1ère Chambre
ARRÊT N°152/2019
N° RG 17/02833 - N° Portalis DBVL-V-B7B-N3S2
SARL A.P.H
C/
SA DOMAINE DES ORMES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 26 MARS 2019
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Février 2019 devant Madame Françoise COCCHIELLO, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Mars 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
SARL A.P.H agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
8 allée Aline Landais
35000 RENNES
Représentée par Me Hélène LAUDIC-BARON de la SELARL LBP AVOCAT, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
SA DOMAINE DES ORMES, agissant poursuites et diligences de son gérant
[...]
[...]
Représentée par Me Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D'AFFAIRES, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Cristina CORGAS de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D'AFFAIRES, avocat au barreau de RENNES
La société à responsabilité limitée Marigny aux droits de laquelle vient la société à responsabilité limitée APH et dont le gérant est M. E..., a construit 4 chalets en 1996, puis 6 autres en 1998, sur un terrain de camping exploité à Epiniac par la société anonyme Domaine des Ormes.
A partir de l'année 2005, la société Domaine des Ormes 'prestataire' et la société Marigny 'bénéficiaire' ' ont conclu des contrats portant sur ' la mise à disposition d'emplacements à l'usage de la clientèle du bénéficiaire' permettant à ce dernier d'installer des chalets à certains emplacements, moyennant un prix HT( TVA à 5, 52%) par chalet. Le premier contrat a été conclu pour une durée de 5 ans, les contrats suivants ont été souscrits pour une durée d'un an.
A compter de l'année 2007, la société Domaine des Ormes proposait à la société APH de racheter les chalets, mais aucun accord n'est intervenu entre les parties.
En 2011, la société Domaines des Ormes, projetant de développer son site, notamment par la construction d'une couverture de son parc aquatique, a fait part à la société APH de son souhait de ne pas poursuivre leur collaboration au delà du terme du dernier contrat, soit le 15 novembre 2012.
En juin 2013, la société Domaine des Ormes a réitéré, une ultime fois, sa proposition de rachat des chalets, que la société APH n'a pas acceptée.
Sur requête de la société APH, le président du tribunal de commerce de Saint-Malo a, par ordonnance du 7 avril 2014, désigné M. T..., en qualité d'expert judiciaire, avec notamment pour mission de décrire les conditions de fixation des chalets et de déterminer leur valeur.
Le 12 novembre 2014, ce dernier a déposé son rapport.
Par acte du 29 décembre 2014, la société Domaines des Ormes a assigné la société APH, représentée par son gérant, M. E..., devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo.
Par jugement du 2 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a :
-Dit que la société Domaines des Ormes est fondée à conserver la propriété des dix chalets construits sur son terrain par la société APH ;
-Dit que l'accession produira ses effets à compter du présent jugement ;
- Fixé l'indemnité due à la société APH, au titre de l'accession des chalets à la somme de 82075 euros ;
-Condamné la société APH à payer à la société Domaines des Ormes la somme de 102178,08 euros au titre de l'indemnité d'occupation de droit commun, à parfaire en fonction du départ effectif des lieux par la société APH ;
-Déclaré l'action en requalification des contrats en bail commercial prescrite ;
En conséquence,
-Débouté la société APH de sa demande reconventionnelle ;
-Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;
-Condamné la societé APH à payer à la société Domaines des Ormes la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
-Condamné la société APH auxentiers dépens, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La société APH a interjeté appel de cette décision le 12 avril 2017.
