France, Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 13 décembre 2022, 20/02041

ARRÊT N°605

N° RG 20/02041

N° Portalis DBV5-V-B7E-GCQE

S.A.S. VRIGNAUD & BIRON IMMOBILIER

S.C.I. LE PETIT BOIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 août 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES-D'OLONNE

APPELANT :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

' LE PETITS BOIS'

prise en la personne de son représentant légal son syndic la S.A.S. VRIGNAUD & BIRON IMMOBILIER

N° SIRET : 487 380 255

[Adresse 2]

ayant pour avocat postulant Me Stéphanie BIDEAUD de la SARL BIDEAUD-LAPERSONNE, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE

INTIMÉE :

S.C.I. LE PETIT BOIS

N° SIRET : 501 653 596

[Adresse 1]

ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La sci Le petit bois a fait édifier à Saint-Jean-de-Monts (Vendée) un ensemble immobilier comprenant 18 appartements avec parking privatif vendus en l'état futur d'achèvement entre 2008 et 2010. L'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis par acte du 26 juin 2008.

Le permis de construire est du 28 septembre 2007. La déclaration d'ouverture du chantier mentionne un début des travaux le 19 mars 2008. Les appartements 8 et 9 situés au rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier ont été déclarés achevés le 19 avril 2011 par [R] [F], maître d'oeuvre assuré auprès de la compagnie Assurance Générale de France (Agf désormais Allianz). Le rapport final de contrôle technique de la société Socotec est en date du 10 juillet 2010.

Le maître d'oeuvre est décédé avant réception des travaux, laquelle n'a pas été prononcée. Les lots vendus ont toutefois été livrés.

La sci Le petit bois a en sa qualité de syndic provisoire convoqué pour le 8 octobre 2011 la première assemblée générale des copropriétaires de la résidence 'Le petit bois'. Celle-ci a désigné la société Biron Immobilier en qualité de syndic, avec mission notamment de prendre livraison des parties communes. Elle a autorisé le syndic de la copropriété à agir en justice à l'encontre notamment de la sci Le petit bois en raison des non-conformités et désordres constatés.

Par acte du 2 octobre 2012, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la sci Le petit bois devant le juge des référés du tribunal de grande instance des Sables-d' Olonne. Il a demandé que soit ordonnée une mesure d'expertise. Une ordonnance du 26 novembre 2012 a fait droit à cette demande. [N] [L] a été désigné en remplacement du premier expert commis. Par ordonnance du 12 mai 2014, les opérations d'expertise ont sur la demande de la sci Le petit bois été étendues aux entreprises ayant réalisé les travaux litigieux et à la société Allianz Iard, assureur du maître d'oeuvre. Le rapport d'expertise est en date du 6 octobre 2014.

Un procès-verbal de réception a été établi le 18 février 2013 entre le maître de l'ouvrage, la société AB Ligne Concept nouveau maître d'oeuvre et chacune des entreprises intervenues.

Par acte du 1er mars 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la sci Le petit bois devant le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne. Il a, au visa de l'article 1147 ancien du code civil, soutenu engagée la responsabilité contractuelle du constructeur et sollicité son indemnisation. Il a à titre principal demandé paiement à titre de dommages et intérêts des sommes de :

- 3.976,70 € correspondant à des frais de bornage ;

- 28.735,64 € correspondant à des travaux de peinture non réalisés ;

- 7.770 € correspondant à des travaux extérieurs de clôture et de pelouse ;

- 250 € correspondant au coût de réfection des paliers extérieurs et escaliers ;

- 3.472,80 € correspondant au coût de remplacement des boîtes aux lettres et reprise du caisson, outre 180 € de pose d'une gouttière ;

- 1.891 € correspondant au coût de reprise de la clôture Erdf, de deux gouttières et de réalisation d'une tranchée pour l'évacuation des eaux pluviales;

- 22.362 € correspondant au coût des travaux de reprise de la cour et des parkings ;

- 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

La défenderesse a soutenu ces demandes irrecevables, l'action étant selon elle prescrite. Subsidiairement, elle a soutenu que la preuve de manquements contractuels n'était pas rapportée.

