ARRET N° 81
N° RG 21/00967 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GHIK
[D]
C/
[S]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 28 FEVRIER 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00967 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GHIK
Décision déférée à la Cour : jugement du 15 décembre 2020 rendu(e) par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS.
APPELANT :
Monsieur [V] [D]
[Adresse 1]
[Localité 3]
ayant pour avocat Me Sylvie RODIER de l'ASSOCIATION RODIER MBDT ASSOCIÉS, avocat au barreau de POITIERS
INTIMEE :
Madame [L] [S]
née le 12 Mars 1940 à [Localité 4]
chez Madame [O] [M], [Adresse 2]
[Localité 3]
ayant pour avocat Me Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU-LE LAIN-VERGER-BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 15 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS
Mme [S] a mis en vente son immeuble situé à [Localité 3].
Le mandat de vente portait sur un prix de 128 400 euros.
Un compromis de vente était conclu le 21 août 2015 avec M. [D] au prix de 90 500 euros dont 77 000 euros net vendeur.
La vente était réitérée par acte du 11 décembre 2015.
Peu après l'achat, M. [D] apprenait que l'immeuble avait fait l'objet d'une déclaration de sinistre catastrophe naturelle en 1997.
Par acte du 16 décembre 2016, M. [D] a fait assigner Mme [S] devant le tribunal de grande instance de Poitiers aux fins de condamnation à lui payer la somme de 55 000 euros au titre de la réduction du prix de vente et à titre de dommages et intérêts.
Par jugement du 24 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Poitiers a dit que Mme [S] avait commis un dol en s'abstenant de préciser les travaux dont l'immeuble avait été l'objet en 1991,1993,1996 consécutivement à des phénomènes de sécheresse sur terrain argileux.
Il a, avant dire droit, sur la demande en réduction du prix, ordonné une expertise.
M. [U] a déposé son rapport le 7 octobre 2019.
Par conclusions au fond, M. [D] a demandé la condamnation de Mme [S] à lui payer les sommes de :
.36 000 euros correspondant au coût des travaux de reprise nécessaires à la stabilisation de la maison,
.20 000 euros au titre de la baisse du prix,
.10 000 euros au titre du préjudice moral subi.
Il a fondé ses demandes sur le manquement à l'obligation d'information, le dol , la garantie des vices cachés.
Mme [S] a conclu au débouté.
Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Poitiers a débouté M. [D] de ses demandes et l'a condamné aux dépens.
Le premier juge a notamment retenu que :
-sur le dol
La décision qui a retenu un dol a autorité de la chose jugée.
Le dol ouvre une action en réparation du préjudice subi.
La victime d'un dol peut solliciter une réfaction du prix sous forme d'indemnisation venant se compenser avec le prix excessif payé, le préjudice réparable correspondant uniquement à la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.
L'immeuble a été vendu 77 000 euros net vendeur.
L'expert judiciaire s'est adjoint un sapiteur qui a retenu une valeur de 80 000 euros à la date de la vente compte tenu des fissures structurelles visibles.
Il en résulte que M. [D] n'a pas subi de perte de chance dès lors qu'il a acquis l'immeuble pour un prix inférieur à sa valeur vénale, l'expert ayant tenu compte de l'état structurel du bâtiment, de l'existence de nombreuses et importantes fissures dont il était affecté à la date de la vente.
M. [D] n'a subi aucun préjudice matériel, n'établit l'existence d'aucun préjudice moral.
Sa demande de dommages et intérêts fondée sur le dol sera rejetée.
-sur l'existence d'un vice caché
L'expert judiciaire indique que l'immeuble présente des fissures structurelles affectant ses façades Nord-Ouest, Sud-Est et le pignon Sud-Ouest suite à un tassement différentiel des sols consécutifs à une sécheresse exceptionnelle lors des saisons estivales de 1995 et 1996, fissures dont le caractère évolutif est avéré.
L'expert indique que les fissures extérieures étaient visibles et pouvaient être constatées lors de la vente du bien.
Seul leur caractère traversant n'était pas apparent.
