France, Cour d'appel de Rennes, 4ème chambre, 15 décembre 2022, 19/01761

4ème Chambre

ARRÊT N° 426

N° RG 19/01761

N° Portalis : DBVL-V-B7D-PTSQ

HR / JPC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 17 Novembre 2022

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 15 Décembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [U] [D]

né le 01 Mai 1968 à [Localité 10] (Côte d'Ivoire)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Gaëlle NIQUE de la SCP NIQUE & SEGALEN & PICHON, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représenté par Me Emmanuel PELTIER de la SELARL HORIZONS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [G] [Z]

né le 03 Janvier 1978 à [Localité 11] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Localité 9]

Défaillant, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 27 juin 2019 par procès-verbal de recherches article 659 du code de procédure civile

Monsieur [X] [K]

né le 13 Octobre 1969 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Me Valérie DOUARD de la SELARL RAVET & ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [C] [R] épouse [K]

née le 29 Décembre 1973 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Valérie DOUARD de la SELARL RAVET & ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES (SDC) [Adresse 8] pris en la personne de son syndic la SARL HERTAULT IMMOBILIER demeurant [Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Me Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

M. [U] [D] est propriétaire depuis 1997 d'un appartement constituant le lot n°3 d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 12] qu'il a donné à bail à Mme [P] [O] le 15 juillet 2009. Cet appartement est situé au 1er étage, au-dessus d'un appartement qui a été acquis par M. [G] [Z] le 27 mai 2010.

Se plaignant de ce que M. [Z] avait exécuté des travaux lui causant préjudice et portant atteinte aux parties communes qui étaient la cause du congé donné par sa locataire le 6 mars 2011, M. [D] a fait assigner M. [Z] ainsi que les autres copropriétaires devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc aux fins d'expertise et de désignation d'un administrateur provisoire. Il a été fait droit à la première demande par une ordonnance du 26 avril 2012, la seconde étant déclarée irrecevable et M. [D] invité à procéder par voie de requête.

M. [W] a déposé son rapport le 26 décembre 2012 et un rapport complémentaire le 23 juin 2013.

Jusqu'à la désignation d'un administrateur provisoire par le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc le 1er octobre 2014 à la requête de M. [D], le syndicat des copropriétaires n'était pas organisé. M. [V] a été désigné en qualité de syndic lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 février 2015.

M. [Z] a vendu son appartement à M. [X] [K] et Mme [C] [R] par acte authentique en date du 14 novembre 2015.

Des résolutions tendant à l'engagement d'une action contre M. [Z], à la réalisation des travaux de réparation des parties communes préconisés par l'expert judiciaire et à l'indemnisation de M. [D] ont été rejetées par l'assemblée générale du 30 juin 2016.

Par actes d'huissier en date du 19 mai 2017, M. [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, M. [Z] et les consorts [K] devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc.

Les consorts [K] ont appelé en garantie M. [Z] qui n'a pas constitué avocat.

Par un jugement réputé contradictoire en date du 21 janvier 2019, le tribunal a :

- débouté M. [D] de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;

- déclaré irrecevables les demandes de M. [D] tendant à voir condamner M. [Z] à lui payer la somme de 950 euros HT au titre de la réfection de la façade Sud du bâtiment B et celle de 3 200 euros HT au titre de la stabilisation des ouvrages de plancher, outre indexation et TVA, et à être autorisé à faire procéder aux travaux de reprise sur les parties communes ;

- débouté M. [D] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des coprorpiétaires et de M. [Z] à lui payer la somme de 32 400 euros au titre du préjudice locatif ;

- débouté M. [D] de sa demande tendant à voir condamner les consorts [K] à laisser libre accès à leurs parties privativespour la réalisation des travaux afférents aux parties communes ;

- débouté M. [D] de sa demande tendant à voir condamner les consorts [K] à réaliser les travaux de remise en état et de mise en conformité du poêle ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

- condamné M. [D] à payer aux consorts [K] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que la demande de participation à la dépense commune des frais de procédure formée par M. [D] est sans objet ;

- condamné M. [D] aux dépens, à l'exception des frais de référé et d'expertise judiciaire qui seront partagés par moitié entre lui et le syndicat des copropriétaires ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

M. [D] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 14 mars 2019.

Il a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à M. [Z] par acte du 27 juin 2019 délivré selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.

