1ère Chambre
ARRÊT N°241/2019
N° RG 17/03372 - N° Portalis DBVL-V-B7B-N5GY
SCI TY BROEN
C/
SCI LOCABOX FOUESNANT G. H. M.
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 28 MAI 2019
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Mars 2019 devant Madame Christine GROS, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Mai 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
SCI TY BROEN, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Caroline DUSSUD, avocat au barreau de QUIMPER
INTIMÉE :
SCI LOCABOX FOUESNANT G. H. M., représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège
[K]
[Localité 2]
Représentée par Me Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, avocat au barreau de QUIMPER
Par acte sous seing privé du 4 février 2016, la SCI Ty Broën a vendu un bâtiment édifié sur différentes parcelles cadastrées des sections D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] de la commune de Saint-Evarzec à M. [U] [Z] et Mme [Y] auxquels s'est substituée la SCI Locabox Fouesnant GHM.
Le prix convenu a été fixé à 70.000 €. La vente a été soumise à plusieurs conditions suspensives dont l'octroi d'un prêt de 46.700 €. Une fois les conditions suspensives réalisées, l'acte devait être réitéré en la forme authentique le 9 novembre 2016.
Le 9 novembre 2016, en l'étude de Maître [U], notaire à [Adresse 2], M. [M], gérant de la SCI Ty Broën a refusé de signer l'acte.
Suivant exploit, du 2 février 2017, la SCI Locabox Fouesnant G.H.M. a assigné la SCI Ty Broën devant le tribunal de grande instance de Quimper aux fins de voir, principalement, constater la vente de l'immeuble et obtenir le paiement de la clause pénale figurant dans le compromis de vente.
Par jugement du 21 mars 2017, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a:
-constaté que la SCI Locabox Fouesnant G.H.M. a acquis de la SCI Ty Broën un ensemble immobilier situé [Adresse 3], et cadastré sous les numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] section D ;
-dit en conséquence qu'elle est propriétaire de cet ensemble immobilier à compter de la date du présent jugement, et que celui-ci vaudra titre de vente à compter du paiement du prix de 70 000 euros et des frais, ceux-ci restant à la charge de l'acquéreur ;
-condamné la SCI Ty Broën à payer à la SCI Locabox Fouesnant G.H.M. la somme de 2000 euros en application de la clause pénale prévue au contrat, celle de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens de la procédure et
-dit, en application de l'article 699 du code de procédure civile, que le conseil de la demanderesse pourra récupérer auprès d'elle ceux dont il aura fait l'avance sans avoir reçu provision ;
La SCI Ty Broën a interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel du 4 mai 2017.
Vu les conclusions du 22 janvier 2018 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la SCI Ty Broën qui demande à la cour de:
-recevoir la SCI Ty Broën en son appel et l'y déclarant bien fondée,
-infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau :
-prononcer la nullité du compromis de vente en date du 4 février 2016, en application des dispositions de l'article 1849 du Code civil ;
-débouter en conséquence la SCI Locabox Fouesnant G.H.M. de toutes ses fins, demandes et conclusions ;
-débouter la SCI Locabox Fouesnant G.H.M. de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;
-condamner la SCI Locabox Fouesnant G.H.M. à régler à la SCI Ty Broën la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner la même aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel dont distraction au profit de la SCP Larmier-Tromeur, avocats.
Vu les conclusions du 13 décembre 2017 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la SCI Locabox Fouesnant G.H.M. qui demande à la cour de :
-débouter la Société Ty Broën de sa demande d'annulation du compromis de vente du 4 février 2016.
Subsidiairement,
Vu le principe selon lequel nul ne peut invoquer sa propre turpitude,
-déclarer irrecevable la contestation de la régularité du compromis de vente du 4 février 2016,
-débouter en conséquence la SCI Ty Broën de sa demande d'annulation du compromis,
-confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Quimper le 21 mars 2017 en ce qu'il a :
*constaté que la SCI Locabox Fouesnant G.H.M. a acquis de la SCI Ty Broen, un ensemble immobilier situé au lieu-dit [Adresse 4], cadastré à la section D de la commune de Saint Evarzec, sous les n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
*jugé en conséquence qu'elle est propriétaire de cet ensemble immobilier à compter de la date du jugement dès que celui-ci vaut titre à compter du paiement du prix de 70 000 € était frais, ceux-ci restant à la charge de l'acquéreur,
-infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Quimper le 21 mars 2017 en ce qu'il a réduit le montant de la clause pénale à 2.000 € et en conséquence :
-condamner la SCI Ty Broën à payer la somme de 7.000,00 € à la SCI Locabox Fouesnant GHM,
-condamner la SCI Ty Broën aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la SELARL Alema Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendu le 5 mars 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION:
Sur la nullité de la vente:
La SCI Ty Broën soutient que le gérant n'avait pas le pouvoir de passer cette vente.
