ARRÊT N° 583
N° RG 21/00890
N° Portalis DBV5-V-B7F-GHCC
[S]
[C]
C/
S.D.C. LA CORVETTE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 décembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES-D'OLONNE
APPELANTS :
Monsieur [X] [S]
né le 29 Décembre 1973 à [Localité 2]
[Adresse 1]
Madame [Y] [C] épouse [S]
née le 01 Juin 1978 à [Localité 4] (79)
[Adresse 1]
ayant tous deux pour avocat postulant Me François-Hugues CIRIER de la SCP CIRIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
INTIMÉ :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE
'LA CORVETTE' représenté par son syndic la Société SOGIRE
N° SIRET : 317 372 704
[Adresse 3]
ayant pour avocat postulant Me Sylvie RODIER de l'ASSOCIATION RODIER MBDT ASSOCIÉS, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 1er juillet 2016, les époux [X] [S] et [Y] [C] ont acquis la propriété du lot n° 11 dépendant d'un immeuble en copropriété dénommé ' la Corvette', situé à [Localité 5] (Vendée).
L'état descriptif de division et le règlement de copropriété sont en date du 26 mai 1988. Ils ont été publiés le 6 décembre 1988 au bureau des hypothèques et déposés au rang des minutes de Maître [G] [N], notaire à [Localité 5], le 20 décembre suivant.
Le règlement de copropriété prévoit l'attribution au lot n° 11 d'une quote-part des charges spéciales de 30/580 tantièmes s'agissant de l'eau froide et de 30/580 tantièmes s'agissant de l'eau chaude.
Les époux [X] [S] et [Y] [C] ont sollicité de la copropriété la réduction de cette quote-part.
La résolution n° 23 soumise à l'assemblée générale des copropriétaires du 17 janvier 2019 n'a pas été adoptée à défaut d'unanimité des copropriétaires. Si les 24 copropriétaires présents ont voté favorablement, 8 copropriétaires absents n'ont pas exprimé de vote.
Par acte du 12 juillet 2019, les époux [X] [S] et [Y] [C] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence 'la Corvette' devant le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne. Ils ont à titre principal demandé de :
- prononcer la nullité de la clause de répartition des charges spéciales attribuant au lot n°11 une quote-part à hauteur de 30/580 tantième, réputée non écrite ;
- fixer cette quote-part à 20/570 tantièmes, la quote-part des autres lots demeurant inchangée sur cette nouvelle base de répartition diminuée de dix tantièmes.
Le syndicat des copropriétaires a soutenu à titre principal l'irrecevabilité de l'action exercée, en révision de la répartition des charges et non en nullité de celle-ci, prescrite par application de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. Ils ont subsidiairement soutenu que l'action en contestation de la délibération de l'assemblée générale était prescrite et conclu au fond au rejet de la demande formée, la preuve de l'irrégularité de la répartition des charges n'étant pas rapportée.
Par jugement du 8 décembre 2020, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'DÉCLARE Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [C], épouse [S] irrecevables en leurs demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "LA CORVETTE",
CONDAMNE Monsieur et Madame [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "LA CORVETTE" la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur et Madame [S] aux dépens de l'instance'.
Il a considéré que l'action exercée était, non une action en déclaration d'illégalité de la répartition des charges, mais une action en révision de celle-ci devant être exercée dans le délai de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965, expiré. Il a ajouté que la preuve de l'irrespect des critères légaux de répartition des charges n'était pas rapportée.
Par déclaration reçue au greffe le 16 mars 2021, les époux [X] [S] et [Y] [C] ont interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2022, ils ont demandé de :
'VU notamment les articles 10 et 43 de la loi n o 65-557 du 10 juillet 1965,
VU la jurisprudence citée,
VU les pièces communiquées,
JUGER M. [X] [S] et Mme [Y] [C], épouse [S], recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions.
REJETER toutes demandes, fin et prétentions du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « LA CORVETTE » contraires au présent dispositif comme étant irrecevables et mal fondées.
En conséquence,
JUGER que toutes les demandes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « La CORVETTE » de « dire et juger » ne constituent pas des prétentions, mais des simples rappels de moyens ;
JUGER que, n'étant saisie par l'intimé d'aucune prétention dans les délais impartis par le Code de Procédure Civile, la Cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « La CORVETTE » ;
INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire des SABLES-D'OLONNE du 8 décembre 2020 en ce qu'il a :
- Déclaré Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [C] épouse [S] irrecevables en leurs demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « LA CORVETTE »,
- Condamné Monsieur et Madame [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « LA CORVETTE » la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamné Monsieur et Madame [S] aux dépens de l'instance.
Statuant à nouveau des différents chefs d'infirmation,
PRONONCER la nullité de la clause de répartition des charges spéciales attribuant au lot n° 11 une quote-part à hauteur de 30/580 es, réputée non écrite.
JUGER que la nouvelle quote-part de charges spéciales devant être attribuée au lot n° 11 s'élève à 20/570es, la quote-part des autres lots demeurant inchangée sur cette nouvelle base de répartition diminuée de dix tantièmes.
JUGER que M. [X] [S] et Mme [Y] [C], épouse [S], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En tout état de cause,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « LA CORVETTE » à payer à M. [X] [S] et Mme [Y] [C], épouse [S], la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « LA CORVETTE » aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP CIRIER ET ASSOCIÉS, société d'avocats inter-barreaux postulant par l'un de ses associés, pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile'.
Ils ont rappelé en préambule que l'ensemble des copropriétaires présents avait voté en faveur de la résolution n° 23 qui n'avait pas été adoptée qu'en raison de l'absence de certains copropriétaires. Ils ont ajouté que le syndicat des copropriétaires n'avait selon eux formulé aucune prétention devant le premier juge.