Par une ordonnance du 23 février 2021 modifiée le 14 septembre suivant, le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a désigné la société Gautier & Associés en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété.

La société Hertault Immobilier ayant été désignée en qualité de syndic de copropriété, le syndicat de copropriétaires représenté par cette dernière a relevé appel incident.

L'instruction a été clôturée le 6 septembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 31 août 2022, M. [D] demande à la cour de :

- infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

A titre principal,

- débouter le syndicat des copropriétaires, M. [K] et Mme [R] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux suivants :

- travaux de stabilisation des ouvrages tels que définis par M. [W], expert judiciaire, consistant en la démolition partielle du plafond au-dessus du poêle ;

- remplacement des deux solives raboutées ;

- exécution d'un portique pour reprise en sous-'uvre du porte-à-faux du conduit des solives ;

- réfection du plafond sur la surface démolie, toute sujétion comprise ;

- après reprise des dormants en bois de la porte d'entrée et de la fenêtre de l'appartement [Z], exécution d'un enduit bâtard gratté reprenant correctement la surépaisseur constatée,

et ce au besoin sous astreinte de 500 euros par mois passé un délai de deux mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;

A titre subsidiaire, si par impossible, la cour ne faisait pas droit à la demande principale,

- condamner M. [Z] à lui payer :

- 950 euros HT, soit 1 045 euros TTC (TVA 10 %) outre indexation suivant l'indice BT01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise, ladite somme actualisée étant, au-delà de la date du jugement, porteuse d'un intérêt au taux légal, au titre de la réfection de la façade Sud du bâtiment B et la TVA applicable.

- 3 200 euros HT, soit 3 520 euros TTC (TVA 10 %) outre indexation suivant l'indice BT01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise, ladite somme actualisée étant, au-delà de la date du jugement, porteuse d'un intérêt au taux légal, pour la stabilisation des ouvrages de plancher et la TVA applicable ;

- dire que dans l'hypothèse d'une modification de taux de TVA à la date du jugement à intervenir lesdites sommes seront augmentées de la différence de TVA résultant de l'application du nouveau taux ;

- condamner M. [K] et Mme [R] à laisser libre accès aux parties privatives de leur appartement pour la réalisation des travaux afférents aux parties communes, sous astreinte de 500 euros par mois passé un délai de deux mois, suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;

En toute occurrence,

- condamner in solidum M. [Z] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 62100 euros selon décompte arrêté au mois de 6 décembre 2022 au titre du préjudice locatif, à parfaire à hauteur de 450 euros par mois jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état ;

- le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- condamner in solidum M. [Z] et le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris les frais engendrés dans le cadre de la procédure et les frais d'expertise judiciaire.

Il rappelle que le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers en cas de vice de construction ou de défaut d'entretien des parties communes. S'agissant du vice de construction, il soutient que seule importe sa localisation dans les parties communes, l'expertise ayant démontré que les travaux réalisés par M. [Z] avaient entraîné de tels vices en portant atteinte à la stabilité de l'immeuble et à la façade sud. Il considère en tout état de cause que le syndicat a engagé sa responsabilité contractuelle en raison de l'attitude attentiste des copropriétaires qui ne voulaient pas payer les honoraires d'un syndic professionnel et qui ont refusé de voter les travaux de reprise. Il demande que le syndicat soit condamné sous astreinte à exécuter les travaux préconisés par l'expert judiciaire que les époux [K] ne justifient pas avoir réalisés.

