Chambre de l'Expropriation
ARRÊT N° 6
N° RG 22/02258 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SUOT
Etablissement Public L'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LOIRE ATLANTIQUE
C/
M. [T] [E]
MR LE DIRECTEUR GENERAL DES FINANCES PUBLIQUES
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Lahalle
Me Boittin
cc commissaire du gouvernement
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 09 JUIN 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,
Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 14 Avril 2023, devant Monsieur Fabrice ADAM, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
En présence de : Madame [G] [L], commissaire du gouvernement représentant la direction régionale de finances publiques des pays de la Loire et du département de Loire Atlantique,
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 09 Juin 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
L'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LOIRE ATLANTIQUE, établissement public à caractère industriel et commercial, identifié au SIREN sous le n° 754 070 475, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 24]
[Adresse 24]
[Localité 27]
Représenté par Me Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Raphaëlle VAUTIER, plaidant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉ :
Monsieur [T] [E]
né le 10 mai 1932 à [Localité 27], retraité
[Adresse 22]
[Localité 31]
Représenté par Me Etienne BOITTIN de la SELARL AVOCATLANTIC, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
EXPOSE DU LITIGE':
Le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 30] a été approuvé le 18 décembre 2015. Sa dernière modification, intégrant le plan de prévention des risques littoraux, est intervenue le 20'septembre 2019.
Afin de conforter les acquisitions entreprises depuis 1981 par le Conservatoire du Littoral dans le secteur de [Localité 29] situé à cheval entre les communes de [Localité 30] et de [Localité 28], zone de préemption d'espace naturel sensible institué par le département de Loire Atlantique suivant délibération du 7 octobre 1994 devenue exécutoire le 11 octobre suivant, ces communes ont émis en décembre 2016 un avis favorable à une procédure de déclaration d'utilité publique afin de maîtriser le foncier du site qui couvre une superficie de 75 ha dont 36 restaient à acquérir.
Après accord du Conservatoire du Littoral, l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique a été ouverte le 23 août 2018. L'arrêté déclarant l'opération d'utilité publique a été pris le 29 novembre 2018 par le préfet de Loire Atlantique et modifié le 17 janvier 2019. L'arrêté de cessibilité des parcelles nécessaires à la réalisation du projet est daté du 23 décembre 2019.
M. [T] [E] était propriétaire de deux parcelles situées commune de [Localité 30] cadastrées section E n° [Cadastre 7] d'une superficie de 917 m² édifiée d'un cabanon en bois équipé et E'n°'[Cadastre 17] d'une superficie de 172 m².
L'ordonnance prononçant le transfert de la propriété de ces parcelles au profit de l'expropriant a été rendue le 13 février 2020.
Le 19 juin 2020, l'établissement foncier de Loire-Atlantique a fait une offre d'indemnisation qui n'a pas été acceptée. Aussi, par requête du 18 août 2021, il a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixation des indemnités dues à M. [E] à la somme globale de 27'840,50 euros. Le transport sur les lieux a eu lieu le 9 novembre 2021.
Par décision du 14 décembre 2021, le juge de l'expropriation a :
- fixé le montant de l'indemnité principale à la somme de 29 294,42 euros, celui de l'indemnité de remploi à 3'929,44 euros et celui de l'indemnité accessoire à 2 000 euros,
- condamné l'établissement public foncier de Loire-Atlantique à payer à M. [E] la somme de 1 380 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour fixer le montant de ces indemnités, le juge a retenu que les parcelles expropriées ne pouvaient être considérées comme un terrain à bâtir à la date de référence qu'il a fixée au 20'septembre 2019, date à laquelle la modification du plan local d'urbanisme du 18 décembre 2015 a été approuvée pour intégrer le plan de prévention des risques littoraux.
Par déclaration du 7 avril 2022, l'Établissement public foncier de Loire Atlantique a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions (13 février 2023), l'Établissement public foncier de Loire Atlantique demande à la cour de :
- réformer le jugement du 14 décembre 2021 (n° RG 21/00060) du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nantes,
- fixer les indemnités d'expropriation (indemnité principale et de remploi) revenant à M.'[E] en raison de l'expropriation des parcelles cadastrées E n° [Cadastre 20] et E n° [Cadastre 3] (E'n°'[Cadastre 7] et [Cadastre 17] ') lui appartenant sur le territoire de la commune de [Localité 30] à la somme totale de 30'229,20'euros,
- fixer le montant des indemnités accessoires à hauteur de 2'000 euros revenant à M.'[E] en raison de l'expropriation des parcelles cadastrées E n° [Cadastre 20] et E n° [Cadastre 3] (E n° [Cadastre 7] et [Cadastre 17] ') lui appartenant sur le territoire de la Commune de [Localité 30],
- condamner M. [E] aux dépens et à lui verser la somme de 3'000 euros au titre des frais irrépétibles,
- rejeter toutes demandes, prétentions contraires.
