ARRET N°
du 09 juillet 2024
R.G : N° RG 23/00859 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FKYO
[S]
c/
[I]
[I]
CM
Formule exécutoire le :
à :
Me Clémence GIRAL-FLAYELLE
la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE
ARRET DU 09 JUILLET 2024
APPELANT :
d'un jugement rendu le 07 avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Troyes
Monsieur [Y] [T] [S]
[Adresse 5]
[Localité 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002287 du 17/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)
Représenté par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS
INTIMES :
Madame [H] [I]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l'AUBE
Monsieur [E] [I]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l'AUBE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. Bertrand DUEZ, président de chambre
Madame Christel MAGNARD, conseiller
Madame Claire HERLET, conseiller
GREFFIER :
Madame Lucie NICLOT, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 11 juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2024,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Par contrat du 27 mars 2019, M. [E] [I] et Mme [H] [I] ont donné à bail à M. [Y] [T] [S] un appartement situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 600 euros, charges comprises.
Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 27 mars 2019.
Suite au congé délivré par M. [S], un état des lieux de sortie a été établi par acte d'huissier en date du 17 février 2022.
Par acte d'huissier en date du 22 juin 2022, les consorts [I] ont assigné M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes, à son audience du 03 février 2023, en vue d'obtenir sa condamnation à payer les sommes qu'ils estimaient leur être dues au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives.
Par jugement réputé contradictoire en date du 07 avril 2023, le juge des contentieux de la protection de Troyes a :
rejeté la demande formulée par les consorts [I] au titre des loyers et charges impayés,
condamné M. [S] à verser aux consorts [I] la somme de 7 492,10 euros au titre des réparations locatives, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2022,
condamné M. [S] à verser aux consorts [I] la somme de 154,60 euros au titre de la moitié du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie,
condamné M. [S] à verser aux consorts [I] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné M. [S] aux dépens,
rappelé que le jugement est de droit assorti de l'exécution provisoire.
Par acte du 17 mai 2023, M. [S] a interjeté appel de cette décision en ses dispositions relatives aux réparations locatives et aux frais d'état des lieux de sortie ainsi que des demandes accessoires.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2023, M. [S] a saisi le premier président aux fins de suspension de l'exécution provisoire attachée au jugement. Par ordonnance de référé du 10 janvier 2024, le Premier président de la cour d'appel de Reims a rejeté la demande.
Aux termes de ses dernières conclusions d'appelant déposées au greffe de la cour d'appel de Reims le 03 juin 2024, M. [S] sollicite :
la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande formulée par les consorts [I] au titre des loyers et charges impayés,
l'infirmation partielle de la décision déférée pour, statuant de nouveau, débouter les consorts [I] de leurs demandes au titre des réparations locatives, ainsi qu'au titre des frais d'état des lieux de sortie, et de leurs demandes accessoires ou demandes plus amples ou contraires,
condamner solidairement les consorts [I] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
les condamner solidairement aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de Maître Giral-Flayelle.
Au soutien de ses prétentions, M. [S] fait valoir qu'il est justifié par un rapport d'expertise daté du 8 février 2022 que c'est un élément d'équipement appartenant aux époux [I] et mis en location dans le contrat de bail qui est à l'origine d'un dégât des eaux très important, nécessitant des travaux d'embellissement dans différentes pièces, à savoir la cuisine, la salle de bain, l'entrée/le couloir et le salon/salle à manger.
M. [S] indique que rien ne justifie que la facture datée du 09 mars 2022 et produite par les époux [I] soit mise à sa charge dans la mesure où il s'agit de sommes qui devraient nécessairement être prises en charge par les compagnies d'assurance. Il expose également que les époux [I] ne justifient pas qu'ils n'ont pas été indemnisés par leur assureur.
M. [S] expose avoir restitué les clefs du logement le 02 février 2022 et que les lieux n'étaient alors pas dans l'état dans lequel celui-ci est décrit par les époux [I].
Il soutient que ce n'est pas lui qui est responsable de la fuite d'eau et que les intimés n'apportent pas la preuve que celle-ci résulte d'un défaut d'entretien de sa part.
Il fait également valoir que les consorts [I] ne l'ont jamais convoqué à l' état des lieux de sortie.
Concernant la demande incidente des époux [I] en paiement d'un solde de loyer, M. [S] expose que si à hauteur de cour les époux [I] produisent un relevé de compte réalisé par leurs soins, cela ne permet pas d'établir qu'ils disposeraient d'une créance à son encontre. Il indique également que durant le contrat de bail, les époux [I] ont appelé 50 euros de provision pour charges tous les mois mais qu'ils n'ont jamais procédé aux régularisations annuelles de celles-ci.