Par conclusions du 22 décembre 2017, la société APH demande à la cour de :
-Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saint-Malo le 2 Janvier 2017,
-Dire et juger que l'action en requalification des contrats en bail commercial n'est pas prescrite ;
Vu les dispositions de l'article L 145-1-I 2° du Code de commerce,
Vu les dispositions de l'article 1719 3èmement du Code civil,
Vu les dispositions de l'article L 145-14 du Code de commerce,
-Dire que le contrat qui lie les parties depuis 1996 est un bail commercial lequel s'est trouvé reconduit tacitement d'année en année à partir de 2005,
- Constater que la société Domaines des Ormes en mettant un terme à ce contrat commercial en 2013 a méconnu les dispositions de l'article L145-9 alinéa 5 du Code de commerce,
-Juger que par application des dispositions de l'article L 145- 14 du Code de commerce, la société Domaines des Ormes reste redevable à la Société APH d'une indemnité de 325 075 Euros correspondant à 168000 euros en principal outre 157075 € à titre accessoire et correspondant à la valeur des 10 chalets,
-Confirmer le jugement en ce qu'il a accordé la propriété des chalets à la société Domaine des Ormes au visa des dispositions de l'article 555 du Code Civil,
-Fixer la valeur des chalets à la somme de 157 075 € ;
-Condamner la société Domaine des Ormes au paiement de cette indemnité au titre de l'indemnité accessoire rentrant dans l'indemnité d'éviction telle que prévue par les dispositions de l'article L 145 -14 du Code de commerce ;
-débouter la société Domaine des Ormes de son indemnité d'occupation depuis 2013,
-condamner la société Domaine des Ormes à verser à la société APH une somme de 10000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Condamner la société Domaine des Ormes aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du rapport d'expertise de M. T....
Par conclusions du 8 septembre 2017, la société Domaines des Ormes demande à la cour de :
Vu les contrats de location, vu les articles 551 et suivants du Code civil, vu la jurisprudence,
-Juger que la société Domaine des Ormes est bien fondée à se prévaloir des articles 551 et suivants du Code civil,
-Juger qu'en application de l'article 555 du Code civil, la société Domaine des Ormes est fondée à conserver la propriété des dix chalets construits par la société APH sur son terrain,
- Juger que l'accession produira son effet à compter du jugement à intervenir,
- Juger que l'indemnité au titre de l'accession ne saurait être supérieure à la somme de 40511,10 €,
-Rejeter en conséquence la société APH de sa demande subsidiaire d'indemnité ;
-Condamner la société APH à payer à la société Domaine des Ormes l'indemnité d'occupation due en raison de l'occupation sans droit de l'immeuble de cette dernière à compter de la résiliation du contrat jusqu'au jugement à intervenir ;
- Dire et juger que cette indemnité doit être fixée à la somme de 2947, 7 € par mois ;
- Condamner la société APH à payer à la société Domaine des Ormes la somme de 107164, 31 €, correspondant à l'indemnité d'ores et déjà exigible et parfaire ladite somme en fonction de la date du jugement à intervenir ;
Vu l'article L. 145-60 du Code de commerce,
- Rejeter la demande de la société APH en requalification des contrats en bail commercial au motif qu'elle est prescrite ;
- Juger qu'en conséquence les demandes indemnitaires fondées sur cette qualification sont également prescrites ;
Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, vu la jurisprudence,
- A titre subsidiaire, si le 'tribunal' ne retenait pas la prescription, juger qu'aucun bail commercial ne peut être caractérisé faute pour la société APH de disposer d'un fonds de commerce et d'une clientèle propre ;
- A titre infiniment subsidiaire, juger que la demande d'indemnisation en raison d'un congé prétendument irrégulier est infondée ;
- Juger que l'indemnité d'éviction sollicitée par APH est prohibitive et déconnectée de la situation d'espèce ;
- Juger que l'indemnité au titre de la prétendue perte de chalets est infondée, le contrat de location portant sur des terrains nus ;
- Enfin, toujours à titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où le 'tribunal' condamnerait la société Domaine des Ormes à payer une certaine somme à la société APH, ordonner la compensation entre cette dernière les sommes dues par APH à la société Domaine des Ormes,
En tout état de cause,
- Rejeter les conclusions de la société APH ;
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- Condamner la société APH la somme de 4 000 €uros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- La condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
SUR CE :
Sur la requalification du contrat en contrat de bail commercial :