Par jugement du 5 août 2020, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :

'Vu les articles 1641-2, 1648 alinéa 2, 2239, 2241 du code civil,

Vu l'ordonnance de référé en date du 26 novembre 2013,

Vu la réception en date du 18 février 2013,

Vu le rapport d'expertise judiciaire du 6 octobre 2014,

Vu l'assignation en date du 1er mars 2017,

Déclare irrecevable comme tardive l'action engagée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PETIT BOIS à l'encontre de la SCI LE PETIT BOIS,

Déboute la SCI LE PETIT BOIS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PETIT BOIS aux dépens de l'instance'.

Il a considéré que :

- s'agissant de vices et de défauts apparents, trouvaient application les dispositions de l'article 1648 du code civil ;

- le délai de forclusion de cet article avait commencé à courir à compter de la date de réception des travaux, le 28 février 2013 (le 18 février 2013) ;

- l'action avait été engagée après expiration du délai de forclusion de cet article que l'assignation en référé avait interrompu mais que les opérations d'expertise n'avaient pas suspendu par application de l'article 2239 du code civil.

Par déclaration reçue au greffe le 30 septembre 2020, la société Vrignaud & Biron Immobilier a en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Le Petit Bois' interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2020, elle a demandé ès qualités de :

'Vu l'article 1147 du code civil, anciennement en vigueur,

Vu les dispositions des articles 1984 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE en date du 5 août 2020 en ce qu'il a :

- Déclaré irrecevable comme tardive l'action engagée par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence LE PETIT BOIS à l'encontre de la SCI LE PETIT BOIS

- Condamné le Syndicat des Copropriétaires de la résidence LE PETIT BOIS aux dépens de l'instance

Et par voie de conséquence, infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- Rejeté la responsabilité de la SCI LE PETIT BOIS au titre des préjudices soufferts par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence LE PETIT BOIS du fait de l'inachèvement et de la non-conformité contractuelle de l'ouvrage tels que constatés par l'expert judiciaire Monsieur [N] [L] dans son rapport définitif en date du 6 octobre 2014.

- Rejeté la demande de condamnation de la SCI LE PETIT BOIS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PETIT BOIS, représenté par son syndic la SARL BIRON IMMOBILIER, les sommes suivantes :

o La somme de 3.976,70 € TTC au titre de l'établissement d'un bornage par le cabinet de géomètre expert [X]

o La somme de 28.735,64 € TTC au titre des travaux de peinture non réalisés au moment de la construction

o La somme de 7.770 € TTC au titre de la non-réalisation des travaux extérieurs, de clôture, et de pelouse

o La somme de 250 € TTC au titre de la réfection des paliers extérieurs et escaliers

o La somme de 3.472,80 € TTC au titre du remplacement des boîtes aux lettres et reprise du caisson outre la somme de 180 € TTC au titre de la mise en 'uvre d'une gouttière

o la somme de 1.891 € TTC au titre de la reprise de travaux divers chiffrés par la SARL RGM (reprise de la clôture ERDF ; reprise deux gouttières en limite de copropriété ; tranché pour branchement EP)

o la somme de 22.362 € TTC au titre de la reprise de la cour et des parkings.

- Rejeté la demande de prise en charge définitive et intégrale par la SCI LE PETIT BOIS de l'ensemble des frais consécutifs à la régularisation des actes, et notamment des frais de Notaire pour la constitution des servitudes et la modification du règlement de copropriété, de géomètre éventuellement complémentaires et d'architecte pour la préparation et le dépôt d'un permis de construire modificatif et de l'y condamner.

- Rejeté la demande de condamnation de la SCI LE PETIT BOIS aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de l'expert judiciaire, lesquels se sont élevés à la somme de 5.622,63 €.

En conséquence,

Dire et juger le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PETIT BOIS, représenté par son syndic la SARL BIRON IMMOBILIER, recevable et bien fondé en l'intégralité de ses demandes.

