1ère Chambre
ARRÊT N°210/2023
N° RG 20/05942 - N° Portalis DBVL-V-B7E-REJW
S.N.C. HERACLES RÉSIDENCES
S.A. HERACLES INVESTISSEMENT
C/
S.A.S. ACTIFBENODET
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 11 JUILLET 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 janvier 2023
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 11 juillet 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 14 mars 2023 à l'issue des débats
****
APPELANTES :
S.N.C. HERACLES RÉSIDENCES, société en nom collectif, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 13]
Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Anne COLONNA DURAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
La société HERACLES INVESTISSEMENT, société en nom collectif, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 13]
Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Anne COLONNA DURAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE :
La société ACTIFBENODET, société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Saint-Nazaire sous le n°509.123.493, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 4]
[Localité 12]
Représentée par Me Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, avocat au barreau de RENNES
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 21 décembre 2017, la sas Actifbénodet a consenti à la snc Héraclès Résidences une promesse unilatérale de lui vendre, au prix de 3.882.000 €, un immeuble et les droits immobiliers dans deux bâtiments voisins, le tout situé à [Adresse 14] et désigné comme suit :
- un immeuble bâti cadastré section AC n° [Cadastre 6] et [Cadastre 10] comportant deux niveaux affectés à usage de thalassothérapie et un terrain,
- un ensemble immobilier composé d'un bâtiment principal comprenant trois niveaux affectés à un usage commercial avec notamment une salle de spectacle, des installations relatives à la thalassothérapie et un casino, cadastré section AC n° [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 9] et [Cadastre 11],
- les lots n° 469, 727, 816 et 817 dans un ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 15], cadastrés section AC n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
Une indemnité d'immobilisation de 333.333 € était stipulée, s'imputant sur le prix de vente en cas d'acquisition, ou bien étant restituée au bénéficiaire en cas de défaillance des conditions suspensives ou acquise au promettant en cas de renonciation du bénéficiaire alors que les conditions suspensives étaient réalisées ou supposées telles.
La vente n'ayant pas eu lieu au terme du délai fixé au 20 avril 2018, la sas Actifbénodet a, par lettre du 4 décembre 2018, mis en demeure la snc Héraclès Résidences de signer l'acte authentique.
Cette mise en demeure n'ayant pas été suivie d'effet, elle a sollicité par lettre du 24 janvier 2019 le versement de l'indemnité d'immobilisation puis par exploit du 18 mars 2019 l'a assignée, ainsi que la sa Héraclès Investissement, garant à première demande, devant le tribunal de grande instance de Quimper (devenu tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020) en payement de cette indemnité.
Par jugement du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Quimper a :
- prononcé la caducité de la promesse unilatérale de vente à la date du 19 décembre 2018,
- condamné solidairement la snc Héraclès Résidences et la sa Héraclès Investissement à verser à la sas Actifbénodet la somme de 333.333 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2019, le tout au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente,
- ordonné la capitalisation annuelle des intérêts à compter du 21 janvier 2020,
- condamné solidairement la snc Héraclès Résidences et la sa Héraclès Investissement à verser à la sas Actifbénodet la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- rejeté toute autre demande,
- condamné solidairement la snc Héraclès Résidences et la sa Héraclès Investissement aux dépens avec recouvrement en application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de maître Bailly.
