Chambre de l'Expropriation
ARRÊT N° 40
R.G : 12/02021
M. [W] [S]
Société SAMENA SARL
C/
Société SAEM LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2013
Arrêt prononcé publiquement le 27 Septembre 2013 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
par Madame GROS, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président
En présence de Madame LE BAIL, faisant fonction de Greffier
La cause ayant été débattue à l'audience publique du 24 Mai 2013
En présence de :
- Monsieur le Commissaire du Gouvernement du Loire-Atlantique représentant DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LOIRE-ATLANTIQUE- SERVICE FRANCE DOMAINE
- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
DEVANT :
- Madame GROS, Président
- Monsieur [O], Juge de l'expropriation au TGI de [Localité 4]
- Madame [T], Juge de l'expropriation au TGI de [Localité 3]
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.
QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ
****
LA COUR statuant dans la cause entre :
Monsieur [W] [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Yann MICHEL, avocat au barreau de PARIS
Représenté par Me Régine DE MONCUIT-SAINT HILAIRE, avocat au barreau de RENNES
Société SAMENA SARL
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Yann MICHEL, avocat au barreau de PARIS
Représentée par Me Régine DE MONCUIT-SAINT HILAIRE, avocat au barreau de RENNES
APPELANTS d'un jugement rendu le 23 FEVRIER 2012 par le Juge de l'Expropriation du Département de Loire-Atlantique
ET :
Société SAEM LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP SCP COLLEU/LE COULS-BOUVET, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Anne AURIAU, avocat au barreau de NANTES
INTIMEE
Par délibération du 15 décembre 2003, le conseil municipal de la commune de [Localité 2] a décidé la création d'une Zone d'Aménagement Concerté (ZAC), sur le périmètre des Rives de Loire afin de permettre la réalisation d'un secteur à vocation mixte.
Le même jour le conseil municipal a approuvé la convention publique d'aménagement confiant à la société d'économie mixte Loire Océan Développement (LOD), l'aménagement et l'équipement de la zone notamment par acquisition des terrains nécessaires à l'opération .
Une enquête publique a été prescrite par l'arrêt préfectoral du 30 janvier 2007.
Par arrêté préfectoral du 20 janvier 2008, le projet de création de cette ZAC a été déclaré d'utilité publique.
Sa réalisation suppose la maîtrise foncière de deux parcelles cadastrées BX [Cadastre 1] (4 171m²) et BX[Cadastre 1] (2 442m²) appartenant à Monsieur [W] [S].
Une ordonnance d'expropriation a été rendue le 09 juillet 2009.
La société LOD a saisi le juge de l'expropriation de Loire Atlantique aux fins de voir fixer les indemnités d'expropriation. La SARL SAMENA, locataire de Monsieur [S], est intervenue volontairement à l'instance.
Par jugement du 6 mai 2010, le juge de l'expropriation a:
- déclaré irrecevables les demandes présentées par [W] [S] en sa qualité de propriétaire des parcelles BX [Cadastre 1] et BX [Cadastre 1] au titre de l'indemnité d'éviction du locataire la SARL SAMENA et les demandes d'expertise destinées à évaluer les indemnités d'éviction de la SARL SAMENA et de la SARL TRANSPORT SUR LES LIEUX;
- débouté Monsieur [S] et la SARL SAMENA de leurs demandes sur le fondement de l'article L761-1 du code de justice administrative;
- avant dire droit ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [H];
- sursis a statuer sur la demande de fixation d'expropriation;
- réservé les dépens.
L'expert a déposé son rapport le 29 juin 2011.
Par jugement du 2 février 2012, le juge de l'expropriation a:
- fixé les indemnités de dépossession revenant à Monsieur [S] à la somme de 643 801,50 € se décomposant comme suit:
*584 365 €
*59 436,50€
-condamné l'autorité expropriante à verser à la partie expropriée la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- laissé les dépens à la charge de l'autorité expropriante.
Monsieur [S] et la SAMENA ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 mars 2012.
Vu le mémoire reçu le 16 mai 2012 et notifié le 31 mai 2012 de Monsieur [S] et de la SARL SAMENA qui demandent à la cour:
-d'infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a fixé à la somme totale de 643 801,50 € le montant des indemnités lui revenant;
- de fixer l'indemnité d'expropriation à la somme de 2 946 337 € se décomposant de la façon suivante:
*indemnité principale de 2 679 852 €
*indemnité de remploi de 266 485 €;
- de condamner la LOD à lui verser la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- de condamner la LOD aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu le mémoire reçu le 29 juin 2012 et notifié le 5 juillet 2012 de la société LOD qui demande à la cour:
- de rejeter les conclusions présentées par la partie appelante;
- de la débouter de son appel principal;
- de la recevoir en son appel incident;
- de réformer le jugement critiqué et de fixer à la somme totale de 460 164,20 € l'indemnité d'expropriation due à Monsieur [S] se décomposant de la façon suivante:
*indemnité principale 417 422 €;
*indemnité de remploi 42 742,20 €
- de condamner Monsieur [S] lui payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi aux entiers dépens d'appel.
