COUR D'APPEL DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 22 octobre 2009
Dossier n : 09 / 00469
S. A. SAFER D'AUVERGNE / François X..., Jean Y..., M. Le CONSERVATEUR DES HYPOTHEQUES
Jugement Au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de MONTLUCON, décision attaquée en date du 30 Janvier 2009, enregistrée sous le no 51-08-0002
Arrêt rendu le JEUDI VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE NEUF
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Gérard BAUDRON, Président
M. Claude BILLY, Conseiller
M. Vincent NICOLAS, Conseiller
En présence de :
Mme Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
S. A. SAFER D'AUVERGNE
63, Boulevard Berthelot
63037 CLERMONT-FERRAND CEDEX 1
assistée de Me Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
APPELANTE
ET :
M. François X... né le 8 août 1960 à MONTLUCON (03)
...
03370 SAINT ELOY D'ALLIER
assisté de Me Guy PELISSIER, avocat au barreau de PARIS
M. Jean Y... né le 13 décembre 1933 à SAINT SAUVIER (03)
...
03370 SAINT ELOY D'ALLIER
assisté de Me B. SOUTHON de la SCP B. SOUTHON & AMET-DUSSAP, avocats au barreau de MONTLUCON
M. LE CONSERVATEUR DES HYPOTHEQUES
Quai Forey
Hôtel des Impôts-B. P. 252
03100 MONTLUCON
non comparant
INTIMES
M. BAUDRON et M. BILLY rapporteurs, après avoir entendu, en application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, à l'audience publique du 28 septembre 2009, sans opposition de leur part, les représentants des parties, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré, pour la décision être rendue à l'audience publique de ce jour, par eux indiquée, où a été lu le dispositif de l'arrêt dont la teneur suit, en application de l'article 452 du code de procédure civile :
Attendu que les consorts Z... ont consenti à monsieur X... une bail rural de 18 ans sur une propriété de 64 ha 41a 53ca située à Saint Eloy d'Allier ;
Qu'ils lui ont fait notifier leur intention de vendre la propriété en 2006, qu'il n'a pas répondu dans le délai de deux mois, qu'ils ont notifié la vente, comportant 100 ha 62 a 58 ca, dont les parcelles louées, à la SAFER d'Auvergne et que celle-ci a exercé son droit de préemption par lettre du 4 septembre 2006, la vente étant régularisée le 12 janvier 2007 ;
Que désirant rétrocéder les biens achetés à des agriculteurs, elle a fait notifier par Me D..., notaire, à monsieur X..., par lettre recommandée du 22 mars 2007 la vente de 34 ha 78 a 87 ca correspondant pour trois quarts à des parcelles louées, le reste étant libre, moyennant un prix de 88. 942, 87 € ;
Que, par lettre du 26 avril 2007, Me D... a notifié à monsieur X... un courrier réduisant la surface vendue aux 26 ha 32 a 82 ca loués, pour un prix de 75. 045, 86 €, précisant l'existence d'une servitude de passage sur certaines parcelles et joignant le cahier des charges Safer, lettre qui a été notifiée à monsieur X... le 27 avril ;
Que, ce même 27 avril, monsieur X... a notifié qu'il exerçait son droit de préemption sur les biens vendus selon l'offre du 22 mars 2007, lettre parvenue à la SAFER le 2 mai, et que par lettre du 11 mai, elle a refusé de donner suite à l'exercice du droit de préemption sur la première proposition ;
Que, entre temps, la SAFER a fait notifier par maître E..., notaire, le 4 avril 2007, la vente de 28 ha 90 a 23 ca pour un prix de 96. 956, 02 €, précisant que la parcelle A 442 de 2 ha 25 a 24 ca n'était cédée que pour une partie de 1 ha 81 a 25 ca, que monsieur X... la recevait le 6 avril, et que maître E... adressait une deuxième notification, comportant le cahier des charges, par lettre du 25 avril, présentée le 30 et distribuée le 2 mai ;
Que monsieur X... a exercé son droit de préemption sur l'offre du 4 avril par lettre recommandée du 30 avril 2007 ;