Dire et juger la SCI LE PETIT BOIS responsable des préjudices soufferts du fait de l'inachèvement et de la non-conformité contractuelle de l'ouvrage tels que constatés par l'expert judiciaire Monsieur [N] [L] dans son rapport définitif en date du 6 octobre 2014.

En conséquence, condamner la SCI LE PETIT BOIS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PETIT BOIS, représenté par son syndic la SARL BIRON IMMOBILIER, les sommes suivantes :

- Devis d'établissement d'un bornage par le cabinet de géomètre expert [X] pour un montant de 3.976,70 € TTC (page 29 du rapport d'expertise judiciaire)

- Travaux de peinture non réalisés au moment de la construction évalués à la somme de 28.735,64 € TTC, selon devis de l'entreprise [E] [K] (page 34 du rapport d'expertise judiciaire)

- Tavaux extérieurs, clôture, pelouse chiffrés par l'entreprise JAD pour la somme de 7.770 € TTC (page 34 du rapport d'expertise judiciaire)

- Réfection des paliers extérieurs et escaliers chiffrés par l'entreprise GAUVRIT à la somme de 250 € TTC (page 34 du rapport d'expertise judiciaire)

- Remplacement des boîtes aux lettres et reprise du caisson chiffré par l'EURL POTEREAU NEAU à la somme de 2.894 € HT, soit 3.472,80 € TTC, somme à laquelle s'ajoute la mise en 'uvre d'une gouttière chiffrée par l'expert judiciaire à la somme de 150 € HT, soit 180 € TTC (page 34 du rapport d'expertise judiciaire)

- Reprise de travaux divers chiffrés par la SARL RGM (reprise de la clôture ERDF ; reprise deux gouttières en limite de copropriété ; tranché pour branchement EP) évalué à la somme de 1.891 € TTC (page 35 du rapport d'expertise judiciaire)

- Reprise de la cour et des parkings chiffrée par la SARL CROCHET TP pour la somme de 22.362 € TTC.

Dire et juger que la SCI LE PETIT BOIS devra supporter définitivement l'ensemble des frais consécutifs à la régularisation des actes, et notamment des frais de Notaire pour la constitution des servitudes et la modification du règlement de copropriété, de géomètre éventuellement complémentaires et d'architecte pour la préparation et le dépôt d'un permis de construire modificatif.

Au besoin, l'y condamner.

Condamner la SCI LE PETIT BOIS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PETIT BOIS, représenté par son syndic la SARL BIRON IMMOBILIER, la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Condamner la SCI LE PETIT BOIS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PETIT BOIS, représenté par

son syndic la SARL BIRON IMMOBILIER, la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SCI LE PETIT BOIS aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais et honoraires de l'expert judiciaire, lesquels se sont élevés à la somme de 5.622,63 €'.

Le syndicat des copropriétaires a exposé que son action était fondée sur le manquement de l'intimée à ses obligations nées du règlement de copropriété aux termes duquel il conservait la qualité de maître d'ouvrage, devait veiller à la poursuite des travaux de construction, procéder à leur réception, veiller à la levée des réserves formulées.

Il a soutenu que :

- deux garages non prévus avaient été réalisés et des emplacements de stationnement étaient sur le terrain de la copropriété voisine ;

- des ouvrages n'avaient pas été réalisés ou réalisés incomplètement ;

- certains travaux n'étaient pas conformes ;

- le maître de l'ouvrage n'avait pas pris les dispositions nécessaires pour que soient levées les multiples réserves formulées aux procès-verbaux de réception.