Ils ont maintenu exercer une action en nullité de la répartition des charges de copropriété soumise à aucun délai, au contraire de l'action en révision. Selon eux, les critères légaux de répartition des charges posés notamment par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n'avaient pas été respectés, l'ensemble des logements similaires au leur ayant à supporter les charges spéciales de copropriété à hauteur de 20/580 tantièmes et non 30/580 tantièmes. Ils ont soutenu que la clause de répartition était dès lors réputée non écrite par application de la loi du 10 juillet 1965 précitée.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'La Corvette' représenté par son syndic a demandé de :
'Vu les dispositions de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l'article 1353 du Code civil,
CONFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire des Sables d'Olonne en ce qu'il a déclaré Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [C] épouse [S] irrecevables en leurs demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'Immeuble LA CORVETTE et en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « LA CORVETTE » une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
DIRE ET JUGER en outre que les époux [S] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de l'irrégularité de la répartition des charges de consommation d'eau telle que définie par le règlement de copropriété dressé par Maître [N], notaire à [Localité 5] le 26 mai 1988.
DEBOUTER par voie de conséquence les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes.
DIRE ET JUGER en tout état de cause que toute modification du règlement de copropriété n'emporte aucun effet rétroactif.
CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [S] et Madame [Y] [C] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'Immeuble LA CORVETTE la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel ainsi qu'en tous les frais et dépens'.
Il a maintenu que l'action exercée par les appelants tendait, non au constat de l'irrégularité de la répartition des charges de copropriété mais à sa révision et qu'une telle action était prescrite par application de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965. Il a subsidiairement soutenu que la preuve de l'irrégularité alléguée de la répartition n'était pas rapportée.
L'ordonnance de clôture est du 29 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA QUALIFICATION DE L'ACTION
L'article 10 de la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis disposait à la date d'établissement du règlement de copropriété que :
'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges'.
L'alinéa 2 a été modifié par loi n°2014-366 du 24 mars 2014 en ce que les copropriétaires 'sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5".
Dans sa dernière rédaction issue de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, cet article 10 dispose désormais que :
'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses'.
L'article 43 de cette loi prévoit dans ses différentes versions que :
' Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37...et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition'.
Aux termes de l'article 12 de cette loi :
'Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier'.
Pour justifier du caractère non écrit de la clause de répartition des charges spéciales, les appelants exposent que leurs quotes-parts seraient différentes de celles supportées par les autres lots identiques au leur.
Il convient de rechercher si le lot des appelants supporte sans motif des charges plus élevées que des lots identiques.
Le lot n° 11 des appelants situé en rez-de-jardin a été décrit comme suit au règlement de copropriété :
'1°) Appartement de type 2P désigné sur la grille de répartition sous le numéro 035, situé porte face au fond de la coursive partie droite, comprenant:
- entrée, salle de séjour avec coin-cuisine, cabine, salle de bains, water-closet, rangements.
Droit à la jouissance exclusive d'une terrasse.
2°) Et les 317/10.000è des parties communes'.
Le lot n° 1 situé au même niveau a été décrit comme suit :
'1°) Appartement de type 2P désigné sur la grille de répartition sous le numéro 025, situé porte face au fond de la coursive partie gauche, comprenant:
- entrée salle de séjour avec coin cuisine, chambre, salle de bains avec water-closet, rangements.
Droit à la jouissance exclusive d'une terrasse.
2°) Et les 317/10.000è des parties communes'.
Ce lot est d'une superficie privative de 25,37 m² (rapport de mesurage en date du 17 octobre 2003).
Le lot n° 4 est décrit de manière identique à celui n° 1.
Le lot n° 6 est décrit ainsi :
'1°) Appartement de type 2P angle désigné sur la grille de répartition sous le numéro 030, situé dans la coursive partie droite, première porte gauche, comprenant :
- entrée, salle de séjour avec coin-cuisine, chambre, salle de bains avec water-closet, rangements.
Droit à la jouissance exclusive d'une terrasse.
2°) Et les 354/10.000è des parties communes'.
La superficie de ces lots n'a pas été précisée.
Le descriptif du lot n° 11 diffère ainsi de celui des lots n° 1, 4 et 6 en ce qu'il comporte des toilettes séparées. Leurs caractéristiques différentes ont fondé une participation différente aux charges générales de copropriété alors même que ces lots sont situés en rez-de-jardin.
Aucun document, notamment procès-verbal de constat ou photographies, ne permet de considérer que les lots sont identiques.
Il ne peut dès lors être retenu que la répartition des charges spéciales est contraire aux principe de l'article 10 précité et justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 43.
Ainsi qu'exactement retenu par le premier juge, l'action exercée par les époux [X] [S] et [Y] [C] est une action en révision des charges de copropriété et non une action en nullité de certaines clauses du règlement de copropriété.
SUR L'ACTION EN RÉVISION
Cette action en révision est soumise aux dispositions de l'article 12 précité.
L'acte de vente du 1er juillet 2016 stipule en page 17 et 18 que le lot cédé avait été acquis le 7 décembre 1988 de la société de développement de Bourgenay, puis avait été cédé par actes de 2 décembre 2003 et 25 janvier 2012.
L'action en révision n'a été exercée ni dans les 5 années de la publication du règlement de copropriété, ni dans les deux années de la première mutation à titre onéreux du lot. Elle est en conséquence prescrite.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action des appelants.
SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les appelants.
Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire application de ces dispositions en cause d'appel.
SUR LES DÉPENS
La charge des dépens d'appel incombe aux appelants.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du 8 décembre 2020 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne ;
REJETTE les demandes présentées en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum les époux [X] [S] et [Y] [C] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