La société LOD soulève le moyen tiré de la déchéance de l'appel.
Vu le mémoire reçu le 22 juin 2012 et notifié le 27 juin 2012 du commissaire du gouvernement qui demande à la cour de confirmer le jugement critiqué;
Vu le mémoire reçu le 6 mai 2013 et notifié le 7 mai 2013 de Monsieur [S] et la SARL SAMENA.
Les appelants exposent que leur mémoire a été adressé à la cour le 14 mai 2012 et qu'il est par conséquent recevable.
Vu le mémoire reçu le 21 mai 2013 et notifié le 22 mai 2013 de la société LOD;
Vu le mémoire parvenu au greffe le 23 mai 2013 de Monsieur [S] et la société SAMENA, et qui n'a pu être notifié en temps utile avant l'audience fixée le 24 mai 2013.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties.
MOTIFS:
Sur la déchéance de l'appel:
Vu l'article R13-49 du code de l'expropriation;
En l'espèce, la déclaration d'appel qui est le point de départ du délai de deux mois pour déposer le mémoire de l'appelant est du 14 mars 2012, par suite, le délai pour produire ce mémoire expirait le 14 mars 2012 à minuit.
Les appelants produisent la copie de l'accusé de réception de son mémoire d'appel. Il y apparaît que celui-ci a été envoyé le 14 mai 2012 .
En conséquence, il convient de le déclarer recevable.
En revanche, ne sont recevables que les pièces déposées avec ce mémoire, à l'exception de toutes celles déposées ultérieurement. Ainsi, les pièces n° 39 à 54 des parties appelantes seront déclarées irrecevables, à l'exception de la pièce n° 41 qui est la copie de l'accusé de réception du mémoire d'appel.
Il en est de même des mémoires des 6 et 21 mai 2013 déposés par les appelants, sauf dans leurs moyens visant à répondre à celui tiré de la déchéance de l'appel.
DESCRIPTION DU BIEN:
La description du bien faite par le juge de l'expropriation n'est pas l'objet de discussion entre les parties.
Il s'agit de deux parcelles d'une superficie totale de 6 613m², située en bord de Loire à proximité du centre bourg de [Localité 2]. Elles forment une unité foncière occupée par deux bâtiments industriels. Le premier, situé sur la parcelle BX [Cadastre 1], est loué à la SARL TSL qui y exploite une activité de laquage. Le second, situé à la fois sur la parcelle BX [Cadastre 1] et sur la parcelle BX[Cadastre 1], est loué à L'EURL SAMENA qui y développe une activité de préparation de pièces industrielles.
L'arrière de la parcelle BX [Cadastre 1] est constitué d'une partie de falaise et d'une friche, et est accessible par un escalier.
DATE DE REFERENCE ET QUALIFICATION:
Vu l'article L13-15 du code de l'expropriation.
La date de référence avait été arrêtée au 29 janvier 2008 par le juge de l'expropriation dans son jugement du 06/05/2010 qui n'a pas fait l'objet d'un recours.
A cette date le règlement du plan local d'urbanisme précisait que la zone UP correspond aux nouveaux quartiers qui font l'objet d'une Zone d'aménagement concerté. Les équipements nécessaires au fonctionnement de la zone existaient ou étaient en voie de réalisation. La parcelle BX [Cadastre 1] était classée en zone APIh1(couvrant le secteur d'habitat collectif pouvant recevoir des commerces et des services) et la parcelle BX[Cadastre 1] était classée en zone UPIh3 (couvrant le secteur d'habitat composé de maisons individuelles).
Monsieur [S] demande que ses parcelles reçoivent la qualification de terrain à bâtir.
Pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, les parcelles expropriées doivent disposer d'un accès à la voie publique, d'un équipement complet comportant des réseaux d'eau potable, d'électricité et éventuellement d'assainissement, d'une situation en secteur constructible.
Il ressort du règlement du PLU que les parcelles sont dans un secteur désigné comme constructible.
