1ère Chambre
ARRÊT N° 471/2015
R.G : 14/09385
SARL CARACTERES
C/
Commune [Localité 1]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2015
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Xavier BEUZIT, Président,
Monsieur Marc JANIN, Conseiller,
Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller, entendue en son rapport
GREFFIER :
Madame Béatrice FOURNIER, lors des débats, et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Novembre 2015
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Décembre 2015 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
SARL CARACTERES
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Axel DE VILLARTAY de la SCP CABINET DE VILLARTAY/COLLET/STEPHAN/AUBIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
Commune [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par la SELARL P. OLIVE - J. AZINCOURT - M. LE GUEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Par acte authentique du 11 mars 2010, la SARL CARACTERES a cédé à la commune de [Localité 1], à titre d'échange, un immeuble situé dans cette commune [Adresse 4], tandis que la commune lui cédait en contre-échange, un terrain et les locaux de l'ancienne mairie, sise [Adresse 3] et lui versait une soulte de 250.000 euros.
A titre de condition essentielle et déterminante sans laquelle les co-échangistes ne se seraient pas engagés, il était précisé, dans l'acte authentique, que la société Caractères s'engageait expressément à réaliser des travaux de rénovation intérieure et extérieure des bâtiments reçus par elle, dans un délai maximal de 36 mois à compter de l'acte, ces travaux devant être exécutés en même temps ou au fur et à mesure de l'édification par la société Caractères, sur le terrain à l'arrière de l'ancienne mairie, d'une série de pavillons de ville, la réalisation devant en être constatée par acte extra-judiciaire devant être déposé au rang des minutes du notaire.
Il était par ailleurs précisé qu'en cas de non-respect de cet engagement, la commune pourrait demander la résolution partielle de l'échange, consistant en la restitution de l'ancienne mairie, outre une surface de 500 m² à délimiter et le paiement d'une somme de 50.000 euros exigible dès le premièr jour de la quatrième année suivant l'acte d'échange et produisant passé le délai d'un mois, intérêt légaux avec capitalisation.
Enfin, pour permettre de rendre constructible le terrain cédé, la commune s'engageait à déplacer les citernes de gaz et les canalisations traversant le terrain pour le mois de Juin 2010 au plus tard.
Par ailleurs le contrat précisait dans la clause « Propriété-Jouissance » que la société Caractères prendrait possession du terrain le jour même et qu'elle prendrait possession des bâtiments à compter du 30 juin 2010 ; il était convenu qu'au cas où l'immeuble ne serait pas libre à cette date, la commune s'obligeait à verser à sa co-échangiste une indemnité forfaitaire de 150 euros par jour de retard à titre de clause pénale.
Le 20 mars 2013, la commune a fait établir un constat d'huissier établissant que le bâtiment de l'ancienne mairie n'avait pas fait l'objet de travaux.
Par acte du 05 août 2013, la commune a assigné la société Caractères pour demander la restitution de l'immeuble, du terrain et le paiement de la somme de 50.000 euros.
Par jugement du 14 août 2014, le tribunal de grande instance de Rennes a :
condamné la société Caractères à restituer à la commune de [Localité 1] le bâtiment de l'ancienne mairie outre une surface de terrain de 500 m² à délimiter par la commune,
condamné la société Caractères à payer à la commune la somme de 50.000 euros outre intérêts légaux à compter du 12 avril 2013,
condamné la commune de [Localité 1] à payer à la société Caractères la somme de 27.600 euros au titre de la clause pénale,
dit que la compensation interviendra entre les dettes réciproques des parties,
rejeté les autres demandes,
dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
Appelante de ce jugement, par conclusions du 24 novembre 2014, la SARL Caractères a demandé que la Cour :
infirme le jugement déféré,
déboute la commune de sa demande visant à voir constater l'acquisition de la clause de résolution partielle,
confirme le jugement en ce qu'il a condamné la commune à lui payer la somme de 27.600 euros à titre de clause pénale,
condamne la commune de [Localité 1] aux dépens,
la condamne au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 07 janvier 2015, la commune de [Localité 1] a demandé que la Cour :
confirme le jugement déféré en ce qu'il a ordonné la restitution du bâtiment et de 500 m² de terrain et condamné l'appelante au paiement de la somme de 50.000 euros outre intérêts,
infirme le jugement en ce qu'il a condamné la commune au paiement de la somme de 27.600 euros de clause pénale et l'a déboutée de sa demande de frais irrépétibles,
statuant à nouveau, déboute la société Caractères de ses demandes,
subsidiairement, réduise la clause pénale à de plus justes proportions afin que son montant ne puisse pas excéder 11.550 euros,
condamne la société Caractères au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
la condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la Cour renvoie aux conclusions susvisées.
