1ère Chambre
ARRÊT N°90/2019
N° RG 17/09123 - N° Portalis DBVL-V-B7B-OP7X
M. D... T...
Mme V... M... épouse T...
C/
M. L... X...
Mme A... B... épouse X...
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 19 FÉVRIER 2019
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère, entendue en son rapport
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 18 Décembre 2018
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Février 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur D... T...
né le [...] à MESSAC (35480)
[...]
[...]
Représenté par Me Eric LEMONNIER de la SELARL CABINET ERIC LEMONNIER, avocat au barreau de RENNES
Madame V... M... épouse T...
née le 1er [...] à MESSAC (35480)
[...]
[...]
Représentée par Me Eric LEMONNIER de la SELARL CABINET ERIC LEMONNIER, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur L... X...
né le [...] à COESMES
[...]
[...]
Représenté par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES
Madame A... B... épouse X...
née le [...] à NOYAL SUR VILAINE
[...]
[...]
Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES
EXPOSÉ DU LITIGE
L'opération immobilière désignée sous le nom 'Lotissement des Hautes Ourmes' a été menée au moyen de deux lotissements réalisés successivement, dans les conditions suivantes :
- un premier lotissement autorisé par arrêté préfectoral du 30 avril 1969, comprenant 28 lots numérotés de 1 à 28, au vu d'un règlement de lotissement dont le contenu a été transcrit au chapitre I d'un acte notarié daté du 20 mai 1969, intitulé cahier des charges ;
- un second lotissement autorisé par arrêté préfectoral du 8 juillet 1970, comprenant 40 lots numérotés de 29 à 68, au vu d'un règlement de lotissement daté du 6 juin 1970 dont il sollicitait la modification.
Les époux T... ont acquis, le 20 juin 1969, la parcelle cadastrée section [...] , d'une superficie de 336 m², formant le lot n° 21 du premier lotissement.
Le 28 novembre 2003, les époux X... ont acquis l'immeuble bâti cadastré section [...] d'une superficie de 637 m² formant le lot n° 29 du second lotissement. Leur parcelle est contiguë à celle précédemment acquise par les époux T....
Les époux X... ont fait procéder à la division de leur parcelle en deux parcelles, la parcelle [...] sur laquelle est implantée l'immeuble bâti et la parcelle [...] sur laquelle ils ont obtenu un permis de construire une seconde maison individuelle. Ce permis de construire a fait l'objet d'un recours gracieux puis d'un recours contentieux définitivement rejeté par le tribunal administratif de Rennes le 19 mars 2015.
Par lettre adressée aux époux X... le 13 juin 2017, le conseil des époux T... s'est fondé sur le cahier des charges du 20 mai 1969 pour leur notifier l'opposition de ses clients à leur projet de construction.
Le 12 juillet 2017, les époux X... ont fait assigner les époux T... devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins de voir déclarer ce cahier des charges inapplicable à leur lot. Par jugement en date du 7 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Rennes a :
- dit que l'acte notarié en date du 20 mai 1969 dont se prévalent M. D... T... et Mme V... M... épouse T... aux termes du courrier officiel de leur conseil en date du 13 juin 2017 est inapplicable au lot n° 29 du lotissement des Hautes Ourmes acquis par M. L... X... et Mme A... B... épouse X... selon acte en date du 28 novembre 2003,
- dit, en conséquence, que l'acte du 20 mai 1969 est insusceptible de faire obstacle à l'exécution du permis de construire qui leur a été délivré le 18 août 2014,
- débouté les époux T... de leurs demandes reconventionnelles,
- rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par M. L... X... et Mme A... B... son épouse,
- condamné les époux T... à leur verser la somme de 3.000 euros application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande d'exécution provisoire du jugement.