Considérant que la société APH expose que selon les énonciations du rapport d'expertise, il peut être dit que les critères précisés par l'article L 145-I I 2° du Code de commerce sont remplis ; que, par ailleurs, la société APH avait une clientèle ; que le contrat conclu par les parties est un bail commercial ; qu'une demande de requalification du contrat doit être accueillie,
Que pour ce qui concerne la prescription, la société APH retient comme point de départ du délai de prescription le 16 février 2012, date de réception du contrat daté du 1er janvier 2012 proposé à sa signature par la société Domaine des Ormes mais elle explique que le contrat n'a jamais existé en raison de son défaut de signature et ajoute : «Le premier juge n'avait pas à retenir le contrat de 2012 qui n'a pas été signé, le premier juge devait, au contraire, retenir le début des relations contractuelles qui se sont nouées entre les parties. Le premier contrat ainsi qu'il l'a été précisé, l'a été en 1996. Or, la nature du contrat qui liait les parties était nécessairement un bail soumis aux dispositions de l'article L. 145-1 II du code de commerce. En conséquence, ce bail devait satisfaire aux dispositions de l'article L. 145-1 du même code. Le terme initial était donc fixé en 2005 et à défaut de congé, le bail se poursuivait dans les conditions telles que prévues par les dispositions de l'article L. 145-9 du même code. » ; qu'ensuite, la société APH retient les dates de transmission et de réception du dernier bail qu'elle n'a pas signé, respectivement les 14 et 16 février 2014, et enfin, soutient que le délai de prescription a été suspendu jusqu'au prononcé de l'ordonnance de référé du 7 avril 2014 ayant désigné l'expert de sorte que sa demande de requalification par conclusions du 5 juin 2015 n'est pas prescrite,
Considérant que la société Domaine des Ormes retient la date du premier janvier 2012 soit la date du dernier contrat proposé à la signature, avec prise d'effet à cette date et expiré le premier octobre 2012, que la suspension n'a pas eu lieu alors que l'assignation en référé a été délivrée le 29 janvier 2014, que la demande de requalification a été faite au delà du délai biennal,
Considérant que la société Domaine de Ormes conclut en la prescription de l'action en requalification,
Mais considérant que l'article L 145-60 du Code de commerce précise : 'Toutes les actions exercées en vertu du présent chapître se prescrivent par deux ans', peu important que le contrat ait été renouvelé par des ' avenants',
Que le point de départ de cette demande de requalification court à compter de la conclusion du contrat ;
Qu'en l'espèce, les pièces versées révèlent l'historique des relations des parties suivant :
- conclusion d'un contrat de location daté du 9 novembre 2004 pour la période du 01/10/2004 au 30/09/2005 ; 10 emplacements ; prix: 2 730,26 euros H.T TVA 5,52% non signé par APH,
-contrat de location daté du 10 novembre 2005 pour la période 01/10/2005 au 30/09/2006 ; 10 emplacements ; prix : 2 812,16 euros HT TVA 5,5% non signé par APH ,
-'protocole d'accord' portant sur les conditions et modalités de la location d'emplacements et de la commercialisation de 4 chalets appartenant à APH pour la période du 01/10/2007 au 30/09/2008 ; prix : 3 220,10 euros HT;
-'protocole d'accord' portant sur les conditions et modalités de la location des emplacements et de la commercialisation de 4 chalets appartenant à APH pour la période du 01/10/2010 au 30/09/2011; 3 433,78 euros HT ;
-'protocole d'accord' daté du premier janvier 2012 portant sur les conditions et modalités de la location d'emplacements des chalets pour la période du 01/01/2012 au 30/09/2012 et de la cession des 10 chalets appartenant à APH le 30 octobre 2012 ; proposé à la signation de APH le et reçu par celle-ci le 16 février 2012, il n'a pas été signé par APH,
Considérant qu'il apparaît que le contrat initial a été renouvelé par des avenants successifs intitulés 'protocole d'accord' (certains toutefois non produits aux débats ou que la société APH n'a pas signés mais exécutés) comprenant essentiellement des modifications sur le prix et sur le nombre de chalets et sur la possibilité de localiser les chalets autre part sur le domaine,
Considérant que le délai a couru à compter de la date de conclusion du contrat initial soit le 9 novembre 2004 ; que par conséquent, aucune date postérieure ne peut être prise en compte pour point de départ du délai de prescription ; que la demande de requalification de la société APH formée par conclusions du 5 juin 2015 est prescrite ; qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de suspension alors que la prescription est acquise,