Les terrains de l'espèce étant situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
En ce qui concerne l'accès à la voie publique:
Monsieur [S] soutient que la parcelle cadastrée BX[Cadastre 2] est une voie de desserte destinée à être utilisée par tous les propriétaires du lotissement '[Adresse 2]' afin d'accéder sur la voie publique.
Il rapporte effectivement la preuve de ce que la parcelle BX[Cadastre 2] est destinée à être utilisée par tous les propriétaires et il apparaît du plan cadastral que cette parcelle à l'aspect d'un chemin, qui peut en faire une voie de circulation. Il n'est pas démontré toutefois par ces éléments, qu'à la date du jugement critiqué, cette parcelle permettait aux terrains expropriés d'avoir une façade sur une voie publique asphaltée.
En conséquence, la condition d'accès à la voie publique au sens de l'article L13-15 susvisé, n'est pas établie.
En ce qui concerne les réseaux:
La circonstance que les bâtiments situés sur les parcelles de Monsieur [S] bénéficient des réseaux d'électricité, d'eau potable et d'assainissement n'est pas à elle seule suffisante pour conférer aux parcelles la qualification de terrains à bâtir.
Il n'est pas discuté que les réseaux existants sont de nature à permettre le projet de lotissement . Il convient cependant d'apprécier la capacité des réseaux au regard de l'ensemble de la ZAC. Il ressort d'une note d'étude sur les réseaux effectuée à la diligence de la société LOD par la SOGREAH que le réseau électrique est insuffisant. Monsieur [S] ne présente pas de document analytique à l'échelle de la ZAC de nature à apporter la preuve contraire.
Ainsi, tant au regard de l'absence d'accès à la voie publique que de l'insuffisance des réseaux, les parcelles de Monsieur [S] ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir. Les parcelles devront être évaluées selon leur usage effectif à la date du jugement critiqué
EVALUATIONS:
Compte tenu de la valeur intrinsèque des terrains, situés en zone constructible, l'expert judiciaire a privilégié la méthode dite de 'récupération foncière' par rapport à celle du 'terrain intégré'.
L'expert a établi le rapport entre la superficie des parcelles et la superficie occupée par les bâtiments. Il en résulte que les bâtiments occupent une surface de l'ordre de 30% de la superficie totale des deux parcelles. Il a également pris en compte le caractère pollué des terrains.
Compte tenu de la faible surface du bâti par rapport à la superficie totale prise en compte, de ce que le terrain est pollué et de ce qu'un désamiantage est envisagé à la démolition des bâtiments, il convient d'appliquer la méthode de la récupération foncière.
En ce qui concerne les termes de références:
Monsieur [S] se prévaut:
* d'une estimation du cabinet [J] réalisée en septembre 2003 . Cette évaluation ancienne ne sera pas retenue.
* d'un acte de vente du 23 décembre 2009 au prix de 405 €/m² qui concerne une maison d'habitation dans un secteur proche de la [Adresse 6].
* d'un acte de vente du 6 juin 2011. La fiche de relevé des formalité qu'il produit, désigne le bien vendu comme une maison d'habitation, cette vente était réalisée au prix de 413,46 €/m².
La société LOD se prévaut:
* d'une vente du 18 novembre 2005 au prix de 32 000 € pour la parcelle BX [Cadastre 1] de 672m2
*D'un jugement du 24 mai 2007 du juge de l'expropriation de Loire Atlantique qui a retenu de 75€/m² pour des terrains situés dans la commune de [Localité 2].
* des arrêts du 25 février 2011 de la cour d'appel de Rennes qui, statuant sur l'évaluation des parcelles BX [Cadastre 1],[Cadastre 1],[Cadastre 2],[Cadastre 2],[Cadastre 2],[Cadastre 2],et [Cadastre 2] d'une part; et BX [Cadastre 2] et BX[Cadastre 2] d'autre part, toutes comprises dans la [Adresse 6], et appliquant également la méthode de 'récupération foncière' a retenu une évaluation de 150€/m².
* du jugement du 17 mars 2010, le juge de l'expropriation de Loire Atlantique a retenu une estimation de 10 €/m² pour des parcelles situées dans la ZAC des Rives de Loire mais qui n'étaient pas toutes constructibles.
Dans son rapport, l'expert judiciaire fait état d'une première vente du 19 décembre 2007 entre la société LOD et la SCI KORIA pour plusieurs parcelles de terrains à bâtir dans le périmètre d'une autre ZAC de [Localité 2] au prix de 121,21 € /m². Il fait ensuite état d'une vente du 21 décembre 2007 entre la société LOD et la RSIDENCE [Adresse 3] pour une parcelle de terrain à bâtir également située dans cette autre ZAC, au prix de 105,58 €/ m². Les autres termes de comparaison mentionnés dans l'ordonnance ne sont pas situés en ZAC.
