1ère Chambre
ARRÊT N°221/2018
R.G : 16/07455
M. [T] [N]-
[S]
Mme [E] [X] épouse [N]-
[S]
C/
M. [A] [I]
Mme [Z] [K] épouse [I]
M. [W] [Q]
Mme [X] [Q] épouse [E]
M. [H] [Y]
SCP CHAPEL - GUILLET - PHAN THANH VIGUIER
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 22 MAI 2018
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Monsieur Marc JANIN, Conseiller,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller, entendue en son rapport
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 13 Mars 2018
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Mai 2018 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré initialement annoncé au 15 mai 2018, date indiquée à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [T] [N]-[S]
né le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 1] (44)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
Madame [E] [X] épouse [N]-[S]
née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
INTIMÉS :
Monsieur [A] [I]
né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Rémi BASCOULERGUE, avocat au barreau de NANTES
Madame [Z] [K] épouse [I]
née le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Rémi BASCOULERGUE, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [W] [Q]
né le [Date naissance 2] 1929 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représenté par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Audrey LECOMMANDEUR, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
Madame [X] [Q] épouse [E]
née le [Date naissance 4] 1935 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Audrey LECOMMANDEUR, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
Monsieur [H] [Y]
né le [Date naissance 5] 1951 à [Localité 9]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Axelle NAINTRE de la SELARL MGA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
SCP CHAPEL - GUILLET - PHAN THANH VIGUIER prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Thierry CABOT, plaidant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [Y] est propriétaire depuis le 4 octobre 1977 d'une maison d'habitation à [Localité 3], lieu-dit [Localité 10] édifiée sur une parcelle cadastrée AI [Cadastre 1] outre un jardin cadastré AI [Cadastre 2].
Sur la même commune:
-Monsieur et Madame [N]-[S] sont propriétaires depuis le 3 juillet 1981 d'une maison d'habitation, « buanderie cour et jardin », sur les parcelles cadastrées AI [Cadastre 3] et [Cadastre 4].
-Monsieur et Madame [I] ont acquis des consorts [D], le 1er juin 2013 l'immeuble voisin cadastré AI [Cadastre 5] et [Cadastre 6].
-Les consorts [Q] sont propriétaires des parcelles AI [Cadastre 7] et [Cadastre 8] (donation de [W] et [Q] [Q]).
Entre ses différentes propriétés se trouve une cour cadastrée AI [Cadastre 9].
En 2007, les époux [N]-[S] ont revendiqué la propriété exclusive de cette cour et ont assigné en novembre 2007 les consorts [D] et la SCP Chapel, étude de notaire, devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire. Par ordonnance du juge de la mise en état du 30 mars 2009, Monsieur [J] a été désigné comme expert judiciaire. Il a déposé son rapport le 1er mars 2010.
Suivant jugement du 7 juin 2012, il a été ordonné aux époux [N]-[S] de mettre en cause Monsieur [J] [Q] ou ses ayants droits. Ont ainsi été appelés à la cause, Monsieur [W] [Q] et Madame [X] [Q] épouse [E].
Par jugement du 30 juin 2016 le tribunal a:
-constaté la vente des parcelles AI [Cadastre 5] et [Cadastre 6] [Adresse 7] ,faite le 1er juin 2013 par les Consorts [D] au profit de Monsieur et Madame [I],
-jugé que la parcelle cadastrée Lieudit [Localité 10] à (44) [Localité 3] section AI n° [Cadastre 9], formant cour commune entre ses propriétés riveraines, est propriété indivise et commune entre les propriétaires de celles-ci,
-rejeté la demande de Monsieur et Madame [N]-[S] tendant à s'en voir attribuer la propriété exclusive,
-rejeté les demandes annexes de Monsieur et Madame [N]-[S] tendant à faire fermer les vues possédées par Monsieur [Y] sur cette cour AI [Cadastre 9],et à lui interdire le passage dessus,
-rejeté leur demande en dommages et intérêts contre Monsieur [Y], et en sursis à statuer et expertise à ce sujet,
-rejeté la demande de Monsieur [Y] tendant à se voir reconnaître un droit de passage sur la parcelle AI [Cadastre 4],
-lui à fait interdiction de passer sur cette parcelle AI [Cadastre 4], sous astreinte de 50 € par infraction,
-constaté l'accord de Monsieur et Madame [I] pour reconnaître à Monsieur [Y] un droit de passage sur leur parcelle AI [Cadastre 5] pour l'accès au puits existant sur cette parcelle,
-rejeté les demandes en responsabilité de Monsieur et Madame [N]-[S] contre la SCP de notaires Chapel & Autres,
-rejeté la demande de Monsieur [Y] en dommages et intérêts pour procédure abusive contre Monsieur et Madame [N]-[S],
-dit ne pas y avoir lieu à exécution provisoire.
