ARRÊT N°278
N° RG 20/02505
N° Portalis DBV5-V-B7E-GDRA
[U]
C/
S.N.C. STA
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 17 MAI 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 août 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE
APPELANT :
Monsieur [W] [U]
né le 29 Janvier 1960 à BRESSUIRE (79)
68 rue de Montauban - La Chaume
85100 LES SABLES D'OLONNE
ayant pour avocat postulant Me Jacques SIRET de la SCP SIRET ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
INTIMÉE :
SOCIÉTÉ DE TERRAINS AMENAGÉ - SNC
N° SIRET : 440 609 733
LA TREFAVIERE
49280 LA SEGUINIERE
ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON -YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte authentique des 28 et 29 avril 1015, la société des terrains aménagés (Sta) s'est engagée à vendre au prix de 850.000 € à [W] [U] une maison d'habitation située à Château-d'Olonne (Charente-Maritime), implantée sur une parcelle cadastrée section AW n° 181 et formant le lot numéro 21 de l'îlot T du plan d'aménagement de l'ensemble immobilier du domaine de la Pironnière. Cette promesse unilatérale de vente a été consentie sous les conditions suspensives usuelles tenant à l'absence de servitude, de renonciation des organismes publics à leur droit de préemption mais non d'obtention d'un prêt. Une indemnité d'immobilisation d'un montant de 30.000 € a été convenue à charge de l'acquéreur. Elle a été versée entre mains de Maître [J] [S], notaire constitué séquestre. L'option devait être levée par l'acquéreur avant le 20 juin 2015 et la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 1er juillet 2015.
L'option n'a pas été levée par [W] [U] dans le délai imparti et la vente n'a pas été réitérée par acte authentique.
Par courrier en date du 3 septembre 2015, la société Sta a sollicité la remise de la somme séquestrée. Par courrier en date du 9 septembre suivant, le notaire lui a indiqué que [W] [U] s'y opposait.
Par acte du 1er août 2017, [W] [U] a fait assigner la société Sta devant le tribunal de grande instance des Sables d'Olonne. Il a à titre principal demandé d'ordonner la levée du séquestre et que lui soit restituée la somme de 30.000 €. La défenderesse a conclu au rejet de cette demande, les conditions suspensives stipulées à la promesse de vente ayant selon elle été réalisées. Elle a demandé le versement à son profit de la somme séquestrée, le défaut de levée d'option et de réitération de la vente étant du fait de l'acquéreur.
Par jugement du 14 août 2020, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'Vu les articles1101 et suivants et 1590 du code civil,
Déboute Monsieur [W] [U] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la société SOCIETE DES TERRAINS AMENAGES,
Ordonne la libération au profit de la société SOCIETE DES TERRAINS AMENAGES des sommes séquestrées ( 30 000 € ) en la comptabilité de Maître [J] [S], notaire à Rochefort sur Loire, au titre de la promesse de vente des 28 et 29 avril 2015,
Condamne Monsieur [U] à verser à la société SOCIETE DES TERRAINS AMENAGES la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Condamne Monsieur [U] à verser à la société SOCIETE DES TERRAINS AMENAGES la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Ordonne l'exécution provisoire du jugement,
Condamne Monsieur [U] aux dépens de l'instance'.
Il a considéré que les conditions suspensives stipulées avaient été réalisées, que le demandeur, professionnel de la promotion immobilière, ne pouvait soutenir que le délai dans lequel la vente devait être réitérée et qu'il avait accepté était trop bref, qu'il n'avait pas été justifié de l'exercice d'un droit de préemption par une collectivité. Il a pour ces motifs rejeté la demande de [W] [U], ordonné la libération des fonds séquestrés au profit de la société Sta et rejeté la demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de cette dernière. Il a considéré abusif le refus de [W] [U] de voir verser à la société Sta les sommes séquestrées.
