Chambre de l'Expropriation
ARRÊT N° 11
N° RG 17/06261
M. Alain X...
C/
SA LA SOCIÉTÉ LOIRE ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT-SELA
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Y...
Me Z...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2018
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ:
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseiller,
Assesseur : Madame Catherine MENARDAIS, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Virginie SERVOUZE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Juin 2018
devant Madame Françoise COCCHIELLO, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
EN PRÉSENCE DE :
Monsieur A..., le Commissaire du Gouvernement de Loire-Atlantique (44) représentant la DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES DE Loire-Atlantique- SERVICE FRANCE DOMAINE
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Septembre 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
Monsieur Alain X...
[...]
[...]
Représenté par Me Yannic Y... de la SELARL CADRAJURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉE :
SA LA SOCIÉTÉ LOIRE ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT-SELA
[...]
[...]
Représentée par Me Christian Z... de la SELARL C.V.S., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
****
La commune du Landreau (Loire-Atlantique ) a décidé la création d'une ZAC multi-sites sur les secteurs dits de La Gauterie et du Clos des Fresches pour créer un nouveau quartier d'habitation sur une surface d'environ 10.6 hectares répartis sur les sites du Clos des Fresches (3.3 Ha) et de la Gauterie (7.3 Ha).
L'aménagement des sites a été confié à la SELA Loire Atlantique Développement (LAD) par un contrat de concession signé le 5 juillet 2011.
Par arrêté du 21 avril 2016, le Préfet de la Loire-Atlantique a prescrit l'ouverture conjointe d'une enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique et d'une enquête parcellaire.
Par arrêté en date du 9 mai 2017, le Préfet a déclaré d'utilité publique la ZAC multi-sites Clos de Fresche/la Gauterie .
Monsieur X... est propriétaire de parcelles nues non occupées dans l'emprise du site de la Gauterie, cadastrées [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] pour une superficie totale de 14 278 m².
La SELA LAD lui a fait des offres d'indemnisation auxquelles il n'a pas donné suite.
La SELA LAD a saisi le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Nantes.
Par jugement en date du 22 Juin 2017, le juge de l'expropriation près le tribunal de grande instance de Nantes a fixé le prix de l'indemnisation des parcelles expropriées appartenant à Monsieur X... à la somme de 114 224 euros au titre de l'indemnité principale et la somme de 12 422, 40 euros au titre de l'indemnité de remploi.
Monsieur X... a interjeté appel de cette décision le 24 août 2017.
Par conclusions du 26 octobre 2017 et 28 mai 2018, M. X... demande à la cour de :
- Le recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondé,
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 26 juin 2017,
A titre principal,
- fixer l'indemnité principale des terrains expropriés à la somme de 428 340 € ;
A titre subsidiaire,
- fixer l'indemnité principale des terrains expropriés à la somme de 199 892 € ;
A titre très subsidiaire,
- fixer l'indemnité principale des terrains expropriés à la somme de 142 780 € ;
A titre infiniment subsidiaire,
- fixer l'indemnité principale des terrains expropriés à la somme de 128 887, 51 €;
En tout état de cause,
- fixer une indemnité de remploi proportionnelle au montant de l'indemnité principale;
En toutes hypothèses,
- condamner la Société LAD à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Par conclusions du 22 décembre 2017 et 11 juin 2018, la société LAD demande à la cour de :
Vu le Code de l'expropriation et en particulier son article L. 321-1,
A titre principal,
- infirmer le jugement rendu par le Juge de l'expropriation du Tribunal de Grande Instance de Nantes en ce qu'i1 a retenu une valeur de 8 euros/m² pour les parcelles de M. X... ;
En conséquence,
retenir une valeur de 7 euros/m² pour les parcelles et fixer l'indemnité devant revenir à M. X... de la manière suivante :
Indemnité principale : 99 046 euros
Indemnité de remploi : 10 994, 60 euros
Soit une indemnité totale de 110 940, 60 euros
A titre subsidiaire,
Si la Cour n'entend pas fixer le prix des parcelles de M. X... à 7 euros/m²,
- confirmer le jugement rendu par le juge de l'expropriation du tribunal de Grande Instance de Nantes,
En tout état de cause,
- rejeter l'ensemble des demandes de M. X...,
- condamner M. X... à verser à la société LAD la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par conclusions du 19 janvier 2018, le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement.
