1ère Chambre
ARRÊT N°229
R.G : 13/01092
SCP [V]
C/
Mme [J] [X] épouse [W]
Mme [Z] [A]
M. [P] [W]
GROUPEMENT DES ENTREPRISES DU BATIMENT DE LA REGION DE [Localité 1] (GEB)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 20 MAI 2014
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Xavier BEUZIT, Président, entendu en son rapport
Monsieur Marc JANIN, Conseiller,
Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Claudine PERRIER, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Mars 2014
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Monsieur Xavier BEUZIT, Président, à l'audience publique du 20 Mai 2014, date indiquée à l'issue des débats.
****
APPELANTE :
SCP ERIC DETCHESSAHAR AUDE DE RATULD-LABIA CORINE JEAN anciennement SCP JEAN LABIA ERIC DETCHESSAHAR AUDE DE RATULD-LABIA
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Régine DE MONCUIT-SAINT HILAIRE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Assistée de Me Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Madame [J] [X] épouse [W]
née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Catherine LEVANT, avocat au barreau de RENNES
Madame [Z] [A]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Bertrand MAILLARD, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [P] [W]
né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Catherine LEVANT, avocat au barreau de RENNES
GROUPEMENT DES ENTREPRISES DU BATIMENT DE LA REGION DE [Localité 1] (GEB)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Marc-Olivier HUCHET de la SCP HUCHET/ LE BARS, avocat au barreau de RENNES
FAITS ET PROCÉDURE
Mme [Z] [A] a, par acte du 8 septembre 2009, reçu par Me [V], notaire associé à [Localité 2], acquis de Mme [O] un immeuble bâti, situé [Adresse 3] à [Localité 2], cadastré section AN n° [Cadastre 1] et [Cadastre 4].
La propriété voisine, cadastrée section AN n° [Cadastre 2], appartient à M. et Mme [W].
Mme [A], souhaitant réaliser une extension de sa maison, a confié les travaux au Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1].
En cours de travaux, les époux [W] ont demandé leur arrêt devant le juge des référés, qui par ordonnance du 25 novembre 2010, les a déboutés de leur demande.
Ils ont, par acte du 14 janvier 2011, saisi le tribunal de grande instance de RENNES qui, par jugement du 22 janvier 2013, a :
condamné Mme [Z] [A] à procéder à la démolition du bâtiment en cours de construction , accolé à la dépendance du bâtiment appartenant aux époux [W], sis parcelle AN n° [Cadastre 2], situé en limite de propriété avec la parcelle lui appartenant sise AN [Cadastre 3], dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, et au delà sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;
condamné Mme [A] à régler à M et Mme [W] une indemnité de 3 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la SCP [V] à garantir Mme [A] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;
débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
condamné Mme [A] aux dépens.
La SCP [V] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 14 février 2013. Le Groupement des entreprises du Bâtiment de [Localité 1] a également interjeté appel de ce jugement.
Les deux instances ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 17 septembre 2013.
Par conclusions remises au greffe le 9 septembre 2013, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, la S.C.P. [V] demande à la cour de :
réformer le jugement dont appel ;
débouter Mme [A] de toutes ses demandes ;
subsidiairement, condamner le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] à la garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée ;
condamner Mme [A] ou à défaut le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] à lui verser la somme de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions remises au greffe le 12 février 2014, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, Mme [Z] [A] demande à la cour de :
confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCP DETCHESSASHAR-de RATULD- LABIA-JEAN et l'a condamnée à la garantir de toutes condamnations ;
infirmer pour le surplus,
dire en tant que de besoin que le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] a engagé sa responsabilité ;
le condamner in solidum avec la SCP [V] ou l'un à défaut de l'autre à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les frais de démolition ;
condamner in solidum le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] et la SCP [V] ou l'un à défaut de l'autre à lui verser la somme de 45 912,43 € à titre de réparation de ses préjudices ;
condamner in solidum le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] et la SCP [V] , ou l'un à défaut de l'autre, à lui verser la somme de 6000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner les mêmes aux entiers dépens.