A titre subsidiaire, il demande la condamnation de M. [Z] à lui payer le coût des travaux réparatoires afin de mettre un terme aux désordres qui affectent les parties communes et l'empêchent de remettre son bien en location, le plancher de son appartement étant affecté d'un désordre structurel grave du fait de la faiblesse des solives. Selon lui, son appartement ne répond pas aux critères de décence de la loi du fait des désordres de sorte qu'il n'a pas pu le relouer depuis juin 2011. Il répond que l'attestation circonstanciée de sa locataire a été écrite quelques jours après le congé. Il motive sa demande au titre de la perte locative contre le syndicat par sa faute tenant au refus de voter les résolutions lors des assemblées générales qui auraient permis de faire réaliser les travaux.

Dans leurs dernières conclusions en date du 3 août 2022, M. [K] et Mme [R] demandent à la cour de :

- à titre principal, confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- débouté M.[D] de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires;

- déclaré irrecevables les demandes formées par M. [D] tendant à voir condamner M. [Z] à lui payer la somme de 950 euros HT au titre de la réfection de la façade Sud du bâtiment B et celle de 3 200 euros HT au titre de la stabilisation des ouvrages de plancher, outre indexation et TVA et à être autorisé à faire procéder aux travaux de reprise sur les parties communes ;

- débouté M. [D] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des coprorpiétaires et de M. [Z] à lui payer la somme de 32 400 euros au titre du préjudice locatif ;

- débouté M. [D] de sa demande tendant à voir condamner les consorts [K] à laisser libre accès aux parties privatives de leur appartement pour la réalisation des travaux afférents aux parties communes ;

- débouté M. [D] de sa demande tendant à voir condamner les consorts [K] à réaliser les travaux de remise en état et de mise en conformité du poêle ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

- condamné M. [D] à payer aux consorts [K] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que la demande de participation à la dépense commune des frais de procédure formée par M. [D] est sans objet ;

- condamné M. [D] aux dépens, à l'exception des frais de référé et d'expertise judiciaire qui seront partagés par moitié entre lui et le syndicat des copropriétaires ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

Y ajoutant,

- condamner toute partie succombant à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance ;

A titre subsidiaire, si le jugement devait être réformé,

- déclarer M. [D] dépourvu d'intérêt à agir en ce qui concerne les demandes visant à l'exécution de travaux de remise en état ;

- le débouter de sa demande de dommages-intérêts contre le syndicat de copropriété ; subsidiairement les dispenser de toute participation dans le paiement desdits dommages-intérêts;

- débouter le syndicat de copropriété de toute demande à leur encontre;

- en tous cas, condamner M. [Z] à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux et le cas échéant de toutes sommes qui pourraient être mises à leur charge au travers d'une condamnation du syndicat de copropriété ;

- condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.

Ils demandent la confirmation du jugement dont ils déclarent s'approprier les motifs. Ils indiquent avoir acquis l'appartement dans l'ignorance de la situation antérieure, appartement qui était en mauvais état et dans lequel ils ont réalisé des travaux. Ils précisent que, tout en ignorant les conclusions expertales dont ils ont eu connaissance en 2017, ils ont fait réaliser des travaux similaires à ceux préconisés dans le premier rapport d'expertise, ayant enlevé le conduit, retiré le poêle et refait la façade de l'immeuble au droit de leur appartement. Ils observent que, depuis le second rapport qui a préconisé des travaux de stabilisation des ouvrages , aucun désordre n'est survenu, que M. [Z] les avait repris avant le dépôt du second rapport de sorte que ces préconisations étaient inutiles ou sans objet. Ils déclarent prendre acte que M. [D] ne fait plus de demande contre eux, sauf la demande d'accès à leur logement pour les travaux qu'ils estiment infondée.

S'agissant de la demande de dommages-intérêts contre le syndicat, ils font valoir que la locataire de M. [D] a quitté les lieux en raison des agissements personnels de M. [Z] qui engagent sa responsabilité personnelle et que l'expert avait noté que le trouble de jouissance avait disparu avec la suppression du trou derrière les toilettes de sorte que l'appelant pouvait relouer son bien, à tout le moins à compter de décembre 2012. Ils considèrent que les fautes du syndicat, si elles existent, ont été commises en 2011, lorsqu'il a laissé faire les travaux sans autorisation et en violation des règles de l'art. Estimant ne pas être responsables des agissements de leur vendeur, ils demandent à être dispensés des dommages-intérêts dans l'hypothèse où le syndicat serait condamné à les payer.