Que maître D... a encore notifié par lettre recommandée du 28 février 2007 à monsieur X... la vente de la parcelle A 458, reliquat de l'ancienne parcelle A 442, de 43 a 99 ca, que monsieur X... n'a pas exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois et que la vente de la parcelle a été régularisée au profit de monsieur Y... par acte authentique du 5 juillet 2007, maître D... informant monsieur X... par lettre recommandée du 6 juillet qu'il devrait s'acquitter du fermage auprès de monsieur Y..., et payer à celui-ci le fermage dû pour la période pendant laquelle la Safer était propriétaire ;
Que, par jugement du 30 janvier 2009, le tribunal paritaire des baux ruraux de Montluçon a dit que monsieur X... avait valablement exercé son droit de préemption, constaté l'accord des parties sur la chose et sur le prix dans les deux cas, dit monsieur X... propriétaire des parcelles vendues selon les notifications du 22 mars et du 4 avril 2007, dit que le jugement valait acte authentique de mutation de propriété et serait publié à la conservation des hypothèques de Montluçon, annulé la vente au profit de monsieur Y..., substitué monsieur X... à monsieur Y... comme rétrocessionnaire, ordonné la transcription du jugement pour cette vente également, dit irrecevables les demandes de la Safer relatives aux fermages dus à madame F... antérieurement au 13 janvier 2007, donné acte à monsieur X... qu'il s'engageait à
payer à première demande le fermage du 13 janvier 2007 au 11 novembre 2008 au vu d'un décompte précis et 4. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la Safer à payer à monsieur Y... 1. 848 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement au titre de son préjudice et 1. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et rejeté les autres prétentions des parties ;
Que la SAFER d'Auvergne en a interjeté appel par lettre parvenue le 2 mars 2009 ;
Attendu que, soutenant qu'il résulte de l'article L 412-8 du code rural que seule la réception par le bailleur de l'avis du preneur permet de consacrer définitivement la vente du bien loué, que, pour éviter toute difficulté, il doit solliciter l'intervention d'un huissier, qu'elle n'a été informée des intentions de monsieur X... que le 2 mai 2007 et que son offre modifiée antérieurement était alors seule valable en l'absence de rencontre des volontés, que c'est aussi la conséquence de l'article 668 du code de procédure civile en ce qui concerne les actes de notification, que le pollicitant est en droit de retirer son offre jusqu'à la réception de l'acceptation de son interlocuteur, que monsieur X... avait en toute hypothèse connaissance le 27 avril de l'offre modifiée, que, pour les mêmes raisons, il doit être tenu compte de la seconde notification modificative émise avant la réception de l'acceptation, que monsieur X... a bien reçu une offre concernant la parcelle A 458 envoyée le 27 février 2007 par lettre recommandée reçue le 2 mars, qu'aucun élément ne permet de contester la régularité de la purge du droit de préemption, que les ventes ne provoquent aucune éviction du fermier, qu'elle avait demandé en première instance 5. 523, 37 € de fermages échus le 11 novembre 2007 et 6. 808, 91 € de fermages échus le 11 novembre 2008, que sa demande ne court que du 12 janvier 2007 où elle est devenue propriétaire, que monsieur X... a réglé 1. 636, 83 € et doit donc encore 10. 406, 10 €, que la procédure l'a obligée à suspendre toutes les opérations de rétrocession, que les promesses d'achat prévoyaient une majoration de 6, 6 % l'an en cas de retard dans la régularisation de l'acte authentique, la SAFER d'Auvergne demande de dire valides les secondes notifications des 26 avril et 25 avril 2007, de constater que monsieur X... n'a pas exercé son droit de préemption dans les deux mois suivants, de confirmer qu'elle est libre de procéder à la rétrocession de l'ensemble immobilier à concurrence de 28 ha 90 a 23 ca au profit du ou des candidats retenus, de confirmer la validité de la vente conclue au profit de monsieur Y..., de condamner monsieur X... à lui payer 10. 406, 10 € de fermages 2007 et 2008 outre intérêt au taux légal à compter de chacune des échéances, ainsi que 33. 665, 99 € en réparation de son préjudice et 5. