1ère Chambre
ARRÊT N°149/2018
R.G : 16/01799
M. [B] [D]
Mme [N] [R] épouse [D]
C/
M. [P] [P]
Mme [Y] [K]
Me [U] [E]
SARL ATI AGENCE TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
SAS ACANTHE
Sursis à statuer
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 27 MARS 2018
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre, entendue en son rapport
Assesseur : Monsieur Marc JANIN, Conseiller,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et Madame Virginie SERVOUZE, lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 13 Février 2018
ARRÊT :
réputé contradictoire, prononcé publiquement le 27 Mars 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [B] [D]
né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Emmanuel ERGAN de la SELARL LE PORZOU, DAVID, ERGAN, avocat au barreau de RENNES
Madame [N] [R] épouse [D]
née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuel ERGAN de la SELARL LE PORZOU, DAVID, ERGAN, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur [P] [P]
né le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Eric SURZUR de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocat au barreau de RENNES
Madame [Y] [K]
née le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Eric SURZUR de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocat au barreau de RENNES
Maître [U] [E] es qualité de Mandataire judiciaire de la société ATI AGENCE TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
[Adresse 3]
[Localité 7]
régulièrement assigné, n'a pas constitué
SARL ATI AGENCE TRANSACTIONS IMMOBILIERES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Solène BOURROUILLOU de la SCP JOLLY BOURROUILLOU, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Katia SZLEPER, plaidant, avocat au barreau de PARIS
SAS ACANTHE, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée par Me Johanna AZINCOURT de la SELARL AZINCOURT, avocat au barreau de RENNES
Par arrêts des 14 novembre et 19 décembre 2017, auquel il convient de se référer pour l'exposé des faits et motifs, les parties ont été invitées à s'expliquer sur la procédure collective de la société ATI, sur la déclaration de créance des consorts [P]-[K] et sur les conséquences du défaut de déclaration dans cette procédure collective pour l'audience du 13 février 2018.
Aucune des parties concernées n'a conclu à la suite de cet arrêt.
Le 6 décembre 2017, la société ATI a communiqué les jugements prononçant le redressement judiciaire puis adoptant le plan de redressement, ainsi qu'un courrier du mandataire judiciaire du 9 août 2016.
MOTIFS
Sur les responsabilités :
Considérant que les consort [K]-[P] exposent qu'une erreur de bornage est à l'origine du litige et que la rectification de cette erreur a amputé de 22 % la surface de leur terrain, qu'ils invoquent la responsabilité de la société Acanthe, lotisseur, des époux [D], vendeurs et de l'agence ATI, agent immobilier,
S'agissant de la responsabilité de la société Acanthe, qu'ils rappellent les obligations du lotisseur ; qu'ils exposent que celui-ci connaissait parfaitement depuis 2004 le projet de rétrocession au profit de la commune de la parcelle cadastrée D [Cadastre 1] mais n'a pas fait procéder au bornage des terrains mis en vente dès la première vente, qu'elle devait procéder à la rétrocession avec fixation des bornes définitives au plus tard au jour de la vente aux époux [D],
S'agissant de la responsabilité des époux [D] vendeurs, qu'ils exposent que ceux-ci savaient que la parcelle D [Cadastre 1] était ' provisoirement' à leur disposition puisque la société Acanthe les avait informés de la rétrocession par la communication des documents concernant le permis de lôtir, selon lesquels le terrain cadastré D [Cadastre 1] est une parcelle 'd'espace vert' pour 399 m2, que la rétrocession y est mentionnée, qu'ils avaient signé le plan de bornage du 11 mai 2005 qui distinguait les deux parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2] et qu'ils ont, dans l'attente de la rétrocession, joui du terrain qui ne leur appartenait pas en repoussant leur clôture volontairement lors du bornage qu'ils ont fait réaliser par la société Les Jardins d'Alex, que rien ne laissait transparaître l'existence de cette parcelle lors de la visite qu'ils ont faite puis lors de la vente ;
-que, rappelant à cet effet les dispositions de l'article 1116 du Code civil, ils soutiennent que les époux [D] sont restés silencieux, les ont trompés, ne les informant pas qu'une partie du terrain devait être rétrocédée à la commune, commettant ainsi une réticence dolosive,
- qu'ils soutiennent que les époux [D], tenus d'expliquer à quoi ils s'obligeaient selon les termes de l'article 1602 du Code civil, ont violé les dispositions de l'article 1604 du Code civil, en ne délivrant pas une chose conforme à la chose promise, que lors de la visite du bien, la clôture incluait un terrain qui n'était pas le leur, qu'étant évincés partiellement, ils demandent garantie, qu'il leur est dû une indemnité sur le fondement de l'article 1637 du Code civil,
- qu'ils estiment que les vendeurs ont engagé leur responsabilité délictuelle (article 1382 du Code civil) en raison de leur manquement à leur obligation d'information pré-contractuelle,