M. [E] [I] et Mme [H] [I] ont interjeté appel incident le 07 novembre 2023, et aux termes de leurs dernières conclusions d'intimés déposées au greffe de la cour d'appel de Reims le 21 mai 2024, ils demandent de les dire recevables et bien fondés en leurs demandes, de confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes du 07 avril 2023 en ce qu'il a :
- condamné M. [S] à leur verser la somme de 7 492,10 euros au titre des réparations locatives, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2022,
- condamné M. [S] à leur verser la somme de 154,60 euros au titre de la moitié du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie,
-condamné M. [S] à verser aux époux [I] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. [S] aux dépens,
-rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire,
Ils sollicitent l'infirmation du jugement rendu le 07 avril 2023 en ce qu'il a rejeté leur demande au titre des loyers et charges impayés, et de condamner M. [S] au paiement de la somme de 406,45 euros au titre de cette dette locative.
Ils demandent enfin de condamner l'appelant à leur verser la somme complémentaire de 3 593,24 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel et aux entiers frais et dépens.
Ils exposent que le locataire est responsable des fuites d'eau et qu'il est de sa responsabilité de prendre les mesures nécessaires pour limiter les dégats et de permettre les réparations.
Les époux [I] font également valoir que M. [S] est de mauvaise foi lorsqu'il prétend qu'il n'aurait pas été présent à l'état des lieux de sortie alors que des échanges prouvent qu'il connaissait les dates et heures de l'état des lieux, qu'une personne s'est présentée au début de l'état des lieux de sortie et le représentait et qu'il a été présent par la suite, à l'état des lieux de sortie.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 04 juin 2024 et la procédure plaidée à l'audience du 11 juin 2024.
- Sur ce, la cour,
I- Sur les réparations locatives
En droit, l'article 1732 du code civil dispose que le locataire 'répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.'
L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose, quant à lui, que :
'Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris (....)'.
L'article 1730 du code civil dispose que 'S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
En l'espèce, l'état des lieux d'entrée du 27 mars 2019 mentionne, pour tous les items et dans toutes les pièces, un 'très bon état' ou 'bon état'. Il y est mentionné que l'appartement a été refait à neuf. Il n'est fait aucune autre observation spécifique, si ce n'est la mention de deux rayures minimes sur le plan de travail de la cuisine.
L'état des lieux de sortie liste un certain nombre de dégradations relevées par le premier juge :
.rayures et traces noirâtres sur le parquet de l'entrée
.une plinthe en mauvais état dans l'entrée
.des traces de doigts et des salissures noirâtres sur les murs de l'entrée
.la peinture du plafond jaunie et défraichie dans l'entrée
.des traces sur le sol de la pièce de vie
.des lattes de parquet disjointes dans la pièce de vie
.revêtement des murs jaunis, défraichis et avec des traces de crayons, dans la piece de vie
.des trous dans les cloisons de la pièce de vie
.peinture du plafond défraichie et jaunie dans la piéce de vie
.volets roulants hors d'usage dans la pièce de vie
.peinture des murs jaunie et défraichie dans la cuisine, avec des traces de moisissure
.plafond jauni et défraichi dans la cuisine
.porte de la salle de bain en mauvais état présentant deux coups de pied
.traces noirâtres d'infiltration d'eau sur le parquet dans la salle d'eau
.plinthe en mauvais état dans la salle d'eau
.peinture défraîchie et jaunie dans la salle d'eau
.les plaques de plâtre en mauvais état autour du robinet dans la salle d'eau
.plafond jauni dans les toilettes
.chocs sur la peinture de la porte de la chambre 1
.traces noirâtres sur la peinture de la chambre 1
.stickers et une trace noirâtre sur le plafond de la chambre 1
.tâche d'encre rouge sur le parquet de la chambre 1
.des chocs sur la porte de la chambre 2
.traces noirâtres et des traces de frottement sur le parquet de la chambre 2
.les parties inférieures noircies des murs de la chambre 2
.des traces d'infiltration d'eau et de moisissures sur un mur dans la chambre 2
.peinture noircie de l'appui de fenêtre dans la chambre 2.
Le premier juge a expréssement précisé ne pas prendre en compte le mauvais état du parquet dans la cuisine, les bailleurs ayant mentionné que cette dégradation résultait d'un dégât des eaux déclaré par le locataire à son assurance et que la facture qu'ils produisaient pour un montant de 2 095,50 euros pour la réfection de 30 m² de parquet et 35 m² de plinthes excluait cette dégradation.
