ARRÊT N°290
N° RG 20/02078
N° Portalis DBV5-V-B7E-GCT2
[W]
[L]
C/
PARADIS
[O]
et autres (...)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU17 MAI 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 juillet 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE
APPELANTS :
Madame [Y] [Z] [A] [W] épouse [L]
née le 26 Août 1942 à AVRILLE LES PONCEAUX (37)
Monsieur [H] [J] [L]
né le 05 Septembre 1939 à AZAY SUR CHER (37)
demeurant au 35 Boulevard Béranger
37000 TOURS
ayant tous deux pour avocat plaidant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
INTIMÉS :
Monsieur [P] [H] [V]
né le 20 Juin 1946 à ST PHILBERT DU PONT CHARRAULT
Madame [D] [N] [O] épouse [V]
née le 24 Octobre 1950 à COLMAR (68)
demeurant au 2 rue du Clos Saint Fergeux
70000 VESOUL
S.C.I. VENT D'OUEST
2 rue du Clos Saint Fergeux
70000 VESOUL
ayant tous pour avocat postulant Me Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN - ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
S.E.L.A.R.L. AJIRE
mandataire judiciaire en qualité représentant du syndicat des Copropriétaires de l'.Immeuble 7 Rue des Oeillets - 85560 LONGEVILLE SUR MER - 72 Boulevard Aristide Briand - CS 80013
85035 LA ROCHE SUR YON CEDEX
défaillante bien que régulièrement assignée
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 15 avril 1998, les époux [P] [V] et [D] [O] d'une part, la sci Vent d'ouest d'autre part ont acquis des époux [T] [E] et [C] [B], les premiers l'usufruit, la seconde la nue-propriété d'un lot dépendant du lot n° 3 du lotissement du Rocher situé rue des oeillets à Longeville-sur-Mer (Vendée), cadastré section ZW n° 324. Le bien acquis a été décrit en ces termes à l'acte de vente :
'a) Une maison à usage d'habitation de type 3, portant le n°1 sur le plan, comprenant :
- Au rez-de-chaussée : Un séjour avec escalier, un dégagement, avec rangement, coin cuisine, salle d'eau - toilettes et une chambre ,
- A l'étage, au-dessus du séjour, une chambre.
D'une superficie habitable de 46,09 m²
Terrasse devant le séjour.
Et une cave portant le numéro UN sur le plan, situé au sous-sol du lot numéro DEUX avec escalier d'accès privatif.
b) La jouissance exclusive et particulière d'une petite parcelle de terrain située devant le lot.
c) La moitié indivise d'un terrain à usage d'accès.
d) les 500/1.000 èmes des parties communes de l'immeuble en ce compris la propriété du sol.
Formant le lot numéro UN de l'état descriptif de division sus-énoncé '.
Par acte du 5 mai 1998, les époux [Y] [W] et [H] [L] ont acquis du même vendeur la propriété du second lot dépendant de ce lot n°3. Le bien a été décrit ainsi :
'e) Une maison à usage d'habitation, portant le numéro 2 sur le plan, comprenant :
- Un séjour, une cuisine, salle d'eau, toilettes et deux chambres.
D'une superficie habitable de 40,86 m².
Terrasse devant le séjour.
Et une cave portant le numéro DEUX sur le plan, situé au sous-sol avec escalier d'accès privatif.
f) La jouissance exclusive et particulière d'une petite parcelle de terrain située devant le lot.
g) La moitié indivise d'un terrain à usage d'accès.
h) Et les 500/1.000 èmes des parties communes de l'immeuble en ce compris la propriété du sol.
i) Formant le lot numéro DEUX (2) de l'état descriptif de division dressé aux termes de l'acte de vente par Monsieur et Madame [E] au profit de Monsieur et Madame [V] et la SCI VENT D'OUEST sus-énoncé'.
Le bien immobilier dont dépendent les lots cédés est soumis au régime de la copropriété. Aucun règlement de copropriété n'a toutefois été établi.