CELA ETANT EXPOSE :
Sur les dates
date de référence : 26 mai 2016 ;
Considérant qu'elle n'est pas discutée ; qu'en application des dispositions des articles L. 213-6 et L. 213-4 du Code de l'urbanisme, et compte tenu de ce que le droit de préemption a été institué par délibération du 15 décembre 2011, la date à laquelle est devenue opposable la dernière modification du PLU délimitant la zone où se trouvent les parcelles est celle de la 5° modification du PLU approuvée par délibération du 23mai 2016 et devenue exécutoire le 26 mai 2016 ;
Date de consistance des biens : que dans la mesure où la date de l'ordonnance d'expropriation n'est pas connue, il sera référé à la date du jugement ;
Date d'évaluation : qu'il s'agit de date du jugement ;
Sur la description des parcelles :
Considérant que les parcelles sont des terrains nus, non cultivés, pour une surface totale de 14 278 m² ; que ces parcelles sont en zone 1AU, à proximité du bourg;
Considérant que se pose la question de savoir si ces parcelles sont ou non en zone humide ;
Sur la qualification de 'terrain à bâtir' :
Considérant que M. X... expose que ces parcelles doivent être qualifiées de 'terrains à bâtir';
Qu'il expose qu'elles se trouvent dans une zone 'immédiatement' constructible, et que, à supposer qu'il existe une zone humide (non répertoriée au PLU et ne remplissant pas les conditions imposées par le Conseil d'Etat) dans laquelle ses parcelles se trouveraient en partie, cette zone n'est pas de nature à rendre les terrains non constructibles ;
Qu'il soutient que le PLU n'impose pas la seule réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble mais autorise toute construction ou installation nouvelle; que par ailleurs, le PLU reconnaît la suffisance des voies publiques d'accès et des réseaux nécessaires existants ;
Considérant qu'il expose enfin que si la qualification de 'terrain à bâtir' n'était pas retenue, il conviendrait de dire que les parcelles sont en situation privilégiée, étant en extrème proximité du centre-ville et des réseaux ;
Considérant que la société LAD rappelle les dispositions de l'article L. 322-3 du Code de l'expropriation ;
Qu' elle expose que les parcelles sont en zone 1AU, constructible ;
Qu'elle expose que le PLU précise que sur cette zone, 'les conditions d'aménagement et d'équipement de chaque secteur 1AU sont définies par le présent règlement... et dans les orientations d'aménagement.' ; que pour le site de la Gauterie, l'orientation d'aménagement comporte 75 logements minimum, avec des contraintes spécifiques, élément sur lequel M. X... est taisant et qui interdit la réalisation de constructions en dehors de toute opération d'ensemble ; qu'en conséquence, les réseaux et voies d'accès sont appréciés au regard de l'aménagement d'ensemble et qu' à cet égard, le PLU présente une erreur matérielle de la part ces urbanistes chargés de la rédaction du règlement dont M. X... ne peut tirer parti ; qu'en l'espèce, des travaux sont nécessaires pour l'ensemble des réseaux eaux usées-eaux pluviales, que la création d'un poste de transformation électrique est nécessaire ; que par ailleurs, les parcelles de M. X... sont enclavées, n'étant pas desservies par des voies d'accès 'goudronnées et largement empruntables', mais par des chemins de terre non équipés et de dimension inadaptée, qu'il s'agisse du chemin de la Gauterie ou du chemin du Houx ;
Considérant que le commissaire du gouvernement expose que les parcelles sont en zone constructible et que les droits à construire ne sont pas limités par l'existence d'une zone humide ;
Qu'il ajoute que la zone 1AU est définie comme ouverte à l'urbanisation à vocation d'habitat et activités compatibles dans le cadre d'un aménagement d'ensemble, que les réseaux et dessertes doivent être appréciés par rapport à l'ensemble de la zone à aménager, et qu'en l'espèce, ils sont insuffisants, que les parcelles ne peuvent être qualifiées de 'terrains à bâtir' ; qu'il estime que les parcelles sont toutefois en situation privilégiée, comme l'a retenu le premier juge ;
Mais considérant que selon les termes de l'article L. 322-3 du Code de l'expropriation, pour être qualifiées de 'terrains à bâtir', les parcelles doivent se trouver dans une zone constructible et bénéficier de dessertes et réseaux suffisants par rapport à la zone à aménager dans son ensemble ;
Considérant que les parcelles se trouvent dans la zone 1AU du PLU qui est ainsi définie et décrite dans sa version du 23 mai 2016 page 48 Chapitre 'dispositions applicables au secteur 1AU' :
'Les zones 1AU correspondent aux secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation à vocation d'habitat et d'activités compatibles avec l'habitat.