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que, alléguant qu'il a bien exercé son droit de préemption suite à la notification du 22 mars 2007, qu'il y a eu accord sur la chose et sur le prix dès le 27 avril 2007, que l'offre ne peut être modifiée qu'autant que son destinataire ne l'a pas déjà acceptée, qu'il a accepté l'offre du 4 avril par un courrier du 30 avril 2007 et reçu la notification de la modification de l'offre seulement le 3 mai, que la parcelle A 458 est essentielle pour lui en ce qu'elle contient trois silos d'ensilage et est pourvue d'un quai d'embarquement des bovins, d'une stabulation importante et d'une grange, que cette parcelle a fait l'objet d'une préemption par lui sur la notification de maître E... du 4 avril 2007, que la SAFER ne lui a toujours pas adressé de décompte de ce qu'il lui doit, qu'il n'a jamais demandé de préemption sur la superficie destinée, selon la SAFER, à monsieur G..., que la SAFER rétrocède des terres de classe 2 et 3 au prix de 3. 354, 63 € l'hectare alors qu'elle a rétrocédé des terres de classe 1 au prix de 2. 273, 24 € l'hectare à monsieur Y..., maire de la commune, âgé de 77 ans, qui a cessé ses activités et s'est retiré à Montluçon, qu'elle ne peut lui imputer aucun préjudice, monsieur X... conclut à la confirmation du jugement, subsidiairement en ce qui concerne la vente Y..., à la condamnation de la SAFER sous astreinte à reprendre la procédure avant vente sur ses derniers errements, à l'opposabilité de l'arrêt à monsieur le conservateur des hypothèques, au paiement des prix de vente au comptant dès que l'arrêt sera définitif, la condamnation de la SAFER à lui payer 40. 000 € de dommages-intérêts et 10. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que, expliquant que la SAFER a notifié à monsieur X... son intention de vendre par lettre recommandée reçue le 22 mars 2007, que monsieur X... a attendu d'avoir réceptionné la seconde offre pour accepter la première, que maître D... a notifié à monsieur X... le 28 février 2007 la proposition d'achat de monsieur Y..., que, si la cour annule la vente, il doit recevoir restitution du prix et indemnisation de ses frais, monsieur Y... demande d'infirmer le jugement, de débouter monsieur X..., subsidiairement, en cas de confirmation, de condamner la SAFER d'Auvergne à lui restituer 1. 848 € avec les intérêts légaux depuis le jugement et de condamner monsieur X... à lui payer 1. 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que, en ce qui concerne la vente à monsieur Y..., la SAFER d'Auvergne justifie avoir fait adresser par Me D... en recommandé une lettre du 28 février notifiant la vente d'" une parcelle de terre sise commune de Saint Eloy d'Allier (Allier) " Saint Eloy " cadastrée section A no 442 (partie) pour 43 a 99 cal " ;
Que monsieur X... en a signé l'avis de réception le 2 mars 2007, selon la mention dudit avis ;
Que, dans ses deux courriers manifestant son intention d'exercer son droit de préemption, il ne fait aucune allusion ni à cette notification ni à cette partie de la parcelle A 442 ;
Qu'il ne conteste pas la régularité de la notification ;
Que, toutefois, il peut contester la légitimité de la rétrocession au profit de monsieur Y... ;
Que la notification de l'exercice de son droit de préemption par la SAFER, datée du 4 septembre 2006 invoquait les objectifs suivants : " 1o Installation, réinstallation ou maintien des agriculteurs, 2o Agrandissement des exploitations existantes et amélioration de leur répartition parcellaire " ;
Que la SAFER ne conteste pas les affirmations de monsieur X... concernant le rétrocessionnaire choisi, à savoir un homme âgé de 77 ans, demeurant en ville, et retiré de la vie professionnelle active ;
Qu'elle a ainsi détourné l'exercice de son droit de préemption pour un motif dépourvu de légitimité, et que c'est à juste titre que les premiers juges, certes de façon excessivement lapidaire, ont annulé cette rétrocession ;