Les premiers juges ont retenu que :
- la promesse de vente était consentie pour une durée devant expirer le 20 avril 2018, prorogée au 30 septembre 2018, et n'a pas été réalisée dans le délai fixé,
- la levée d'option devait résulter de la signature de l'acte authentique de vente ou de la signature du procès-verbal notarié en cas de défaillance du promettant,
- au cas où la vente n'était pas réalisée par acte authentique à la date convenue, le bénéficiaire était purement et simplement déchu du bénéfice de la promesse après notification d'une mise en demeure de réitérer la vente demeurée infructueuse après un délai de 15 jours ouvrés, laquelle mise en demeure a été adressée le 4 décembre 2018, sans succès,
- il convenait de prononcer la caducité de la promesse à la date du 19 décembre 2018,
- la vente n'ayant pas été réalisée dans les conditions de la promesse et aucun sinistre rendant l'immeuble impropre à sa destination n'étant survenu, l'indemnité d'immobilisation devait être libérée au promettant ou la garantie remise au bénéficiaire, si :
- les conditions suspensives ont été réalisées,
- ou si le bénéficiaire a renoncé aux conditions suspensives lui profitant, qui n'ont pas été réalisées,
- la snc Héraclès Résidence a refusé de procéder à la réitération de la vente par acte authentique dans le délai imparti alors que les conditions suspensives avaient été levées et qu'aucun sinistre rendant l'immeuble impropre à sa destination n'était survenu,
- l'indemnité d'immobilisation était dès lors due, et ce solidairement, par les sociétés Héraclès Résidence et Héraclès Investissement garante à première demande à concurrence de la somme contractuellement fixée, soit 333.333 €.
Les sociétés Héraclès Résidences et Héraclès Investissement ont interjeté appel par déclaration du 4 décembre 2020.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La snc Héraclès Résidences et la sa Héraclès Investissement exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 21 décembre 2022 auxquelles il est renvoyé.
Elles demandent à la cour de :
- juger qu'elles sont recevables et bien fondées en leur demande de réformation du jugement,
- en conséquence, réformer le jugement en toutes ses dispositions,
- et statuant à nouveau,
- constater que la durée de validité de la promesse unilatérale de vente du 21 décembre 2017 a été prorogée jusqu'au 30 septembre 2018,
- constater qu'à la date du 30 septembre 2018, les conditions suspensives stipulées au profit du bénéficiaire et au profit du promettant n'étaient nullement réalisées,
- constater que la non réalisation des conditions suspensives dans le délai contractuellement prévu est exclusivement imputable à la sas Actifbénodet,
- juger qu'à l'expiration du délai extinctif de validité de la promesse unilatérale de vente du 21 décembre 2017 en cas de non réalisation des conditions suspensives dans le délai contractuellement prévu, celle-ci est devenue automatiquement caduque,
- constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 21 décembre 2017 au 30 septembre 2018,
- en conséquence, débouter la sas Actifbénodet de ses demandes,
- la condamner à leur payer la somme de 15.000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la sas Actifbénodet aux dépens de première instance et d'appel.
Elles soutiennent que la durée de validité de la promesse unilatérale de vente du 21 décembre 2017 a été prorogée jusqu'au 30 septembre 2018, qu'à cette date, les conditions suspensives stipulées au profit du bénéficiaire et au profit du promettant n'étaient pas réalisées du fait du promettant et que la promesse est devenue automatiquement caduque.
La sas Actifbénodet expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 21 décembre 2022 auxquelles il est renvoyé.
Elle demande à la cour de :
- débouter la snc Héraclès Résidences et la sa Héraclès Investissement de leurs demandes,
- prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente du fait de la carence de son bénéficiaire,
- condamner solidairement la snc Héraclès Résidences et la sa Héraclès Investissement en qualité de garant à première demande à lui payer la somme de 333.333 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2020,
- condamner solidairement la snc Héraclès Résidences et la sa Héraclès Investissement à lui payer la somme de 25.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement la snc Héraclès Résidences et la sa Héraclès Investissement aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de maître Bailly, avocat au barreau de Rennes.
Elle soutient que la prorogation du délai de la promesse au 30 septembre 2018 s'appliquait à la condition suspensive de l'emprise du volume des locaux tandis que la réalisation de la vente était reportée au 19 décembre 2018 par l'effet de la mise en demeure, que toutes les conditions suspensives ont été réalisées avant cette date, conduisant à faire peser sur la société bénéficiaire la responsabilité de la non-réitération de la vente et justifiant le paiement de l'indemnité d'immobilisation.