Les époux T... ont relevé appel de ce jugement, demandant à la cour de le réformer en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes et en conséquence de :
- dire que le règlement du lotissement des Hautes Ourmes modifié par
l'arrêté du 8 juillet1970 est un élément constitutif du cahier des charges établi le 20 mai 1969,
- dire que compte tenu des dispositions contenues dans le règlement de lotissement modifié par arrêté du 8 juillet1970 ainsi que des dispositions du cahier des charges établi le 20 mai 1969, M. et Mme X... ne peuvent exécuter le permis de construire délivré le 18 août 2014,
- ordonner en conséquence la démolition de tous les ouvrages construits en violation des règles du lotissement,
- condamner les consorts X... à payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux X... concluent à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts. Ils forment en conséquence appel incident, demandant la condamnation des époux T... à leur payer une indemnité de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral, soucis et tracas et additant au jugement, demandent à la cour de :
- dire que le règlement du lotissement des Hautes Ourmes en date du 6 juin 1970 modifié par l'arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 dont sont issus les lots n° 29 à 68 ne peut constituer un élément du cahier des charges du 20 mai 1969 et faire échec à l'exécution du permis de construire qui leur a été délivré le 18 août 2014 ;
- débouté les époux T... de leurs demandes et les condamner à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées par les époux T... le 28 août 2018 et par les époux X... le 19 septembre 2018.
EXPOSÉ DES MOTIFS
Le cahier des charges établi le 20 mai 1969, publié le 27 mai suivant, concerne uniquement le premier lotissement portant sur 28 lots dont celui acquis par les époux T..., lotissement autorisé par arrêté préfectoral du 30 avril 1969. Ce document qui inclut notamment le règlement du lotissement, n'a, contrairement à ce qui est soutenu, fait l'objet d'aucun acte modificatif régulièrement publié. Il ne régit dès lors pas le second lotissement autorisé par arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 portant sur 40 lots dont celui actuellement détenu par les époux X.... Le fait que les deux opérations immobilières successives aient été réalisées par les mêmes personnes qui ont adopté les mêmes dispositions types ne leur fait en effet pas perdre leur autonomie juridique.
A la demande d'autorisation de création du second lotissement a été joint un règlement de lotissement en date du 6 juin 1970, distinct de celui annexé au cahier des charges du 20 mai 1969, ce règlement ne concernant que les lots numérotés 29 à 68. Contrairement à ce qui est soutenu, ce règlement ne modifie pas le règlement de lotissement régissant le premier lotissement. En effet, la mention 'règlement de lotissement modifié' signifie seulement que l'arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 autorisant le second lotissement a été émis sous condition de modifications ou ajouts au règlement du 6 juin 1970 dont l'approbation était sollicitée. En revanche, cet arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 n'avait ni pour objet, ni pour effet de porter atteinte aux documents joints à la demande d'autorisation du premier lotissement lesquels étaient définitivement approuvés.
Par ailleurs, le fait que les deux règlements de lotissement successivement établis soient calqués sur le même modèle et reprennent des dispositions types similaires, ce qui aurait d'ailleurs pu tout aussi bien être le cas pour deux opérations immobilières géographiquement éloignées, ne permet pas de soutenir qu'il s'agirait d'un acte unique opposable indifféremment à l'ensemble des colotis des deux ensembles immobiliers, aucune stipulation de l'un ou l'autre des documents ne créant une indivisibilité entre eux, ni adoptant, s'agissant de la seconde opération, fût-ce par simple renvoi, les stipulations régissant la première opération immobilière.
Enfin il ne peut être tiré aucune conséquence juridique de la mention descriptive contenue dans le titre de propriété des époux T..., qui se réfère, pour déterminer les limites de leur lot, à la numérotation des lots prévus dans la seconde opération de lotissement encore en projet à cette date.
C'est dès lors à juste titre que le premier juge a dit que le cahier des charges publié le 27 mai 1969 ne s'applique pas au lot n° 29 dépendant du second lotissement des Hautes Ourmes, lequel n'existait pas à la date de sa publication.
Le règlement de lotissement établi le 6 juin 1970 avait pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement de 40 lots numérotés de 29 à 68, ce document rappelant certes l'existence du premier lotissement mais sans prétendre s'y incorporer et en adopter la réglementation. Selon les époux T..., il constituerait un cahier des charges contenant des stipulations de nature conventionnelle qui ne seraient pas remises en cause par les dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme et qui s'imposeraient donc aux époux X.... A cet égard, ils font valoir, page 24 de leurs écritures, que si le règlement de lotissement devient caduc, au bout de dix ans, cela ne s'applique pas au cahier des charges puisqu'il est qualifié de document contractuel non soumis à l'approbation de l'autorité administrative.