-dit ne pas y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,
-mis les dépens, comprenant ceux de l'expertise judiciaire, à la charge de Monsieur et Madame [N]-[S], avec application de l'article 699 Code de procédure civile.
Monsieur et Madame [N]-[S] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 5 octobre 2016.
Vu les conclusions du 2 mars 2017 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Monsieur et Madame [N]-[S] qui demandent à la cour de:
Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
-débouté Monsieur [Y] de sa revendication d'un droit de passage sur la parcelle AI-[Cadastre 4] appartenant aux époux [N]-[S] pour accéder au puits situé sur la parcelle AI-[Cadastre 5] appartenant aux époux [I].
-débouté Monsieur [Y], les époux [I], les Consorts [Q] et les notaires de toutes leurs demandes reconventionnelles dirigées contre les époux [N]-[S].
-réformer le jugement déféré en toutes ses autres dispositions.
-dire et juger que Monsieur [T] [L] [P] [C] [N]-[S], né le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 1] (44), de nationalité française, et son épouse Madame [E] [G] [C] [R] [X], née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 3] (44), de nationalité française, sont propriétaires de la parcelle cadastrée Commune de [Localité 3], Lieu-dit « [Localité 10] » - section Al n°[Cadastre 9] - constituant une cour reliant la maison au jardin des époux [N]-[S], et joignant au Sud-Est la propriété de Monsieur [H] [Y].
-ordonner la publication foncière du jugement à intervenir aux frais de la SCP Chapel, Notaires associés à [Localité 8] (44).
-condamner Monsieur [H] [Y], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à faire procéder aux travaux de mise en conformité avec l'article 676 du Code Civil des ouvertures par lui créées dans le mur de sa maison et joignant directement la cour de Monsieur et Madame [N]-[S], cadastrée Section Al n°[Cadastre 9].
-constater qu'il n'existe aucune servitude de passage conventionnelle ou légale permettant à Monsieur [Y] de traverser la parcelle cadastrée Section Al n°[Cadastre 9] appartenant aux époux [N]-[S];
-faire interdiction à Monsieur [H] [Y] de traverser la parcelle sus-nommée, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée.
-condamner in solidum Monsieur [H] [Y] et la SCP Notariale Chapel à payer à Monsieur et Madame [N]-[S] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de ses différents postes de préjudice, outre la somme de 6.000 € au titre des frais non répétibles par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et les entiers dépens de l'instance.
-très subsidiairement, si par impossible la Cour jugeait que la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 9] est indivise entre les époux [N]-[S] d'une part, et Monsieur [Y] d'autre part, et/ou que ce dernier dispose d'un droit de passage à travers la parcelle cadastrée Section AI n°[Cadastre 4] :
-condamner la SCP Notariale Chapel à indemniser les époux [N]-[S] de la perte de valeur consécutive de leur bien,
-surseoir à statuer sur la liquidation du préjudice consécutif et ordonner une expertise immobilière entre les parties aux frais avancés des notaires pour évaluer ladite perte de valeur, et encore plus subsidiairement, condamner la SCP notariale à indemniser cette perte de valeur à concurrence de 100.000 euros.
-condamner la SCP Notariale Chapel à garantir les époux [N]-[S] de toutes condamnations qui pourraient alors être prononcées à leur encontre au bénéfice des consorts [Y]-[Q]-[E]-[I] .
-débouter les notaires, Monsieur [Y], les Consorts [Q]-[E] et les époux [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires, reconventionnelles ou plus amples.
Vu les conclusions du 12 février 2018 , auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Monsieur et Madame [Q] qui demandent à la cour de:
-con'rmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté ensemble des demandes de Monsieur et Madame [N]-[S] y compris, en cela à l'encontre de Monsieur et Madame [Q].
En tout état de cause,
-condamner les appelants au paiement de la somme de 10 000 € pour procédure abusive et parfaitement injustifiée à l'encontre de Monsieur [W] [Q] et de Madame [X] [Q] épouse [E].
En tout état de cause,
-condamner les époux [N]-[S] à verser à Monsieur [W] [Q] et Madame [X] [Q] épouse [E], une indemnité de 5 000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile.