Par déclaration reçue au greffe le 6 novembre 2020, [W] [U] a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2021, il a demandé de :
'Vu les pièces versées aux débats et dûment énumérées dans le bordereau annexé aux présentes,
[...]
' DIRE ET JUGER l'appel de Monsieur [U] recevable et bien fondé
' INFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE en date du 14 août 2020 en toutes ses dispositions
ET STATUANT à nouveau,
' DIRE ET JUGER Monsieur [W] [U] recevable et bien-fondé en ses demandes,
' ORDONNER la levée du séquestre et ORDONNER la restitution de la somme de 30 000 euros détenue par Maitre [S], Notaire, au profit de Monsieur [U], outre intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir,
' SUBSIDIAIREMENT, CONDAMNER la société STA à payer à Monsieur [U] la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts.
' CONDAMNER la société STA à verser à Monsieur [U] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
' CONDAMNER la société STA aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me SIRET, pour ceux dont elle aura fait l'avance selon l'article 699 du code de procédure civile'.
Il a exposé que :
- le délai pour réitérer la vente était insuffisant pour purger le droit de préemption urbain en suite de la déclaration d'intention d'aliéner ;
- cette condition suspensive n'était pas levée à la date de levée de l'option et que la promesse était caduque ;
- la société Sta qui avait refusé de proroger le délai s'était approprié son projet de promotion immobilière ;
- cette société ne justifiait pas de la réalisation des conditions suspensives stipulées.
Il a subsidiairement soutenu que la société Sta avait commis une faute en imposant un délai trop bref pour lever l'option et demandé l'indemnisation du préjudice en étant résulté pour elle.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2021, la Société des terrains aménagés a demandé de :
'Vu les articles1101 et suivants et 1590 du Code civil,
Vu les articles 70 et 753 du Code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats et la Jurisprudence citée,
[...]
- JUGER QUE la réalisation des conditions suspensives stipulées aux termes de la promesse unilatérale de cession régularisée les 28 et 29 avril 2015 à la date du 20 juin 2015.
- JUGER QUE l'absence d'exercice, par Monsieur [U], de l'option d'achat stipulée à son profit aux termes de la promesse unilatérale de vente régularisée les 28 et 29 avril 2015 à la date du 20 juin 2015.
En conséquence :
- CONFIRMER l'ensemble des chefs de jugement de la décision attaquée.
Et, statuant à nouveau :
- CONDAMNER Monsieur [U] au paiement, au profit de la Société STA, de la somme de 4.810,00 € H.T sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de l'instance d'appel, en complément de la somme de 3.000,00 € accordée aux termes de la décision attaquée.
- CONDAMNER Monsieur [U] aux entiers dépens'.
Elle a rappelé qu'avait été séquestrée une somme de 37.500 € entre les mains du notaire. Elle a soutenu que :
- les conditions suspensives stipulées avaient été réalisées à la date convenue de levée de l'option ;
- la condition d'obtention d'une autorisation administrative invoquée par l'appelant pour refuser de poursuivre la vente n'avait pas été stipulée ;
- les conditions de la promesse avaient été librement négociées et acceptées par l'appelant, professionnel de la promotion immobilière ;
- le défaut d'autorisation administrative de construire avait pour cause le défaut de paiement par l'appelant de l'architecte qu'il avait missionné.
Elle a contesté s'être approprié le projet immobilier de [W] [U].
Elle a conclu au rejet de la demande de dommages et intérêts formée à son encontre en l'absence tant de faute que de préjudice indemnisable.
Elle a pour ces motifs conclu à la confirmation du jugement ayant ordonné la libération à son profit des sommes séquestrées et condamné l'appelant pour résistance abusive.
L'ordonnance de clôture est du 14 février 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LES CONDITIONS SUSPENSIVES
L'article 1181du code civil dans sa version applicable au litige dispose que :
'L'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.
Dans le premier cas, l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement.
Dans le second cas, l'obligation a son effet du jour où elle a été contractée'.