Par conclusions remises au greffe le 5 août 2013, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] demande à la cour de :
le recevoir en son appel incident ;
réformer le jugement en ce qu'il a retenu l'existence de la servitude de vue et l'impossibilité d'exercer le tour d'échelle ;
confirmer le jugement pour le surplus ;
Et statuant à nouveau,
A titre principal,
dire que la servitude de vue est éteinte et que la servitude de tour d'échelle pouvait être exercée sans qu'il soit porté atteinte à l'intégrité de la maison de Mme [A] ;
débouter Mme [A], la SCP [V] et les époux [W] de toutes leurs demandes à son encontre;
A titre subsidiaire,
condamner la SCP [V] et Mme [A] à garantir le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui ;
En tout état de cause,
condamner tous succombants à payer au Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
condamner les mêmes aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions remises au greffe le 2 octobre 2013, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, M. et Mme [W] demandent à la cour de :
débouter le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] de toutes ses demandes à leur encontre ;
confirmer le jugement en ce qu'il a reconnu l'existence de servitudes perpétuelles à leur bénéfice ;
confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la démolition du bâtiment accolé à leur dépendance située sur la parcelle AN n° [Cadastre 2] sous astreinte de 1 000 € ;
confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [A] à leur verser la somme de 3 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;
condamner le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] à leur verser la somme de 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la responsabilité de la société de la SCP [V] :
Les notaires doivent, avant de dresser leurs actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité.
L'acte reçu par Me [V], notaire associé à [Localité 2], le 8 septembre 2009, contenait des clauses relatives aux servitudes, rédigées de manière contradictoire et de nature à ne pas permettre à l'acquéreur d'être clairement informé sur ses obligations vis à vis du fonds voisin.
En effet, à la page 13 de l'acte, sous le paragraphe 'Servitudes' figurait une déclaration du vendeur selon laquelle il n'avait créé ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu et qu'à sa connaissance il n'en existait pas d'autres que celle pouvant résulter de la situation des lieux.
Cependant, à la page 14, figurait un paragraphe intitulé ' rappel de servitudes' reprenant les termes de l'acte reçu le 1er septembre 1998 par Me [Q], notaire associé à [Localité 2] par lequel la venderesse, Mme [O], avait elle- même acquis l'immeuble des époux [F].
Or, cet acte du 1er septembre 1998 contenait lui-même rappel de deux servitudes, constituées par acte du 10 octobre 1994, reçu par Me [G], notaire associé à [Localité 2], au profit de l'immeuble cadastré section AN n° [Cadastre 2], appartenant aujourd'hui aux époux [W], grevant l'immeuble alors cadastré section AN n° [Cadastre 3] dont est issue la parcelle section AN n° [Cadastre 4], appartenant à Mme [A].
Il s'agissait en premier lieu d'une servitude perpétuelle de vue et d'aération, et en second lieu, 'pour permettre à M. et Mme [R], acquéreur, [auteurs de M. et Mme [W]] d'entretenir, de réparer, et le cas échéant, de reconstruire l'immeuble (...) en ce qui concerne la partie édifiée le long de la ligne séparative avec l'immeuble restant appartenir à M. [I] ' d'une autre servitude perpétuelle, intitulée ' droit de retour d'échelle'.
Le rappel de ces servitudes aurait dû conduire le notaire rédacteur à supprimer de son acte la première clause relative aux déclarations du vendeur selon lesquelles il n'existait pas d'autres servitudes que celles résultant de la situation des lieux, mention qui aurait pu être admise en présence d'une servitude légale mais non de servitudes conventionnelles de vue et de droit d'échelle.