S'agissant de la responsabilité de l'agent immobilier, que celui-ci devait vérifier la conformité de l'offre au bien, qu'il leur a fait croire que la surface du terrain correspondait à la limite de la clôture, qu'il connaissait l'acte conclu entre les consorts [D] et la société Acanthe, qu'il a manqué à son obligation pré-contractuelle de conseil et d'information renforcée, qu'ils ne se prononcent pas sur la question posée par l'arrêt de la cour du 14 novembre 2017,
Considérant que les époux [D] exposent qu'ils n'ont jamais habité la maison qu'ils ont fait construire ; qu'un bornage a été effectué le 11 mai 2005 et que la clôture qu'ils ont fait poser respectait le plan de bornage, que les consorts [P]-[K] font état, sans le justifier, d'un second bornage intervenu après la vente, le 25 septembre 2008, et ne versent le moindre document aux débats pour soutenir que le bornage de 2005 aurait été erroné et que la clôture aurait été mal plantée ; que les époux [D] estiment que la superficie vendue est conforme aux documents contractuels et que Monsieur [P] et Madame [K] n'ont pas été spoliés d'une centaine de m2,
-qu'ils soutiennent qu'ils n'avaient pas connaissance au moment de la vente de l'acte de dépôt au 20 octobre 2005, n'étant pas parties à cet acte et leur acte d'acquisition n'y faisant pas référence, de sorte que leur bonne foi ne peut être mise en cause ; qu'ils n'ont commis aucun manquement intentionnel et déterminant du consentement des consorts [P]-[K], n'ayant pas connaissance d'une quelconque difficulté quant à la superficie de la parcelle ; que la réticence dolosive ne peut être retenue ; qu'ils n'ont pas fait croire qu'ils vendaient la parcelle D n° [Cadastre 1] et n'ont commis aucune tromperie,
- qu'ils soutiennent qu'il n'y a pas de vice caché, que l'erreur du bornage de 2005 n'est pas justifiée,
-qu'ils n'ont jamais eux-mêmes été informés avant la vente à M. [P] et Mme [K] que la clôture était mal plantée ; qu'ils n'ont pas trompé les acquéreurs ; que leur faute n'est pas prouvée,
Que les époux [D] demandent la garantie de la société Acanthe, seule responsable des erreurs éventuelles alléguées dans le bornage de 2005, qu'elle ne les a pas tenus informés de la rétrocession de la parcelle D n° [Cadastre 1] qu'ils ignoraient, que la proposition de prise en charge des frais par la société Acanthe, qui ne peut être considérée comme un geste commercial, est une reconnaissance de responsabilité,
Considérant que la société ATI expose avoir été intermédiaire lors de la vente de la parcelle par les époux [D] aux consorts [P]-[K], qu'elle les a informés, les a conseillés, leur a transmis toutes les informations sans rien omettre, qu'elle n'avait pas à faire des investigations techniques sur la structure du bien et n'avait pas les moyens matériels de déceler les difficultés ; qu'elle n'a commis aucune faute,
Considérant que la société Acanthe demande sa mise hors de cause ; qu'elle fait valoir que l'origine des difficultés n'est pas liée au bornage qu'elle a fait réaliser en 2005 et qui correspond à la parcelle vendue cadastrée D [Cadastre 2] pour une surface de 461 m2, mais à l'implantation de la clôture réalisée par les époux [D] ; que la surface vendue n'est en aucun cas réduite ; qu'elle ajoute qu'elle n'avait pas à fournir aux consorts [P]-[K] une information spécifique sur la rétrocession ; qu'elle estime que les époux [D] sont de mauvaise foi ; que sa proposition de prendre en charge les frais de déplacement de la clôture ne vaut pas reconnaissance de responsabilité,
Sur la responsabilité des époux [D] :
Considérant, selon les pièces versées aux débats, que la société Acanthe a fait réaliser une opération de lotissements sur un terrain situé à [Localité 9] ; qu'il était précisé que les espaces communs du lotissement seraient rétrocédés à la commune et classés dans le domaine public ; que la société Acanthe a fait réaliser un bornage des parcelles selon un plan établi le 11 mai 2005 ; que par acte authentique du 10 février 2006, auquel était annexé le plan de bornage signé des époux [D], ces derniers ont acquis le lot n° 36 cadastré D [Cadastre 2], d'une superficie de 461 m2 ; que les époux [D] ont par la suite confié, ainsi qu'il résulte du devis qu'ils ont accepté en juillet 2007, la réalisation de la clôture de leur terrain à la société Les Jardins d'Alex ; qu'ils ont ensuite mis le bien en vente ; qu'une annonce décrivait la construction sur un ' joli terrain de 461 m2 environ' ; qu'un compromis était signé le 23 novembre 2007 avec les consorts [P]-[K], précisant que la surface du bien était de 461 m2 ; que dans l'acte authentique signé le 23 novembre 2007, l'immeuble cadastré D [Cadastre 2] était d'une contenance de 461 m2, que l'acte précisait que les acquéreurs étaient tenus de toutes les obligations résultant de l'arrêté de lotir et du cahier des charges, documents qu'ils déclaraient bien connaître, tant par la lecture faite préalable aux présentes qu'au moyen des copies remises par le vendeur que par celle que leur donnait le notaire ; qu'ultérieurement, la société Acanthe a demandé aux consorts [P]-[K] de déplacer la clôture qui ne correspondait pas au plan de bornage.