Il a été stipulé en page 4 que : 'La réalisation de la présente promesse de vente pourra être demandée par le BENEFICIAIRE jusqu'au 20 juin 2015 inclusivement'.
Les conditions suspensives figurent en pages 8 et 9 de la promesse. Elle sont stipulées en ces termes :
'CONDITIONS SUSPENSIVES
URBANISME -HYPOTHEOUES-PREEMPTION
[...]
comme conditions déterminantes, sans lesquelles le BENEFICIAIRE n'aurait pas contracté, le présent acte est soumis aux conditions suspensives suivantes:
URBANISME
Que le certificat ou la note de renseignements d'urbanisme et le certificat d'alignement et de voirie ne révèlent l'existence d'aucune servitude susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de L'IMMEUBLE, de le déprécier gravement ou de le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE envisage de lui donner.
SERVITUDES -HYPOTHEOUES
Que l'examen des titres et de l'état hypothécaire qui sera demandé ne révèle pas
- L'existence de servitude conventionnelle ou légale à l'exception de celle qui aurait pu être déclarée au présent acte,
- L'existence d'hypothèques ou autres sûretés que le prix de la vente ne permettrait pas de rembourser intégralement en principal, intérêts et accessoires.
PREEMPTION
Que tous organismes ou collectivités publics ou privés et toutes personnes physiques et morales titulaires d'un droit de préemption et/ou de préférence renoncent à exercer ce droit.
Si le bénéficiaire d'un droit de préemption et/ou de préférence déclarait exercer son droit aux prix et conditions fixés au présent acte, PROMETTANT et BENEFICIAIRE reconnaissent que le présent acte serait caduc, sans indemnité de part ni d'autre.
Si le bénéficiaire d'un de ces droits de préemption décidait de faire valoir son droit, soit en discutant le prix ou les conditions de la vente, soit en exerçant son droit de préemption partiel, en application des textes ou conventions les régissant, la présente promesse deviendra caduque et les parties seront déliées, sans indemnité de part ni d'autre, de leurs engagements réciproques. Dans ce cas, le PROMETTANT aura alors le choix soit de retirer l'immeuble de la vente, soit de prendre les accords que bon lui semblera avec le titulaire du droit de préemption, sans que le BENEFICIAIRE puisse discuter la décision prise par le PROMETTANT, ni inquiéter celui-ci à ce sujet.
ABSENCE DE DEMANDE DE PRET PAR LE BENEFICIAIRE'.
Seule la condition suspensive d'une renonciation des titulaires d'un droit de préemption est dans le champ du litige.
Il appartient à la société Sta de rapporter la preuve de la réalisation de cette condition.
La déclaration d'intention d'aliéner faisant courir le délai du droit de préemption urbain n'a pas été produite aux débats, ni la décision de renonciation à exercer ce droit de la collectivité le détenant. Il n'est ainsi pas justifié de la réalisation de cette condition suspensive.
SUR LE SEQUESTRE
En pages 15 et 16 de la promesse, il a été stipulé que :
'INDEMNITE D'IMMOBILISATION
En considération de la promesse formelle conférée au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, dans les conditions ci-dessus prévues, et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation du présent acte et notamment, par suite de la perte qu'il éprouverait compte tenu de l'obligation dans laquelle il se trouverait d'avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l'expiration du délai précité et de recommencer l'ensemble des formalités préalables à l'acte de vente dont s'agit, le BENEFICIAIRE s'engage à verser la somme de TRENTE SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (37.500,00€) au PROMETTANT au plus tard le8 mai 2015.
[...]
Il est expressément convenu:
- Que cette somme ne constitue pas des arrhes mais le prix forfaitaire de l'indisponibilité du bien promis. En conséquence, le PROMETTANT renonce à se prévaloir des dispositions de l'article 1590 du Code civil;
[...]
