Quatrième Chambre ARRET RG: 03/02417 Madame X... Me Y... c/ Monsieur et Madame Z... RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM A... PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT A... 10 JUIN 2004 I - Exposé du litige:
Suivant acte sous seing privé en date du 11 janvier 2002, les époux Z... ont fait l'acquisition auprès de Madame X... d'une maison d'habitation sise 4 impasse Jean Bart à Carentec moyennant le prix principal de 45 734,71 euros.
L'acte authentique a été régularisé par devant Maître QUIVIGER le 27 février 2002. Un état parasitaire établi le 31 août 2001 par le Cabinet AGENDA, sur la base duquel Madame X... a fait faire un devis pour un traitement fongicide par la société Santé Bois, était joint à l'acte de vente définitif.
Postérieurement à la vente, les époux Z... ont sollicité la société Santé Bois afin d'effectuer les travaux prévus au devis. Les deux salariés de la société Santé Bois intervenus le 12 mars 2002 ont alors indiqué qu'ils ne pouvaient effectuer les travaux et ont fait appel à leur employeur qui s'est déplacé le 14 mars. Il a été alors constaté qu'entre les crépis extérieurs en ciment et le revêtement intérieur en isorel la structure de l'ensemble du bâtiment était en bois et non en maçonnerie.
La société Santé Bois a relevé que toute la structure en bois était entièrement rongée. Un technicien en bâtiment, Monsieur B..., s'est déplacé sur les lieux à la demande de Maître QUIVIGER, notaire rédacteur de l'acte, et a établi un rapport en date du 13 juin 2002. Il s'avérait que l'immeuble vendu était en fait une construction de type ossature bois, réalisée dans un esprit provisoire dans les années cinquante donc sans règles de construction et modifiée par la suite.
Par acte du 4 juillet 2002, Monsieur et Madame Z... ont fait assigner à jour fixe Madame X... devant le Tribunal de grande instance de Morlaix afin d'obtenir la résolution ou la nullité de la vente.
Par jugement en date du 12 mars 2003, le Tribunal de grande instance de Morlaix a rejeté l'exception d' irrecevabilité soulevée par Madame X..., prononcé la nullité de la vente en date du 27 février 2002 par laquelle Madame X... a cédé à Monsieur et Madame Z... une propriété bâtie sise 4, impasse Jean Bart à Carentec, cadastrée section AI n° 27 et 263, condamné Madame X... à payer à Monsieur et Madame Z... la somme de 45 429,81 euros ainsi que l'intégralité des frais de vente restés à leur charge sur justificatif du notaire instrumentaire avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2002, débouté Monsieur et Madame Z... de leur demande de dommages et intérêts complémentaires, ordonné l'exécution provisoire de la décision et condamné Madame X... à payer aux époux Z... des frais irrépétibles.
Madame X... a régulièrement interjeté appel de cette décision le 3 avril 2003.
Par jugement du 9 juillet 2003, le Tribunal de commerce de Morlaix a prononcé la liquidation judiciaire de Madame X.... Maître ELLOUET a été désigné en qualité de liquidateur.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2004.
Par conclusions de procédure déposées le 21 avril 2004, Monsieur et Madame Z... sollicitent le rejet des pièces n° 7 à 14 communiquées le 19 avril 2004 par Maître ELLOUET ès-qualités de mandataire liquidateur de la liquidation judiciaire de Madame X....
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations
de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées le 19 avril 2004 pour Maître ELLOUET, et le 7 avril 2004 pour Monsieur et Madame Z....
*** II - Motifs :
Sur la demande de rejet des pièces n° 7 à 14 :
L'ordonnance de clôture est intervenue le jour de l'audience, soit le 22 avril 2004. Les pièces litigieuses ont pu être examinées par les époux Z... qui n'ont pas sollicité le renvoi de l'affaire pour y répondre. Par ailleurs, elles ne concernent pas le fond de l'affaire mais servent seulement à justifier essentiellement la situation financière et familiale de Madame X... ainsi que l'état de santé de sa mère. La demande sera rejetée.
Sur l'inopposabilité du rapport d'expertise à Madame X...:
Madame X... soutient qu'elle n'a participé qu'à la première réunion d'expertise, qu'elle n'a pu débattre des conclusions de l' expert et qu'elle n'était assistée d'aucun conseil contrairement aux époux Z... lors des opérations d'expertise. Elle sollicite en conséquence le débouté des demandes des époux Z... fondées sur ce rapport et que soit ordonnée une expertise judiciaire.