Il a demandé à être indemnisé :

- de ces chefs de préjudice ;

- des frais de modification du permis de construire, d'établissement des servitudes et de modifications du règlement de copropriété ;

- du préjudice de jouissance subi.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2021, la sci Le petit bois a demandé de :

'Vu les articles 1642-1 et 1648 du Code Civil,

Vu l'article L261-5 du Code de la Construction et de l'Habitation,

Vu l'article 32 du Code de procédure civile,

Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE du 5 août 2020,

Ce faisant,

Dire et juger le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PETIT BOIS irrecevable en ses demandes en ce qu'elles sont tardives,

Dire et juger au surplus que les demandes relatives à l'aménagement des parkings, lots privatifs, sont irrecevables et relèvent de la seule action des copropriétaires,

Subsidiairement et au fond,

Dire et juger que le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de manquements contractuels, ni de désordres corrélatifs justifiant la responsabilité contractuelle de la SCI LE PETIT BOIS,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes fins et conclusions,

Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à la SCI LE PETIT BOIS la somme de 5.000,00€ au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 3000 € pour ceux exposés en cause d'appel, et ce par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens'.

Elle a soutenu que :

- s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, trouvaient application les dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil ;

- le syndicat des copropriétaires avait engagé son action après expiration du délai de forclusion et était dès lors irrecevable ;

- le mandat mentionné au règlement de copropriété et invoqué par le syndicat des copropriétaires avait été donné au vendeur en l'état futur d'achèvement.

Au fond, elle a exposé que :

- les places de stationnement n'étaient pas des parties communes mais constituaient des lots privatifs pour lesquels le syndicat des copropriétaires n'avait pas qualité pour agir ;

- les garages avaient été réalisés avec l'accord des acquéreurs et que seule une modification du règlement de copropriété était nécessaire ;

- la réception après la livraison n'était pas prohibée ;

- la nécessité d'un bornage ne lui était pas imputable à faute ;

- l'enduit réalisé n'était pas non-conforme ;

- la nécessité des travaux d'aménagement extérieur, pour un montant de 7.700 €, n'avait pas été caractérisée au rapport d'expertise ;

- les manquements ou non-conformités s'agissant des boîtes aux lettres n'étaient pas établis ;

- Erdf n'avait formulé aucune demande s'agissant de la clôture ;

- la reprise des gouttières en limite de propriété relevait de la servitude d'écoulement des eaux pluviales consentie par la copropriété voisine à qui il incombait au surplus de raccorder les canalisations ;

- la copropriété voisine n'avait formulé aucune demande quant à des ouvertures permettant des vues sur son fonds et qui auraient été réalisées sur celui de l'appelant.

Par arrêt du 17 mai 2022, la cour a statué en ces termes :

'CONFIRME le jugement du 5 août 2020 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne sauf en ce qu'il :

- déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le petit bois' irrecevable en ses demandes formées à l'encontre de la sci Le petit bois des chefs des travaux de :

- mise en peinture des portes palières ;

- de reprise des peintures au sol de la cour et des emplacements de stationnement ;

- condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le petit bois' aux dépens ;

et statuant à nouveau de ces chefs d'infirmation,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le petit bois' recevable en ses demandes formées à l'encontre de la sci Le petit bois des chefs des travaux de :

- mise en peinture des portes palières ;

- de reprise des peintures au sol de la cour et des emplacements de stationnement ;

CONDAMNE la sci Le petit bois à payer (au) syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le petit bois' la somme de 250 € correspondant au coût des travaux de mise en peinture des portes palières ;

SURSOIT à statuer sur la demande relative aux travaux de reprise des peintures de sol de la cour et des emplacements de stationnement, jusqu'à production par les parties de devis de travaux ;

RENVOIE l'affaire et les parties à l'audience du lundi 10 octobre 2022 à 14 heures afin qu'il soit statué sur cette demande ;

ENJOINT au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le petit bois' de produire :

- la facture de la société Ouest Signalisation ;

- le ou les devis précités ;

et de conclure pour le 16 août 2022 à 17 heures au plus tard ;

ENJOINT à la sci Le petit bois de produire en tant que de besoin les documents précités et de conclure pour le 16 septembre 2022 à 17 heures au plus tard ;

ORDONNE la clôture de la procédure au 30 septembre 2022 à 17 heures ;

SURSOIT à statuer sur les demandes présentées devant la cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens d'appel'.