L'Établissement relève d'abord que pour retenir un prix de 4 euros par mètre carré, le juge ne s'est fondé sur aucun terme de comparaison, alors même qu'il en a retenu plusieurs pour fixer le prix du bâti. Ces termes auraient donc dû, selon lui, être également utilisés pour fixer le prix du terrain.
Il précise qu'il produit ainsi sept termes de comparaison récents, à proximité des terrains expropriés, et relatifs à des parcelles ayant des caractéristiques, usage, conditions de desserte et zonage similaires, voire meilleures.
Il fait valoir qu'il découle de ces termes de comparaison que le prix de 1,50 euro par m² pouvait être retenu. Si le juge l'a pourtant écarté au motif que les terrains expropriés bénéficient d'une situation privilégiée, il fait valoir que cette qualification ne confère pas automatiquement au bien une plus-value.
Aux termes de ses conclusions (28 septembre 2022), M. [T] [E] demande à la cour de :
- débouter l'Établissement public foncier de Loire Atlantique de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- le déclarer recevable et bien fondé en ses écritures,
- réformer la décision objet de l'appel, en ce qu'elle a fixé les indemnités suivantes :
' indemnité principale 29'294,42 euros
' indemnité de remploi 3'929,44 euros
' indemnité accessoire 2 000 euros
en conséquence et statuant à nouveau,
- fixer les indemnités dues par l'expropriant à l'exproprié à raison de :
' indemnité principale 38 046,42 euros
' indemnité de remploi 4'800,64 euros
' indemnité accessoire 3 500 euros
- condamner l'expropriant à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner l'expropriant aux dépens.
Il soutient que la décision doit être confirmée en ce qu'elle a tenu compte de la situation privilégiée du bien. Selon lui, l'appelant a détourné les arrêts cités au soutien de son argumentation en leur donnant une portée qu'ils n'ont pas, et affirme qu'en revanche, ils rappellent l'importance du critère relatif au marché libre dans l'évaluation des biens. Il ajoute qu'il se déduit de la jurisprudence de la Cour de cassation que le choix de la méthode d'évaluation des biens expropriés relève de l'appréciation souveraine des juridictions du fond et que celles-ci peuvent procéder à une majoration des termes de comparaison produits s'ils ne correspondent pas parfaitement à la situation du bien en cause.
Il conteste cependant le montant retenu par le juge ainsi que la valeur des termes de comparaison produits par l'appelant et fait valoir qu'ils résultent d'accords amiables dans le cadre de l'expropriation de sorte qu'aucun marché significatif n'existe sur le secteur exproprié. Se fondant sur cinq termes de comparaison concernant des terrains de moindre qualité que les siens, il demande une évaluation à 12 euros par mètre carré.
Il sollicite enfin une indemnité accessoire au titre des frais de déménagement, portée à la somme de 3 500 euros, demande sur laquelle la juridiction de première instance a omis de statuer.
Aux termes de son mémoire (22 septembre 2022), le commissaire du gouvernement demande à la cour de :
- réformer le jugement de première instance et de fixer pour les parcelles cadastrées section E n° [Cadastre 5] ([Cadastre 17] ') et n° [Cadastre 16] ([Cadastre 7] '), l'indemnité de dépossession relative aux parcelles à la somme de 1'633,50'euros,
- confirmer les termes du jugement de première instance en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession afférente au bâti à la somme de 24'938,42 euros,
- fixer l'indemnité de remploi à la somme de 1'014 euros,
- confirmer les termes du jugement de première instance en ce qu'il a fixé l'indemnité accessoire à la somme de 2'000 euros.
Le commissaire du gouvernement retient les mêmes termes de comparaison que l'expropriant en y ajoutant un terme supplémentaire, dont il résulte que le prix des terrains dans le secteur est de 1,50 euro par m².