En rédigeant ainsi son acte et en fournissant une information ambigue à Mme [A] sur les servitudes conventionnelles grevant son fonds, le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité vis à vis de Mme [A], par manquement à son obligation d'information et de conseil.
En outre, le notaire a lui-même négocié la vente et son négociateur, ayant présenté le bien à vendre à Mme [A], reconnait que celle-ci voulait réaliser une extension de l'immeuble bâti existant en construisant un nouveau bâtiment.
Même si ce négociateur atteste que Mme [A] n'a pas envisagé devant lui une extension contre le mur de l'immeuble appartenant à M. et Mme [W], le notaire, informé du projet, devait mettre en garde Mme [A] de la nécessité que ce projet respecte les droits immobiliers de ses voisins, dont il avait ainsi connaissance même s'il ignorait les détails du projet et l'implantation exacte du nouvel édifice.
Aussi, la SCP [V] ne rapporte pas la preuve d'avoir rempli son obligation, compte-tenu des mentions contradictoires figurant dans son acte et l'absence de mise en garde contre une atteinte aux droits immobiliers des époux [W] par une nouvelle construction, et ce pour un immeuble de dimensions restreintes, situé dans un espace anciennement urbanisé.
En conséquence, par ces motifs et ceux du premier juge que la cour adopte, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCP [V] à garantir Mme [A], qui devant la cour ne conteste pas la violation des servitudes grevant son fonds par la construction de l'extension par elle réalisée en appui du mur séparant sa parcelle de celle-des époux [W], des condamnations prononcées contre elle à l'égard de M. et Mme [W].
- sur la contestation du Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] quant à la violation des servitudes et la décision de démolir le bâtiment :
Il résulte des pièces communiquées aux débats et notamment un constat d'huissier dressé le 28 juin 2010 par Me [Y], huissier de justice à [Localité 4], que la dépendance édifiée par Mme [A] prend appui sur le mur privatif des époux [W] et empêche tout exercice des servitudes de vue, d'aération et de tour d'échelle, constituées à titre perpétuel par acte du 10 octobre 1994 dont rappel figure dans le titre de propriété de Mme [A] du 8 septembre 2009.
Le moyen soulevé par le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] selon lequel les époux [W] auraient renoncé au bénéfice de leurs servitudes en bouchant, eux-mêmes ou leurs auteurs, les vues par des parpaings, et rendant ainsi les servitudes inutiles, doit être rejeté dès lors qu'il ne s'agissait pour les propriétaires de ce bâtiment, en très mauvais état et non clos, que de procéder à une mise en sécurité provisoire de leur immeuble, et ce, dans l'attente de travaux.
Aussi, ces actes ne rendaient pas inutile l'exercice de la servitude et ayant, en tout état de cause été réalisés depuis moins de trente ans, l'acte constitutif des servitudes remontant à l'année 1994, n'ont pas eu pour effet d'emporter extinction des servitudes.
En outre, le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] qui imagine dans ses conclusions que le tour d'échelle peut encore être exercé malgré l'existence contre le mur séparatif du bâtiment édifié par Mme [A], ne fait pas la démonstration de son efficience allant jusqu'à soutenir que ' la servitude de tour d'échelle pouvait être exercée en se hissant sur le toit à l'aide d'une échelle, étant précisé que la servitude d'échelle avant l'extension de Mme [A] supposait déjà l'utilisation d'une échelle'.
Au contraire, pour que les servitudes constituées puissent continuer à être exercées, la seule solution consiste à démolir le bâtiment existant qui en empêche tout exercice depuis sa construction au début de l'année 2010.
Aussi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la démolition de l'ouvrage sous astreinte.
- Sur la demande de garantie à l'encontre du Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] :
Le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] avait reçu de Mme [A] une mission de maître d'oeuvre par contrat du 23 octobre 2009. Il avait notamment pour mission de concevoir le projet de construction.
En sa qualité de professionnel, il lui appartenait de vérifier si cette construction était conforme avec les obligations légales, réglementaires mais aussi conventionnelles afférentes à l'immeuble.