L'appelant insiste sur le fait que le dégât des eaux qu'il a effectivement subi en février 2021 provenait du lave-vaisselle appartenant aux propriétaires et laissé à sa disposition, dont un équipement était défectueux.
Il s'agit plus précisément, selon le rapport d'expertise de son assureur, d'une fuite au niveau du joint du lave-vaisselle.
Il est constant que le locataire est responsable de l'entretien courant du logement, des équipements et des menues réparations. Une fuite d'eau liée à un joint défectueux du lave-vaisselle ressort assurément de l'entretien courant et ne peut être imputée au propriétaire.
Toutefois, il ressort d'un mail en date du 11 mai 2023 adressé par l'assureur à M. [S] que 'suite aux opérations d'expertise en date du 8 février 2022 réalisées en présence de Monsieur [I], copropriétaire, un rapport a été transmis à l'assurance du copropriétaire pour la prise en charge des dommages'.
Or, M. [S] souligne qu'il n'a pas connaissance de la manière dont les assurances ont fini par régler cette question. De fait, interpellés sur ce point par l'appelant, les intimés n'en disent rien.
Le rapport d'expertise mentionne que ce dégât des eaux a causé des dommages 'aux embellissements d'origine, à savoir le parquet flottant salon/salle à manger, cuisine, couloir/entrée et salle de bain'.
Ainsi, la facture produite par les époux [I] et entérinée par le premier juge pour un montant de 2 095,50 euros intitulée 'enlèvement parquet existant 30 m², fourniture d'un parquet flottant, pose comprise, plinthes fournies posées pour 35 m²' apparaît correspondre à l'ampleur des dommages constatés au sol par l'assurance, dans plusieurs pièces, pas seulement la cuisine.
A défaut pour les époux [I] de démonter que l'assurance aurait, en définitive, refusé de prendre en charge ces travaux, ou aurait limité la prise en charge à la seule cuisine, ils ne sauraient être mis à la charge du locataire au titre de réparations locatives.
Il n'y a donc pas lieu de mettre à la charge de M. [S] la somme de 2 095,50 euros, ce en quoi le jugement est infirmé.
S'agissant des autres dégradations constatées, le premier juge a retenu:
-que les époux [I] produisaient un devis pour un montant de 5 573 euros concernant la réfection de l'ensemble des plafonds de 60m² pour 1080 euros, du lessivage des murs pour 350 euros, de la réfection des peintures des murs de 150 m² pour 3 000 euros, de la réparation de deux portes avec peinture pour 400 euros, des frais de déplacement pour 250 euros et du nettoyage de chantier pour l50 euros,
-que cependant, il ressortait du contrat de bail que l'appartement faisait une surface de 56 m², que dès lors la surface de plafond repeinte apparaissait supérieure à la surface de l'appartement,
-que de plus, il ressortait des dégradations susvisées que seuls les plafonds de l'entrée, de la cuisine, de la pièce de vie, des toilettes et de la chambre 1 étaient détériorés de sorte qu'il ne pouvait être mis à la charge de la locataire la réfection de l'ensemble des plafonds de l'appartement,
-que la dimension des pièces n'étant pas précisée dans le bail d'habitation, une dimension de 5 m² pour la salle d'eau et de 9 m² pour la chambre, correspondant à la taille moyenne de telles pièces dans un appartement, sera retenue et déduite du montant de la facture,
-qu'ainsi, la réfection des plafonds, ramenée à la surface de l'appartement soit 56 m², sera diminuée de la surface de 14 m², soit une dimension totale de 42 m², le montant de la réfection des plafonds mis à la charge du locataire étant donc de 756 euros, et le montant total de la facture mis à la charge de M. [S] en réparation des dégradations ramené à la somme de 5 396,60 euros.
Les intimés ne contestent pas cette diminution opérée par le premier juge.
M. [S] ne fait pas d'observations spécifiques sur ce poste de dégradation, son argumentaire se concentrant sur la question de la fuite d'eau et des sols. Il se borne, de façon générale, à dire que l'état de l'appartement ne lui est pas imputable.
Or, et indépendamment du constat d'huissier susvisé, il résulte des échanges de SMS communiqués qu'il reconnaissait a minima que certaines dégradations lui étaient imputables (peintures, trous dans une porte notamment).
L'appelant rejette encore toute responsabilité dans le dysfonctionnement des volets roulants mais il n'est formé aucune réclamation à ce titre.
Enfin, s'il laisse entendre qu'il a remis les clefs quelques jours avant l'état des lieux de sortie et qu'il ne sait ce qui a pu se produire dans cet intervalle, l'argument apparaît peu probant au regard des constats susvisés, étant rappelé que l'appartement avait été refait à neuf avant son entrée dans les lieux, qu'il a occupés pendant 3 ans.