Le terrain exproprié bénéficie bien, selon lui, d'une situation privilégiée, mais cela est aussi le cas des parcelles objets des termes de comparaison produits par l'expropriant qui en tiennent donc déjà compte, tout comme l'indemnité accessoire et celle valorisant le bâti.
SUR CE, LA COUR' :
Description des biens expropriés :
Les deux parcelles expropriées (E n° [Cadastre 17] et [Cadastre 7] et non [Cadastre 20], [Cadastre 3] ou [Cadastre 16] comme l'indiquent par erreur dans le dispositif de leurs écritures l'expropriant et le commissaire du gouvernement) forment un ensemble en légère déclivité vers le littoral dont elles sont distantes à vol d'oiseau d'environ 250 mètres. La parcelle cadastrée section E n°'[Cadastre 17] est une bande étroite à usage de passage depuis le chemin du Clos, voie fermée à la circulation des véhicules, donnant accès à l'aire de stationnement de Ker Bidet. La parcelle cadastrée E'n°'[Cadastre 7], que la parcelle [Cadastre 17] dessert, est de forme trapézoïdale, en partie boisée. S'y trouve édifié un cabanon en bois d'environ 26 m² comportant une pièce principale, à usage de salon/salle à manger avec coin couchage, et une cuisine/salle de bains. Ce cabanon est alimenté en eau par un puits et en électricité par des panneaux solaires et un groupe électrogène. Un barbecue maçonné a été édifié dans le jardin où se trouve également un puits.
Ces deux parcelles, jadis en nature de vignes (cadastre), sont libres d'occupation mais servent à leur propriétaire de terrains d'agrément.
Sur les dates de référence :
Il n'est pas contesté, ce qu'a retenu à bon droit le premier juge, que :
- le montant des indemnités devait être fixé d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (critère défini par l'article L 322-1 du code de l'expropriation), soit au 13 février 2020,
- les biens expropriés devaient être estimés conformément à l'article L 322-2 à la date du jugement de première instance (14 décembre 2021),
- suivant leur qualification juridique au 20 septembre 2019, date à laquelle est devenue opposable la dernière modification du plan local d'urbanisme affectant la zone N, ceux-ci se trouvant dans le périmètre de la zone de préemption d'espace naturel sensible, et ce conformément aux dispositions de l'article L 215-18 du code de l'urbanisme («'Lorsqu'un terrain soumis au droit de préemption mentionné aux articles L 215-1 et L 215-2 fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est remplacée, s'il existe un plan local d'urbanisme, par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain'») par dérogation à la règle fixée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation.
Cette analyse, conforme aux textes cités, doit être approuvée.
Sur la qualification de terrain à bâtir :
À la date de référence, les deux parcelles se trouvait en zone N, en secteur Nd du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 30], cette zone correspondant aux secteurs naturels et forestiers destinés à être protégés, en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique.
Ces parcelles, inconstructibles et non desservies par les réseaux, ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir ce qu'aucune des parties ne conteste.
Sur l'évaluation des biens :
Le premier juge a retenu pour le terrain une valeur de 4 euros/m², pour le bâti une valeur (non contestée) de 24'938,42'euros, pour le barbecue et le puits une indemnité de 2 000'euros. M.'[E] précise que le juge a omis de statuer sur l'indemnité de déménagement qu'il réclamait.