Dans ses dernières conclusions en date du 25 mai 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son syndic la société Hertault Immobilier, demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [D] de l'ensemble de ses demandes à son encontre ;

- réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à régler la moitié des dépens de référés et des frais d'expertise ;

Statuant à nouveau, réformant et faisant droit à l'appel incident,

- condamner in solidum M. [Z], M. [K] et Mme [R] à lui régler une provision de 4 830 euros HT au titre des travaux de reprise ;

- dire que les condamnations au prix des travaux prononcées hors taxe seront augmentées de la TVA au taux applicable au jour du jugement et de l'indice BT01 publié à la date de l'arrêt, outre les intérêts au taux légal sur le total à compter de la date de l'arrêt ;

- condamner M. [D] à lui régler la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, incluant les dépens de référés et les frais d'expertise judiciaire ;

- subsidiairement, condamner in solidum M. [Z], M. [K] et Mme [R] à le garantir de toutes les condamnations qui seront prononcées à son encontre au titre des travaux, du préjudice locatif alloué à M. [D] et des frais de procédure alloués à M. [D] ;

- condamner in solidum M. [Z], M. [K] et Mme [R] à lui régler une provision de 4 830 euros HT au titre du prix des travaux tel qu'évalué par M. [W] ;

- surseoir à statuer, après le versement de la provision de 4 830 euros HT, sur la condamnation de M. [Z], M. [K] et Mme [R] au titre du prix des travaux, auxquels le syndicat des copropriétaires serait condamné, jusqu'à la réalisation effective desdits travaux ;

- dire que M. [D] devra participer aux frais de dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires ;

- condamner in solidum M. [Z], M. [K] et Mme [R] à lui régler une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il soutient que le syndicat de copropriétaires ne peut être déclaré responsable, sur le fondement de l'article 14 de la loi de 1965, des dégradations commises par un copropriétaire sur les parties communes. Il demande la confirmation du jugement, le vice de construction ne pouvant être que le vice lors de la construction initiale de l'immeuble, non celui résultant de l'intervention d'un copropriétaire sur les parties communes. Sur le fondement contractuel, il fait valoir que le défaut de représentation par un syndic professionnel ne constitue pas une faute, qu'en outre, M. [D] a participé à l'inorganisation de la copropriété en attendant 2017 pour faire désigner un administrateur provisoire. Il ajoute que les travaux litigieux étaient déjà réalisés lorsque les assemblées générales ont pu se tenir de sorte qu'aucun défaut de surveillance n'est démontré. A titre subsidiaire, il sollicite la garantie de M. [Z] et des époux [K] en application de l'article 9 de la loi de 1965 et du trouble anormal de voisinage, peu important que ces derniers ne soient pas les auteurs du trouble s'agissant d'une responsabilité sans faute. Ils demandent qu'il soit sursis à statuer sur le quantum de la garantie, le coût réel des travaux ne pouvant être connu qu'après leur réalisation.

Sur le préjudice locatif, il souligne l'incohérence entre le congé et l'attestation de la locataire quant à ses motifs et fait valoir qu'en tout état de cause, il avait été constaté que le trouble avait cessé lors de la première réunion d'expertise du 13 juillet 2012.

Il s'associe à la demande d'infirmation du jugement en ce qui concerne la demande de M. [D] contre M. [Z], chaque copropriétaire ayant le droit d'exiger le respect du réglement de copropriété sans être astreint à démontrer l'existence d'un préjudice personnel.

Il estime que la responsabilité contractuelle de M. [Z] est engagée à son égard du fait de la réalisation des travaux sans autorisation dans les parties communes et sans respecter les règles de l'art et celle des époux [K] pour trouble anormal de voisinage du fait de leur qualité de propriétaire de l'appartement venant aux droits de M. [Z]. Il demande leur condamnation à lui payer une provision à valoir sur le coût définitif des travaux et le sursis à statuer jusqu'à la réalisation des travaux.