Dans ces conditions, le jugement est confirmé en ce qu'il a mis à sa charge la somme de 5 396,60 euros au titre du second poste de dégâts (peintures murs et plafonds et portes).
II- Sur les frais d'état des lieux de sortie
Le premier juge a partagé les frais d'état des lieux de sortie en date du 17 février 2022 et condamné M. [S] au paiement de la somme de 154,60 euros de ce chef, en faisant application des dispositions de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose :
'Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties (...)'.
Ces dispositions visent à assurer un état des lieux contradictoire par l'information donnée au locataire afin qu'il soit présent.
M. [S] conteste devoir supporter la moitié du coût de l'état des lieux de sortie aux motifs que les époux [I] ne l'ont pas convoqué pour cet acte.
M. [S] ne saurait faire valoir qu'il n'a pas été informé du rendez-vous d'état des lieux de sortie dès lors :
-qu'il résulte des échanges de SMS produits (pièces n°4), qu'après que le RV lui a été fixé il a répondu 'je ne pourais pas y être (....) du coup je vais envoyer une personne à ma place', sans même solliciter un report,
-que, de fait, et comme le relate le commissaire de justice dans son courrier du 11 septembre 2023 (pièce n°8), M. [S] était effectivement représenté par un tiers en début de constat et est en arrivé sur les lieux en cours d'acte.
Dans ces conditions, et sans devoir entrer dans le surplus de l'argumentation des parties sur ce point, il apparaît que M. [S] était pleinement informé et présent ou représenté lors de cet état des lieux de sortie et qu'il ne peut donc en contester les modalités de convocations qui ne sont pas prescrites à peine d'irrégularité.
C'est par conséquent à bon droit que, faisant application du texte susvisé, le premier juge a partagé les frais du constat d'huissier par moitié.
III- Sur l'arriéré de loyer
Le premier juge a débouté les époux [I] de leur demande tendant au paiement d'un reliquat de 406,45 € au titre de la dette locative aux motifs :
-qu'il produisaient uniquement le contrat de bail signé par M. [S] le 27 mars 2019 et les états des lieux d'entrée et de sortie,
-qu'il exposaient qu'un accord oral était intervenu entre les parties afin de fixer le montant du loyer à la somme de 550 € et le montant de charges à la somme de 50 €, et soutenaient que le locataire était redevable du reliquat du loyer du mois de janvier 2022 et du prorata du loyer du mois de février 2022,
-qu'ils ne versaient au soutien de leur demande aucun historique de compte, ou quittance de loyer, permettant d'attester de la réalité et du montant des sommes réclamées.
A hauteur de cour les intimés produisent un décompte des loyers établi par leurs soins, renseignant les appels de loyers, les sommes versées par M. [S] et les réglements opérés par la CAF jusqu'en février 2022 (pièce n°6).
Toutefois, outre que ce tableau n'est accompagné d'aucune pièces justificatives, il sera observé que pour le mois de janvier 2022 il apparaît que la somme de 600 euros est réclamée deux fois, ce sans explications, et M. [S] pointe le fait, sans être contredit, qu'au cours du bail il n'est jamais intervenu de régularisation des charges, appelées chaque mois à hauteur de 50 €.
Il en résulte une réelle incertitude qui conduit à considérer que le bailleur ne démontre pas la réalité d'un reliquat de loyers ou charges.
L'appel incident est rejeté et le jugement confirmé en ce qu'il a débouté les époux [I] de ce chef de demande.
IV- Sur les demandes accessoires
Le gain minime de l'appelant conduit, d'une part, à confirmer le jugement en ce qu'il a mis à la charge de M. [S], tenu aux dépens, une somme de 400 euros au titre de frais irrépétibles, et, d'autre part, à laisser à chaque partie la charge de ses dépens d'appel et à rejeter les demandes en frais irrépétibles formées à hauteur de cour.
Par ces motifs,
Infirme le jugement rendu le 7 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de Troyes en ses dispositions ayant condamné M. [Y] [T] [S] à verser à M. [E] [I] et Mme [H] [I] la somme de 7 492,10 euros au titre des réparations locatives,
Statuant à nouveau sur ce seul point,
Condamne M. [Y] [T] [S] à verser à M. [E] [I] et Mme [H] [I] la somme de 5 396,60 euros au titre des réparations locatives,
Confirme le jugement pour le surplus des dispositions querellées,
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens,
Rejette les demandes en frais irrépétibles.
Le Greffier Le Président