La sci Vent d'ouest a déposé le 22 août 1999 une déclaration de travaux en vue de la réalisation d'une véranda sur un terrain existant. L'autorisation administrative est du 3 septembre 1999. Le 10 mars 2007, [P] [V] a déposé une demande de permis de construire, aux fins d'extension et de surélévation de son bien. L'autorisation administrative est du 22 mai 2007. Les travaux ont été déclarés achevés le 26 novembre 2007.
Par acte du 2 juin 2016, les époux [Y] [W] et [H] [L] ont assigné [P] [V], [D] [O] et la sci Vent d'ouest devant le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne. Soutenant que les travaux avaient été réalisés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ils ont demandé, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 544 et suivants du code civil, de condamner sous astreinte les défendeurs à démolir les constructions réalisées : véranda, extension, surélévation, terrasse.
Par ordonnance du 11 octobre 2016, le président du tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne a désigné la selarl Ajire en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7 rue des 'illets à Longeville-sur-Mer. Par acte du 28 octobre 2016, les époux [Y] [W] et [H] [L] ont appelé en cause la selarl Ajire ès qualités.
Les défendeurs ont soutenu l'irrecevabilité de ces demandes, d'une part les demandeurs n'ayant plus qualité à agir puisqu'ayant accepté de leur céder leur bien, d'autre part le représentant de la copropriété étant défaillant et le constat de la caducité de sa désignation ayant été sollicité, l'action étant enfin prescrite s'agissant de la véranda et de la terrasse. Subsidiairement, ils ont conclu à leur rejet au motif que les demandeurs avaient donné leur accord à la réalisation des travaux litigieux. Reconventionnellement, ils ont subsidiairement demandé de condamner les demandeurs à démolir la cave irrégulièrement réalisée.
La selarl Ajire ès qualités n'a pas constitué avocat.
Par jugement du 8 juillet 2020, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'Vu la jonction des procédures,
Déclare Monsieur [H] [L] et Madame [Y] [L] irrecevables en leur action en démolition de la véranda,
Déclare Monsieur et Madame [L] recevables pour le surplus de leur action,
Déboute Monsieur et Madame [L] de leurs demandes en démolition de la surélévation et de la terrasse,
Condamne Monsieur et Madame [L] à. verser à Monsieur et Madame [V] et à la SCI VENT D'OUEST la somme de 2 500 E au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur et Madame [L] aux dépens de l'instance'.
Il a considéré que :
- la preuve du défaut de qualité à agir des demandeurs n'avait pas été rapportée ;
- s'agissant de la véranda, l'action se heurtait au délai de prescription de 10 années de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relative aux immeubles en copropriété ;
- les demandeurs avaient donné leur accord au projet d'extension objet du permis de construire ;
- la copropriété n'étant constituée que de deux lots, celle-ci était gérée en l'absence de syndicat des copropriétaires par des accords tacites ou explicites ;
- les demandeurs ne pouvaient se prévaloir de manquements au statut de la copropriété auxquels ils avaient contribué.
Par déclaration reçue au greffe le 2 octobre 2020, les époux [Y] [W] et [H] [L] ont interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2022, ils ont demandé de :
'Dire et juger Monsieur [H] [L] et Madame [Y] [W] épouse [L] bien fondés en leur appel,
Y faisant droit, réformer le jugement entrepris en ce que le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE a :
- déclaré Monsieur [H] [L] et Madame [Y] [L] irrecevables en leur action en démolition de la véranda,
- débouté Monsieur et Madame [L] de leurs demandes en démolition de la surélévation et de la terrasse,
- condamné Monsieur et Madame [L] à verser à Monsieur et Madame [V] et à la SCI VENT D'OUEST la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur et Madame [L] aux dépens de l'instance.