MOTIFS DE L'ARRÊT
À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire' ou 'dire et juger' qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu'elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.
1) Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente
L'article 1124 du code civil dispose que 'La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.'
1.1) La teneur de la promesse
En l'espèce, il résulte de la promesse unilatérale de vente du 21 décembre 2017 qu'elle a été rédigée dans les termes qui suivent :
'DURÉE DE LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE
La présente promesse de vente est consentie pour une durée devant expirer à 16 heures le 20 avril 2018.
RÉALISATION DE LA PROMESSE DE VENTE
La levée de l'option ne résultera que de la signature de l'acte authentique de vente, ou de la signature du procès-verbal notarié ci-dessous visé, en cas de défaillance du Promettant.
[...]
CARENCE
Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique à la date convenue ci-dessus, le bénéficiaire sera purement et simplement déchu du bénéfice de la promesse après notification d'une mise en demeure de réitérer les présentes, demeurée infructueuse après un délai de 15 jours ouvrés.
En cas de défaillance du Promettant, le Bénéficiaire pourra faire constater sa décision d'acquérir et par conséquent la perfection de la vente, en faisant dresser par le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique un procès-verbal aux termes duquel il sera constaté sa volonté d'acquérir l'immeuble sus désigné aux charges et conditions prévues ci-dessus.'
Il y est encore mentionné que :
'CONDITIONS SUSPENSIVES
La Promesse est consentie sous les Conditions Suspensives ci-après stipulées et qui devront être réalisées au plus tard à la date prévue pour la réalisation de la vente.'
Les conditions suspensives indiquées étaient les suivantes :
- conditions suspensives stipulées au profit du promettant et du bénéficiaire :
- purge du droit de préemption,
- purge du droit de préférence conventionnel,
- respect de l'emprise des volumes par les constructions
- conditions suspensives stipulées au profit du bénéficiaire :
- état hypothécaire,
- origine de propriété
Etait ajoutée une clause relative à l'empiètement stipulant que 'En ce cas [...], les parties conviennent de proroger la durée de validité de la présente promesse jusqu'au 30 septembre 2018".
De fait, l'emprise des volumes des constructions ayant été mesuré à moins de 60 m², la durée de validité de la promesse s'est trouvée prorogée jusqu'au 30 septembre 2018.
Enfin, à la demande de la snc Héraclès Résidence, a été insérée la clause selon laquelle 'le Bénéficiaire sera purement et simplement déchu du bénéfice de la promesse après notification d'une mise en demeure de réitérer les présentes demeurée infructueuse après un délai de 15 jours ouvrés.'
1.2) L'articulation des dates d'échéance
Il s'évince des termes de l'acte litigieux que trois dates étaient supposées séquencer la mise en oeuvre de la promesse :
1 - La date de réalisation des conditions suspensives : elle a été fixée 'au plus tard à la date prévue pour la réalisation de la vente', soit le 30 septembre 2018.
Sur ce point, contrairement aux affirmations de la sas Actifbénodet, la prorogation du 20 avril 2018 au 30 septembre 2018 était applicable à 'la durée de validité de la présente promesse' et non pas seulement à la condition suspensive de l'empiètement des constructions, de sorte que c'est au 30 septembre 2018 qu'il convenait de se situer pour l'appréciation de la réunion des conditions suspensives à cette date.
2 - La date de réitération de la vente : elle a été fixée au 30 septembre 2018 par l'effet de la prorogation contenue à la promesse de vente et non contestée.
3 - La date de déchéance du bénéfice de la promesse : elle a été fixée 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure restée infructueuse.