Pour permettre l'évaluation de cette parcelle par la méthode de la comparaison (et contester l'estimation de 4 euros/m² retenue par le premier juge), l'expropriant cite sept termes concernant des parcelles situées à proximité' :
- E 1' : traité d'adhésion du 4 décembre 2020 portant sur la cession d'une parcelle de terre cadastrée section E n° [Cadastre 6], de 276 m², sur laquelle était édifié un bâti non décrit dans l'acte, moyennant une indemnité globale de 21 226 euros dont 17 973,50'euros pour le bâti et 414 euros pour le terrain (soit 1,50'euro/m²). Ce terme est intéressant puisqu'il s'agit d'un bien proche des parcelles à évaluer et desservi par la même voie. Le terrain est toutefois beaucoup plus petit et présente une situation moins favorable puisqu'il se situe à l'angle de deux chemins, contrairement au bien à estimer qui bénéficie à cet égard d'un recul permettant une jouissance plus paisible dans un lieu fréquenté,
- E 2' : traité d'adhésion du 4 novembre 2021 portant sur la cession d'une parcelle de terre cadastrée section E n° [Cadastre 4], de 11'298'm², moyennant une indemnité de 19'642'euros (indemnité principale de 16 947'euros soit 1,5 euro/m². Ce terme n'est pas pertinent dans la mesure où il s'agit d'une parcelle dont rien n'indique qu'elle servait de terrain d'agrément. Ce terme sera donc écarté,
- E 3 ': traité d'adhésion du 4 décembre 2020 portant sur la cession d'une parcelle de terre cadastrée E n° [Cadastre 10], de 3 640'm², moyennant une indemnité de 8 415'euros dont 5 460'euros pour le terrain (soit 1,50'euro/m²) et 1'640'euros pour un bâti dont la cour ignore tout mais qui, compte tenu de ce montant, devait être particulièrement modeste. L'usage de ce bien est ignoré de sorte que ce terme sera écarté,
- E 4' : traité d'adhésion du 4 décembre 2020 portant sur la cession d'une parcelle de terre cadastrée section E n° [Cadastre 18] d'une superficie de 225 m², sur laquelle était édifié un bâti non décrit dans l'acte, moyennant une indemnité globale de 20 735 euros dont 17 603'euros pour le bâti et 337,50 euros pour le terrain (soit 1,50'euro/m²). Ce terme est pertinent mais le terrain est beaucoup plus petit et moins bien situé puisqu'à l'angle de deux chemins,
- E 5 ': traité d'adhésion du 4 décembre 2020 portant sur la cession d'une parcelle de terre cadastrée section E n° [Cadastre 19] d'une superficie de 1 155 m², sur laquelle était édifié un bâti non décrit dans l'acte, moyennant une indemnité globale de 33'359 euros dont 27'684'euros pour le bâti et 1 732,50'euros pour le terrain (soit 1,50'euro/m²). Ce terme est pertinent avec un bâti qui paraît similaire. La configuration du terrain est toutefois moins favorable puisqu'en longueur et longé de son plus grand côté par un chemin conduisant à la mer,
- E 6' : traité d'adhésion du 4 décembre 2020 portant sur la cession d'une parcelle de terre cadastrée section E n° [Cadastre 15] d'une contenance de 1 520'm², sur laquelle se trouve un puits, moyennant une indemnité globale de 4'027'euros dont 2'856'euros pour le terrain soit 1,88'euro/m² (et non 1,5 euro/m² comme l'indique l'expropriant) et 500 euros pour le puits. Ce terme sera écarté dans la mesure où l'usage du terrain est inconnu,
- E 7' : traité d'adhésion du 4 décembre 2020 portant sur la cession d'une parcelle de terre cadastrée section E n° [Cadastre 14] d'une contenance de 1 904'm², sur laquelle se trouve un puits, moyennant une indemnité globale de 4' 027'euros dont 2 856'euros pour le terrain soit 1,5'euro/m² et 500 euros pour le puits. Ce terme sera écarté pour le même motif (usage inconnu).
Le commissaire du gouvernement reprend les mêmes termes de comparaison et cite en plus la vente (C 1) intervenue le 4 décembre 2020 de quatre parcelles de terre et de lande sises à [Localité 30] cadastrées section E n° [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] respectivement de 1'128, de 1'993, de 7'380 et de 1'630'm² moyennant les prix de 1 692, de 2 989,50, de 11 070 et de 2'445'euros, soit 1,50'euro/m². Cette cession n'est pas pertinente puisqu'elle porte sur des terrains dont rien n'indique qu'ils servaient de terrains d'agrément.
M. [E] ne cite aucun terme de comparaison situés dans l'une ou l'autre des communes concernées par l'opération ([Localité 30]/[Localité 28]) mais fait état de cinq ventes de terrains à usage de camping situés à [Localité 25], commune située au nord de [Localité 30], conclues entre janvier 2018 et décembre 2020 à des prix compris entre 4,69 et 9,65 euros/m² dont il justifie au moyen d'extraits tirés de la base de données officielle Etalab. Cependant ni le zonage dans lequel se trouvent ces parcelles ni le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 25] ne sont produits aux débats de sorte que la cour ignore si ces terrains sont comparables ou non à ceux à évaluer quant à leur situation juridique ou leur utilisation.