Statuant à nouveau,
Débouter les époux [V] et la SCI VENT D'OUEST de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
Débouter également les époux [V] et la SCI VENT D'OUEST des fins de leur appel incident,
Condamner in solidum Monsieur [P] [V], Mme [D] [O] épouse [V] et la SCI VENT D'OUEST à procéder ou faire procéder à la démolition des ouvrages irrégulièrement réalisés, à savoir : la véranda, l'extension, la surélévation et la terrasse : création de deux logements, et ce sous astreinte provisoire de 250 € par jour de retard passé le délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, cette astreinte courant pendant une période de six mois,
Condamner les mêmes et sous la même solidarité au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts par application de l'article 1382 (anc) du Code Civil,
Condamner in solidum la SCI VENT D'OUEST et les époux [V] au paiement de la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du CPC,
Condamner les mêmes et sous la même solidarité aux entiers frais et dépens lesquels comprendront, notamment, le coût des deux PV de constat d'huissier de Maître [G] des 21 mars 2016 et 2 novembre 2017 et qui seront recouvrés par la SELARL LEXAVOUE POITIERS en vertu de l'article 699 du CPC'.
Ils ont rappelé qu'il avait été stipulé au premier acte de vente qu'en l'absence de règlement de copropriété, celle-ci était soumise aux disposition de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et à celles de son décret d'application du 17 mars 1967.
Ils ont soutenu la recevabilité de leur action :
- ayant qualité à agir, n'ayant ni cédé, ni mis en vente leur lot ;
- le délai de prescription étant celui de l'article 2227 du code civil, leurs demandes relevant de l'exercice d'une action réelle immobilière et non d'une action personnelle soumise à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- le représentant du syndicat des copropriétaires ayant été mis en cause.
Ils ont exposé que :
- les constructions litigieuses avaient affecté des parties communes et été réalisées sans autorisation de la copropriété ;
- les renseignements communiqués à l'appui de la demande de permis de construire avaient été inexacts, [P] [V] s'étant déclaré seul propriétaire, ni l'existence d'une copropriété ni la réalisation de travaux portant sur des parties communes n'ayant pas été mentionnées ;
- l'autorisation qu'ils avaient donnée avait porté sur un agrandissement et non une extension et une surélévation dont le projet ne leur avait pas été communiqué ;
- les travaux réalisés n'avaient ainsi pas recueilli leur accord ;
- la surélévation prenait au surplus appui sur leur mur privatif ;
- la terrasse avait été réalisée en contravention avec l'autorisation administrative délivrée et le plan local d'urbanisme.
Ils ont soutenu que les ouvrages réalisés en 1999 n'étaient pas mobiles, la véranda ancrée dans le mur partie commune ayant modifié l'aspect de l'immeuble et aucun accord n'ayant été donné pour que ces travaux soient réalisés. Selon eux, les autorisations administratives avaient été obtenues par fraude.
Ils ont maintenu qu'il ne pouvait pas leur être fait reproche de ne pas avoir provoqué une assemblée générale des copropriétaires, étant demeurés dans l'ignorance des projets exacts des intimés.
Ils ont conclu au rejet de la demande de démolition de leur cave, celle-ci ayant été mentionnée à leur titre et aucune extension n'ayant été réalisée postérieurement à la vente du bien à leur profit.
Ils ont demandé que leur préjudice né de l'atteinte à leur droit de propriété et de copropriété soit indemnisé sur une base de 1.000 € par an, soit 10.000 € sur 10 années.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2022, la sci Vent d'ouest, les époux [P] [V] et [D] [O] ont demandé de :
'- Accueillant l'appel incident formé
- Dire irrecevable l'action poursuivie par Monsieur et Madame [L], ceux-ci n'étant plus propriétaire du lot qui fonde leur action, par l'acceptation irrévocable de l'offre de vente qu'ils ont formée.
- Les condamner sous astreinte de 250 € par jour à l'expiration du mois qui suivra la signification de l'arrêt à intervenir à signer l'acte notarié constatant cette vente.
