préjudice subi.
-sur les préjudices moral et de jouissance
L'atteinte portée au droit de propriété des acquéreurs leur cause un préjudice moral et de jouissance distinct de la moins-value précédemment prise en compte.
Ce préjudice sera évalué à la somme de 3000 euros.
-sur les autres demandes
Les époux [L] ne démontrent pas être dans l'obligation de faire publier la servitude relative à l'assainissement, ni que les frais de publication s'élèvent à 900 euros. Ils seront en conséquence déboutés de cette demande.
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d'appel seront fixés à la charge des intimés .
Il est équitable de condamner les intimés à payer aux appelants la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS :
statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort
-infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté les consorts [X] de leur demande reconventionnelle
Statuant de nouveau sur les points infirmés :
-condamne les consorts [X]-[R] à payer aux époux [L] les sommes de :
. 4400 euros en réparation de la perte de valeur causée par l'existence d'une servitude d'assainissement non apparente et non déclarée
. 3000 euros en réparation du préjudice moral et du trouble de jouissance.
Y ajoutant :
-déboute les parties de leurs autres demandes
-condamne les consorts [X]-[R] aux dépens de première instance et d'appel incluant les frais d'expertise judiciaire
-condamne les consorts [X]-[R] à payer aux époux [L] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