Les voies publiques et réseaux nécessaires existants en périphérie immédiate de chacun de ces secteurs 1AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions et installations à implanter dans l'ensemble du secteur.
Les conditions d'aménagement et d'équipement de chaque secteur 1AU sont définies dans le présent règlement (parties écrite et graphique) et dans les orientations d'aménagement.
Les informations écrites et/ou graphiques contenues dans les orientations d'aménagement précisent les principes avec lesquels les futures opérations et constructions devront être compatibles' ;
Considérant que situées dans la zone 1AU, les parcelles de M. X... sont en zone constructible du PLU, que l'existence d'une zone humide non répertoriée au PLU est sans effet sur le caractère constructible de la zone ;
Considérant que la société LAD ne peut soutenir que c'est à la suite d'une erreur de plume que le PLU a précisé que les voies publiques et réseaux nécessaires en périphérie immédiate de chacun des secteurs étaient suffisants pour les opérations de l'ensemble du secteur, quelles que soient les orientations d'aménagement ; qu'elle ne peut tenter de prouver outre les énonciations de ce document que les voies d'accès et les réseaux sont insuffisants au regard de la zone à aménager d'ensemble,
Que les termes ci dessus rappelés du PLU ne peuvent que s'imposer : que les dessertes et réseaux sont suffisants pour les constructions et installations à implanter sur l'ensemble du secteur ;
Considérant que les parcelles de M. X..., qu'elles soient ou non en zone humide, sont des terrains à bâtir et seront évaluées comme tels ;
Sur l'évaluation de l'indemnité principale :
Considérant que M. X... expose qu'aucun abattement pour 'zone humide' ne peut être appliqué, contestant que ces parcelles soient situées dans cette zone, soulignant que certaines constructions ont déjà eu lieu dans cette zone, soulignant que les critères précisés par le Conseil d'État ne sont pas réunis (présence de plantes hygrophiles et de sols hydromorphes) ;
Que si ses parcelles sont qualifiées de 'terrain à bâtir', il estime qu'un prix de 30 Euros le m² peut être fixé, qui reflète le prix du marché pour des ventes de biens similaires et produit en ce sens plusieurs termes de comparaison (TC) en pièces n° 2, 3, 4, 15 ;
Considérant que la société LAD expose qu'à l'exception de la parcelle [...] , toutes les autres parcelles de M. X... sont en zone humide, partiellement ([...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...]) ou intégralement ([...], [...]) ; que cette zone implique des contraintes environnementale et juridiques importantes, de destruction et de restauration, de mesures financières compensatoires ; que l'impact sur le prix de vente du m² est évident et l'abattement nécessaire ;
Que si la qualification de 'terrain à bâtir' était retenue, il n' y aurait pourtant pas lieu de prendre en compte les TC proposés pr M. X..., en raison de leur ancienneté (ventes de février 2006 et 2007) ou encore parce qu'un simple compromis non abouti en 2007 ne peut être pris en compte ou encore parce que la vente du 22février 2016 concerne des terrains à bâtir en situation privilégiée ; qu'il convient d'appliquer un abattement pour 'terres humides' qui impliquent des contraintes et en raison de la vaste superficie des parcelles de sorte que le prix au m² doit être fixé à 7Euros ;
Considérant que le commissaire du gouvernement retient l'analyse du premier juge, selon laquelle la valeur minimale au regard des éléments de comparaison est de 7 Euros le m² et la plus élevée de 9, 04 Euros de sorte que la valeur moyenne est à 8Euros le m², qu'il n'y a pas lieu à abattement pour zone humide ;