- Subsidiairement Dire irrecevable sur le fondement des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 l'action poursuivie par Monsieur et Madame [L] le représentant désigné de la copropriété étant défaillant et ayant sollicité la caducité de sa désignation.
- La dire prescrite par application de l'Art. 42 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant de l'action tendant à la remise en état des travaux ayant consisté à l'établissement d'une « véranda, d'une terrasse ».
- En tout cas la dire mal fondée à raison de la motivation ci-dessus et de l'accord donné par les demandeurs aux travaux dont ils sollicitent aujourd'hui la remise en état.
- Constater en tout cas l'absence de préjudice subi par les époux [L].
- Encore plus Subsidiairement pour le cas où la demande des époux [L] serait accueillie
- Dire et juger bien fondée la demande reconventionnelle formée
- Condamner les époux [L] à procéder à la démolition de la cave irrégulièrement réalisée sous astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
- Condamner les époux [L] aux entiers dépens ainsi qu'à une somme de 5.000 € sur le fondement de l'Art. 700 du code de procédure civile'.
Ils ont exposé que :
- les appelants avaient eux-mêmes réalisé divers travaux sans avoir recueilli l'autorisation de la copropriété ;
- l'entier projet d'extension et la demande de permis de construire avaient été communiqués le 25 avril 2007 ;
- les appelants avaient donné leur accord par courrier en date du 30 avril suivant ;
- la première réclamation relative aux travaux de 1999 et 2007 avait été reçue le 15 décembre 2015 ;
- les appelants avaient mis en vente leur bien et l'accord pour l'acquérir au prix proposé avait été transmis le 28 avril 2016 à l'agent immobilier chargé de la vente, offre réitérée le 18 mai suivant.
Ils ont maintenu que les demandes formées à leur encontre étaient irrecevables, d'une part les appelants n'ayant plus qualité à agir, d'autre part l'action relative aux travaux réalisés en 1999 étant préscrite (article 42 de la loi du 10 juillet 1965), le syndicat des copropriétaires n'étant enfin pas représenté à l'instance.
Au fond, ils ont soutenu que :
- la terrasse, constituée de dalles décoratives posées sur un lit de sable et non scellée aux murs, avait été réalisée sur une partie privative et non commune ;
- l'action en rétablissement de partie commune n'était dès lors pas fondée ;
- l'égout des toits n'avait pas été modifié, étant rappelé que les appelants avaient également fait poser des gouttières sur leur bien ;
- les appelants avaient donné leur accord pour que soient réalisés les travaux d'extension et de surélévation.
Subsidiairement et dans l'hypothèse où il aurait été fait droit à la demande des appelants, ils ont soutenu que ceux-ci avaient fait réaliser une seconde cave sans autorisation de la copropriété et qu'il convenait en conséquence de procéder sous astreinte à sa démolition.
La selarl Ajire ès qualités n'a pas constitué avocat. Les appelants lui ont signifié la déclaration d'appel par acte du 25 novembre 2020 et leurs conclusions par acte du 5 janvier 2021.
L'ordonnance de clôture est du 14 février 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A - SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION
L'article 122 du code de procédure civile dispose que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.
1 - sur la qualité de propriétaire
L'article 1583 du code civil dispose que la vente 'est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé'.
Les intimés ont produit une impression non datée à partir du site internet de l'agence Météo Immobilier située à La Tranche-sur-Mer, d'une offre de vente d'un bien immobilier à Longeville-sur-Mer, qui serait selon eux le bien propriété des intimés. Par courriels en date des 28 avril et 18 mai 2016 adressés à l'agence immobilière (latranche@meteoimmo.com), [P] [V] (bernard-paradis@orange.fr) a indiqué se porter acquéreur du bien au prix indiqué sur cette annonce n° 00258-T). Ces courriels dont il n'est pas justifié de la réception par le destinataire sont demeurés sans réponse.