- G 1' : vente en décembre 2020 d'une parcelle (D n° [Cadastre 2]) sise à [Adresse 26] à usage de terrain de camping de 1'243'm² au prix de 12'000'euros soit 9,65'euros/m²,
- G 2' : vente en mai 2019 d'une parcelle (D n° [Cadastre 1]) sise à [Adresse 26] à usage de terrain de camping de 4'710'm² au prix de 27'000'euros soit 5,73'euros/m²,
- G 3 ': vente en janvier 2018 d'une parcelle (F n° [Cadastre 21]) sise à [Adresse 26] à usage de terrain de camping de 882'm² au prix de 5 000'euros soit 5,66 euros/m²,
- G 4 ': vente en janvier 2018 d'une parcelle (F n° [Cadastre 11]) sise à [Adresse 26] à usage de terrain de camping de 935'm² au prix de 5'000'euros soit 5,34 euros/m²,
- G 5 ': vente en septembre 2018 d'une parcelle (F n° [Cadastre 23]) sise à [Adresse 26] à usage de terrain de camping de 3'197'm² au prix de 15'000'euros soit 4,69 euros/m².
En l'état des éléments produits et de l'ignorance dans laquelle se trouve la cour de l'usage qui peut être fait de ces terrains dont rien n'indique qu'ils se trouvent en zone naturelle, ces termes de comparaison ne peuvent être retenus tels que.
En premier lieu, il convient de relever que les deux parcelles de M. [E] ne bénéficient pas, par rapport aux parcelles citées tant par l'expropriant que par le commissaire du gouvernement, d'une situation privilégiée, s'agissant de parcelles situées en retrait par rapport à la côte dans un environnement global similaire. Elles sont en revanche mieux situées et configurées que les termes E 1, E 4 et E 5 ce qui justifie une valeur supérieure.
En second lieu, il sera rappelé que ces parcelles n'étant pas constructibles, elles doivent être estimées en fonction de leur usage effectif ainsi qu'en disposent les articles L 322-2 et L 322-3 du code de l'expropriation.
Or, il doit être tenu compte de l'usage d'agrément de ces parcelles, et ce non simplement en indemnisant les aménagements ce qu'en toute hypothèse prévoit l'article L 322-1 al 2. L'autorité expropriante fait certes valoir que les termes qu'elle cite (ou du moins certains d'entre eux) avait le même usage, mais elle n'en justifie aucunement et les actes de cession qu'elle produit n'en font nullement état. De même, elle ne peut soutenir qu'elle a indemnisé l'usage en indemnisant les aménagements.
Au regard de ces éléments, l'indemnité allouée doit être supérieure à celle indemnisant l'expropriation d'une simple lande maritime et fixée ainsi que le premier juge l'a retenu sur la base de 4'euros/m² ''qui tient compte de cet usage particulier et non contesté comme de la bonne configuration du bien dont s'agit.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 4'356'euros pour le terrain et 24'938,42'euros pour le bâti (montant non contesté), soit au total la somme de 29'294,42'euros.
À juste titre, le juge de l'expropriation a fixé l'indemnité de remploi à la somme de 3 929,44 euros et l'indemnité accessoire à la somme de 2 000 euros (barbecue et puits).
M. [E] sollicite, en outre, une somme de 1 500 euros à titre d'indemnité de déménagement ce à quoi s'oppose l'expropriant en l'absence de devis. L'exproprié fait valoir son âge, 89 ans (en fait 91 ans puisqu'il est né le 10 mai 1932) et la nécessité dans laquelle il se trouve de recourir à un déménageur pour évacuer son mobilier. Cette demande est fondée et compte tenu de la surface à déménager (26 m²) et de la distance le séparant de son domicile à [Localité 31] une somme forfaitaire de 800 euros lui sera allouée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles' :
Partie succombante, l'Établissement public foncier de Loire Atlantique supportera la charge des dépens d'appel et devra verser à M. [E] une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS' :
Statuant par jugement rendu publiquement et contradictoirement' :
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 décembre 2021 par juge de l'expropriation de Loire Atlantique dans le litige opposant l'Établissement public foncier de Loire Atlantique à M. [T] [E].
Y ajoutant' :
Fixe en sus et au profit de M. [T] [E], exproprié, une indemnité accessoire de déménagement de 800 euros.
Condamne l'Établissement public foncier de Loire Atlantique aux dépens d'appel.
Condamne l'Établissement public foncier de Loire Atlantique à verser à M. [T] [E] une somme de 1' 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
