ARRET N°
du 17 janvier 2023
R.G : N° RG 21/01302 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FA2P
[T]
c/
[S]
CM
Formule exécutoire le :
à :
Me Stephane RASQUIN
la SELARL JOLIOT FROISSARD AVOCATS
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 17 JANVIER 2023
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 07 mai 2021 par le tribunal de proximité de Sedan
Madame [L] [T]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Stephane RASQUIN, avocat au barreau des ARDENNES
INTIMEE :
Madame [W] [V] [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Alexandra JOLIOT-FROISSARD de la SELARL JOLIOT FROISSARD AVOCATS, avocat au barreau des ARDENNES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Benoît PETY, président de chambre
Mme Anne LEFEVRE, conseiller
Mme Christel MAGNARD, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 13 décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2023,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2023 et signé par M. Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Le 2 janvier 2007, Mme [W] [S] a conclu un contrat de bail verbal avec Mme [L] [T] pour un local d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2], contre le paiement d'un loyer mensuel fixé à 580 euros.
A la suite d'impayés de loyers, Mme [S] a fait assigner Mme [T] devant le tribunal de proximité de Sedan aux fins de prononcer la résiliation du contrat de bail, d'ordonner son expulsion et de la condamner à lui payer la somme de 5 800 euros au titre des loyers impayés.
Mme [T] a reconventionnellement demandé au tribunal de débouter Mme [S] de ses demandes, de lui ordonner de réaliser, sous astreinte, des travaux de remise en état de la véranda, de la condamner au versement d'une indemnité de 4 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, dire que les arriérés de loyer ne devront être réglés que lorsque les travaux de remise en état auront été réalisés.
Par jugement en date du 7 mai 2021, le tribunal de proximité de Sedan a :
-dit que Mme [S] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent ainsi qu'à son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation,
- rejeté les demandes formées par Mme [T] tendant à voir juger qu'elle était fondée à ne pas payer l'intégralité de ses loyers et que la résolution du contrat de bail ne peut être prononcée,
- rejeté la demande formée par Mme [T] tendant à voire condamner Mme [S] à exécuter sous astreinte les travaux nécessaires à la remise en état du logement,
-condamné Mme [S] à verser à Mme [T] la somme de 600 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,
- prononcé la résiliation du bail liant les parties à la date du jugement,
-dit que Mme [T] devra libérer les lieux,
- dit qu'à défaut pour Mme [T] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion,
- fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du jugement égale au montant du loyer et des charges qui aurait été exigibles si le bail n'avait pas été résilié,
-condamné Mme [T] à payer à Mme [S] l'indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux,
- condamné Mme [T] à payer à Mme [S] la somme de 7 540 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 8 janvier 2021,
- ordonné la compensation réciproque des créances, en conséquence,
-condamné Mme [T] à payer à Mme [S] la somme de 6 940 euros avec intérêts au taux légal,
-condamné Mme [T] à payer à Mme [S] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Mme [T] a régulièrement interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 30 juin 2021, à l'encontre toutes ses dispositions, à l'exception de celles reconnaissant le manquement du bailleur aux obligations de délivrer un logement décent et en bon état d'usage et de réparations.
Le 7 juin 2021, Mme [S] a délivré un commandement de quitter les lieux.
Le 6 juillet 2021, Mme [T] a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins de voir suspendre les effets du commandement de quitter les lieux.
Parallèlement, le 20 juillet 2021, Mme [T] a saisi le premier président de la cour d'appel de Reims afin de solliciter l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement entrepris. Par ordonnance du 8 septembre 2021, elle a été déboutée de cette demande.
Par jugement du 17 novembre 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a constaté l'accord des parties et a suspendu les effets du commandement de quitter les lieux.
Dans le cadre de la procédure d'appel, Mme [T] a saisi le conseiller de la mise en état d'une demande d'expertise, demande dont elle a été déboutée par ordonnance du 9 novembre 2021.