Par courriel en date du 17 octobre sans indication d'année, imprimé le 2 novembre 2017, cette agence a indiqué à [H] [L] que :
'Il s'avère que votre bien ne soit jamais apparu sur notre site puisque nous n'étions pas mandaté,Mr [U] à l'époque négociateur au sein de notre agence,vous avait démarché en 2015 pour proposer nos services,un mandat de vente avait été rédigé à cet effet mais vous ne l'avez pas retourné signé,c'est pourquoi votre dossier a donc été suspendu et par conséquent votre bien n'a jamais été mis en ligne et proposé à notre clientèle.
Je vous confirme également qu'aucun de nos collaborateurs ne l`a fait visité, d'autant plus que nous n'étions pas en possession des clés'.
Ces circonstances ne permettent pas de retenir que les appelants avaient émis une offre de vente du bien, ni de caractériser un accord de ceux-ci et des intimés sur le prix et la chose. Par ailleurs, s'agissant d'une vente immobilière, les dispositions des articles L 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation n'ont pas été mises en oeuvre.
Il s'en déduit que les appelants conservent la qualité de propriétaire. L'irrecevabilité soulevée par les intimés de ce chef n'est dès lors pas fondée.
2 - sur la mise en cause du syndicat des copropriétaires
L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que : 'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile'.
L'article 15 de cette loi précise que :
'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires'.
L'article 17 alinéa 4 de cette loi dispose que : 'Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic'.
Par ordonnance du 11 octobre 2016, le président du tribunal de grande instance des sables-d'Olonne a désigné la selarl Ajire à La Roche-sur-Yon en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dans l'instance opposant les époux [P] [V] et [D] [O], la sci Vent d'ouest et les époux [Y] [W] et [H] [L].
Ce représentant de la copropriété a été régulièrement mis en cause, tant devant la juridiction de première instance que devant la cour. Il est indifférent qu'il n'ait pas constitué avocat.
Le syndicat des copropriétaires qui n'a pas été constitué et demeure sans syndic, a ainsi été régulièrement appelé à la procédure. L'irrecevabilité opposée tenant à l'absence de syndic n'est pour ces motifs pas fondée.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
B - SUR LA VÉRANDA
1 - sur l'objet de l'action
L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux' et que : 'Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
[...]
- le gros oeuvre des bâtiments'.
En l'absence de règlement de copropriété, ces dispositions trouvent application.
Le bien acquis par les intimés dont la description a été précédemment rappelée, incluait une terrasse. La déclaration de travaux en date du 22 août 1999 a pour objet la 'réalisation d'une véranda sur terrasse existante'.
Les photographies produites aux débats, notamment celles annexées aux procès-verbaux de constat dressés les 21 mars 2016 et 2 novembre 2017 par Maître [F] [G], huissier de justice associé aux Sables-d'Olonne requis par [H] [L], établissent que les panneaux vitrés de la véranda prennent appui sur les murs de l'immeuble.
Ces travaux ont été réalisés sans qu'il soit justifié d'une autorisation de la copropriété (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
L'action exercée a ainsi pour objet, non de restituer à la copropriété des parties communes, mais de faire respecter les règles de fonctionnement de la copropriété, telles que fixées par la loi à défaut de règlement de copropriété.
Une telle action n'est pas réelle mais personnelle.
2 - prescription
L'article 25 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans'.
Les travaux ayant été réalisés courant 1999, l'action des époux [Y] [W] et [H] [L] aux fins d'enlèvement de la véranda réalisée sur le fonds des intimés est prescrite.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef.
C - SUR LA SURELEVATION
1 - sur la recevabilité
L'article 227 du code civil dispose que : 'Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.
L'action en démolition d'une construction réalisée selon les appelants irrégulièrement par les intimés sur la copropriété est, ainsi que retenu par le premier juge, une action de nature réelle soumise au délai de prescription précité.
A la date de l'assignation, ce délai n'était pas expiré. Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a déclaré les appelants recevables de ce chef.
2 - sur la surélévation
L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que :
'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
[...]
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic'.