-condamner les mêmes aux entiers dépens de la présente instance et autoriser la SCP Renaudin-Guillou, avocat postulant, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions du 9 janvier 2017 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Monsieur et Madame [I] qui demandent à la cour de:
-confirmer le jugement dont appel ;
-débouter Monsieur et Madame [N]-[S] de l'ensemb1e de leurs demandes, fins et conclusions ;
-condamner les mêmes à régler à Monsieur et Madame [I] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Vu les conclusions du 19 février 2018 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Monsieur [Y] qui demande à la cour de:
-confirmer le Jugement dont appel, en ce qu'il a :
*jugé que la parcelle cadastrée Lieu-dit [Localité 10] à [Localité 3] section AI n°[Cadastre 9], formant cour commune entre ses propriétaires riverains, est propriété indivise et commune entre les propriétaires de celles-ci;
*rejeté la demande de Monsieur et Madame [N]-[S] tendant à s'en voir attribuer la propriété exclusive;
*rejeté les demandes annexes de Monsieur et Madame [N]-[S] tendant à faire fermer les vues possédées par Monsieur [Y] sur cette cour AI [Cadastre 9], et à lui interdire le passage dessus;
*rejeté leur demande en dommages-intérêts contre Monsieur [Y], et en sursis à statuer et expertise à ce sujet;
-débouter les époux [N]-[S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Monsieur [Y];
-recevoir Monsieur [Y] en son appel incident ;
-infirmer le jugement, mais seulement en ce qu'il a :
*rejeté la demande de Monsieur [Y] tendant à se voir reconnaître un droit de passage sur la parcelle AI [Cadastre 4];
*lui a fait l'interdiction de passer sur cette parcelle AI [Cadastre 10], sous astreinte de 50€ par infraction;
Et statuant à nouveau sur le chef infirmé :
-dire et juger qu'il existe bien une servitude de passage conventionnelle et légale permettant à Monsieur [Y] de traverser les parcelles cadastrées section AI N°[Cadastre 9] et AI N°[Cadastre 4], pour permettre d'accéder au puits et ce, conformément à l'acte notarié en date du 4 octobre 1977 visant « droit à la fontaine et au chemin pour y accéder » ;
-condamner les époux [N]-[S] à verser à Monsieur [Y] la somme de 12.000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile;
-condamner les époux [N]-[S] en tous les dépens.
Vu les conclusions du 9 décembre 2016 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la SCP Chapel-Guillet-Matusiak-Phan Than-Viguier-Tabourdeau-Carpentier qui demande à la cour de:
-confirmer le jugement dont appel.
-débouter les époux [N]-[S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCP Chapel et autres.
- Les condamner in solidum à verser à la dite SCP Chapel et autres, une indemnité de 10.000,00 € au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
-condamner les mêmes en tous les dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture était rendue le 6 mars 2018.
MOTIFS DE LA DÉCISION:
Sur la propriété de la cour:
Il ressort du rapport d'expertise que la cour aspecte les parcelles [Cadastre 7] ([Q]), [Cadastre 1] ([Y]), [Cadastre 3] (Hud'Homme- [S]) et [Cadastre 6] ([I]). Un portillon permet l'accès à la cour par la parcelle [Cadastre 7], les bâtiments édifiés sur les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 3] ont des ouvertures qui donnent sur la cour.
Monsieur [J] a examiné les titres de propriété des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ([N]-[S]) et [Cadastre 1] ([Y]):
L'acte des époux [N]-[S] décrit leur propriété comme comprenant une maison d'habitation, buanderie, cour et jardin. Cette description est celle de l'acte de leur auteur, Madame [L]. En ce qui concerne les mutations précédentes, la cour n'est pas mentionnée dans l'acte de Madame [F] (1924), elle l'est dans l'acte du 23 avril 1918 comme faisant partie de la propriété mais n'est pas mentionnée dans celui du 12 mars 1918.
Il est clairement précisé dans le titre des époux [N]-[S] que « Le tout » figure au cadastre rénové sous les numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4].
L'acte de Monsieur [Y] mentionne « un droit à la fontaine et au chemin pour y accéder » et « au Nord: la cour commune ». Cette description est également celle de l'acte de ses auteurs, les époux [P] (1966). Lors des mutations précédentes il est mentionné « cour mutuelle » (1947), « la moitié d'une cour indivise » (1937), « cour mutuelle, petit jardin avec droit à la fontaine » (1921).
L'acte des époux [I], produit aux débats, décrit une « citerne à eau extérieure dans la courette située à l'extrémité Nord ».
Il ressort encore des investigations de l'expert que selon la matrice cadastrale, la cour appartient à Monsieur [Q] [I], auteur de Monsieur [P] qui a lui-même revendu la parcelle [Cadastre 1] à Monsieur [Y]. Monsieur [J] en déduit que la matrice indique que la cour était attribuée jadis au propriétaire de la parcelle [Cadastre 1].