Aux termes de l'article 3 des statuts de la société Ty Broën, celle-ci a pour objet :
«-La propriété, la possession, la jouissance, l'administration, l'aménagement, la transformation et l'exploitation par bail ,location ou autrement des terrains et immeubles sis [Adresse 5]) sous les numéros [Cadastre 1]/984/983/[Cadastre 4].
-La propriété, l'administration, l'exploitation par bail, location ou autrement de tous les immeubles, bâtis ou non bâtis ainsi que toutes parts de sociétés civiles immobilières dont elle pourrait devenir propriétaire ultérieurement par voie d'acquisition, d'échange, d'apport ou autrement.
-Et généralement, toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet ci-dessus défini, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société»
Aux termes de l'article 16 paragraphe 2 de ces statuts, le gérant : «Dans les rapports entre associés, (') peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société. Dans les rapports avec les tiers, il engage la société par les actes entrant dans l'objet social»
Il ressort de l'état hypothécaire des propriétés de la SCI Ty Broën qu'elle a acquis sur la commune de Saint Evarzec les parcelles D [Cadastre 1], [Cadastre 5] à [Cadastre 6], [Cadastre 4]; qu'elle a procédé à la division de la parcelle [Cadastre 6] en parcelles cadastrées D [Cadastre 2] à [Cadastre 7] et à la division de la parcelle D [Cadastre 4] en parcelles D [Cadastre 3] à [Cadastre 8]. Ainsi, l'objet social de la société n'est pas limité au seul immeuble en litige, la notion de propriété impliquant le droit de disposer. Il en résulte que le gérant avait le pouvoir de céder les parcelles D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], cette vente n'ayant pas épuisé l'objet social et n'ayant pas entraîné une disparition automatique de la société ou une modification de ses statuts qui auraient excédé l'objet social.
Par voie de conséquence, la cession du 4 février 2016 a engagé la SCI Ty Broën, peu important à l'égard de l'acquéreur que les statuts de la SCY Ty Broën prévoient en leur article 16 paragraphe 9 que «Tant que le nombre d'associés restera limité à deux personnes physiques, les décisions relevant de la communauté des associés, qu'elles aient un caractère ordinaire ou extraordinaire devront être prise à l'unanimité».
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté la cession et dit qu'il vaudra titre de vente à compter du paiement du prix.
Sur la clause pénale:
Le compromis de vente comprend une clause pénale ainsi rédigée : «Si l'une des parties ne veut ou ne peut réaliser le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre, d'une indemnité d'ores et déjà fixées à titre de clause pénale à la somme de 7 000 €, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil.
Etant ici précisé que la présente clause n'emporte pas novation et que chacune des parties aura la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.
Observation ici faite qu'aux termes du second alinéa de l'article 1152 du code civil : «'Le juge peut, même d'office modérer ou augmenter la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire'».
Les parties ayant, par un accord de volonté, fixé le montant de la peine, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a réduit celle-ci à la somme de 2 000 €. La société Ty Broën sera condamnée à payer à la société Locabox Fouesnant G.H.M. la somme de 7 000 €.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêts contradictoire;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a:
-condamné la SCI Ty Broën à payer à la SCI Locabox Fouesnant G.H.M. la somme de 2000 euros en application de la clause pénale prévue au contrat;
Statuant à nouveau:
Condamne la SCI Ty Broën à payer à la SCI Locabox Fouesnant G.H.M. la somme de 7000 euros en application de la clause pénale prévue au contrat,
Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions;
Y ajoutant:
Condamne la SCI Ty Broën à payer à la SCI Locabox Fouesnant G.H.M. la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel;
Condamne la SCI Ty Broën aux dépens en cause d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