MOTIFS DE LA DECISION :
La date de libération des lieux par la Commune de [Localité 1] :
Comme condition particulière de l'échange, afin de rendre constructible le terrain cadastré [Cadastre 2] et [Cadastre 1] cédé par la commune à la société Caractères, la commune s'obligeait à déplacer les citernes à gaz et les canalisations traversant le terrain pour le mois de Juin 2010 au plus tard.
Il était ensuite prévu à la clause « propriété jouissance » que la société Caractères, pour le bien reçu de la commune situé [Adresse 3], en aurait la jouissance à compter du 30 juin 2010, les immeubles étant encore occupés par la commune à la date de signature de l'acte.
Etait « expressément convenu » qu'au cas où l'immeuble ne serait pas libre à la date prévue, la commune s'obligerait à verser à la société Caractères une indemnité forfaitaire de 150 euros par jour de retard, à titre de clause pénale et sans que cette clause vaille novation ou prorogation de délai et sans préjudice pour la société Caractères de poursuivre la libération des lieux.
Il était aussi stipulé que l'indemnité ne serait pas réductible en cas de libération partielle des lieux et qu'elle serait due dès le premier jour.
La commune de [Localité 1] démontre par la facture qu'elle verse aux débats que les travaux portant sur l'enlèvement des cuves et canalisations de gaz ont été réalisés à la date du 30 août 2010, soit avec deux mois de retard.
D'autre part, le 24 Juin 2010, la commune a écrit au représentant de la société Caractères pour demander à pouvoir conserver les locaux jusqu'au 10 septembre 2010.
A défaut de réponse de la société Caractères, elle ne peut se prévaloir d'aucun accord de cette dernière.
Ensuite, la société Caractères dans un courrier du 21 mai 2013, a reproché à la commune de ne pas avoir libéré les lieux avant le mois de Décembre 2010 et il en résulte qu'elle ne peut aujourd'hui prétendre que la date de libération est encore postérieure.
La commune, sur laquelle repose la charge de la preuve de la démonstration de son respect de ses obligations conventionnelles, ne verse aux débats aucune pièce permettant de justifier d'une remise des clefs antérieure au mois de Décembre 2010.
Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a dit qu'elle était tenue du paiement de la clause pénale du 30 juin 2010 au 30 décembre 2010 pour un montant total de 27.600 euros et le jugement est confirmé de ce chef.
Sur l'absence de réalisation par la société Caractères des travaux prévus à la convention :
Pour sa part, la société Caractères s'était engagée à réaliser des travaux de rénovation intérieurs et extérieurs des bâtiments lui étant cédés dans un délai de 36 mois à compter de l'acte authentique d'échange et « au fur et à mesure de l'édification par la société Caractères, sur le terrain à l'arrière de l'ancienne mairie, d'une série de pavillons de ville ».
L'acte authentique d'échange du 11 mars 2010 et il est constant qu'à la date du 11 mars 2013, les travaux n'étaient ni réalisés ni commencés.
La société Caractères ne conteste pas cet état de fait mais soutient que le retard pris par la Commune pour libérer les lieux décalait du même délai son obligation de réaliser les travaux.
Cette affirmation procède d'une analyse erronée de l'acte : en effet, le délai de réalisation des travaux courrait à compter de la signature de l'acte d'échange et non à compter de la date de libération des lieux ; il en résulte l'absence d'indexation du délai donné à la société Caractères pour réaliser ses travaux sur le délai laissé à la commune pour libérer les lieux.
Il est certain que si la date de libération des lieux s'était faite à une date si tardive qu'elle ait placé la société Caractères devant une impossibilité d'exécuter ses obligations, celle-ci aurait pu exciper d'une exception d'inexécution ; mais tel ne fut pas le cas en l'espèce, le retard de six mois pris par la commune laissant encore à la société Caractères un délai de 30 mois pour réaliser les travaux.
D'autre part, la société Caractères n'a pas cherché à réaliser les travaux avant que le 08 février 2013, elle écrive à la commune pour lui demander de donner les clefs à son architecte.
Or, l'acte stipulait que les travaux devaient être réalisés « au fur et à mesure » de la réalisation du lotissement, ce dont il résulte que la société Caractères ne pouvait attendre les derniers mois précédent l'expiration du délai pour commencer à les réaliser.
Dès lors, l'inexécution par la société Caractères de ses obligations est patente, et la commune de [Localité 1] fondée à demander l'application de la clause de résolution partielle prévue au contrat, dont la société Caractères ne prétend pas qu'elle aurait dû être précédée d'une mise en demeure.
Le jugement est par conséquent confirmé dans toutes ses dispositions.
Sur les dépens et frais irrépétibles d'appel :
La société Caractères, qui succombe dans son recours, supportera la charge des dépens d'appel et paiera à la commune de [Localité 1] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement déféré.
Condamne la société Caractères aux dépens d'appel.
Condamne la société Caractères à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