Que, toutefois, il n'appartient pas à la cour de désigner le rétrocessionnaire ni d'attribuer au seul monsieur X... le bénéfice de cette annulation et que le jugement sera réformé de ce chef ;
Attendu que, si l'article L 412-8 du code rural impose au preneur d'exercer son droit de préemption par notification parvenue au vendeur avant l'expiration du délai de deux mois imparti, il ne modifie en rien les prescriptions générales en matière de computation des délais et que rien ne permet d'en déduire que, dans cette matière, la volonté du preneur ne peut être prise en considération qu'à partir seulement du jour où elle est parvenue au vendeur ;
Que, en l'absence de stipulation contraire, une convention est destinée à devenir parfaite non par la réception par le pollicitant de l'acceptation de l'autre partie, mais par l'émission par celle-ci de cette acceptation ;
Qu'il n'y avait aucune stipulation contraire dans les offres notifiées ;
Attendu que, en l'espèce, pour les deux ventes litigieuses, les secondes notifications indiquaient que la première était " annulée purement et simplement ", et que la nouvelle offre faisait courir, dans les deux cas, un nouveau délai de deux mois ;
Qu'il appartient donc à la SAFER, auteur des offres acceptées et retirées, et qui soutient que les acceptations de ses offres par monsieur X... étaient sans portée, de justifier qu'elle a retiré ses premières offres avant leur acceptation ;
Attendu que l'offre du 4 avril 2007 a été acceptée par lettre du 30 avril, antérieurement à la réception par monsieur X... de la nouvelle offre le 2 mai, date qui seule pouvait faire courir un nouveau délai d'acceptation ;
Que cette vente est donc devenue parfaite le 30 avril et que le jugement doit être confirmé sur ce point ;
Attendu que l'offre du 22 mars 2007 a été acceptée par lettre du 27 avril et que c'est ce même jour que monsieur X... a reçu la notification du retrait de la première offre et de la présentation de l'offre modifiée ;
Que la SAFER ne justifie pas que la réception de ce retrait a précédé l'émission de l'acceptation et que le jugement doit être confirmé sur ce point également ;
Attendu que monsieur X... ne précise pas quel préjudice il impute aux faits reprochés à la SAFER et ne peut qu'être débouté de sa demande de dommages-intérêts ;
Attendu que, sur la demande de paiement de fermages, d'une part la SAFER produit un décompte suffisamment précis, et, d'autre part, il appartenait au fermier, qui est en mesure de les calculer selon les termes du bail, de payer les loyers aux termes convenus ;
Qu'il doit être fait droit à cette prétention et que le jugement sera donc réformé à ce titre ;
Attendu que la SAFER ne peut reprocher à monsieur X... de faute qui ait engendré le préjudice invoqué et doit être déboutée ;
Attendu qu'il n'y a pas de raison de condamner monsieur X... à supporter les frais irrépétibles exposés par monsieur Y... ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris sauf sur les points suivants,
En ce qui concerne l'annulation de la vente du 5 juillet 2007 à monsieur Y..., déboute monsieur X... de sa demande de se voir dire cessionnaire du bien litigieux,
En ce qui concerne les fermages, condamne monsieur X... à payer à la SAFER d'Auvergne la somme de 10. 406, 10 € (DIX MILLE QUATRE CENT SIX EUROS DIX CENTS) avec les intérêts au taux légal à compter des échéances du 12 novembre 2007 sur 4. 498, 84 € et du 12 novembre 2008 sur 5. 907, 26 €,
Condamne la SAFER d'Auvergne à payer à monsieur X... la somme de 2. 000 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux dépens
Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par Mme PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.
le greffier le président
Le présent arrêt est susceptible d'un pourvoi en cassation dans les conditions précisées dans l'acte de signification de cette décision aux parties.
Il est rappelé que le pourvoi en cassation est une voie de recours extraordinaire qui n'a pas pour but de faire rejuger l'affaire au fond, mais seulement de faire sanctionner la violation des règles de droit ou de procédure.