Après avoir fait une synthèse du prix de vente des parcelles avoisinantes, il a retenu que le prix moyen était de 150 €/m² et a estimé qu'en l'espèce, il devait être accordé les correctifs suivants: -10 % en raison des particularités du fond des parcelles et + 25 % en raison de l'attractivité des bords de Loire.
Compte tenu de l'ensemble de ces termes de comparaison; de ce que les parcelles de Monsieur [S], évaluées selon la méthode de la récupération foncière et non du terrain intégré, ne peuvent être évaluées à la valeur d'une maison d'habitation; de ce que la proximité de la Loire est de nature à conférer une meilleure situation aux parcelles litigieuses par rapport celles contenues dans le rapport d'expertise, mais qu'il s'agit de sites pollués par les activités antérieures, ce qui ne peut que diminuer leur valeur, il convient de confirmer la décision critiquée en ce qu'elle a retenu une valeur de 150 €/m², qui tient compte de l'attractivité du site et de la pollution des parcelles. L' indemnité est en conséquence de 991 950 €, avant examen des abattements .
En ce qui concerne l'abattement pour occupation:
Les parcelles de Monsieur [S] étant louées au société SAMENA et TSL, il convient de pratiquer un abattement pour occupation. Cette abattement doit être basé sur un calcul anticipé de l'indemnité d'éviction qui sera versée aux locataires. La SELA, qui avait obtenu devant le premier juge l'abattement de 30% qu'elle demandait , considère devant la cour que ce montant est dérisoire compte tenu de l'indemnité sollicitée par la SAMENA. Monsieur [S] critique également le pourcentage retenu et soutient qu'il doit être tenu compte des charges et conditions des baux commerciaux.
L'expert avait proposé une indemnité de 93 704 €.
L'abattement sur l'indemnité de dépossession, qui vient diminuer la somme allouée à l'exproprié, doit rester distincte des accords amiables entre l'expropriant et le locataire. Il doit être tenu compte des difficultés inhérentes à la conservation d'une clientèle dès lors qu'un site industriel est déplacé, et en l'espèce, à la particularité des dimensions du bâtiment de la société SAMENA qui nécessite l'installation de trois ponts roulants.
Compte tenu de ces éléments, la difficulté de réinstallation, qui tient essentiellement aux dimensions d'un bâtiment, justifie une indemnité de 30%.
En ce qui concerne le coût de démolition:
L'expert a chiffré ce coût à la somme de 110 000 € sur la base d'un devis de la société OCCAMAT.
Monsieur [S] propose un devis de 24 500 €, ce qui suppose que l'exproprié supporte le coût de désamiantage pour un montant de 38 479,96 € TTC.
La société LOD verse aux débats un devis de 148 722, 60 €.
Après comparaison des différents devis, le montant de 110 000 € proposé par l'expert apparaît raisonnable et sera retenu.
En ce qui concerne le coût de dépollution:
Ainsi qu'il a été expliqué plus haut, la situation des parcelles aurait été de nature à leur conférer une évaluation à un montant supérieur si elles n'avaient pas été polluées par les activités antérieures. En conséquence, leur estimation tient compte de cette particularité qu'il n'y a pas lieu de reprendre à nouveau au titre d'un abattement particulier.
En conséquence, l'indemnité principale de dépossession est de:
991 950- 297 585 -110 000 = 584 365 €
L'indemnité de remploi doit être calculée comme suit:
jusqu'à 5 000 € : 20% 1 000 €
entre 5 000 et 15 000 : 15% 1 500 €
reliquat (584 365-15 000) à 10 % 56 936,50 €.
TOTAL: 59 436,50
L'indemnité totale de dépossession est de 643 801,50 €.
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile:
Il n'apparaît pas équitable de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour;
Déclare l'appel recevable;
Déclare irrecevables les mémoires des 6 et 21 mai 2013 déposés par les appelants, sauf dans leur moyens visant à répondre à celui tiré de la déchéance de l'appel;
Déclare irrecevables les pièces n°n° 39 à 54 des parties appelantes seront déclarées irrecevables, à l'exception de la pièce n° 41;
Confirme le jugement du 23 février 2012 dans toutes ses dispositions;
Y ajoutant;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;
Condamne Monsieur [S] et la SAMENA aux dépens en cause d'appel.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