1.3) La défaillance des conditions suspensives
Ainsi que cela résulte des pièces produites et n'est du reste pas contesté par les parties :
- aucune des parties n'a renoncé à l'une ou l'autre des conditions suspensives,
- pour autant, le notaire de la sas Actifbénodet n'a déposé que le 13 novembre 2018 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 16] sa demande de renseignement concernant l'état hypothécaire des biens objets de la promesse de vente,
- la notification à la société des Thermes marins de Bénodet de son droit de préemption et la purge de ce dernier ne sont intervenues à l'initiative du notaire de la sas Actifbénodet que le 14 novembre 2018,
- la société des Thermes marins de Bénodet n'a expressément renoncé à exercer le droit de préemption qui lui était conféré par l'article L. 145-46-1 du code de commerce que le 29 novembre 2018.
Ainsi, ce sont trois des conditions suspensives, à savoir la purge du droit de préemption, la purge du droit de préférence conventionnel et la levée de l'état hypothécaire qui n'étaient pas, contrairement aux exigences de la promesse de vente, remplies au 30 septembre 2018, date de réalisation desdites conditions suspensives.
En conséquence, la promesse de vente est devenue caduque à cette date.
La sas Actifbénodet, promettante, entend soutenir, sans s'expliquer sur les raisons du retard pris pour réaliser les conditions suspensives, que cette caducité s'est trouvée différée au 19 décembre 2018, soit 15 jours après la mise en demeure du 4 décembre 2018, de sorte que les conditions suspensives ayant été réalisées certes postérieurement au 30 septembre 2018 mais antérieurement au 19 décembre 2018, c'est par la seule faute de la société bénéficiaire qui a refusé de réitérer la vente que la promesse s'est trouvée frappée de caducité, justifiant le paiement de l'indemnité d'immobilisation.
Or, le mécanisme spécifique de la mise en demeure en cas de non-réalisation de la vente à la date convenue, mécanisme prévu à la demande du bénéficiaire, visait à enjoindre ce dernier de réitérer la vente pour le cas où toutes les conditions suspensives étaient réalisées à bonne date, à savoir au 30 septembre 2018.
Il n'a pas eu pour effet de modifier, en la différant, cette date de réalisation des conditions suspensives, puisque la date du 19 décembre 2018 est une date de déchéance de la possibilité d'opter en présence d'une promesse validée dans ses conditions suspensives à bonne date, tandis que celle du 30 septembre 2018 est une date de caducité de la promesse de vente sanctionnant l'absence de réalisation des conditions suspensives.
En effet, contrairement à ce qui est soutenu par la sas Actifbénodet, la date prévue pour la réalisation de la vente n'était pas le 19 décembre 2018, qui aurait en tout état de cause été purement potestative comme dépendant de l'envoi par la promettante de sa mise en demeure, mais bien celle du 30 septembre 2018 conformément aux termes de la promesse.
En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point, ainsi que s'agissant de la date de caducité de la promesse de vente, la cour tenant pour acquise celle du 30 septembre 2018.
2) Sur l'indemnité d'immobilisation
Les conditions suspensives n'ayant pas été réunies à bonne date par la seule faute de la sas Actifbénodet, promettante, c'est donc à tort que l'indemnité d'immobilisation lui a été accordée.
Le jugement sera infirmé sur ce point et la sas Actifbénodet sera déboutée de sa demande.
3) Sur les dépens et les frais irrépétibles
Succombant, la sas Actifbénodet supportera les dépens.
Le jugement sera infirmé s'agissant des dépens de première instance.
Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner la sas Actifbénodet à payer à la snc Héraclès Résidence et à la sa Héraclès Investissement la somme de 2.000 € chacune au titre des frais irrépétibles exposés par elles et qui ne sont pas compris dans les dépens.
Le jugement sera infirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de la sas Actifbénodet de ce chef seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement du 10 novembre 2020 du tribunal judiciaire de Quimper,
Statuant de nouveau,
Prononce la caducité de la promesse de vente au 30 septembre 2018 du fait de la carence de la sas Actifbénodet,
Déboute la sas Actifbénodet de ses demandes,
Condamne la sas Actifbénodet aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne la sas Actifbénodet à payer à la snc Héraclès Résidences et à la sa Héraclès Investissement la somme de 2.000 € chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