MOTIFS

Il résulte de l'expertise que :

- les travaux sur la façade sud entrepris par M. [Z] affectent une partie commune ; les reprises qu'il a ensuite effectuées ont permis de restabiliser l'ouvrage mais ils ont été grossièrement exécutés ; le coût de réfection s'élève à 1 016,50 € TTC (premier rapport) ;

- les travaux d'installation du poêle à bois ont également été réalisés sur les parties communes; le conduit de fumées en sortie de couverture n'est pas conforme (sortie simple au lieu d'une sortie double) et doit être remplacé (813,28 € TTC) ; les travaux portent atteinte à la stabilité de l'ouvrage en ce que M. [Z] a démoli le conduit dans la hauteur du rez de chaussée pour installer son poêle en créant un porte à faux de 0,55m et en sectionnant les solives du plancher; le coût des réparations est de 3 827,20 € TTC (second rapport).

Sur les demandes de M. [D]

Sur la demande d'exécution des travaux

Cette demande est présentée contre le syndicat de copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose, dans sa version applicable au litige, que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.

Pour l'application de ce texte, une partie commune doit être à l'origine du dommage (3ème civile 30 septembre 2015 n°14-21237).

En l'espèce, l'atteinte aux parties communes constitue le dommage, la cause résidant dans les agissements intempestifs de M. [Z] qui les a détériorées à l'occasion des travaux dans ses parties privatives. L'article 14 ne peut donc s'appliquer.

Sur le fondement de la faute, il n'y a pas de lien de causalité entre la faute alléguée, à savoir le refus du syndicat de voter les travaux de reprise, et ceux-ci. S'agissant de la faute résultant du défaut de surveillance pendant la réalisation des travaux, le tribunal a exactement retenu que l'organisation de la copropriété était postérieure à celle-ci.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande à l'encontre du syndicat.

Sur la demande indemnitaire au titre des travaux de reprise

Cette demande subsidiaire est présentée contre M. [Z].

Il convient de relever que le syndicat de copropriétaires présente une demande reconventionnelle ayant le même objet, la seule différence concernant le poste de 813,28 € TTC qui n'est pas réclamé par M. [D].

L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndicat a qualité pour agir en justice, même contre certains copropriétaires, et qu'il peut agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Il s'ensuit que M. [D] ne pouvait que se joindre à l'action dès lors que le syndicat agit en demande, étant précisé que ce dernier présentait déjà une demande reconventionnelle en première instance sur laquelle le tribunal a omis de statuer. Contrairement à ce que l'appelant soutient, cette position n'a pas pour effet de le priver de la possibilité de faire réaliser les travaux compte tenu de la position du syndicat de copropriétaires qui demande une provision à cet effet.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré cette demande irrecevable.

Sur la demande au titre de la perte locative

Cette demande est présentée contre le syndicat de copropriétaires et M. [Z].

Sur la perte locative

Le congé de Mme [O] du 6 mars 2011 est laconique, se bornant à mentionner les problèmes rencontrés avec l'un des voisins sans autre précision que des insultes lors de l'utilisation de la salle de bains. Dans une attestation de deux pages rédigée une semaine plus tard, elle citait le voisin qui occupe l'appartement du dessous et détaillait ses griefs. Parmi ceux-ci, certains concernent le présent litige:

- le constat d'un trou de 20 cm derrière les canalisations des toilettes permettant de voir le mur de l'appartement du dessous,

- à compter de ce moment, une augmentation des nuisances sonores,

- de la fumée dans l'appartement l'hiver lorsque le voisin fait brûler du bois dans son poêle.

Il n'y a donc pas de doute sur le lien de causalité direct et certain entre le congé de la locataire et le litige.