Elle a considéré que :

- les travaux étaient achevés au 19 avril 2011 ;

- la réception de l'ouvrage au 18 février 2013 n'avait pas été contestée ;

- le syndicat des copropriétaires avait à la date de l'assemblée générale du 7 octobre 2011 pris possession des parties communes et qu'aucune disposition n'interdisait une livraison antérieure à la réception des travaux ;

- s'agissant des désordres apparents à la réception et non réservés, l'action était irrecevable, le délai de forclusion étant expiré à la date de l'assignation au fond;

- le défaut de reprise des désordres réservés (portes palières, peinture des emplacements de stationnement) engageait la responsabilité contractuelle du constructeur ;

- le coût des travaux relatifs aux portes palières était d'un montant de 250 €.

S'agissant des emplacement de stationnement, les débats ont été rouverts aux fins de production par les parties de devis de travaux.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 août 2022, syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Le Petit Bois' a demandé de :

'Vu l'article 1147 du code civil, anciennement en vigueur,

Vu les dispositions des articles 1984 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Condamner la SCI LE PETIT BOIS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PETIT BOIS, représenté par son syndic la SARL BIRON IMMOBILIER, la somme de 330 € correspondant au coût des travaux de reprise des peintures de sol de la cour et des emplacements de stationnement.

Condamner la SCI LE PETIT BOIS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PETIT BOIS, représenté par son syndic la SARL BIRON IMMOBILIER, la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SCI LE PETIT BOIS aux entiers dépens d'appel'.

Il a produit un devis de la société Ecolo Marquage Sols et Signalisation en date du 10 mai 2022 ayant chiffré les travaux de peinture à 330 €.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2022, la sci Le petit bois a demandé de :

'Donner acte à la SCI LE PETIT BOIS de la production de la facture de la société Ouest Signalisation,

Statuer ce que de droit sur le chiffrage soumis en reprise des marquages des stationnement.

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PETIT BOIS de sa demande au titre des frais irrépétibles et dépens en cause d'appel,

Dire que chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles et de dépens qu'elle a exposée en cause d'appel'.

Elle a indiqué avoir retrouvé la copie de la facture en date du 17 juin 2011 de la société Ouest Signalisation, d'un montant toutes taxes comprises de 340,50 €.

L'ordonnance de clôture est du 30 septembre 2022.

Le délibéré de l'affaire, initialement fixé au 29 novembre 2022, a été prorogé au 13 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA SIGNALISATION AU SOL

L'intimée a produit la facture de la société Ouest Signalisation en date du 17 juin 2011 (n° 1106036), d'un montant toutes taxes comprises de 340,50 €.

L'appelant a produit un devis de la société Ecolo Marquage Sols & Signalisation en date du 10 mai 2022, d'un montant toutes taxes comprise de 330 € dont il demande paiement. Il sera fait droit pour ce montant sollicité de 330 € à sa demande indemnitaire.

SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire application de ces dispositions en cause d'appel.

SUR LES DÉPENS

Il a été indiqué en page 16 de l'arrêt que les dépens de première instance incluaient ceux des procédures de référé, notamment le coût de l'expertise ordonnée et que leur charge incombait à l'intimée. Ce chef de condamnation n'a pas été repris dans le dispositif de l'arrêt du 17 mai 2022. Il figurera dans le dispositif du présent arrêt.

La charge des dépens d'appel incombe à l'intimée.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

vu l'arrêt du 17 mai 2022,

CONDAMNE la sci Le petit bois à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le petit bois' la somme de 330 € correspondant au coût des travaux de reprise des peintures de sol de la cour et des emplacements de stationnement ;

REJETTE les demandes présentées devant la cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens de première instance incluent ceux des procédures de référé, notamment le coût de l'expertise ordonnée ;

CONDAMNE la sci Le petit bois aux dépens de première instance et d'appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

| France, Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 13 décembre 2022, 20/02041

Synthèse

Origine de la décision