Mme [S] a également introduit un incident devant le conseiller de la mise en état, lequel, par ordonnance du 24 mai 2022, l'a notamment déboutée de ses demandes en nullité de la déclaration d'appel et en irrecevabilité de l'appel, et l'a condamnée à payer Mme [T] une indemnité de 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l'incident, et aux dépens de cet incident.
Aux termes de ses écritures du 28 novembre 2022, Mme [T] demande à la cour de:
Vu son âge très avancé et son état de vulnérabilité,
Vu les dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile,
Constater qu'il n'y a pas eu d'appel interjeté sur le fait que Mme [S] ait manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, ainsi qu'à son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation.
Qu'il n'y a pas eu d'appel incident non plus de la part de Mme [S] sur ce point,
Qu'il y a autorité de la chose jugée sur ce point précis et que Mme [S] ne peut plus aujourd'hui demander une infirmation quelconque,
Que dès lors,
Statuant de nouveau et pour être fait droit,
Dire que le juge de première instance n'a pas tiré les conclusions de ses propres constatations,
Ce faisant,
Constater que la véranda ne peut plus faire office de véranda du tout,
Que les infiltrations et dégradations des vitres rendent celle-ci impropre à son usage et à sa destination,
Infirmer le jugement prononçant la résiliation du bail,
Constater qu'il n'y a plus de dette locative en cours,
Condamner Mme [S] à exécuter, au besoin sous astreinte de 50 euros par jours de retard, au remplacement intégral de la véranda,
Condamner Mme [S] à une amende civile d'un montant de 5 000 euros,
Condamner Mme [S] à lui payer une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 699 du code procédure civile entre les mains de maître Rasquin,
Condamner Mme [S] aux entiers dépens.
Suivant écritures du 9 décembre 2022, Mme [S] demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'elle a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent ainsi qu'à son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, la confirmation étant sollicitée pour le surplus. Elle demande de dire irrecevable, comme nouvelle, la demande de remplacement de la véranda et de débouter Mme [T] de ses demandes.
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas confirmée et que la cour considérerait que les désordres de la véranda litigieuse devaient être réparés, elle demande qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle accepte de prendre à sa charge les travaux liés à la véranda suivant le poste mentionné dans le devis de Mme [T] en date du 11 janvier 2021 de l'entreprise M2N, devis communiqué en pièce adverse n° 9.
Elle demande de condamner Mme [T] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et au dépens, dont distraction au profit de son conseil.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2022.
Sur ce, la cour,
I- Sur la demande en résiliation du bail
Le bail verbal, dont aucune des parties ne conteste la réalité, fixe un loyer de 580 euros.
Il résulte des pièces versées aux débats que Mme [T] a cessé de régler son loyer à compter du mois de décembre 2018, comme cela résulte des mises en demeure adressées, des décomptes produits, de la sommation de payer délivrée par l'intermédiaire d'un huissier de justice le 22 octobre 2019. La dette s'élevait à 6 380 euros en septembre 2020, et à 7 540 euros en janvier 2021, somme arrêtée par le jugement dont appel.
L'article 1728 du code civil dispose que 'Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.'
Mme [T] ne conteste pas l'impayé, mais se prévaut de l'exception d'inexécution à raison des manquements qu'elle impute à son bailleur.
Il est constant toutefois que le preneur ne saurait invoquer l'exception d'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d'un logement décent pour être exonéré de son obligation de paiement du loyer, en l'absence d'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, le paiement du loyer étant fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance
En outre, il existe des procédures spécifiques permettant, le cas échéant d'obtenir en justice l'autorisation de suspension ou de réduction des loyers à raison de travaux entrepris par le bailleur (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, articles L.521-2 et suivant du code de la construction et de l'habitation), mais Mme [T] n'a pas usé de cette voie et s'est affranchie unilatéralement de son obligation.
Le règlement du loyer constitue, au demeurant, l'obligation principale du locataire.
En l'espèce, le manquement est répété, et a perduré pendant plus de deux années.
Les arguments opposés par Mme [T], à savoir son âge avancé, ou le contexte familial qui serait à l'origine du litige, sont inopérants.