Lors de l'expertise, M. [W] a constaté que le trou derrière les toilettes avait été rebouché entretemps et conclu que le trouble de jouissance avait disparu, trou que M. [Z] avait réalisé en démolissant le plafond pour installer le poêle. Le syndicat est donc fondé à soutenir qu'à la date du 13 juillet 2012, date de la réunion d'expertise avant le dépôt du premier rapport, M. [D] était informé de la disparition du désordre ayant provoqué le départ de sa locataire.

M. [D] estime qu'il ne pouvait louer son appartement compte tenu de la fragilité structurelle du plancher découverte pendant la seconde phase des opérations d'expertise.

Sur ce point, les constatations de M. [W] sont les suivantes : les solives en bois support du plancher de l'appartement de M. [D] ont été sectionnées et raboutées sans liaisonnements ni supports appropriés. Les travaux qu'il a préconisés consistent dans le remplacement ou le doublage des deux solives sectionnées entre le conduit et la façade arrière. D'après les plans annexés à sa note du 9 mai 2013, la partie concernée par la égradation se situe sous la salle de bains de l'appartement de M. [D], à l'aplomb du poêle. Elle est donc circonscrite.

M. [D] n'a pas interrogé l'expert sur la question de savoir s'il pouvait louer son appartement sans attendre la réparation du plancher alors que, dans son pré-rapport du 23 mai 2013, ce dernier reprenait ses premières conclusions relatives à l'absence de préjudice de jouissance hormis pendant les quatre jours de travaux dans l'appartement de M. [Z].

M. [W] ne l'a pas mentionné spontanément alors qu'il rappelle au début de chacun de ses rapports que les opérations ont été initiées par M. [D] qui est empêché de louer son bien du fait des travaux de M. [Z] et qu'il signale des désordres dans la copropriété non compris dans sa mission mais relevés à l'occasion de ses opérations.

L'appelant ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'une atteinte à la solidité du plancher de son appartement empêchant de le remettre en location, ce qui ne résulte pas des constatations relatées plus haut.

La période qui sera retenue sera donc celle allant du 6 juin 2011 au mois de juin 2013, date du dépôt du second rapport à laquelle l'appelant a su qu'il n'existait pas d'empêchement à la location, plus deux mois pour retrouver un locataire, soit 26 mois et 24 jours.

Le loyer était de 470 € selon la pièce 2 de son dossier.

La perte locative s'analyse comme une perte de chance de percevoir le loyer. Toutefois, Mme [O] a précisé dans son attestation qu'elle n'aurait pas donné congé s'il n'y avait pas eu les difficultés de sorte que le préjudice est certain.

L'indemnité est fixée à 12 596 €.

Sur les débiteurs de l'indemnité

La demande ne peut prospérer contre le syndicat de copropriétaires pour les motifs exposés plus haut.

Elle est accueillie contre M. [Z] sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que chaque copropriétaire use et jouit des parties privatives et des parties communes sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble.

Le jugement est confirmé à l'égard du syndicat et infirmé à l'égard de M. [Z].

Sur les demandes du syndicat de copropriétaires

Sur les responsabilités

Le syndicat présente sa demande contre M. [Z] sur le fondement contractuel.

Il est fondé à soutenir que ce dernier a commis une faute en engageant des travaux sur les parties communes sans avoir préalablement obtenu l'accord des autres copropriétaires, étant rappelé que l'absence d'organisation de la copropriété avait pour conséquence l'existence d'une indivision sur celles-ci. Il résulte, en outre, de l'expertise que les travaux ont été exécutés sans respecter les règles de l'art.

Le syndicat sollicite la condamnation in solidum des époux [K] sur le fondement des troubles anormaux de voisinage. Ces derniers n'ont pas conclu sur ce point.

Ils sont propriétaires de l'appartement qui est à l'origine des troubles subis par la copropriété, peu important qu'ils n'aient pas réalisé eux-mêmes les travaux défectueux s'agissant d'un régime de responsabilité sans faute. Ils ne peuvent prétendre avoir réalisé les travaux préconisés par M. [W] puisqu'il n'a pas été remédié au porte à faux qui est le désordre principal.

Le jugement est infirmé, M. [Z] et les époux [K] étant déclarés responsables des désordres.

