1ère Chambre
ARRÊT N° 467/2016
R.G : 15/05985
SARL ELPHIMMO
SCP [D] [X]
C/
M. [F] [A] [G]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2016
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. Xavier BEUZIT, Président, entendu en son rapport
M. Marc JANIN, Conseiller,
Mme Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 27 Septembre 2016
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Novembre 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
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APPELANTES :
SARL ELPHIMMO, en liquidation judiciaire depuis le 28 janvier 2015 est représentée par Maître [X] de la SCP [X] es qualité de mandataire liquidateur
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée par Me Romain REVEAU, avocat au barreau de NANTES
SCP [D] [X], es qualité de mandataire liquidateur de la SARL ELPHIMMO
[Adresse 3]
[Adresse 2]
Représentée par Me Romain REVEAU, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉ :
M. [F] [A] [G]
né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 1]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Représenté par Me François-Xavier MICHEL de la SELARL C.V.S., Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Florent LUCAS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 29 juillet 2005, M. [F] [G] a acquis de la société Elphimmo, dans un immeuble en copropriété situé à [Localité 2], les lots n° 2, 3 et 10 correspondant à un appartement, un garage et un jardin privatif et les 10.000 èmes affectés aux quote-parts des parties communes.
Le lot n° 10 est, dans l'état descriptif de division en son article 7, ainsi décrit : ' jardin privatif' et la répartition des droits de quote-part indivise dans la propriété du sol et des parties communes générales ainsi mentionnée : ' jardin privatif (...) et les 232/10.000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales'.
Sur le rapport d'expertise judiciaire déposé le 14 septembre 2010, il a été constaté qu'une canalisation des eaux usées d'un magasin voisin passait dans le jardin de M. [G] sans que l'existence d'une servitude de tréfonds ait été mentionnée dans l'acte.
Le 17 juillet 2011, la S.A.R.L. Elphimmo et M. [G] ont signé un protocole transactionnel par lequel la société Elphimmo indemnisait M. [G] par une somme de 6.000 € en réparation de son préjudice causé par le passage dans son jardin d'une canalisation des eaux usées du magasin voisin, les parties convenant également, dans le mois de la signature de leur accord, de régulariser un acte notarié précisant l'existence de la servitude de tréfonds.
La Société Elphimmo n'ayant pas rempli son obligation de faire régulariser à ses frais par acte authentique l'existence de la servitude a été condamnée sous astreinte à remplir cette obligation.
Par acte du 5 septembre 2014, la S.A.R.L. Elphimmo puis, après sa mise en liquidation judiciaire son liquidateur, la SCP [X], ont fait assigner M. [G] devant le tribunal de grande instance de Nantes pour voir dire que le tréfonds du jardin de M. [G] est une partie commune et qu'ainsi, il ne peut y être créé de servitude d'où la nullité du protocole transactionnel.
Par jugement du 16 juin 2015, le tribunal de grande instance de Nantes a :
débouté la société Elphimmo et la SCP [X] de leurs demandes ;
condamné la SCP [X] à payer à M. [F] [G] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Elphimmo, représentée par son liquidateur la SCP [X], a fait appel de ce jugement par déclaration au greffe du 23 juillet 2015.
Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 14 juin 2016, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, elle demande à la cour de :
infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
dire que le tréfonds du jardin de M. [G] est une partie commune en application de l'article 3 du règlement de copropriété ;
dire qu'une servitude de tréfonds ne peut être créée sur une partie commune ;
dire que le protocole d'accord est nul ;
condamner M. [G] à restituer la somme de 6.000 € au titre de la convention ;
le condamner au paiement d'une somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
le condamner aux dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières remises au greffe le 26 novembre 2015, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, M. [F] [G] demande à la cour de :
confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes en toutes ses dispositions ;
débouter la SCP [X] de ses demandes ;
condamner la SCP [X] à payer à M. [G] la somme de 7.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la même aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots appartenant à la même copropriété.
Si l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que 'le sol, les cours parcs et jardins, les voies d'accès sont réputées parties communes' il précise que c'est ' dans le silence ou la contradiction des titres'.
Or, l'article 2.1 du chapitre deux du règlement de copropriété de l'immeuble sis à [Localité 2] énonce que sont parties privatives les jardins privatifs.
L'article 3 du même chapitre dudit règlement de copropriété définit les
parties communes comme ' d'une façon générale, toutes les choses ou parties qui ne sont pas affectées à l'usage particulier et exclusif de l'un des copropriétaires de l'immeuble et qui sont communes suivant la loi et les usages'.
Si le sol d'une copropriété est en général commun, certaines parties du sol sont privatives en raison de l'usage exclusif reconnu à leur propriétaire.
Tel est le cas d'un jardin privatif défini comme tel par le règlement de copropriété et le titre d'acquisition de son propriétaire.
Aussi, ce dernier, dès lors qu'il est propriétaire exclusif du sol, l'est aussi du dessous par application des dispositions de l'article 552 du code civil.
En effet, un jardin étant un terrain où poussent des plantes, le sol et son sous-sol sont nécessairement compris dans le terme jardin qui constitue en totalité une partie privative bien que situé de la même manière que l'ensemble de l'immeuble sur le terrain constituant le sol commun.
Il s'ensuit que l'état descriptif de division repris dans l'acte authentique du 29 juillet 2005, qui décrit le lot n° 10 de la manière suivante : 'jardin privatif au Nord et à l'Est du n° 2 accès par les circulations communes extérieures et les 232/10.000 de la propriété du sol et des parties communes générales' doit être interprété comme attribuant un usage exclusif du jardin à M. [G] sur l'intégralité du sol et du sous-sol, sauf à priver à M. [G] d'une partie de l'usage de son bien.
Aussi, alors qu'il a été constaté par M. [S], expert, qu'une canalisation d'évacuation des eaux usées du commerce, constituant le lot n° 7 privatif de la copropriété construit derrière le jardin privatif de M. [G], traverse en diagonale le sous-sol, il en résulte que lors de l'acquisition par M. [G] de ce jardin, il aurait dû être fait mention de l'existence d'une servitude de tréfonds dont était grevée la partie privative par lui acquise.
En conséquence, la transaction passée entre les parties à la présente instance le 17 juillet 2011 n'est pas affectée d'une erreur sur l'objet de la contestation et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCP [X], ès qualité de liquidateur de la S.A.R.L. Elphimmo, de leurs demandes ainsi qu'en ses dispositions sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Il sera alloué à M. [G], contraint d'exposer à nouveau des frais pour faire valoir ses moyens de défense en raison de l'appel formé par la SCP [X], la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCP [X] sera en outre condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nantes en toutes ses dispositions.
Condamne la SCP [X], ès qualité de liquidateur de la S.A.R.L. Elphimmo à payer à M. [F] [G] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCP [X], ès qualité de liquidateur de la S.A.R.L. Elphimmo aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