Sachant au surplus que lors des travaux, il a été pris appui dans un mur privatif contenant des ouvertures obturées par des parpaings, il est manifeste qu'avant d'exécuter les travaux de construction, le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] a omis de consulter le titre de propriété de Mme [A] ou d'en tirer les conséquences, et a ainsi manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention du maître de l'ouvrage sur le risque d'édifier une construction en violation des droits immobiliers du fonds voisin.
En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef et le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] sera condamné à garantir, in solidum avec la SCP [V], Mme [A] des condamnations prononcées contre elle, y compris les frais de démolition de l'ouvrage exposés, au titre de l'exécution provisoire, s'étant élevés à la somme de 3.588 €.
- Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [A] :
Mme [A] qui a fait réaliser l'extension de sa maison dont elle a été condamnée à démolir les travaux exécutés et interrompus depuis mars 2010, non seulement a dû faire démolir ces travaux dont il n'est pas contesté qu'elle les ait réglés à concurrence de 25.338,86 €, selon facture du 4 février 2013, mais encore n'a pu occuper cette partie nouvelle de son immeuble en raison de l'inachèvement des travaux puis la démolition.
Aussi, elle est fondée à obtenir réparation du préjudice qu'elle subit ainsi à la SCP [V], et au Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1].
Le préjudice s'élève, outre la somme de 25.338,86 € à la somme de 10 000 € en raison du préjudice de jouissance qu'elle subit depuis quatre années, soit au total 35.338,86 €.
En revanche, pour le surplus de sa demande, Mme [A] ne démontre pas qu'elle a subi en outre une perte de chance de ne pas avoir acquis l'immeuble car elle ne démontre pas qu'elle ne peut pas envisager une reconstruction de l'extension en respectant les droits immobiliers du fonds voisin et qu'ainsi elle peut toujours réaliser le projet en raison duquel elle a acquis l'immeuble bâti existant.
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté Mme [A] de sa demande de dommages et intérêts et son préjudice, dont la SCP [V] et le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] lui doivent in solidum garantie, sera fixé à la somme de 35.338, 86 €.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Par leurs prétentions en première instance puis leur appel principal et incident, la SCP [V], d'une part, et le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1], d'autre part, ont contraint Mme [A] à exposer des frais pour faire valoir ses propres moyens de défense dont elle justifie entièrement.
En conséquence, ils seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 6 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] qui a été le seul en appel à contester les droits immobiliers des époux [W] mais que la Cour a reconnus, sera condamné à leur verser la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCP [V] et le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] succombant dans leurs prétentions en appel seront condamnés in solidum aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de RENNES en date du 22 janvier 2013 en ce qu'il a :
condamné Mme [Z] [A] à procéder à la démolition du bâtiment en cours de construction , accolé à la dépendance du bâtiment appartenant aux époux [W], sis parcelle AN n° [Cadastre 2], situé en limite de propriété avec la parcelle lui appartenant sise AN [Cadastre 3], dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, et au delà sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;
condamné Mme [A] à régler à M et Mme [W] une indemnité de 3 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la SCP [V] à garantir Mme [A] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;
condamné Mme [A] aux dépens.
L'infirmant pour le surplus,
Condamne le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] in solidum avec la SCP [V] à garantir Mme [Z] [A] de toutes les condamnations prononcées contre elle en première instance, y compris les frais de démolition de l'extension, soit la somme de 3.588 € ;
Condamne in solidum la SCP [V] et le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] à verser à Mme [Z] [A] la somme de 35.338, 86 € ; à titre de dommages et intérêts;
Condamne in solidum la SCP [V] et le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] à verser à Mme [Z] [A] la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Condamne le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] à verser à M. et Mme [W] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum la SCP [V] et le Groupement des Entreprises du Bâtiment de la région de [Localité 1] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