Sur la demande indemnitaire

Le syndicat réclame une indemnité provisionnelle représentant la totalité des travaux de réfection tels que chiffrés par l'expert judiciaire.

Sur le premier poste, il résulte du dossier que les époux [K] ont supprimé le poêle et le conduit en inox (cf l'attestation de l'artisan et le constat d'huissier en pièces 2 et 4). La modification de la sortie du conduit de fumées, d'un coût de 813,28 € TTC, est dès lors sans objet.

Sur le deuxième, le syndicat ne répond pas à l'argumentation des époux [K] selon laquelle ils ont réparé le préjudice esthétique affectant la façade sud en posant un bardage sur le rez de chaussée, ce dont ils justifient par les photographies versées aux débats, mais que M. [D] conteste. Ils ne prétendent pas avoir obtenu l'accord de la copropriété avant de réaliser ces travaux.

Sur le dernier poste, le chiffrage remonte à près de dix ans. Il importe d'organiser un débat contradictoire sur un nouveau chiffrage afin de prévenir des difficultés au stade de la condamnation définitive.

Il convient de limiter la provision à 1 000 € et de surseoir à statuer sur la demande du syndicat dans l'attente de la production :

- d'un procès-verbal d'assemblée générale comprenant une résolution relative à la ratification des travaux de bardage réalisés par les époux [K] pour remédier au désordre affectant la façade,

- d'un devis chiffrant la reprise du conduit et des solives selon les indications de M. [W] et, dans l'hypothèse d'un rejet de la demande de ratification, la reprise de la façade.

L'affaire est renvoyée à la mise en état.

Sur la demande de garantie des époux [K]

M. [Z] est condamné à garantir intégralement les époux [K] des condamnations prononcées à leur encontre au profit du syndicat de copropriétaires à raison des fautes mentionnées plus haut.

Sur les autres demandes

M. [D] qui n'obtient pas satisfaction contre le syndicat de copropriétaires ne peut demander à bénéficier des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avant-dernier alinéa.

Les dépens et les frais irrépétibles sont réservés compte tenu de la réouverture des débats et du renvoi à la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par défaut :

CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a :

- débouté M. [D] de ses demandes d'exécution de travaux et au titre de la perte locative contre le syndicat de copropriétaires,

- déclaré irrecevable sa demande d'indemnité au titre des travaux de reprise contre le syndicat de copropriétaires,

- débouté M. [D] de sa demande d'exécution de travaux au titre de la mise en conformité du poêle contre les époux [K],

INFIRME le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [G] [Z] à payer à M. [U] [D] la somme de 12 596 € au titre de la perte locative,

DEBOUTE M. [D] du surplus de sa demande à ce titre,

DECLARE M. [Z] et M. et Mme [X] [K] responsables in solidum des désordres affectant les parties communes,

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] de sa demande au titre de la réparation de la sortie du conduit de fumées,

CONDAMNE in solidum M. [Z] et M. et Mme [X] [K] à payer au syndicat de copropriétaires une provision de 1 000 € à valoir sur les deux autres postes de préjudice,

CONDAMNE M. [Z] à garantir intégralement les époux [K] des condamnations prononcées à leur encontre au profit du syndicat de copropriétaires,

DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de M. [D],

SURSEOIT à statuer sur les autres chefs de préjudice du syndicat des copropriétaires,

RENVOIE l'affaire à la conférence de mise en état du Mardi 04 avril 2023 à 10h30,

INVITE le syndicat de copropriétaires à produire :

- le procès-verbal d'assemblée générale comprenant une résolution relative à la ratification des travaux de bardage réalisés par les époux [K] pour remédier au désordre affectant la façade,

- un devis chiffrant la reprise du conduit et des solives selon les indications de M. [W] et, dans l'hypothèse d'un rejet de la demande de ratification, la reprise de la façade,

RESERVE les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

| France, Cour d'appel de Rennes, 4ème chambre, 15 décembre 2022, 19/01761

Synthèse

Origine de la décision