L'article 22 de cette loi précise que : 'Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que : 'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
[...]
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'.
Aucun règlement de copropriété n'a été établi. L'état descriptif de division inséré à l'acte de vente du 15 avril 1998 stipule que : 'En ce qui concerne le règlement de co-propriété, les parties déclarent s'en référer à la loi du 10 juillet 1965 et aux textes subséquentes, ainsi qu'aux usages en la matière'.
Aucun des copropriétaires n'a pris l'initiative de convoquer l'assemblée générale des copropriétaires, ni de faire désigner un administrateur provisoire de la copropriété.
Il convient dès lors de rechercher si dans leurs rapports entre eux, les copropriétaires, les parties à l'instance, ont suppléé ces carences en exprimant, tacitement ou expressément, leur accord sur certains projets pouvant affecter la copropriété.
Par courrier en date du 25 avril 2007 adressé aux appelants et mentionnant en 'objet : surélévation maison de LONGEVILLE/MER', les époux [P] [V] ont indiqué que :
'Comme suite à l'entretien de ce jour avec Madame [L], je vous prie de trouver ci-joint demande de la mairie de LONGEVILLE ainsi que notre projet de surélévation de notre maison.
Vous remerciant par avance de votre accord, je me tiens à votre disposition pour tout complément d'information que vous souhaiteriez'.
Par courrier en date du 30 avril 2007, les époux [H] [L] ont apporté réponse à cette demande. Ce courrier mentionne en objet :
'Surélévation maison
Longeville- 7, Rue des Oeillets
Dossier n° PC 8512707S0024".
Les appelants ont donné leur accord en ces termes : 'Nous, soussignés, Monsieur et Madame [L] [H], autorisons Monsieur et Madame [V] à réaliser des travaux d'agrandissement sur le lot numéro 1 leur appartenant'. Cette autorisation a été transmise par courrier en date du 5 mai suivant au cabinet Galb, maître d'oeuvre. Le permis de construire est du 22 mai suivant (n° PC8512707S0024). Sa régularité, dont l'appréciation ne relève pas de la compétence de la juridiction judiciaire, n'a pas été contestée.
Les références à une surélévation et au numéro du dossier de permis de construire établissent que les appelants avaient une parfaite connaissance du projet constructif de leurs voisins, auquel ils ont expressément donné leur accord. Etant les seuls copropriétaires susceptibles de s'opposer au projet, il convient de considérer qu'il a été approuvé par la copropriété.
Les appelants ne justifient d'aucun motif fondant de revenir sur l'accord donné.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de démolition de la surélévation.
D - SUR LA TERRASSE
Une terrasse a été réalisée par les intimés, en partie sous l'extension réalisée, en partie dans le prolongement de celle existante. Cette terrasse est, aux termes du procès-verbal de constat du 2 novembre 2017 (page 6) constituée de 'dalles de graviers parfaitement posées et jointives'. L'huissier de justice a également constaté : 'Tout du long du mur en soubassement entre les dalles, une bande de graviers d'une largeur d'environ 15 cm'.
Cette terrasse a été réalisée dans le jardinet dont les intimés ont : 'La jouissance exclusive et particulière' (page 6 de l'acte du 15 avril 1998).
Réalisée sur une partie privative et n'ayant pas modifié l'aspect extérieur du bien en copropriété, elle n'avait pas être soumise à autorisation.
Il n'est pas établi qu'elle aurait été réalisée en contravention au plan local d'urbanisme.
Les appelants ne sont pour ces motifs par fondés à solliciter son enlèvement.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef.
E - SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les appelants.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à leur demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
F - SUR LES DÉPENS
La charge des dépens d'appel incombe aux appelants.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du 8 juillet 2020 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne ;
CONDAMNE in solidum [Y] [W] et [H] [L] à payer en cause d'appel à [P] [V], [D] [O] et la sci Vent d'ouest pris ensemble la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum [Y] [W] et [H] [L] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