- Que cette somme, non productive d'intérêts, sera restituée au BENEFICIAIRE si les conditions suspensives sus-énoncées n'étaient pas réalisées;
- Que cette somme, non productive d'intérêts, restera acquise définitivement PROMETTANT,
à titre d'indemnité d'immobilisation fixée conventionnellement entre les parties, si le BENEFICIAIRE ne demande pas l'exécution de la présente promesse de vente dans les délais et conditions convenus, malgré la réalisation des conditions suspensives ci-dessus stipulées.
[...]
CONSTITUTION DE SEQUESTRE
De convention expresse entre les parties, la somme de TRENTE SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (37.500,00 €) ainsi reçue par le PROMETTANT sera versée entre les mains de Monsieur [D] [N], comptable de l'étude de Me [J] [S], notaire à ROCHEFORT SUR LOIRE.
A ce présent et intervenant et qui accepte à titre de séquestre amiable.
Le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE donnent expressément pouvoir au séquestre à l'effet de remettre la somme séquestrée :
AU PROMETTANT
- en cas de réalisation de l'acte authentique de vente.
- si toutes les conditions suspensives ci-dessus exprimées sont réalisées et que le BENEFICIAIRE ne veuille plus signer l'acte authentique de vente.
AU BENEFICIAIRE :
- si l'une ou l'autre des conditions suspensives n'est pas réalisée et que, en conséquence, l'acte authentique de vente ne puisse pas être signé'.
Ces stipulations n'imposaient pas à [W] [U] de notifier au promettant qu'il ne levait pas l'option stipulée à la promesse. Par courrier en date du 15 juin 2014 adressé à la société Sta et en copie au notaire, dont
ni l'envoi ni la réception de sont contestés, [W] [U] a sollicité un report de l'échéance du 20 juin à fin août 2015, l'étude thermique nécessaire au dépôt de la demande de permis de construire n'étant pas achevée et les établissements bancaires consultés conditionnant leur financement au dépôt de cette demande. Ce courrier ne semble pas avoir reçu réponse.
La promesse de vente, en l'absence de réalisation de l'ensemble des conditions suspensives stipulées à la date limite de levée de l'option, était caduque et l'indemnité convenue devait, par application des stipulations précitées, être restituée à [W] [U].
Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu'il fait droit aux demandes de la société Sta. La restitution à [W] [U] des fonds séquestrés sera ordonnée ainsi qu'il suit, dans la limite du montant de 30.000 € sollicité.
Les parties ayant convenu que ces fonds ne seraient pas productifs d'intérêts, les intérêts de retard seront calculés au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt.
SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRETS
[W] [U] soutient qu'en faisant stipuler un délai de levée d'option trop court puis en s'appropriant son projet constructif, la société Sta aurait commis une faute lui ayant causé préjudice.
Le délai précité a été fixé d'un commun accord. Il n'est justifié d'aucune déloyauté de la société Sta.
[W] [U] n'a justifié aux débats d'aucun projet de construction. Il n'établit pas que la société Sta aurait poursuivi et réalisé son projet.
A défaut de preuve d'une faute de la société Sta et d'un préjudice subi en étant résulté, [W] [U] n'est pas fondé en ses prétentions qui seront rejetées.
SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire application de ces dispositions.
SUR LES DÉPENS
La charge des dépens de première instance et d'appel incombe à la société Sta. Ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Maître Jacques Siret.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du 14 août 2020 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne ;
et statuant à nouveau,
DONNE mainlevée du séquestre convenu entre [W] [U] et la société des terrains aménagés (Sta) ;
ORDONNE la remise à [W] [U] de la somme de 30.000 € séquestrée en l'étude de Maître [J] [S], notaire à Rochefort-sur-Loire (Maine-et-Loire), en exécution de la promesse de vente en date des 28 et 29 avril 1015 consentie par la société des terrains aménagés (Sta) ;
DIT que ces sommes produiront intérêts de retard au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt ;
DEBOUTE [W] [U] et la société des terrains aménagés (Sta) du surplus de leurs demandes ;
REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société des terrains aménagés (Sta) aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Maître Jacques Siret.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