Considérant que les demandes de la société APH qui sont la conséquence de la requalification ne seront pas examinées,
Sur les conséquences de la fin du contrat entre la société Domaine des Ormes et la société APH :
Propriété des chalets par accession et indemnisation de la société APH :
Considérant que la société Domaines de Ormes expose s'être heurtée au refus de la société APH d'enlever les chalets et avoir alors demandé en vertu de la théorie de l'accession à être déclarée propriétaire de ceux-ci en indemnisant la société APH ; qu'elle constate qu'en cause d'appel, la société APH ne s'oppose plus à sa demande d'accession ; qu'elle opte pour une indemnité calculée selon la seconde branche de l'alinéa 3 de l'article 555 du Code civil soit le coût des matériaux et de la main d'oeuvre, compte tenu de leur état et demande à la cour de fixer le coût total des dix chalets à la somme de 40511,10 Euros, somme obtenue après déduction à la valeur des chalets du coût de leur remise en état, peu important l'usage qu'elle compte faire de ceux-ci,
Considérant que la société APH fait valoir que l'indemnité qui doit lui être versée correspond à la valeur des matériaux et de la main d'oeuvre compte tenu de l'état des chalets, soit une indemnité globale de 157075 Euros,
Considérant que selon les termes de l'alinéa 3 de l'article 555 du Code civil, le propriétaire doit à son choix rembourser le tiers soit une somme égale à celle du fonds augmenté de valeur soit le coût des matériaux et le prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions,
Que la société Domaines des Ormes a opté pour la seconde branche, que la société APH ne peut critiquer ce choix qui appartient à la demanderesse à l'accession,
Que selon le rapport déposé le 12 novembre 2014, l'expert a étudié le coût d'un chalet de même superficie à démonter et à monter au regard de différentes annonces, qu'il a fixé le coût des matériaux et de la main d'oeuvre à la somme de 15707 Euros, qu'il a également précisé quel était l'état des chalets en indiquant que les constructions sur le site du domaine exigeaient quelques travaux de mises aux normes ( électricité, escalier) et de remise en état (toiture et reprise structurelle du plancher) pour un montant global de 4150 Euros environ,
Considérant que compte tenu de ces éléments établis il y a cinq ans, la cour fixera la somme de 12000 Euros l'indemnité due par la société Domaine des Ormes pour chaque chalet, soit 120000 Euros pour les dix chalets,
Indemnité d'occupation due par la société APH :
Considérant que la société Domaines des Ormes estime que celle-ci doit être fixée sur la base du loyer fixé par le dernier contrat à 2947,47 Euros par mois jusqu'à libération effective des lieux, soit depuis le 31 octobre 2012 jusqu'au 31 janvier 2017 en tout 153850, 07 Euros,
Considérant que la société APH expose que la société Domaines de Ormes l'a empêchée, lui a interdit d'exploiter les chalets à compter de 2013, ce qui justifie qu'elle ne lui ait plus payé quoique ce soit ; que par ailleurs, étant propriétaire des chalets par l'accession, elle ne saurait lui demander une indemnité,
Mais considérant que le propriétaire accède à la propriété des constructions en fin de bail, et non, comme le soutient à tort et le demande la société Domaine des Ormes, à la date du jugement ; qu'en l'espèce, la location des emplacements a cessé, selon les écritures de la société Domaines des Ormes le 31 octobre 2012 ; que dès lors que l'accession a permis à la société des Ormes d'être propriétaire des chalets sur les emplacements qu'elle avait loués à la société APH jusqu'au 31 octobre 2012, elle ne saurait solliciter une quelconque indemnité d'occupation à la société APH au delà de cette date ; qu'elle sera déboutée de sa demande,
Sur l'exécution provisoire :
Considérant que l'arrêt de la cour en est assorti de plein droit,
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré sur la date de l'accession, sur l'indemnité d'occupation et sur le quantum de l'indemnité due à la société APH, sur l'indemnité pour frais irrépétibles,
Statuant à nouveau,
Dit que l'accession est intervenue en fin de bail, soit le premier novembre 2012,
Déboute la société Domaine des Ormes de sa demande de condamnation de la société APH à lui payer une indemnité d'occupation,
Condamne la société Domaine des Ormes à payer à la société APH la somme de 120000 Euros au titre de l'accession,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance,
Confirme le jugement pour le surplus,
Dit n'y avoir lieu à indemnité pour frais irrépétibles en cause d'appel,
Fait masse des dépens et condamne chaque partie à supporter la moitié des dépens, qui seront recouvrés avec le bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