Selon l'expert, les fissures étaient nettement visibles et devaient questionner l'acquéreur d'autant plus que l'acquéreur est peintre en bâtiment.
Le vice n'était pas caché.
M. [D] sera débouté de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés.
LA COUR
Vu l'appel en date du 23 mars 2021 interjeté par M. [D]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 7 juillet 2022, M. [D] a présenté les demandes suivantes :
Vu l'article 1116 et suivants du Code Civil et le dol lié aux graves problèmes de fondations cachés à l'acheteur et la perte de chance de ne pas contracter (nouvelle nomenclature 1137 du code civil); (et le jugement du 24 juillet 2018 non contesté)
Vu les dispositions de l'article 1641 et suivants du Code civil et le vice-caché concernant les fondations de l'immeuble vendu ;
Vu les pièces versées aux débats et les jurisprudences citées ;
PLAISE A LA COUR DE :
- REFORMER la décision du tribunal judiciaire de POITIERS du 15 décembre 2020
- DÉBOUTER [S] [L] de toutes ses demandes fins et conclusions, celle-ci étant bien malvenue à formuler un appel incident alors qu'elle a réussi par son dol à vendre un immeuble invendable.
-CONSTATER la man'uvre dolosive et le dol déjà acquis ainsi que la faute contractuelle de Mme [S] [L] relativement à la vente de la maison ayant conduit M. [D] [V] à l'acquérir
-CONSTATER que les vices cachés affectant la maison sont bien antérieurs à la vente et notamment les problèmes de fondations non traités.
- DIRE que Monsieur [D] [V], l'acquéreur, n'a pas été informé par Madame [S], la venderesse, de la présence de fondations instables de la maison acquise par lui.
- CONDAMNER Mme [S] au paiement de la somme de 36.000 Euros à M. [D] au titre de dommages et intérêts correspondant aux reprises indispensables pour stabiliser sa maison, 20 000 € au titre de la baisse de prix de vente, 10 000 € au titre du préjudice moral subi. - CONDAMNER Mme [S] au paiement à M. [D] de la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle.
-ASSORTIR les condamnations aux intérêts au taux légal et ce, compter de la date de la signification de l'assignation, valant mise en demeure, et jusqu'à la parfaite exécution de la décision à intervenir
-CONDAMNER Madame [S] aux entiers dépens de 1 ère instance et d'appel.
A l'appui de ses prétentions, M. [D] soutient en substance que :
-La venderesse avait indiqué qu'à sa connaissance le dit immeuble n'avait subi aucun sinistre n'ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance garantissant les risques de Catastrophe Naturelle (CN) alors qu'elle avait déposé un dossier en février 1997 et qu'elle avait participé à des frais d'expertise en 1997.
-L'expert a dit que l'immeuble était déjà affecté de fissures en 1991, que les fissures avaient été rebouchées et que la maison avait été chaînée en 1993.
Les nouveaux désordres survenus en 1996 avaient entraîné des dégâts importants à l'intérieur et à l'extérieur. Des fuites dans une conduite d'égoût ont nécessité la destruction de la terrasse.
-Toutes les façades sont affectées de nombreuses fissures qui traversent les murs de part en part et qui témoignent de mouvements différentiels des structures par tassement des sols sous l'ensemble de l'habitation.
-Ce rapport avait été porté à la connaissance de la venderesse.
-Il n'avait pas connaissance des épisodes de 1991 et 1993.
-L'expert judiciaire a indiqué que toutes les fissurations ne sont pas apparentes.
Le doublage et papier-peint cachent sans aucun doute de nombreuses fissures.
-Des actions cosmétiques ont été réalisées.
-S'il avait vu des fissures, il ne savait pas qu'elles avaient un caractère structurel, infiltrant.
Les travaux de doublage et de camouflage intérieur occultaient des fissures.
-Mme [S] a menti sur le dépôt d'un dossier CN, a caché des informations importantes.
-Elle ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion des vices cachés ayant menti.
-La liste des arrêtés CN annexée au compromis n'est pas paraphée.
-Le caractère évolutif des désordres était caché.