Sur le dol (ancien article 1116 du Code civil) :
Considérant selon ce texte que 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté . Il ne se présume pas et doit être prouvé.',
Considérant en l'espèce que les consort [P]-[K] doivent justifier l'existence des manoeuvres des époux [D] déterminantes de leur consentement ; que la cour constate que le plan de bornage qui délimite bien les parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2] a été annexé à l'acte authentique ; qu'ils affirment l'existence d'un ' bornage illicite' en 2008, de 'déplacement physique du bornage' au delà des 461 m2 sur le terrain communal dont ' personne d'autre qu'eux ne peut être à l'origine' sans le moindre document étayant un déplacement des bornes apposées en 2005 ; que rien non plus ne justifie que la parcelle D [Cadastre 1] aurait été mise à la disposition des époux [D], ce qui aurait permis à ces derniers de tromper les acquéreurs ; que rien ne permet non plus de dire qu'ils ont prétendu vendre la parcelle D [Cadastre 1] ; qu'aucun document ne permet de justifier qu'ils savaient que la parcelle D [Cadastre 2] n'était pas clôturée dans le respect des bornes apposées en 2005 et qu'ils étaient ainsi de mauvaise foi, qu'ils ont transmis les pièces qui étaient en leur possession ; qu'en définitive, aucun élément ne justifie l'existence d'une réticence dolosive de la part des vendeurs destinée à tromper les acquéreurs ;
Considérant au surplus, que les acquéreurs ne justifient pas qu'ils n'auraient pas contracté si les circonstances avaient été connues d'eux.
Sur le défaut de délivrance :
Considérant que la consistance du bien en superficie qu'ils ont acquis en 2007 est conforme aux énonciations de l'annonce, du compromis et de l'acte authentique ; qu'ils ne sont victimes d'aucune éviction ; que les consorts [P]-[K] ne peuvent invoquer un défaut de délivrance conforme ;
Sur l'information précontractuelle :
Considérant qu'il apparaît que la clôture a été implantée sans respect des limites fixées par les bornes ; que, comme il a été dit plus haut, rien ne permet de dire que les époux [D] avaient connaissance de ce fait ; que par conséquent, il ne peut leur être reproché un manquement à une information précontractuelle qu'ils ne pouvaient fournir sur ce point ; qu'ils n'avaient pas en outre obligation d'informer les acquéreurs que la parcelle D [Cadastre 1] devait être rétrocédée à la commune, dès lors que la parcelle vendue( D [Cadastre 2]) n'était pas la parcelle rétrocédée à la commune,
Considérant que le jugement sera infirmé.
Responsabilité de l'agence A TI :
Considérant que la société ATI a été placée, par jugement en date du 24 juin 2014 du tribunal de commerce de Saint-Malo, en redressement judiciaire ; qu'un plan de redressement sur dix ans a été homologué par le tribunal selon jugement du 6 juin 2015,
Considérant que la créance des consorts [P]- [K] a une origine antérieure à la procédure collective de la société ATI et que par conséquent, cette créance devait être déclarée ; que cette déclaration n'est pas justifiée ; que certes, la créance n'est pas éteinte mais que la procédure tendant à voir, s'il y a lieu, la créance des consorts [P]-[K] déterminée et l'ATI condamnée est interrompue, et ce, jusqu'à l'issue de la procédure collective en cours,
Considérant que le jugement sera infirmé et il sera sursis à statuer sur la demande des consorts [P]-[K].
Responsabilité de la société Acanthe :
Considérant que la société Acanthe a fait procéder en mai 2005 au bornage des lots conformément au plan de bornage avant la vente opérée au profit des époux [D] ; qu'aucune erreur n'a été démontrée ; que par ailleurs, rien n'obligeait la société Acanthe à rétrocéder à la commune la parcelle D n° [Cadastre 1] avant la vente de la parcelle D [Cadastre 2] ; que les consorts [P]-[K] ne rapportent aucune faute de cette société de nature à engager sa responsabilité ;
Considérant que le jugement sera confirmé sur ce point.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement sur la responsabilité de Monsieur [B] [D] et Madame [N] [R] épouse [D], sur la demande formée contre la société ATI ,
Déboute Monsieur [P] [P] et Madame [Y] [K] de leurs demandes contre Monsieur [B] [D] et Madame [N] [R] épouse [D],
Constate l'interruption de l'instance concernant la demande de M. [P] [P] et Mme [Y] [K] tendant à la mise en jeu de la responsabilité de la société ATI et sa condamnation à leur bénéfice jusqu' à la fin de la procédure collective de cette société,
Sursoit à statuer sur la demande formée par M. [P] [P] et Mme [Y] [K] contre la société ATI,
Confirme le jugement pour le surplus,
Dit n' y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Réserve les dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