Sur la valeur :
Considérant que sont proposés par M. X... les TC suivants :
1) Vente le 27 juillet 2006 par M. X... à Tradimmo Promotions pour 30 Euros le m² des parcelles [...] , [...], [...], [...], [...] et [...],
2) Vente le 16 octobre 2006 par les époux D... à Tradimmo Promotions des parcelles [...] , [...], [...] pour 35 Euros le m²,
3) Vente le 22 février 2016 des parcelles [...] , [...], [...] et [...] pour 34 Euros le m² par la commune dans le lotissement communal des Jardins de la Loire,
4) Compromis de vente du 10 octobre 2007 entre M. X... et Tradimmo Promotions pour la vente des parcelles [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], et BI [...] et [...] pour le prix de 30 Euros le m² ;
Considérant que la société LAD ne propose aucun TC concernant des 'terrains à bâtir', que le commissaire du gouvernement n'en propose pas non plus ;
Considérant que le compromis (4) ne sera pas pris en considération n'ayant pas donné lieu à une vente effective ; que les autres termes de comparaison concernent des parcelles de terre 'terrains à bâtir' à grande proximité de celles de M. X... (TC1,2), des parcelles proches des siennes (TC 3), présentant les mêmes caractéristiques ; que si les TC 1et 2 sont anciens, le TC n°3 très récent fournit un bon élément de comparaison ; que la demande de 30 Euros le m² formée par M. X... est justifiée;
Sur l'abattement pour zone humide et grande superficie :
Considérant que l'appartenance des parcelles à une zone humide est contestée, et si celle-ci est vérifiée, les conséquences qu'elle peut avoir sur l'évaluation de la parcelles sont discutées ;
Considérant que la zone humide n'a pas été inscrite au PLU ; que selon l'enquête publique, trois hectares sont concernés sur le site de la Gauterie dont 0,75hectare directement impacté, mais avec 'une évolution vers le sec pour la majorité des terrains'; que selon l'étude d'impact, la zone ne présente pas les critères de végétation suffisants à la définition d'une zone humide qui suppose un profil de sol caractéristique d'horizons hydromorphes et une végétation de type hygrophile ; que la société LAD justifie que la destruction de 0, 75 hecatre lui impose des mesures de compensation environnementale sur une surface deux fois supérieure, d'un coût certain, conformément au SDAGE Loire-Bretagne ;
Considérant toutefois que les plans versés aux débats, illisibles, ne permettent pas de vérifier comment les parcelles de M. X... sont impactées par la zone humide ; que par conséquent, la preuve de la nécessité de procéder à un abattement pour ce motif n'est pas faite par la société LAD ;
Considérant enfin que la grande superficie des terres ainsi expropriées qui résulte du choix de la société LAD d'exproprier dix parcelles appartenant à M.X... ne saurait justifier un abattement pour un tel motif ;
Considérant que l'indemnité principale s'élève à 14 278 m² X 30 Euros =428340 Euros ;
Sur l'indemnité de remploi :
Considérant que celle-ci est ainsi calculée :
20% X 5 000 = 1 000
15%X 10 000= 1 500
10%X 425 840 = 42 584 Euros
SOIT = 45 084 Euros.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirmant le jugement sur le quantum des indemnités ;
Fixe l'indemnité principale due par la société LAD à M. X... à la somme de 428 340 Euros et l'indemnité de remploi à la somme de 45 084 Euros ;
Condamne la société LAD à payer à M. X... la somme globale de 473424Euros ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Dit n' y avoir lieu à indemnité pour frais irrépétibles ;
Condamne la société LAD aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