L'expert a joint à son rapport :
-un plan de géomètre dressé en 1966 lorsque les époux [P] ont acquis des époux [Q]. Selon ce document, la cour est désignée comme étant commune à la parcelle A ([L]) et la parcelle B ([Cadastre 1]).
-un tableau des différentes mutations dont il ressort que les parcelle [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ont appartenu antérieurement à une indivision successorale ( [U] épouse [L]).
Enfin, en cours d'expertise les consorts [D] ( les plus anciens habitants des lieux) ont indiqué qu'à l'origine, les différentes propriétés appartenaient à une même famille.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la cour est affectée à l'usage commun des propriétaires riverains. Contrairement à ce que prétendent les époux [N] -[S], leur titre de propriété qui précise que « le tout » est cadastré [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ne leur confère pas la propriété de la parcelle [Cadastre 9] à titre exclusif.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a qualifié la parcelle [Cadastre 9] de cour commune.
Par voie de conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [N]-[S] de leurs demandes tendant à faire fermer les vues possédées par Monsieur [Y] sur cette cour AI [Cadastre 9],et à lui en interdire le passage.
Sur le droit de passage de Monsieur [Y] sur la parcelle AI [Cadastre 4]:
Il résulte des dispositions de l'article 691 du code civil que les servitudes discontinues, telles qu'un droit de passage, ne s'établissent que par titre.
Monsieur [Y] a acquis une propriété avec « droit à la fontaine et au chemin pour y accèder ». Cette fontaine se trouve sur la parcelle [Cadastre 5], propriété que les consorts [D] ont cédée aux époux [I] le 1er juin 2013. Bien qu'aucun droit de passage sur la parcelle [Cadastre 4] ne soit mentionné dans son titre ou dans celui des époux [N]-[S], Monsieur [Y] soutient que ce passage découle de la configuration des lieux et qu'il est consacré par son titre qui lui donne accès au chemin qui conduit à la fontaine.
Monsieur et Madame [I] demandent que le jugement entrepris soit confirmé et ne contestent pas le droit de passage sur la parcelle [Cadastre 5], précisant que l'accès au puits se fait depuis la parcelle [Cadastre 9].
Il ressort du plan cadastral que Monsieur [Y] peut accéder à la parcelle [Cadastre 5] directement depuis la parcelle [Cadastre 9] à laquelle il a accès, sans passer par la parcelle [Cadastre 4].
Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [Y] de sa demande.
Sur la responsabilité de la SCP Notaire Chapel:
La SCP Chapel a rédigé les actes de vente [P]/[Y] en 1977 et [L]/ [N]-[S] en 1981. Les époux [N]-[S] soutiennent que la société de notaires a commis une faute en rédigeant un acte qui leur conférait une cour privative alors qu'elle avait rédigé quatre années plus tôt un acte décrivant une cour commune.
Il ressort de l'acte de vente en page 5 que le bien vendu est « une petite maison d'habitation (') buanderie, cour et jardin » « le tout » figurant au cadastre section AI n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4]. L'acte rappelle en page 5 immédiatement après la description du bien que le plan cadastral y est annexé.
Ainsi, outre le fait que lors de l'achat par les époux [N]-[S], la cour présentait les marques de communauté relevées par l'expert (portillon et ouvertures), l'acte de vente leur a permis sans équivoque d'avoir connaissance de la nature de la cour, qui figure sous le n°[Cadastre 9] et n'est pas au nombre de leurs parcelles privatives.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a exclu la faute du notaire.
Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur et Madame [Q] :
Monsieur et Madame [Q] ne démontrent pas que les époux [N]-[S], qui ont pu se méprendre sur l'étendue de leurs droits, ont agi à leur encontre avec une intention de nuire. Monsieur et Madame [Q] seront déboutés de leurs demandes au titre de la procédure abusive.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Déboute Monsieur [W] [Q] et Madame [X] [E] épouse [Q] de leur demande de dommages-intérêts ;
Déboute Monsieur [H] [Y] et Monsieur [T] [N]-[S] et Madame [E] [X] épouse [N]-[S] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;
Condamne Monsieur [H] [Y] et Monsieur [T] [N]-[S] et Madame [E] [X] épouse [N]-[S] à payer à titre de leurs frais irrépétibles en cause d'appel :
*la somme totale de 2 000 € à Monsieur [A] [I] et Madame [Z] [K] épouse [I] ;
*la somme totale de 2 000 € à Monsieur [W] [Q] et Madame [X] [Q] épouse [E] ;
*la somme de 2 000 € à la SCP Chapel-Guillet-Matusiak-Phan Thanh-Viguier-Tabourdeau Carpentier ;
Condamne Monsieur [H] [Y] et Monsieur [T] [N]-[S] et Madame [E] [X] épouse [N]-[S] aux dépens en cause d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