La première visite des lieux est intervenue contradictoirement en présence de Maître QUIVIGER, des époux Z..., de Madame X..., du Cabinet AGENDA et de Monsieur C... de la société Santé Bois. Cette visite contradictoire, durant laquelle un examen technique de l'immeuble a été effectué et plus précisément des zones sinistrées mise à jour par la société Santé Bois lors de son intervention du 12 mars 2004 (page 16 du rapport), est décrite par Monsieur B... en
pages 16 à trente de son rapport, la seconde visite du lendemain n'ayant eu pour objet que de procéder aux mesures indispensables et à la prise de clichés photographiques pour la présentation du rapport . Madame X... a en conséquence assisté à la visite principale contradictoire, étant relevé qu'avertie de la seconde visite, puisque l' expert amiable indique qu'il a été convenu de repasser le lendemain, elle pouvait parfaitement s'y rendre. Par ailleurs, elle a été destinataire du rapport d' expertise, n'a fait aucune objection et l'a également payé. D... rapport de Monsieur B... lui est donc parfaitement opposable. Enfin, elle ne rapporte pas la preuve par des éléments techniques différents de ceux constatés par Monsieur B... que le rapport de ce dernier est entaché d'erreurs et la demande d'expertise judiciaire sera rejetée.
Sur la demande de nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue :
Les époux Z... font valoir qu'ils entendent pas remettre en cause la vente en raison de la découverte du mérule mais en raison de l'erreur commise sur les caractéristiques du bien puisqu'ils pensaient légitimement acheter un bâtiment maçonné et non un bâtiment avec ossature bois.
Madame X... soutient que l'erreur alléguée est en fait la conséquence d'un vice caché et que ce moyen ne saurait exclure la primauté de la garantie pour vice caché visée à l'article 1641 du Code Civil dont une exclusion de garantie est prévue à l'acte de vente.
Aux termes de l'article 1110 du Code civil, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. La substance de la chose
s'entend des qualités substantielles de la chose tenues pour essentielles par les parties. En l'espèce, les époux Z... n'ont pas pu vouloir acheter une maison en ossature de bois dès lors qu'il ressort du dossier et des photographies de la" maison d'habitation" qu'elle était recouverte de ciment, pouvant faire croire à une structure en maçonnerie, qu'aucun élément d'ossature bois n'était visible et évidemment pas mentionné dans les caractéristiques du bien acheté. Que bien au contraire, leur croyance dans l'achat d'une maison en maçonnerie a été confortée d'une part par l'état parasitaire annexé à l'acte authentique de vente et dressé par le Cabinet AGENDA, lequel décrit la maison comme une maison meublée des années cinquante dont les planchers sont en bois, excluant ainsi en tant que spécialiste une ossature en bois, et d'autre part que les devis en date du 13 septembre 2001 établis par la Cabinet AGENDA et dont les époux Z... ont eu connaissance avant la vente prévoient un traitement fongicide des maçonneries par injecteurs spéciaux maçonneries. Les époux Z... ont, au vu des constatations ci-dessus, entendu acheter à l'évidence non pas une maison à ossature bois mais une maison d'habitation en maçonnerie dont il ne peut qu'être déduit, du fait de cette évidence et de la nécessaire prise en compte de la structure d'une maison par son acquéreur lors de l'achat, qu'elle est pour eux une qualité substantielle de la chose vendue.
L'ossature en bois de la maison d'habitation qu'ils ont acquise constitue une erreur sur la substance de la chose vendue au sens de l'article 1110 du Code civil et la nullité de la vente doit être prononcée, peu important le défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination dès lors que ce n'est pas ce défaut et en l'espèce les dégradations du bois qui fonde l'action des époux Z... D... jugement sera confirmé.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Les époux Z... justifient d'un préjudice moral du fait de la déception occasionnée par leur erreur et des tracas consécutifs. Il leur sera octroyé la somme de 3 800 euros à titre de dommages-intérêts.
[*
Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux Z... les frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en cause d'appel. Maître ELLOUET es qualités sera condamné à leur payer la somme de 2200 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Maître ELLOUET es qualités sera également condamné aux dépens.
*] III - Par ces motifs :
LA COUR :
- Reçoit l'appel régulier en la forme,
- Confirme le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente en date du 27 février 1997,
- Réformant pour le surplus,
- Fixe la créance de Monsieur et Madame Z... au passif de la liquidation judiciaire de Madame X... : - à la somme de QUARANTE CINQ MILLE SEPT CENT TRENTE QUATRE EUROS ET SOIXANTE ET ONZE CENTIMES (45 734,71 euros) outre l'intégralité des frais réglés par Monsieur
et Madame Z... au titre de la vente, sur justificatif du notaire instrumentaire, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2002,
- à la somme de TROIS MILLE HUIT CENTS EUROS (3 800 euros) à titre de dommages-intérêts,
- Condamne Maître ELLOUET ès- qualités à payer à Monsieur et Madame Z... la somme de DEUX MILLE DEUX CENTS EUROS (2200 euros) au titre des frais de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
- Condamne Maître ELLOUET es qualités aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
D... Greffier,
D... Président,