Le fait que Mme [T] se soit acquittée des causes du jugement à réception du commandement de quitter le lieu signifié le 7 juin 2021, en réglant par chèque du 12 juillet 2021 la somme de 8 890 euros correspondant aux termes de la condamnation, ne vient pas utilement contre-carrer le constat d'un manquement grave du locataire à ses obligations, ce pendant plus de 2 années.
Mme [S] souligne d'ailleurs qu'ensuite de ce règlement, de nouveaux impayés de l'indemnité d'occupation sont survenus. En témoigne le courrier qu'elle a adressé à Mme [T] le 31 août 2021 (courrier d'ailleurs produit par Mme [T]), aux termes duquel elle lui réclame le règlement des mois de juillet et août 2021.
Il s'ensuit que c'est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail, avec toutes conséquences de droit.
Le jugement est par conséquent confirmé en ses dispositions relatives à la résiliation du bail, à l'expulsion, à l'indemnité d'occupation, à la condamnation financière au titre des impayés.
Mme [T] devant quitter les lieux, l'ensemble des demandes relatives aux travaux sollicités devient sans objet, de même que le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en exécution des travaux sous astreinte.
II- Sur les demandes formées à l'endroit de Mme [S]
Le premier juge a dit que Mme [S] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent ainsi qu'à son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparations, et l'a condamnée à verser à Mme [T] une somme de 600 euros en réparation de son préjudice de jouissance.
Mme [T] soutient que ces dispositions sont définitives, aucun appel incident n'ayant, selon elle, été interjeté sur ce point.
Elle n'étaye pas juridiquement cette affirmation, alors que la cour constate que l'appelante a conclu en premier lieu le 21 septembre 2021 et que Mme [S] a répondu dans le délai de 3 mois imparti par l'article 909 du code de procédure civile, le 15 décembre 2021, en demandant expressément d' :
'infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de Sedan en date du 07 mai 2021 en ce qu'il a dit que Madame [S] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent ainsi qu'à son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation,
infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de Sedan en date du 07 mai 2021 en ce qu'il a condamné Madame [S] à verser à Madame [T] la somme de 600 € en réparation du préjudice de jouissance,
débouter Madame [T] de ses demandes plus amples ou contraires'.
Il s'ensuit que Mme [S] a donc bien formé un appel incident sur ces points.
Pour autant, et sur le fond, les écritures de Mme [S] ne comprennent aucune contestation étayée relativement au préjudice de jouissance retenu et indemnisé à hauteur de cette somme de 600 euros, en lien avec l'humidité, la perte d'étanchéité et la condensation dans la véranda relevé par l'expert d'assurance.
Au demeurant, et sans qu'il y ait lieu d'entrer dans le détail de l'argumentation des parties sur la question de l'état de la véranda, les demandes principales à cet égard étant devenues sans objet compte tenu de la résiliation prononcée, Mme [S] ne réfute pas véritablement l'inconfort provoqué.
Dans ces conditions, le jugement est encore confirmé sur ces deux points, non efficacement contestés.
III- Sur la demande au titre de l'amende civile
Le sens du présent arrêt, essentiellement confirmatif, conduit à débouter Mme [T] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [S] à une amende civile de 5 000 euros.
IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement est logiquement confirmé en ce qu'il condamne Mme [T] aux dépens et à une indemnité pour frais irrépétibles de 500 euros.
L'appelante est également tenue aux dépens d'appel, l'équité conduisant par ailleurs à allouer à Mme [S] une indemnité de 800 euros pour frais irrépétibles.
Par ces motifs,
Confirme le jugement rendu le 7 mai 2021 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit sans objet les demandes relatives aux travaux concernant la véranda,
Déboute Mme [L] [T] de sa demande tendant à voir Mme [Z] [S] condamnée à une amende civile,
Condamne Mme [L] [T] à payer à Mme [W] [S] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamne Mme [L] [T] aux dépens d'appel, et accorde à la SELARL Joliot Froissard le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