Mais rien ne permet d'affirmer que le règlement de lotissement litigieux, établi au soutien de la demande d'autorisation de lotir, a valeur de cahier des charges de nature conventionnelle. Au contraire, s'agissant plus particulièrement de la disposition invoquée, il sera relevé que l'arrêté préfectoral du 8 juillet 1970 a imposé une modification du premier alinéa de l'article 4 du règlement de lotissement qui lui était soumis, intitulé 'Nature et description du lotissement', en y ajoutant la précision que chaque lot ne comporterait qu'un seul logement. Il s'en infère qu'il s'agissait d'une prescription de nature réglementaire indépendante de la volonté du lotisseur ou des colotis, prescription qui n'a pas ensuite été reprise dans un cahier des charges. Or les premiers juges ont justement rappelé les dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme dans sa version applicable à l'espèce selon lesquelles 'les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu', ce qui est le cas en l'espèce.
Pour conclure au caractère conventionnel de ce document, les époux T... se fondent également sur les énonciations contenues dans le titre de propriété des époux X... lequel mentionne le dépôt d'un cahier des charges au rang des minutes de Me Q... le [...] , dépôt publié le [...] , et la remise de ce cahier des charges aux acquéreurs. Mais cette indication ne suffit pas à faire la preuve de l'existence d'un document de nature conventionnelle régissant le dit lotissement dès lors qu'il est démontré que l'acte notarié de dépôt du 16 juillet 1970 auquel il est fait référence ne comportait pas de cahier des charges mais uniquement le règlement du lotissement approuvé par l'arrêté préfectoral. Or il était précisé dans l'acte notarié de cession de l'immeuble aux époux X... que faute par les co-lotis d'avoir demandé le maintien des règles d'urbanisme propres au lotissement, celles contenues dans les documents approuvés du lotissement (et donc dans le règlement de lotissement) n'avaient plus vocation à s'appliquer, seules les dispositions régissant les rapports des co-lotis entre eux contenues dans le cahier des charges du lotissement restant en vigueur. Il s'en infère qu'en l'absence de cahier des charges, cette dernière mention était sans objet.
A cet égard, les premiers juges ont exactement rappelé les dispositions à caractère interprétatif de l'article L115-1 du code de l'urbanisme tel qu'issu de l'ordonnance du 20 septembre 2015 qui, reprenant une solution jurisprudentielle constante depuis 1996, énonce que 'la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel'.
Enfin il n'est pas établi que les détenteurs des lots constituant le second lotissement ont régulièrement adopté, par une convention opposable à l'ensemble des colotis, des dispositions interdisant notamment la construction de nouveaux immeubles dès lors que la superficie du terrain rendait celle-ci compatible avec les règles d'urbanisme en vigueur.
Il n'est cependant pas démontré que les époux T..., qui ont pu légitimement se méprendre sur la portée de leurs droits en raison des spécificités du litige, aient exercé la présente action dans une intention malicieuse. C'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formé par les époux X... en réparation du préjudice généré par la dite action.
Le jugement critiqué, sauf à le préciser conformément à la demande, sera en conséquence intégralement confirmé.
Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge des intimés l'intégralité des frais non compris dans les dépens exposés par eux à l'occasion de l'instance d'appel de sorte qu'il leur sera alloué une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Confirme le jugement rendu le 7 novembre 2017 par le tribunal de grande instance de Rennes en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Dit que le règlement de lotissement des Hautes Ourmes en date du 6 juin 1970, modifié par l'arrêté préfectoral du 8 juillet 1970, ne constitue pas un élément du cahier des charges daté du 20 mai 1969 et ne fait pas obstacle à l'exécution du permis de construire délivré le 18 août 2014 aux époux X... ;
Condamne M. D... T... et Mme V... M... épouse T... à payer à M. L... X... et Mme A... B... épouse X... une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. D... T... et Mme V... M... épouse T... aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