-Il n'aurait pas acheté s'il avait su. Bien que peintre en bâtiment, il est retraité et malade.
-La réparation inclut la perte de valeur du fait que la maison était affectée d'un grave problème de fondation qui la rend invendable.
-L'évaluation de 80 000 euros ne tient pas compte du problème des fondations.
-Il demande la condamnation de la venderesse à lui payer les sommes de 20000 euros au titre de la baisse de prix, 36 000 euros correspondant au coût des reprises, 10 000 euros en réparation du préjudice moral.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 6 août 2021, Mme [S] a présenté les demandes suivantes :
Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS le 15 décembre 2020 N° RG 17/00058,
Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats
- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS le 15 décembre 2020 en ce que l'ensemble des demandes formulées par Monsieur [D] à l'encontre de Madame [S] ont été rejetées.
-INFIRMER le jugement en ce qu'il a écarté la demande de condamnation formulée par Madame [S] à l'encontre de Monsieur [D] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Statuant à nouveau,
-Condamner Monsieur [D] à verser à Madame [S] la somme de 1.500€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile
En tout hypothèse,
-Condamner Monsieur [D] à verser à Madame [S] la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, Mme [S] soutient en substance que :
-Elle demande la confirmation du jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnité de procédure.
-Il n'est démontre aucun vice caché.
-L'expertise du 11 février 2016 décrit de nombreuses fissures apparentes sur les murs et façades. Elles préexistaient, n'ont jamais été cachées.
L'expertise reprend des photographies de 1997. L'immeuble ne s'est pas dégradé depuis lors.
La maison est habitable et habitée.
M. [D] a obtenu une réduction du prix de 26 %, a visité l'immeuble plusieurs fois.
Il a contresigné la liste reprenant les nombreux arrêtés CN relatifs à la commune.
Il n'est pas profane. Il a fait faire des devis avant réitération de la vente.
L'expert a dit que les fissures étaient visibles lors de l'achat, relevé la présence des témoins posés sur les fissures.
-Les fondations n'ont pas bougé depuis 1997.
-Elle a participé aux frais d'expertise. Il n'est pas établi qu'elle a été destinataire du rapport.
-Elle exclut toute réticence, tout dol, a retrouvé des documents en déménageant.
-M. [D] avait obtenu la remise des clés avant la signature, avait déposé ses meubles deux mois avant la réitération.
-Subsidiairement, il ne peut demander le coût des reprises et la baisse du prix.
-Le préjudice moral n'est pas établi.
-Les fissures n'empêchent pas la jouissance du bien.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 17 novembre 2022.
SUR CE
-sur le dol
Le tribunal a rappelé que par jugement définitif en date du 24 juillet 2018, il avait jugé que Mme [S] avait commis un dol en s'abstenant de préciser les travaux dont l'immeuble avait fait l'objet en 1991,1993,1996 consécutivement à plusieurs phénomènes de sécheresse.
Mme [S] conteste tout dol mais n'a pas fait appel du jugement précité.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a rappelé que le jugement avait autorité de la chose jugée.
La victime d'un dol qui a fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat peut obtenir la réparation de son préjudice.
Ce préjudice correspondant à la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.
M. [D] chiffre son préjudice à la somme de 20 000 euros.
Il estime donc qu'il aurait pu acquérir l'immeuble à 57 000 euros et non 77 000 euros.
Il résulte de l'expertise judiciaire que la valeur de l'immeuble à la date de la vente a été fixée à 80 000 euros, cette estimation tenant compte des fissures structurelles existantes à la date de l'achat.
Il apparaît donc que l'immeuble a été acquis à son juste prix.
M. [D] ne démontre pas qu'il aurait été en mesure d'obtenir un meilleur prix s'il avait été informé de ce que l'immeuble avait subi des épisodes de sécheresse en 1991,1993,1996 et qu'un sinistre avait été déclaré en 1997.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'indemnisation en relation avec le dol commis par la venderesse.
-sur l'action en garantie des vices cachés
L'action en indemnisation pour dol n'exclut pas l'action en indemnisation fondée sur les vices cachés.
Elle avait été formée en première instance, n'a pas été examinée par le tribunal.
Elle est réitérée en appel.
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
L'article 1642 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
M. [D] estime que les fondations sont affectées d'un vice grave, vice qui ne pouvait être connu du seul fait des fissures des façades.
Il soutient que les fissures apparentes ne permettaient pas de penser que les fissures étaient traversantes, que les fondations étaient compromises.
Il en déduit une moins-value importante, assure que la maison est invendable.
Mme [S] estime que le vice était connu, conteste toute évolution des fondations, fait valoir que les fissures ont justifié la baisse du prix de 120 000 à 77 000 euros.
L'expert [U] a constaté des fissures structurelles sur les façades Nord-Ouest, Sud Est et le pignon Sud Ouest.
Il indique qu'elles sont la conséquence de mouvements préjudiciaux des fondations ancrées dans les couches argileuses sensibles aux variations hydriques.
Selon l'expert, les désordres affectent les fondations et donc compromettent la solidité de l'ouvrage. Ils n'empêchent, ni ne limitent la jouissance des lieux.
Ils ont pour cause les tassements différentiels des sols argileux soumis à de fortes variations des régimes hydriques.
L'expert a chiffré le coût des travaux de reprises des fondations à la somme de 36 000 euros, étude de sol comprise.
Il indique que les fissures extérieures étaient visibles et constatables lors de la vente.
Il ajoute : 'seul le constat de ces fissures traversantes était masqué à l'intérieur par les doublages'.
Il précise que le caractère traversant était connu depuis 1997, date d'établissement du rapport Antea établi à la demande de la mairie.
Il ajoute que l'examen des fissures 'donnait une information incontestable sur leur caractère traversant pour un professionnel du bâtiment, que pour un profane les fissures étaient nettement visibles et devaient questionner.'
Il résulte de l'expertise judiciaire que de nombreuses fissures étaient apparentes même si certaines fissures étaient invisibles puisqu'occultées par les doublages et le papier peint.
La présence de témoins posés sur certaines fissures extérieures était de nature à appeler l'attention de l'acquéreur sur la gravité du symptôme.
L'expert précise que les témoins mettent en évidence des mouvements sensibles qui se sont produits après leur mise en place.
Il n'est pas contesté que le vendeur bien qu'à la retraite a exercé la qualité de peintre en bâtiment.
Il ne conteste pas non plus avoir déposé ses meubles deux mois avant la réitération de la vente, avoir disposé des clés courant novembre, avoir visité l'immeuble plusieurs fois avant l'acquisition.
Il est certain que le prix de vente a été négocié de manière conséquente puisque le prix est passé de 128 400 euros à 90 500 euros (77 000 euros net vendeur).
Il résulte des éléments précités que l'immeuble est atteint d'un vice , que la venderesse n'a pas donné à l'acquéreur l'intégralité des informations dont elle disposait.
Pour autant, les fissures révélatrices d'un tassement des fondations étaient visibles.
M. [D],du fait notamment du métier qu'il a exercé, était en mesure d'appréhender l'état réel de l'immeuble acquis en dépit de la rétention d'information imputable à la venderesse.
Il ne démontre pas ,en conséquence, que le vice qui affecte les fondations de l'immeuble était caché.
Le coût des travaux de reprise des fondations est moindre que la réduction qu'il a su négocier.
Il sera donc débouté de ses demandes d'indemnisation au titre de la garantie des vices cachés.
-sur les autres demandes
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Il est équitable de laisser à la charge des parties les dépens et frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Dans la mesure où le dol a nourri la procédure et rendu nécessaires les frais d'expertise judiciaire, ils seront partagés par moitié.
PAR CES MOTIFS
statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort
-confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. [D] aux dépens
Y ajoutant :
-déboute M. [D] de sa demande fondée sur la garantie des vices cachés
-déboute les parties de leurs autres demandes
-laisse à la charge de chacune des parties les dépens et frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en appel hormis les frais d'expertise judiciaire qui seront supportés pour moitié par chacune des parties.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
